臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第204號原 告 趙珮如訴訟代理人 林怡君律師被 告 曹貽菡訴訟代理人 張志明律師
王湘閔律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國107年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰參拾萬元。
被告應自民國一百零六年十月二十三日起至清償日止，按日給付原告新臺幣參佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一、二項，於原告分別以新臺幣壹佰壹拾萬元、已到期金額之三分之一供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣參佰參拾萬元、已到期之金額全部為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國106年8月26日經由訴外人即中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）高雄博愛加盟店之居間仲介，與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號6樓房屋及其坐落基地（即坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地權利範圍萬分之117與同段707建號權利範圍全部，下稱系爭房屋），兩造並於同日與訴外人即保管銀行中國信託商業銀行永吉分行（下稱保管銀行）、中信房屋公司簽訂房屋交易安全契約書（下稱系爭履保契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）330萬元，被告應按買賣契約所載付款方式，將價款匯入保管銀行之履約保證專戶內（帳號：00000-00000000-0，下稱系爭履保專戶），且待系爭房屋所有權移轉登記完畢後，於106年10月17日辦理點交，被告同時應履行全部價金之給付。嗣原告已於106年9月30日將系爭房屋辦妥所有權移轉登記予被告，並依系爭買賣契約所約定之點交日期即106年10月17日將系爭房地提出於隨時可受領狀態，復數度委請仲介敦促被告依約履行交屋，詎被告未出面辦理，竟發存證信函表示系爭房屋有滲漏水之瑕疵，致使其以高於買賣標的應有價格買受，經其委請專業人員鑑價，修復達其應有效能之費用需20萬元為由，拒絕配合辦理點交，片面主張減少價金20萬元，並副知中信房屋公司，該公司乃未通知保管銀行撥款。惟系爭房屋並無被告所指之瑕疵，被告未能提出相關證明，僅一再要求原告自行減價，經原告寄發存證信函催告被告應於106年10月22日下午9時前洽地政士張月里辦理交屋手續仍未果。雖被告拒絕完成點交程序，然依系爭買賣契約第10條第5項約定，仍生原告已於106年10月22日交付之效力，依約原告既於106年10月22日交付系爭房屋，被告應於同日支付全部買賣價金，詎被告遲不同意撥款，已構成給付遲延，爰依民法第367條規定及系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告給付買賣價金330萬元或被告應同意原告向保管銀行領取系爭履保專戶內款項330萬元，另請求被告給付自106年10月22日起至清償日止，每日按買賣總價金千分之1計算之違約金。為此提起本件訴訟，就訴之聲明第1項請求擇一為有利原告之判決等語，並聲明：㈠先位聲明：被告應給付原告330萬元。備位聲明：被告應同意原告向保管銀行領取系爭履保專戶內款項330萬元；㈡被告應給付原告自106年10月22日起至清償日止，按每日3,300元計算之違約金；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊簽約後始發現系爭房屋之次衛及和室之牆壁，有滲漏水瑕疵造成壁癌、油漆剝落之情事（系爭瑕疵），與系爭買賣契約書及附件不動產現況說明書上勾選「無滲漏水」之記載不同，原告顯係故意不告知瑕疵且保證無瑕疵，應負瑕疵擔保責任。經伊自行委請專業技師就系爭瑕疵評估修繕費用，並透過仲介向原告反應修繕事宜，然原告對伊有關修繕之提問均置之不理，僅任意找尋費用低廉之油漆工程行，刮除表層脫落油漆，意圖粉刷遮掩了事，嗣因伊已依約將全數買賣價金匯入系爭履保專戶，乃於106年10月12日寄發存證信函，催告原告依約點交系爭房屋，並就系爭瑕疵行使自行修繕、扣減價金20萬元之請求，於法有據。伊寄發存證信函之目的，係在原告修補系爭瑕疵前行使同時履行抗辯權，拒絕受領系爭房屋，並向原告主張減少價金20萬元，然伊從未表示不同意保管銀行撥款予原告，且依系爭履保契約第3條第5項、第5條約定，系爭履保專戶內之價款得否撥款，均由中信房屋公司認定，非由被告決定，故伊無權同意原告領取系爭履保專戶內價款，原告未能領得系爭履保專戶內之價款，自非可歸責於伊。況系爭履保專戶經支出服務費、手續費後，經結存價金僅餘3,184,006元，原告請求伊給付之金額為330萬元，顯屬無據。再伊已依約將買賣價金330萬元全數匯入系爭履保專戶，且依法得行使同時履行抗辯權而拒絕受領系爭房屋，並無不為給付或給付遲延情事，原告無從請求伊給付違約金，縱認原告得請求違約金，惟其請求按每日3,300元計算違約金，亦屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於106年8月26日透過仲介以330萬元向原告購買系爭房
屋，於簽訂系爭買賣契約後，兩造於同日與保管銀行、中信房屋公司簽訂系爭履保契約在案。
㈡被告已將買賣價金匯入系爭履保專戶內。
㈢系爭房屋已於106年9月30日辦理所有權移轉登記予被告。
㈣兩造原約定於106年10月17日就系爭房屋辦理點交，惟當日
被告以房屋存有瑕疵為由未辦理點交，嗣原告於106年10月18日寄發存證信函（經被告於106年10月19日收受），通知被告應於106年10月22日下午9時前至地政士張月里處辦理交屋手續未果。
四、本件爭點：㈠系爭房屋是否有滲漏水瑕疵存在？原告應否負瑕疵擔保責任
？㈡原告先位請求被告給付買賣價金330萬元，有無理由？又備
位請求被告應同意原告領取系爭履保專戶內款項330萬元，是否有據？㈢原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告自106年10
月22日起至清償日止，按日給付依買賣價金之千分之一計算之違約金3,300元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房屋是否有滲漏水瑕疵存在？原告應否負瑕疵擔保責任
？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀之民法第355條第1項、第2項規定甚明。
2.被告主張：系爭房屋之次衛與和室房間牆壁與外牆，有滲漏水瑕疵，導致壁癌、油漆剝落，依法自得向原告行使自行修繕、扣減價金20萬元之請求等情，並舉卷附照片8張及估價單1紙為憑（本院卷第22-24頁、第52頁），惟已據原告否認，辯稱：照片所示情形僅係油漆剝落，非滲漏水瑕疵，且經被告反應後，原告已請人油漆修復等語。觀諸被告所提上開照片，該等牆壁壁面雖有油漆剝落、浮起凸出等俗稱壁癌情形，然既經原告請人油漆修復，此有修復後照片4張及保固書可憑（本院訴字卷第25頁、審訴卷第91頁），則是否確有滲漏水之瑕疵，已非無疑；再觀之被告所提上開估價單，係由被告之友人王玉山以個人名義出具，並無任何商號、工程行、地址或聯絡方式之記載，顯堪存疑。而證人王玉山於本院審理中證稱：我從事防水抓漏20年，是個人執業，無開立公司行號，與被告是教會朋友，認識約10年左右，被告找我去評估屋況有無需修繕之處，我看到三個問題點需要修繕，第一個問題是靠廁所有浴缸（次衛）的房間（即和室房）外壁有裂痕，中間有水漬，研判外牆有滲水進來，第二個是同樣這間房間靠近浴缸牆面有壁癌呈現，第三個是主臥室廁所地板地磚有龜裂。第一個房間外牆滲水瑕疵，我當時沒有看到滲漏水，是看到水乾掉的痕跡，第二個房間靠近浴缸牆面有壁癌瑕疵，牆面上也沒有直接看到滲漏水情形，只有看到壁癌非常明顯，第三個主臥廁所地磚有龜裂瑕疵，跟滲漏水沒有關係，這三個瑕疵我都是用眼睛目視判斷。看完後隔了十幾二十天，被告才請我就所見瑕疵出具估價單估計整修費用等語（本院卷第62-68頁），惟依上開證述內容，證人王玉山所述瑕疵位置與被告所指瑕疵範圍已非全然相符，且證人竟將與滲漏水及壁癌瑕疵完全無關之主臥廁所地磚龜裂，亦列入估價單修繕範圍，參以證人王玉山並無防水施工技術士證照或相關專業證照，亦據其自承在卷（本院卷第67頁），足徵其上開證詞尚乏依據，難以採信。況被告始終未能提出經專業鑑定機關出具之鑑定報告以證明系爭房地確有滲漏水瑕疵存在暨其修繕費用需20萬元等情為真，則其上開主張，顯屬無據。
3.被告又主張：簽約前伊不知有系爭瑕疵存在，簽約後始發現，原告顯係故意不告知瑕疵且保證無瑕疵云云，亦據原告否認，辯稱：本件中古屋買賣係依現況交屋，簽約前仲介已帶同被告看屋，被告前往現場看完屋況後決定購買，原告並無故意不告知瑕疵，亦無保證無瑕疵等語。經查，依被告所提前開瑕疵照片觀之（本院卷第22-24頁），該等牆壁壁面油漆剝落、浮起凸出等俗稱壁癌情形，均為一般人以肉眼觀之即可毫不費力輕易辨明，此據證人王玉山證述：我看到的第一個外牆瑕疵、第二個壁癌瑕疵，都是用眼睛目視判斷，因為這些瑕疵外觀上都很明顯等語明確（本院卷第65-67頁），而被告自承：簽約前仲介曾帶伊至現場看過系爭房地，約停留20-30分鐘左右，還有一堆朋友陪著去，每間房間都看過，當時伊覺得還不錯，朋友也說好啊買呀等語（本院卷第14頁），又證人即中信房屋公司高雄博愛加盟店店長陳揚智證稱：被告所指房屋壁面瑕疵情形，與原告託售時之屋況並無差異，房仲人員於簽約前有帶被告前往現場看屋，房屋壁面並未刻意遮掩。簽約時原告沒有特別保證牆壁沒有油漆剝落或壁癌情形，但一般買賣仲介過程，代書一定會針對房屋狀況給雙方做確認。本件係屬中古屋買賣，屋主沒有一定要提供全新或完美屋況，買方前往現場看過房屋現況始決定購買與否，被告去現場看過房屋的現況才決定購買，簽約當天也未提出有壁癌或漏水之狀況等情（本院卷第31頁），核與證人即本件代書張月里證稱：契約及不動產說明書上關於滲漏、瑕疵等，一般我們會先說明，才請兩造勾選簽名等情相符（本院卷第37頁），參以系爭買賣契約第9條第3項明確記載：「本約標的物無滲漏水」、第16條其他約定事項亦載明：「一、經乙方（賣方）簽章之不動產說明書為本買賣契約之一部份，甲方（買方）已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章。二、現況固定物交屋。」；不動產說明書建物瑕疵情形第3點關於「是否有滲漏水情形：否」，且相關說明處所復經買賣雙方簽名確認等情，有系爭買賣契約、不動產說明書在卷可稽（高雄地院審訴卷第6頁、第7頁背面、第8頁背面），足徵本件簽約前被告確由多位友人陪同下，由仲介人員帶同至現場，並親自確認系爭房屋之現況後，方決定以買賣總價金330萬元購買，則被告對於該等外觀明顯之房屋壁面瑕疵，自無不知之理。此外，被告並未舉出其他證據證明原告有何就系爭房屋保證無瑕疵情事，是其辯稱：其於簽約前全然不知該壁面瑕疵情形，原告故意不告知瑕疵且保證無瑕疵云云，與事實不符，均無可採。
4.綜上，被告未能舉證系爭房屋確有滲漏水之瑕疵，而該等牆壁壁面油漆剝落、壁癌之情形均為被告於簽約前所明知，原告自不負瑕疵擔保責任。
㈡原告先位請求被告給付買賣價金330萬元，有無理由？又備
位請求被告應同意原告領取系爭履保專戶內款項330萬元，是否有據？
1.按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第367條、第101條分別定有明文。被告雖辯稱：系爭履保專戶是否撥款均由中信房屋公司認定，被告無權同意，故原告未能領得系爭履保專戶內之價款，非可歸責於被告等語。惟查，原告已依系爭買賣契約約定，將系爭房屋所有權移轉登記予被告，並依買賣契約所定點交日期106年10月17日將系爭房屋提出於隨時可受領狀態，復數度委請房屋仲介公司敦促被告依約履行交屋，並將系爭房屋之鑰匙、所有權狀等均交予代書保管，俾便於點交完成後交付被告，足見原告已履行系爭買賣契約所定各項義務，並有與被告進行點交手續使被告取得系爭房屋占有之意甚明，依前揭說明，被告即有受領系爭房屋之義務。惟被告均未出面辦理，竟發存證信函予原告表示系爭房屋有滲漏水之瑕疵、請求減少價金20萬元等語，並副知中信房屋公司，足見被告係以系爭房屋存有滲漏水、壁癌等瑕疵爭議為由而拒絕進行點交，惟核被告前開瑕疵主張均屬無據，業經本院審認如上，則被告所執事由均非拒絕辦理點交之正當理由，是被告應認係無正當理由拒絕受領系爭房屋。又系爭履保契約第參條第5項約定：「甲（買）、乙（賣）雙方均依不動產買賣契約履行完竣並經丁方（中信房屋公司）書面通知時，丙方（保管銀行）應將專戶內本件之買賣價金（扣除本條各項約定之款項）之餘額撥付予乙方。前述買賣契約是否履行完竣依丁方認定為準，甲、乙雙方不得異議。」，而本件中信房屋公司認定兩造迄未完成房地之點交程序，即未完全履行系爭買賣契約，故未能依約撥付款項，有兩造不爭執之存證信函1份存卷可稽（原證5），足見兩造就系爭房屋是否完成點交乙節涉及原告是否得以領取買賣價金並結算剩餘款項，即系爭房屋是否完成點交完成乃原告是否得以領取買賣價金之條件。再依系爭買賣契約第10條第5項約定：「甲方（買方）無正當理由拒絕點交或逾期點交3日以上，經乙方（賣方）催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成……。」兩造原約定於106年10月17日就系爭房屋辦理點交，惟當日被告無正當理由拒絕辦理點交，經原告於106年10月18日寄發存證信函（被告於106年10月19日收受），催告被告應於106年10月22日下午9時前至地政士張月里處辦理交屋手續未果，依前開說明，被告無正當理由拒絕辦理點交而未受領系爭房屋，應視為條件已成就，故系爭房屋應視為於106年10月22日已完成點交。是原告主張其已完成系爭房屋點交義務，即屬有據。
2.承上，原告既已將系爭房屋所有權移轉登記予被告，並於106年10月22日視為完成點交而將房屋交付予被告，被告即視為已受領系爭房屋，則買賣雙方既已完全履行系爭買賣契約所定各項義務，原告依約自得起訴請求被告給付買賣價金。被告雖抗辯：伊已將價金匯入系爭履保專戶內，原告不得直接起訴請求被告交付價金云云，惟按所謂履約保證，其意義在於為保障賣方在移轉系爭房地所有權之後，能取得買賣價金，並保障買方已繳納之價款在賣方違約未交付房地或移轉所有權登記時可全數退回，故藉由一公正第三人之參與，使其受買賣雙方委任，而保管監證買賣之價金，是該履約保證人（即保管銀行）僅擔任一中立角色，於買賣雙方完全履約前代為保管價金，尚無代為收受價金之權利，是原告因被告拒不履行，自得起訴請求被告給付。再被告辯稱：系爭履保專戶經支出服務費、手續費後，經結存價金僅餘3,184,006元，原告請求伊給付之金額為330萬元，顯屬無據云云，但查本件原告得否請求被告支付買賣價金330萬元，其爭議在於被告主張自行修補系爭瑕疵而行使價金扣減權20萬元乙節是否有據，既經本院認定被告主張該等扣減價金並無理由，詳如上述，則原告基於兩造間買賣契約，請求被告給付價金330萬元，自屬有據。至原告究竟得領取系爭履保專戶內之數額如何，尚須待本件判決確定後，由中信房屋公司依據確定判決所示買賣價金，與原告結算各項服務費、手續費、完稅款及利息等項後，始能通知保管銀行撥款支付（如卷附房屋交易安全制度專戶收支明細表，見本院訴字卷第50頁），且該等稅款、手續費、服務費、利息等皆非本件兩造爭執之標的，自非本院審理範圍，併予敘明。從而被告此部分辯解，亦無可採。另原告訴之聲明第1項業已依先位請求獲得勝訴判決，本院自無庸再就其備位聲明為裁判，附此說明（原告主張係擇一為原告有利之判決，見本院訴字卷第123頁）。
㈢原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告自106年10
月22日起至清償日止，按日給付依買賣價金之千分之一計算之違約金3,300元，有無理由？
1.按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明。
2.原告主張系爭房屋無瑕疵，然被告無正當理由拒絕於契約所訂點交日期106年10月17日進行點交，經原告寄發存證信函催告被告應於106年10月22日下午9時前至地政士張月里處辦理交屋手續未果，已屬逾期而應負遲延責任，故依系爭買賣契約第11條第2項約定請求被告給付自106年10月22日起至清償日止，按日給付依買賣價金330萬元千分之一計算，即每日3,300元之違約金等語，被告則辯稱：伊已依約將買賣價金330萬元全數匯入系爭履保專戶，且依法得於原告修補瑕疵前行使同時履行抗辯權，拒絕受領系爭房屋，並無不為給付或給付遲延，原告無從請求伊給付違約金；縱認原告得請求違約金，其請求按每日3,300元計算之違約金，亦屬過高等語置辯。惟按系爭買賣契約第11條第2項前段約定：「甲方（買方）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方（賣方），並應於補繳價款時一併繳清。」；備註欄約定：「本房地點交日期：點交日為民國106年10月17日。……點交時買方應付清尾款」；第3條就尾款則約定為264萬元。經查，系爭買賣契約就點交日期既有履行日期之約定，則倘有違反該點交日期之約定，自應負遲延責任，當不以各期買賣價款支付日期逾期為限，且被告依約於點交日應交付尾款264萬元，觀之上開買賣契約條款甚明。系爭買賣契約原約定兩造於106年10月17日就系爭房屋辦理點交，雖被告主張得於原告修補瑕疵前為同時履行抗辯、拒絕辦理點交，惟被告前開瑕疵主張均屬無據，業經本院審認如上，揆諸前揭說明，要無同時履行抗辯可言，被告無正當理由未於106年10月17日辦理點交，自屬可歸責於被告事由，然原告復寄發存證信函催告被告應於106年10月22日下午9時前至地政士張月里處辦理交屋手續，應認該點交期限業經延展至106年10月22日，則被告所負點交義務應於106年10月22日始屆至，自翌日即106年23日起方得認係「逾期日」而責令被告負遲延責任。
3.承上，本件因可歸責於被告之事由，致違反約定點交義務履行日期，原告本得向被告請求自逾期日即106年10月23日起，按該期「未履行支付價款」千分之一計算，即按尾款264萬元之千分之一，每日2,640元之違約金。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌原告已將系爭房屋所有權移轉登記予被告，被告本應依約配合點交以完成履約義務，竟無正當理由拒絕點交並片面主張減少價金20萬元等違約情節，惟本件系爭買賣契約並未經解除，原告就買賣價金仍得全額請求被告支付，原告因被告遲延給付價金所致損害，充其量僅為該尾款依法定遲延利率即週年利率5%計算之金額每日367元（計算式：2,640,000×5%÷12月÷30日＝367，小數點以下四捨五入），認本件原告主張之違約金3,300元確屬過高，爰依民法第252條規定，酌減原告得請求被告給付之違約金為每日367元；原告逾此金額之請求，尚屬無據。
六、綜上所述，原告依據民法買賣之法律關係及系爭買賣契約約定，請求被告給付買賣價金330萬元，及自106年10月23日起至清償日止按日給付違約金367元，為有理由；至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請准為宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
民事第三庭 法 官 林韋岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
書記官 曾秀鳳