臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第434號原 告 鄧勢華訴訟代理人 林祺祥律師被 告 黃秀文
黃羿達上列當事人間請求核定土地租金等事件，本院於民國108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告黃秀文、黃羿達就所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○號房屋，占用原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（應有部分八五三分之二二三）如附圖所示斜線部分（面積二三三點七六平方公尺），每月租金為新臺幣柒佰貳拾元。
被告應自民國一零五年一月六日起按月給付原告新臺幣柒佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原係訴外人鍾榮焜與他人所共有，各共有人依分管契約各自在分管之共有土地上蓋屋居住，訴外人鍾榮焜就系爭土地之應有部分嗣於民國104年11月6日因買賣移轉登記予原告。坐落系爭土地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）原亦係訴外人鍾榮焜所有，嗣由被告取得事實上處分權，並於105年1月6日完成點交。本件原告就系爭土地之應有部分及被告就系爭房屋之事實上處分權，係先後受讓自訴外人鍾榮焜，自有民法第425條之1推定租賃關係存在。又系爭房屋坐落系爭土地面積為233.76平方公尺，租金經原告調查同路段、相同面積之租金均在每月新臺幣（下同）1萬元以上。被告自105年1月6日起實際占有使用系爭土地原告得使用之部分，經原告於105年3月28日催告被告給付租金，且於本院106年度旗簡字第2號確認優先購買權存在等事件開庭時提出協議租金數額，均遭被告拒絕，故兩造實有當事人不能協議租金數額之情形，爰依民法第425條之1第2項規定提起本訴等語，並聲明：㈠核定被告就所有系爭房屋占用原告所有系爭土地如附圖所示斜線部分（面積233.76平方公尺），每月租金為1萬元。㈡被告應自105年1月6日起按月給付原告1萬元。
二、被告則以：對於系爭房屋占用系爭土地部分有民法第425條之1規定之適用不爭執，然依土地法第105條準用同法第97條規定，基地租金之數額應以基地申報地價為基礎，並須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所受利益等項，而本件系爭土地及系爭房屋係位在高雄市美濃區之郊區，並非工商經濟繁榮地區，且高雄市政府公告市有出租基地租金率（5%）及該土地為倒三角形、出入口甚小且並非建地等情，被告同意按申報價額3%為土地租金等語置辯，並聲明：原告請求自105年1月6日起於超出每月租金309元範圍之金額均駁回。
三、兩造不爭執事項㈠被告黃秀文於臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）104年度
司執字第38100號案件中，於104年8月11日得標買受系爭房屋之事實上處分權，並於105年1月6日完成點交，系爭房屋是由黃秀文與黃羿達共同出資買受。
㈡系爭房屋原事實上處分權人鍾榮焜在系爭土地上興建系爭房
屋時，有得系爭土地全體共有人同意，鍾榮焜與系爭土地其餘共有人間就系爭土地有分管協議，各自就分管之該部分土地為使用收益，且於鍾榮焜將系爭土地持分移轉給原告後，系爭土地共有人間仍維持原有分管協議。
㈢系爭房屋占用系爭土地233.76平方公尺，依民法第425條之1第1項規定，推定於房屋得使用期限內有租賃關係。
㈣系爭土地自105年至107年間之申報地價均為每平方公尺528元。
四、本件爭點：系爭房屋占用系爭土地之每月租金應以若干元為當？原告請求被告應自105年1月6日起按月給付原告10,000元，有無理由？
五、本院之判斷㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項定有明文。此乃賦予當事人請求法院核定租金之權利，為形成之訴，屬核定地租之爭訟事件，就應核定之地租數額，屬法院裁量權行使之範疇，不受當事人聲明之拘束。而「所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』，更包括『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形」。又上開規定雖以『所有權讓與』為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意」（最高法院99年度台上字第1723號判決、102年度台上字第2310號裁定意旨參照）。查系爭土地之應有部分223/853及坐落其上之系爭房屋本同屬鍾榮焜所有，嗣系爭房屋之事實上處分權讓與被告，系爭土地之應有部分223/853則讓與原告，業如前述，自屬土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋先後讓與相異之人之情形，則系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人即兩造間，推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係，殆屬無疑，而兩造既無法協議租金數額，則原告依民法第425條之1第2項規定請求核定租金，自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第105條、第148條分別定有明文。本院審酌本件核定地租與租用基地建築房屋之情形相類似，若無特殊情形，核定之地租固應類推適用而受上開規定之限制。又土地法第97條第1項所謂年息7％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院61年台上字第1695號及68年台上字第3071號等判例意旨參照）。
㈢經查，系爭土地座落高雄市美濃區，土地地目為田，鄰近吉
東國小、南隆國中、市場等，面臨中正路二段有客運車行駛，公共設施接近性、交通便利性尚可；而系爭房屋係屬鋼鐵造2層樓房，屋齡約26年，經鑑價價值約95萬元等情，有高雄地院104年度司執字第38100號卷附之鑑估報告書可參，是本院審酌系爭土地坐落位置、周遭生活機能、建物狀況與被告使用系爭房屋之經濟價值及所受利益、原告所受損害及本國目前之房地利用情形等項，認以系爭土地申報地價年息7％計算被告應給付之租金數額，應屬適當。至原告稱被告係標買系爭房屋用以出租，並非自住使用，不受土地法第97條規定之限制云云，然營業用房屋之所以不受土地法第97條規定之限制，係因承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，然原告就被告有何承租房屋用以營業獲取利潤之事實並未舉證以實其說，自無從認系爭房屋係屬營業用房屋而不受土地法第97條租金之限制。又系爭房屋占用系爭土地之面積為
233.76平方公尺，系爭土地自105年至107年間之申報地價均為每平方公尺528元，而原告雖僅持有系爭土地之應有部分223/853，然因系爭土地之全體共有人間有分管協議，原告得就其所分管之該部分土地（即系爭房屋坐落之位置）為使用收益等情，為兩造所不爭執，是原告自得收取該部分土地之全部租金，而無須再以其應有部分計算其得請求之租金，是被告自取得系爭房屋所有權後，占用系爭土地之每月租金應核定為720元【528元×233.76平方公尺×7％÷12個月＝720元，小數點以下四捨五入）】，原告請求被告自105年1月6日起按月給付原告720元，即屬有據，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，本件原告訴請核定租金部分，為有理由，應予准許，並核定兩造間之租金如主文第1項所示，又核定租金之訴為形成之訴，法院本不受當事人聲明之拘束，故本院核定之數額雖與原告聲明內容有所差異，惟該部分仍應為原告勝訴之判決，併予敘明。至原告請求自105年1月6日起按月給付原告720元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
民事第三庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
書記官 劉國偉