臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第549號原 告 教育部法定代理人 葉俊榮訴訟代理人 吳小燕律師
黃家豪律師李吟秋律師被 告 陳林麗珍訴訟代理人 王伊忱律師
鄭美玲律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107 年12月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊所經管坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號、面積998 平方公尺土地（下稱系爭土地）屬耕地三七五減租條例（下稱減租條例）規範之耕地，兩造於民國101 年3 月
8 日就系爭土地定有國有學產耕地租賃契約（適用減租條例，下稱系爭租約），並簽立契約書在案，約定租賃期間自10
0 年9 月1 日起至106 年12月31日止，並於系爭租約第4 條第7 項、第5 條約定，被告僅得於系爭土地上自任耕作、種植農作使用，不得作其他使用，如興建相關之農業設施，應先徵得伊同意。詎伊於106 年委託專業機構辦理耕地現況空拍巡查後，發現系爭土地上有未經伊同意興建、非屬耕地容許使用之無門牌鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）坐落，伊復於同年6 月12日派員勘查、同年10月18日會同被告確認使用現況後，系爭土地確有系爭鐵皮屋坐落且鋪有水泥地之非供耕作使用情事，被告就系爭土地之使用確有未自任耕作情形，被告已違反減租條例第16條規定及系爭租約第5 條約定，系爭租約至遲於106 年10月18日兩造共同會勘系爭土地時，即無待伊另為終止之意思表示，已當然向後失其效力，是被告迄今仍占用系爭土地，自屬無權占有。縱認系爭租約並非無效，因系爭租約係自89年1 月14日前訂立之租約續約而來，亦即系爭租約於農業發展條例（下稱農發條例）89年1 月4 日修正公布前即已存在，則依斯時農發條例第20條第2 項規定，出租人與承租人另有約定者，應優先適用雙方之約定，未另有約定者，始依減租條例規定，是依系爭租約第2 條約定，系爭租約已於106 年12月31日因租期屆滿而消滅，兩造間就系爭土地並未另有合意成立新的租賃契約，被告所有之系爭鐵皮屋等地上物，迄今仍繼續占用系爭土地，亦屬無權占有。且被告搭蓋系爭鐵皮屋時，未依系爭租約第4 條第7 項約定，先徵得伊同意，違反系爭租約約定，伊得依系爭租約第4 條第18項第12款約定終止契約，是以伊107 年5 月14日民事準備狀繕本送達被告，作為終止系爭租約之意思表示，終止後被告亦屬無權占用。爰依民法第767 條前段規定，請求被告將系爭土地上全部之地上物拆除、農作物刈除後，將系爭土地返還予伊等語。聲明：被告應將系爭土地上全部之地上物拆清除、農作物刈除後，將系爭土地返還予原告。
二、被告則以：系爭土地原係伊之祖父林濶所承租，林濶於46年
2 月15日死亡後，乃由伊父親林等依繼承法律關係而繼續承租，嗣林等於95年7 月8 日死亡後，始由伊繼承系爭土地之租賃權。系爭鐵皮屋於林等承租年代，即已搭建完成，為便利耕作使用而搭建，並供放置農用機具之用，系爭租約續約時，原告相關承辦人員亦至現場勘查使用情形，原告之相關人員亦明知該鐵皮屋確實係供便利耕作使用，始准予續約，是伊並無違反減租條例第16條規定或系爭租約第4條 第7 項約定情事，系爭租約仍繼續有效。系爭租約於農發條例89年
1 月4 日修正施行前即成立，而系爭租約第2 條雖載有租賃期間之約定，然同條第2 項復約定租期屆滿得換約續租之約定，因伊仍在系爭土地上耕作，依約定於106 年9 月28日申請續租換約，僅因原告片面認定伊有違反減租條例第16條規定始未進行換約續租程序，依減租條例第20條規定及最高法院69年度台上字第546 號民事判例意旨，縱原告拒絕續訂租約，系爭租約仍應視為繼續存在。再者，系爭租約於101 年
3 月8 日簽立時，系爭鐵皮屋之存在至少已十年，每逢租約到期時，原告所屬承辦人員均有至現場勘查使用情形，自當知悉系爭鐵皮屋之存在，是系爭鐵皮屋既非於系爭租約簽立後始興建，自無所謂需先徵得原告同意可言，是原告主張伊違反系爭租約第4 條第7 項、第18項第12款約定而終止租約等語，並無理由。綜上，伊占用系爭土地並非無權占有，原告請求拆除地上物並返還系爭土地，洵屬無據等語置辯。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠本件租佃爭議事件，業經高雄市鳥松區公所耕地租佃委員會
於106 年12月13日調解不成立，復經高雄市政府於107 年3月29日召開調處會議，出租人即原告不服調處結果，由高雄市政府移送本院，本件起訴程序合於減租條例規定。
㈡原告經管坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號、面積998 平方公尺土地（系爭土地）屬減租條例規範之耕地。
㈢兩造於101 年3 月8 日簽立系爭租約，約定租賃期間自100
年9 月1 日起至106 年12月31日止，系爭租約第4 條第7 項、第5 條約定，被告僅得於系爭土地上自任耕作、種植農作使用，不得作其他使用，如興建相關之農業設施，應先徵得原告同意。
㈣原告於106 年6 月12日派員勘查、同年10月18日會同被告確
認使用現況後，系爭土地有系爭鐵皮屋坐落且鋪有水泥地情事。
㈤原告於106 年11月14日發函被告稱查有不自認耕作情事，依
據減租條例第16條規定，通知原訂立耕地租約無效（審訴卷第41頁）。
㈥被告於106 年11月20日向鳥松區公所申請調處（審訴卷第39頁）。
㈦被告向高雄市政府申請耕地租佃調處，於106 年12月6 日進
行現場會勘，經鳥松區公所租佃委員會勘結果認系爭土地現地有實際耕作情形，種植作物為芒果（00年生）。該地上設置鐵皮屋一間（約4m×4m，2m遮雨棚）放置農具，且無居住現象，入口處鋪設水泥地（審訴卷第35至38頁）。
㈧被告向高雄市政府申請耕地租佃調處，於107 年3 月29日進
行調處，經出席委員討論決議：系爭土地依鳥松區公所會勘結果及當事人陳述，大華段1007-1地號土地於2 、30年前搭建簡易鐵皮屋（約4.8 ）坪，內部存放耕作所需農機具及資材，本筆其餘土地仍有耕作事實，尚難認其有未自任耕作情事。經原告表示不同意，不服調處，調處不成立（審訴卷第17至27頁）。
㈨航照圖（審訴卷第135 至136 頁）形式真正不爭執。㈩系爭土地上目前種植芒果、檸檬、破布子、茄苳、蔓越莓、
檳榔等農作物、1 個水塔，鐵皮屋已拆除，水泥地面已刨除。
被告於106年9月28日提出國有學產土地續租換約。
四、本件爭點如下：㈠原告主張被告擅自搭建系爭鐵皮屋、鋪設水泥地面該當不自
任耕作要件，系爭租約至遲自106 年10月18日無效，有無理由？㈡原告主張系爭租約如非無效，已因租期屆滿未續約而消滅有
無理由？㈢原告主張依系爭租約第4 條第18款第12點約定，終止系爭租
約，有無理由？㈣原告主張被告因系爭租約無效或合法終止，而依民法第767
條之規定，請求被告拆除地上物、刈除農作物後，將系爭土地返還予原告，有無理由？
五、原告主張被告擅自搭建系爭鐵皮屋、鋪設水泥地面該當不自任耕作要件，系爭租約至遲自106 年10月18日無效，有無理由？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。上開規定，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，亦得在承租之土地上建築農舍，而所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如承租人所建房屋係供居住或其他非耕作之用，即與農舍有間，均在不自任耕作之列。
㈡原告於106 年6 月12日派員勘查、同年10月18日會同被告確
認使用現況後，系爭土地有系爭鐵皮屋坐落且鋪有水泥地情事。嗣於106 年11月14日發函被告稱查有不自認耕作情事，依據耕地三七五減租條例第16條規定，通知原訂立耕地租約無效一節，固為兩造所不爭執。然系爭土地有實際耕作情形，種植作物為芒果（00年生），系爭土地上設置鐵皮屋一間（約4 公尺×4 公尺，2 公尺遮雨棚），放置農機具，且無居住現象，入口處鋪設水泥地等情，業經高雄市鳥松區公所租佃委員於兩造租佃爭議調解事前現場勘查屬實，有高雄市鳥松區公所耕地租佃委員會會勘紀錄、現場照片在卷可佐（審訴卷第35至38頁、第87至89頁），且為兩造所不爭執。又比對林務局農林航空測量所91年6 月23日航空照片（本院卷第63頁證物存置袋）與原告所提出勘查照片（審訴卷第85頁），航空照片中所示白色區塊與勘查照片所示鐵皮屋方為相當，可見系爭鐵皮屋於91年6 月23日前即已搭建乙情洵堪認定。則系爭鐵皮屋既在91年6 月23日前即已搭建，而兩造仍於101 年3 月8 日簽立系爭租約，原告同意將其上已有系爭鐵皮屋坐落之系爭土地出租予被告，堪認原告已默示同意系爭鐵皮屋之存在，以便於耕作系爭土地，且被告並未違反系爭租約第4 條第7 項如需興建相關之農業設施，應事先徵得出租機關同意之約款。是以原告於106 年間始以系爭鐵皮屋坐落系爭土地，主張被告未自任耕作，系爭租約無效，即有違反誠信原則及濫用權利之嫌，故原告此部分之主張尚非可採。至於原告主張兩造於101 年間簽約時，並未記載系爭土地上有系爭鐵皮屋存在等語，然原告並未提供當時之照片，且該鐵皮屋於91年間即已存在業經認定如前，而如原告於
101 年間續約時，即不認系爭鐵皮屋為違反規定之農舍，則其未於合約內載明系爭鐵皮屋存在，亦非違反經驗法則，自不因101 年間之合約未記載系爭鐵皮屋，即可認系爭鐵皮屋為101 年間續約後始擅自興建，是原告此部分之主張，亦非可採。另系爭鐵皮屋坐落處固有鋪設水泥地，然系爭鐵皮屋既係供放置農用機具、採收芒果處所，則其鐵皮屋簷下鋪設水泥地乃便利取放農具、收取芒果作物之用，及入口處鋪設小面積水泥以利通行，均符合常情，難認因系爭鐵皮屋、水泥地面，即可認被告確實不自任耕作。
㈢綜上，原告並未舉證證明被告利用系爭鐵皮屋、水泥地違反
農舍使用，僅憑系爭鐵皮屋、水泥地等地上物，即指被告不自任耕作，系爭租約至遲自106 年10月18日無效，即非可採。
六、原告主張系爭租約如非無效，已因租期屆滿未續約而消滅有無理由？㈠按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條定有明文。次按農發條例第20條第2 項規定：本條例中華民國89年1 月4 日日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。又減租條例第1 條規定：耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。職是，於農發條例89年1 月4 日修正施行前依三七五條例訂定之租約，除出租人及承租人另有約定者外，其租約之「終止」仍依減租條例規定，減租條例未規定者，則適用土地法及其他法律規定。又本租約為定期租賃契約，其期間自100 年9 月1 日起至106 年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係消滅。出租機關不另通知。承租人如有意願續租，應於租期屆滿前3 個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清。逾期未換約者，即為無意續租，由出租機關收回土地，兩造系爭租約第2 條亦訂有明文。本件兩造依據減租條例規定訂立系爭租約，依兩造系爭租約第2 條之約定可知，兩造僅約定如承租人有意續租應於租約到期前3 個月申請換約續租，並未約明期滿後絕不續租，或出租人得不續租，自應依減租條例第20條規定，續訂租約。
㈡經查：被告於106 年9 月28日提出國有學產土地續租換約，
原告通知被告於106 年10月18日會同確認使用現況後，認系爭土地有系爭鐵皮屋坐落且鋪有水泥地情事。嗣於106 年11月14日發函被告稱查有不自任耕作情事，依據耕地三七五減租條例第16條規定，通知原訂立耕地租約無效等情，為兩造所不爭執。然系爭土地並無原告所指不自任耕作情形，業經認定如前，而被告已於106 年9 月28日租約屆滿前即申請換約續租，且仍於系爭耕地上有耕作之事實，業經本院勘驗屬實，亦有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（審訴卷第本院卷第。是依上開規定及說明，被告有續約之意，亦於系爭土地上從事耕作，則系爭租約於被告申請續約時，原告即應續訂租約。
㈢是原告主張系爭租約因租期屆滿未續約而消滅等語，並無理由。
七、原告主張依系爭租約第4 條第18款第12點約定，終止系爭租約，有無理由？按承租人如需興建相關之農業設施，應事先徵得出租機關同意；承租人違背本租約約定時，出租機關得終止租約，系爭租約第4 條第7 款、第18款第12點固訂有明文。然本件兩造於101 年間續租間，系爭鐵皮屋即已存在系爭土地上，業經認定如前，原告並未舉證證明系爭土地興建系爭鐵皮屋乃違反第4 條第7 款後段而有違背系爭租約約定之情事，是原告主張終止系爭租約等語，並非有據。
八、原告主張被告因系爭租約無效或合法終止，而依民法第767條之規定，請求被告拆除地上物、刈除農作物後，將系爭土地返還予原告，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項固定有明文。經查：本件被告因系爭租約存在而占有系爭土地，且系爭租約應予續約，業經認定如前。則原告主張被告為無權占有系爭土地等語，即非可採，其依民法第767 條之規定，請求被告拆除地上物、刈除農作物後將系爭土地返還與原告，即非有據。
九、從而，原告依減租條例第16條主張租約無效、依系爭租約主張終止租約暨民法第767 條規定，請求被告拆除系爭土地上之地上物、刈除農作物，並將系爭土地交還予原告，均為無理由，均不應予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與本判決之結果已不生影響，因不另贅論，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日民事第一庭 法 官 謝文嵐。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 許琇淳