臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第197號原 告 劉國強訴訟代理人 黃見志律師被 告 張有林訴訟代理人 黃韡誠律師上列當事人間請求返還價款等事件，本院於民國107 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾參萬貳仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）第12條約定，如有爭議致涉訟時，買賣雙方合意由買賣標的物所在地（位於高雄市旗山區）之地方法院即本院為第一審管轄法院，有系爭買賣契約影本在卷可稽（見審訴卷第32頁），依上開合意管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國106年9月23日，經訴外人住商不動產仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價新臺幣（下同 ）3,900,000元買受被告名下坐落高雄市○○區○○○段466-32、466-34地號土地（下稱系爭土地），原告並已依約給付被告第一期簽約款合計800,000 元，詎原告嗣後現場察看時，經系爭土地鄰近住戶反應，始悉被告於系爭土地不當開挖、未做好水土保持，致遇到大雨時，系爭土地之雨水及土石流灌入鄰近住家，造成損害，而有損鄰糾紛，然原告多次透過地政士及住商不動產催告被告修補瑕疵未果，自得依民法第227條、第254條、第354條及第359條規定，解除系爭買賣契約，並請求返還先付價金800,000 元；退步言，如認原告解除契約無理由時，則依民法第252 條規定，主張兩造所約定之違約金過高，請求酌減並返還逾酌減後金額之先付價金。爰依法提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告800,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊購入系爭土地後，僅有簡易除草整地，並無任何開挖行為，且系爭土地近3 年亦未曾有違反水土保持之裁處記錄，鄰地所有人除訴外人陳榮光曾反應系爭土地有因天災豪雨、泥水土石宣洩不及致泥水噴及其屋後外牆，業經伊妥善處理完畢外，其餘鄰地所有人均未曾向伊反映有雨水及土石灌入情事，原告主張解除系爭買賣契約並無理由。又本件糾紛，肇因於原告片面毀約，經伊寄發存證信函催告原告履約未果後，伊已再寄發存證信函向原告表示解除系爭買賣契約，並依約沒收原告已繳價款作為懲罰性違約金。且本件買賣過程中，伊除已減少2,000,000 元價金外，更將貨櫃屋、電表、抽水馬達移轉所有權予原告，並受有仲介報酬及系爭土地無法再行出售等損失，自無酌減懲罰性違約金之必要等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（本院卷第92頁）原告透過住商不動產仲介，以總價3,900,000 元向被告購買系爭土地，兩造並簽立系爭買賣契約，原告亦已依該約給付
800.000元至履約保證專戶內。
四、本件之爭點：（本院卷第93頁）㈠系爭土地是否有開挖不當、未做好水土保持之瑕疵存在？如
有，是否係可歸責於被告？㈡原告主張依民法第227條、第254條、第354條及第359條規定
解除系爭契約，並請求返還系爭價金是否有據？㈢如否，原告未依約履行是否可歸責於己？系爭契約是否業經
被告適法解除？被告抗辯得依系爭契約第8條第2項規定沒收原告已給付之價金，是否有據？原告請求依民法第252 條規定酌減違約金，是否有理由？如可，原告得請求被告返還之金額為若干？
五、本院之判斷：㈠原告主張被告於系爭土地不當開挖，且未做好水土保持，致
有損鄰糾紛等語，並舉鄰戶反映書、空照圖及人證方有福、陳榮光、葉朝麗為證。惟查被告係於101年9月21日始買受系爭土地，而依原告所提101 年9月2日系爭土地空照圖（審訴卷第53頁），顯示系爭土地斯時即被告買受系爭土地前，即已大部土地裸露，多無樹木植栽，且由原告提出之嗣後系爭土地空照圖（審訴卷第50至52頁），亦未見有何不當開挖情形，益徵被告抗辯其買受系爭土地後，僅有簡易除草整地，並未開挖等語，尚非虛妄。又原告所提鄰戶反映書，均為電腦打字列印，內容相同，是否能反映鄰戶個別情況，已堪質疑，且簽署人方有福證稱：伊不了解系爭土地是否曾經有挖過或開發過等語（本院卷第39頁），葉朝麗證稱：土石流伊沒有看過，伊不清楚，伊知道伊公公有處理，伊沒有處理，伊不知道等語（本院卷第71至73頁），則方有福、葉朝麗顯未親身經歷，其所書立之反映書及證言自不足為被告確有不當開挖、未做好水土保持，致有損鄰糾紛等情之佐證；至簽署人陳榮光雖證稱：系爭土地本來有種植龍眼樹，後來有怪手去挖，嗣後大雨水流沖下來，曾有土石流沖壞伊的擋土牆，大概5、6年前的事情了等語（本院卷第66頁），可見，大雨土石流沖壞陳榮光之擋土牆之時間點，應在被告買受系爭土地後不久，則在此之前縱有怪手開挖，亦極可能在被告買受系爭土地之前，難以逕認被告有何不當開挖行為。而陳榮光當時向被告反應後，被告即已擺放擋土沙包及設置排水涵管，此後未再有土石流沖壞擋土牆等情事，為證人陳榮光所是認，且系爭土地近3 年未有違反水土保持法之裁處紀錄，亦有高雄市政府水利局公函在卷可佐（本院卷第17頁），更見，被告確有改善之舉，亦難遽認被告有何未做好水土保持致損及鄰戶情事。此外，原告復不能為其他舉證以實其說，自難認原告上開主張為真實。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第227條第1項、第254條、354條第1項、第359條固分別定有明文。惟被告於系爭土地，並無原告所指不當開挖、未做好水土保持，致有損鄰糾紛之虞等情事，已如前述，且原告復不否認於簽約買受系爭土地前曾至現場察看（本院卷80頁），其對系爭土地於買受時現況情形理應有所了解而仍願買受，自難認被告有何不完全給付或重大瑕疵給付情事，從而，原告主張依民法第227條第1項、第254條、354條第1項、第359條規定，解除系爭買賣契約並請求被告返還已付價金 800,000元，難認有據。
㈢原告於訂立系爭買賣契約後，分別於簽約當日即106年9月23
日及同年月26日給付第一期簽約款合計800,000 元至履保專戶內，為兩造所不爭執，有如前述。嗣因原告僅支付簽約款項，而未依系爭買賣契約第3 條約定於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作日內給付完稅款2,100,000元至履保專戶內，經被告於106 年11月17日以左營新莊仔郵局存證號碼第001413號存證信函催告原告依約將完稅款匯入履保專戶，再於106年12月6日以左營新莊仔郵局存證號碼第001480號存證信函，以原告未依約支付完稅款及尾款，顯已違約為由，向原告表示依系爭買賣契約第8 條約定沒收原告已付價款800,000 元，並解除系爭買賣契約，且上開存證信函業經原告分別於106年11月21日及同年12月7日收受等情，為兩造所不爭執（本院卷第91至92頁），並有中華郵政掛號郵件收件回執附卷可憑（見本院卷第88頁），是原告既未依系爭買賣契約約定給付完稅款至履保專戶內，經被告催告後，逾期仍未履行，則被告以原告遲延給付價金為由，依系爭買賣契約第8條第2項約定，解除與原告間之系爭買賣契約，自屬合法有效。
㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 250條第1項、第252條亦有明文。又違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807 號判例、51年台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照）。查系爭買賣契約第8條第2項約定：
買方若不依合約履行支付價金，經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得另以書面通知解除系爭買賣契約，並沒收買方已繳價款，作為懲罰性違約金。本件原告因未依系爭買賣契約所定期限給付價款，經被告合法解除契約，已說明如前，是被告依此約定沒收原告已給付之800,000 元，核屬有據。惟本院審酌被告受有仲介費用、履保專戶手續費、代書費用、律師費用及系爭土地遲延再行出售等損失，復衡酌被告沒收之款項超逾內政部制頒之買賣契約書範本所訂賣方得沒收之金額最高不得超過不動產總價15% 之規定，且兩造訂約至解除契約之期間尚短，社會經濟無重大巨變，及兩造就系爭買賣契約之利益衡平，認本件被告沒收800,000 元充作違約金，容有過高，應酌減至系爭土地總價之12%即468,000元（計算式：3,900,000元 ×12%＝468,000元）為適當，是本件被告就系爭買賣契約之違約金債權應以前述酌減後之468,000 元為限，逾此金額範圍之違約金債權即不存在，則原告自得請請求被告返還332,000元（計算式：800,000－468,000＝332,000）。
㈤又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為
判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102 年度台上字第1330號、98年度台上字第501號判決意旨參照）。本件違約金應酌減至468,000元，已如前述，原告此項酌減後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，逾此部分之請求，即無理由。
六、綜上所述，原告依民法第252 條規定，請求酌減違約金，並請求被告返還已付價金332,000 元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告及被告分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰依聲請分別酌定相當之擔保金額為准、免假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
民事第二庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
書記官 鄧思辰