臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第264號原 告 陳美華被 告 蔡素緞上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟貳佰伍拾元，及自民國一○六年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬壹仟貳佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國105年9月19日以總價新臺幣（下同）228萬元向被告買受坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○號、面積3,040平方公尺之土地（下稱系爭土地），由訴外人鄭亞莉代理被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）並收取價金，於同年月29日辦理所有權移轉登記完竣。嗣於106年2月7日進行鑑界後，方知系爭土地面積實為2,905平方公尺，且系爭土地如附圖所示編號B部分、面積943平方公尺為山坡地，與編號A部分存有高低落差而無法利用，是系爭土地面積合計減少1,078平方公尺（計算式：135平方公尺＋943平方公尺＝1,078平方公尺），以伊購買價金每平方公尺750元計算，共受有808,500元之損失（計算式：750元×1,078平方公尺＝808,500元）。被告早已知悉系爭土地有流失減少之瑕疵，卻故意隱瞞，爰依民法第359條及第365條之規定，請求被告減少價金，返還伊808,500元等語。並聲明：被告應給付原告808,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係直接自法院拍賣程序購得系爭土地後，即轉賣予原告，觀諸法院拍賣公告載明「此地疑有流失現象」等語，依常理推斷，一般人購買不動產前必會慎重瞭解標的物之狀況，且系爭買賣契約第7條第4項亦約定如買方要求鑑界，賣方應於交付尾款前完成鑑界，惟原告並未在交易完成前提出重新丈量鑑界之需求，且兩造均同意於系爭買賣契約上註明以現況交付土地，是原告於系爭買賣契約簽立前既已知悉系爭土地之狀況，伊自毋庸負瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於105年9月19日以每平方公尺750元、總價228萬元向被
告買受系爭土地，由鄭亞莉代理被告訂立系爭買賣契約並收取價金，於同年月29日辦理所有權移轉登記完竣。
㈡系爭土地於106年2月7日經重測後面積為2,905平方公尺。
㈢系爭土地如附圖所示編號B部分、面積943平方公尺為山坡地，與編號A部分存有高低落差。
四、本件爭點：原告依物之瑕疵擔保規定，請求被告減少買賣價金，有無理由？倘有理由，金額應以若干為當？
五、本院之判斷：㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。再物之瑕疵擔保責任無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約，倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，最高法院94年度台上字第2352號判決意旨可資參照。
㈡原告主張其於105年9月19日以每平方公尺750元、總價228萬
元買受登記面積為3,040平方公尺之系爭土地，於同年月29日辦理所有權移轉登記完竣，嗣於106年2月7日經高雄市政府地政局旗山地政事務所（下稱旗山地政事務所）鑑界後，面積僅有2,905平方公尺，減少135平方公尺等情，有不動產買賣契約書、收款明細表、合作金庫商業銀行匯款申請書代收入收據、土地所有權買賣移轉契約書、旗山地政事務所收件日期字號105年11月23日旗圖鑑字第049100號土地複丈成果圖、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、土地複丈及標示變更登記申請書、土地複丈圖及面積計算表、土地複丈結果通知書、土地更正登記同意書、申請書、同意書、土地複丈案件稽核表、土地複丈成果檢查紀錄表（圖解法）、土地界址鑑定作業紀錄表、複丈處理結果清冊、土地所有權狀、航照圖等件在卷可參（臺灣高雄地方法院106年度審訴字第1039號卷《下稱雄院審訴卷》第5至10、13至17頁；本院107年度審訴字第5號卷第37至77頁；本院卷第49至50頁），復為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真。而依系爭買賣契約，載明被告出賣予原告之系爭土地面積為3,040平方公尺、權利範圍全部，依民法第354條第1項之規定，被告自負有擔保其物依第373條危險移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且不以可歸責於被告為必要。是系爭土地經原告申請鑑界重測後面積短少135平方公尺，價值顯有減少，該瑕疵於危險移轉於原告時即已存在，原告自得依民法第359條前段規定，請求減少買賣價金。參以原告係以每平方公尺750元買受系爭土地，減少之面積為135平方公尺，是系爭土地減少之價值為101,250元（計算式：750元×135平方公尺＝101,250元），原告此部分之主張，應屬有據。
㈢被告抗辯原告於買受系爭土地前即可由拍賣公告知悉系爭土
地有流失情形而應自行查明云云，而觀諸拍賣公告固記載：「編號3土地（按：即系爭土地）大部分為草地，有部分已崩塌，標的疑有流失現象」等語（雄院審訴卷第11頁），惟原告係被告於103年5月14日因拍賣取得系爭土地所有權後，始於105年9月間向被告買受系爭土地，有土地異動索引附卷可按（本院審訴卷第75至76頁），難認原告可自拍賣公告知悉系爭土地有流失情事。再稽之證人即代書陳慶華於本院證稱：伊受兩造之委託辦理系爭土地買賣事宜，簽立系爭買賣契約時伊有在場，當初系爭土地法拍時，係伊代理被告去投標，被告在法拍前來找伊的時候，伊有拿法院的查封筆錄告訴被告土地有流失的情況，簽立系爭買賣契約時沒有提到土地流失這件事情，伊也沒有告知原告等語（本院卷第98至100頁），是被告辯稱原告於買受前已知悉系爭土地現況云云，自不足採。被告另抗辯依系爭買賣契約第7條第4項約定，於交付尾款前應由被告完成鑑界，惟原告於105年9月30日付清買賣價金前均未要求鑑界，顯已同意依現況受領系爭土地之交付而不得再主張物之瑕疵云云。惟證人陳慶華於本院證稱：系爭土地買賣契約第7條第4項是定型化契約的約定，一般土地買賣都要鑑界後才會過戶，這是慣例，而本件過戶後才鑑界是因為遇到颱風、下雨，所以一直延期，後來因為介紹人一直催促兩造，所以才先辦了過戶；原告有要求被告鑑界，系爭土地過戶後，因為被告已經不是土地所有權人，所以才用原告的名義來申請鑑界，費用依系爭買賣契約第4條第3項約定是由賣方來負擔等語（本院卷第99至100頁），其所述核與原告提出之旗山地政事務所（土地複丈、建物測量）延期通知書相符（本院卷第92頁），是被告抗辯原告未要求其鑑界云云，亦不足採。至系爭買賣契約固另以手寫記載「以現況交付土地」等文字（雄院審訴卷第7頁），然非經鑑界實無從知悉系爭土地有無流失及流失情形，衡以交易常情，所稱「現況」應僅指肉眼可辨之地形地貌、占有使用現狀等情，尚難認包括面積減少一情，被告辯稱原告明知系爭土地流失減少而仍同意受領給付云云，自不足採。
㈣原告另以系爭土地如附圖所示編號B部分為山坡地，與編號A
部分之平坦地存有高低落差無法合併耕作利用，致系爭土地價值減少而亦屬物之瑕疵云云。然系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有土地登記第一類謄本在卷可按（雄院審訴卷第13頁），自難期為全部平坦且適宜耕作之農地，否則其可以更高價格另購買非屬山坡地保育區農牧用地之平坦土地，是縱有陡峭致無法耕作之坡地，應屬合理可預見之範圍，且系爭土地總面積並未因此減少，原告主張系爭土地因編號B部分屬山坡地致價值減少707,250元（計算式：750元×943平方公尺＝707,250元）云云，並無理由。
㈤綜上，原告所買受系爭土地總面積實僅2,905平方公尺，卻
以每平方公尺750元之價格，買受3,040平方公尺之土地，減少之價值為101,250元，是原告請求被告減少買賣價金101,250元（計算式：750元×135平方公尺＝101,250元），應屬有據。至系爭土地如附圖所示編號B部分、面積943平方公尺雖屬無法與編號A部分合併耕作利用之山坡地，惟徵諸前揭說明，尚非構成物之瑕疵，原告請求減少此部分買賣價金707,250元，即無理由。
六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保規定，請求被告給付101,250元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月25日（參雄院審訴卷第31頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，因判命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
書記官 周素秋附圖：高雄市政府地政局旗山地政事務所收件日期字號105年5月29日旗法土字第40700號土地複丈成果圖。