臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第590號原 告 陳文英訴訟代理人 謝勝合律師被 告 陳進財訴訟代理人 吳紹貴律師備位 被告 陳進源
陳進豊陳素玉陳素綿上三人共同訴訟代理人 陳進財上當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108 年3 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。復按「訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止」，最高法院著有98年度台上字第1486號判決可資參照。本件原告起訴主張被告陳進財無權占有坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地（重測前圓潭子段37-1地號土地，下稱系爭土地）上門牌號碼高雄市○○區○○路○ ○○○號建物（下稱系爭建物），而請求陳進財騰空返還上開建物及相當於租金之不當得利。嗣於本院審理中，追加備位之訴，主張縱認系爭建物為訴外人陳乾記（已死亡）出資興建取得所有權，惟備位被告陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿為其繼承人，其等仍屬無權占有系爭土地，伊亦得依民法第767 條及第179 條規定，請求其等拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，並請求陳建財自系爭建物遷出。陳進財雖表示不同意原告追加備位之訴，惟核原告所依據之基礎事實均係基於系爭建物所有權之爭執，堪認原告所追加備位之訴與起訴事實同一，是原告前揭訴之追加，與上開規定相符，應予准許。再者，原告追加備位之訴乃利用同一訴訟程序，就同一建物相關當事人之糾紛為一次解決，其訴訟資料、攻擊防禦方法均可相互為用，不致遲滯訴訟，且可避免裁判矛盾，應認原告以主觀預備合併之訴訟型態提起本件訴訟，亦屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭建物（4 層樓房，一層：115.67平方公尺、二層：65.36 平方公尺、三層：65.36 平方公尺、四層：65.36 平方公尺，面積合計311.75平方公尺）為未辦理保存登記建物，與系爭土地原均為訴外人郭忠雄所有，前經本院以
105 年度司執字第102418號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）為拍賣（下稱系爭拍賣），由伊得標，繳足價金後於106 年11月1 日領得不動產權利移轉證書，而成為系爭建物及系爭土地之所有權人。因被告陳進財無正當權源占用系爭房屋，並獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條第1 項、第179 條規定，求為命陳進財自系爭建物遷出返還予伊，並依民法第179 條規定，請求自上開取得不動產權利移轉證書之日起至返還系爭建物之日止，按月以新臺幣（下同）2,451 元計算相當於租金之不當得利【計算式：｛（申報地價240 元×115.67平方公尺×週年利率10% ）÷12個月｝＋｛（房屋評定現值266,300 元×週年利率10% ）÷12個月｝＝2,451 元】。而縱認系爭建物係由訴外人陳乾記出資興建取得所有權，惟其繼承人陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿繼承取得系爭建物，仍屬無權占用伊拍賣取得之系爭土地，伊亦得依民法第767 條第1 項、第179 條規定，備位請求陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿拆屋還地並給付相當於租金之不當得利、及陳進財自系爭建物遷出等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈陳進財應將坐落系爭土地上系爭建物騰空返還原告。⒉陳進財應自106 年11月1 日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付原告2,451 元。⒊第1 、2 項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿應將坐落系爭土地上系爭建物拆除，並將前開占用之土地返還原告。⒉陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿應自106 年11月1 日起至拆除系爭建物之日止，按月給付原告224 元。⒊陳進財應自第1 項所示建物遷出。⒋第1 、2 、3 項之聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯稱：㈠先位之訴部分：
系爭建物所坐落之土地之原地主郭陳桂美（郭忠雄之被繼承人）將系爭土地與建商合建分售，建商約定分得房屋7 間，系爭建物為其中1 間，陳乾記自建商即訴外人李昌銘處購得系爭建物，惟因建商興建中途倒閉，陳乾記即自行出資興建完成系爭建物，原始取得系爭建物之所有權或事實上處分權，其亡故後由其繼承人陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿繼承取得，並同意由陳進財占有及居住，故陳進財並非無權占有。而原告雖自本院經由系爭拍賣而取得系爭建物，惟系爭建物非屬執行債務人郭忠雄之財產，而係屬於陳乾記所有，其拍賣應屬無效，原告並未合法取得系爭建物所有權，則原告主張陳進財係無權占有，並請求其遷讓返還系爭建物，自無理由。
㈡備位之訴部分：
系爭土地之原地主與建商合建，更同意建商使用系爭土地，該所建之系爭建物就系爭土地，自有利用之權，事後縱系爭建物經法院拍賣，由本件原告拍定，致房地異主，依照民法第425 條之1 規範目的而論，自得依相類事實，應為相同處理之法理而為類推適用，陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿自有合法占用系爭土地之權源。又原告於拍定前相當明瞭系爭土地其上因原地主與建商合建分售有7 間未保存登記建物且由占有人長期使用之事實，顯非善意第三人，於拍定後反向被告主張無權占有請求拆屋還地於法未洽，更有違誠信原則與權利濫用，不符社會正義。綜上，陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿係系爭建物之所有權人或事實上處分權人，並有權使用系爭土地，係有權占有，原告主張遷讓房屋或拆屋還地，應均無理由。等語。
㈢並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張伊經系爭執行事件於106 年10月17日得標買受系爭土地及系爭建物，且於106 年11月1 日取得系爭土地及系爭建物之不動產權利移轉證書，業經本院調閱系爭強制執行事件案卷查核無訛，自堪信實。
四、原告先位之訴主張，其因拍賣取得系爭建物，自得請求現無權占有人陳進財遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，然為陳進財所否認，並以前揭情詞置辯。是本件先位之訴所應審究者為：㈠系爭建物係何人所有？㈡系爭拍賣是否有效？㈢原告請求陳進財遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠陳乾記之繼承人陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿為系爭建物之事實上處分權人：
⒈按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建
造執照發之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。至建造執照或使用執照，乃行政主管建築機關為實施建築管理而依建築法規定所核發准予建築或使用之證照，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應屬二事，自不得僅憑建造執照或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築人，可原始取得所有（最高法院96年度台上字第2851號、104 年度台上第1985號裁判參照）。查系爭建物之建造執照及使用執照記載之起造人名義，均為系爭強制執行事件債務人郭忠雄之被繼承人郭陳桂美，此有高雄市政府工務局檢附之建造執照原卷資料附於本院107 年度訴字第586 號卷供參，惟被告辯稱：建商李昌銘與系爭土地之地主郭陳桂美合建，建商約定分得房屋7 間，系爭建物為其中1 間，而陳乾記自建商處購得系爭建物，惟因建商興建中途倒閉，陳乾記即自行出資興建完成系爭建物，原始取得系爭建物之所有權或事實上處分權等語，則依上述最高法院裁判意旨，尚不得僅憑系爭建物之建造執照或使用執照記載之起造人名義為郭陳桂美，遽認郭陳桂美係建物之原始建築人，可原始取得所有權，而其死亡後由郭忠雄繼承。
⒉次按合建契約屬承攬性質者，地主與建方得各自取得契約
約定分得房屋之原始所有權。查依高雄市稅捐稽徵處旗山分處108 年3 月12日高市稽旗房字第1088452318號函及使用執照資料所示，坐落系爭土地上之建物為地上2 層1 幢
8 棟1 戶，門牌號碼為高雄市○○區○○路○ ○○ 號、4之7 號、4 之8 號、4 之9 號、4 之10號、4 之11號、4之12號、4 之13號，另坐落高雄市○○區○○○段○○○號土地（建築用地）上之建物地址為高雄市○○區○○路○○○○號、4 之15號，依使用執照原始即為10棟，設10筆房屋稅籍，並自73年7 月設籍起課，此有上開函及所附資料在卷可稽（見本院107 年度訴字第587 號卷二第5 ～10頁），而上開2 筆土地之所有權人均為郭陳桂美，可見郭陳桂美所有高雄市○○區○○路○○○○○地○00地號土地，確實於其上同時興建10棟獨立之建物。而陳進財陳稱：
建商李昌銘與系爭土地之地主郭陳桂美合建，建商約定分得房屋7 間，系爭建物為其中1 間，而陳乾記自建商處購得系爭建物，惟因建商興建中途倒閉，陳乾記即自行出資興建完成系爭建物等語，業據提出陳乾記與李昌銘於系爭建物興建完成前，所訂立之「買賣合約書」，其內容記載李昌銘將其所建坐落高雄市旗山鎮（改制為高雄市○○區○○○里○○路邊之房屋如合約書後附附圖所示房屋之1間出賣予陳乾記，而該附圖之房屋共10間，其中3 間載明地主所得，此有原告不爭執真正之買賣合約書（下稱系爭買賣合約）附卷可證（見本院卷第147 ～148 頁），並據證人林寶雄證稱：陳乾記有購買大德路十間房屋其中1 間，房屋蓋好後，陳乾記住在4 之13號等語（見本院卷第10
0 頁），及證人黃隆火證陳：伊從民國50年居住○○○鎮○○里○○路迄今；與大德路相距3 、400 公尺；伊知道大德路上有興建10間相連的房屋；福安就是蓋房子的包商，住○○○鎮○○○○道本名，綽號叫福安；他以前去找地主，地主的女兒郭陳桂美，福安去找他們去談，農地旁邊有建地，建地上的房屋是地主的；要聯合蓋10間房屋，賣給別人，蓋到2 樓時，福安就跑路；蓋到一半的房屋，跟別人拿一些錢就跑路；包商蓋一半就跑掉，跟他訂購房屋的人自己拿錢請工人抹牆壁住的人自己做；2 樓有牆壁旁邊的磚頭堆好，屋頂蓋好，沒有門窗，也沒有抹水泥跟油漆，算是初胚；房屋不是郭陳桂美蓋的，郭陳桂美有用土地去借錢；包商跑掉，房屋就變成郭陳桂美的，每個訂購的人都不能過戶，自己的房屋自己出錢自己興建，伊知道陳乾記是向建商訂購第8 間即為4 之13號等語（見本院卷第138 ～142-1 頁），再參以郭陳桂美於73年3 月15日將高雄市○○區○○路○ ○○ 號房屋（下稱4 之6 號房屋）及其坐落基地出售予訴外人王連一情，此有買賣合約書、公證書等件附本院107 年度旗簡字第49號卷可佐（見該案卷一第104-113 頁），其真正性亦為原告所不爭執，堪認郭陳桂美確有在73年間將4 之6 號房屋及其坐落基地出售予王連之行為；而系爭土地上其餘7 間，即門牌號碼為高雄市○○區○○路○ ○○ 號、4 之8 號、4 之9 號、4之10號、4 之11號、4 之12號、4 之13號房屋（下稱其餘
7 間房屋），則均為系爭拍賣之標的物，此有原告所提不動產權利移轉證書之附表在卷足憑，又系爭建物之房屋稅籍雖登記為郭陳桂美，惟係由陳乾記繳納房屋稅，亦有75年至78年、80年至85年、87年、91年、97年房屋稅繳納憑據影本附卷足參（見本院卷第205 ～217 頁），綜由上情堪可佐認，原地主郭陳桂美與綽號「福安」之建商李昌銘在高雄市○○區○○路旁合建10間建物，約定建商分得其中7 間，而陳乾記有向建商購買其約定分得其餘7 間房屋之其中1 間，應與事實相符，而可採信。否則，上開10間房屋倘若均為郭陳桂美所有，郭陳桂美何以就其餘7 間房屋均未出賣他人而任由陳乾記等人占有使用長達20多年？又何以將其名義之系爭建物房屋稅由陳乾記繳納？至原告主張系爭建物坐落之系爭土地依區域計畫法劃定為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例第3 條所稱之耕地，則依同條例第18條第4 項規定，房屋全部應與坐落土地併同移轉始為合法，系爭買賣合約僅就房屋移轉所有權，於法有違，依民法第71條違反法律之強制規定應屬無效云云，惟查，系爭建物迄未經保存登記，此為兩造所不爭，而房屋興建完成後，應由建築房屋之人即合建契約當事人之地主郭陳貴美、建商李昌銘各就約定分得部分原始取得房屋所有權，建商之後手既未經登記，僅能取得事實上之處分權，故系爭合約書讓與事實上處分權之行為並未違反強制規定而無效，原告此部分主張，並非可採。
⒊又按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部
分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6 次民庭庭推總會議決議㈠參照）。查證人黃隆火證稱建商只將系爭建物之2 樓有牆壁旁邊的磚頭堆好，屋頂蓋好，沒有門窗，也沒有抹水泥跟油漆，算是初胚等語，已如前述，再依證人胡坤城於本院107 年度訴字第585 號遷讓房屋等事件到庭證陳：建商蓋到一半就跑了，當時房屋有屋頂跟水泥外牆，蓋到2 樓灌水泥而已，其他都沒有做等語（見上開案卷第167 頁），則依上開2 證人之證述以觀，建商停工不蓋時，其餘7 間房屋已完成2樓結構體，為具有覆蓋牆垣、屋頂，足以避風雨，供出入而達經濟上使用目的之建築物，而為物權之客體。是建商依其與地主合建契約之約定，就其餘7 間房屋原始取得房屋所有權，而建商既已將系爭建物出售予陳乾記，陳乾記即取得系爭建物之事實上處分權，而陳乾記於107 年2 月
9 日死亡後，陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿為陳乾記之繼承人（見本院卷第86～90頁），自繼承陳乾記之權利而成為系爭建物之事實上處分權人。
㈡系爭拍賣為無效：
按司法院20年院字第578 號解釋，關於「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無效，所有人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還」。此所謂拍賣無效，係指當然無效，且自始無效而言，即拍賣之不動產，如為第三人所有者，並不因經法院之強制執行程序之拍賣而發生拍賣之效果，拍定人並不能取得被拍賣之不動產所有權（最高法院87年度台上字第2976號判決意旨參照）。查，陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿為陳乾記之繼承人，繼承陳乾記之權利而成為系爭建物之事實上處分權人等情，已如前述，則因系爭建物非執行債務人郭忠雄所有，揆諸上開說明，拍賣自屬無效。原告主張其係經系爭拍賣程序買受系爭建物並領受權利移轉證書，故當然取得建物所有權云云，並無足取。
㈢原告不得向陳進財請求遷讓房屋並給付不當得利：
系爭拍賣標的為第三人所有而拍賣當然無效，原告自不得行使所有權人之權利，其依所有權作用及不當得利法律關係，請求獲得系爭建物之事實上處分權人同意占有之陳進財將系爭建物遷讓返還並給付相當於租金之不當得利，均無理由。
五、原告備位之訴主張，陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿繼承取得系爭建物，仍屬無權占用伊拍賣取得之系爭土地，伊亦得依民法第767 條第1 項、第179 條規定，備位請求陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿拆屋還地並給付相當於租金之不當得利、及陳進財自系爭建物遷出等語，惟為陳進財、陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。又民法第425 條之
1 雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。再者，雖然因為民法第425 條之1 規定之文義，不包括基地借貸之情形，而無法直接適用，但基於其立法意旨主要在解決原有權占有之房屋，因為基地或房屋所有權變動，而產生基地使用權是否存續之問題，此一立法意旨涵蓋基地借貸之基地或房屋所有權變動之情形，為了減少自行協商之交易成本，並避免拆屋還地之社會成本，因此，民法第425條之1應可類推適用。
㈡基上所述，系爭建物係未辦理保存登記之建物，郭陳桂美為
系爭建物之起造人，該時亦為系爭土地所有人，其因與建商合建，將系爭土地提供給建商合法建築系爭建物，約定由建商取得系爭建物所有權，而建商將系爭建物之事實上處分權讓與陳乾記，嗣由陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿繼承取得系爭建物之事實上處分權，而原告則因拍賣取得系爭土地，揆諸前開說明，自應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定在系爭建物得使用期限內，原告與陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿間就系爭建物所使用之系爭土地有租賃關係存在，故被告辯稱本件應類推適用民法第425 條之1 第1項規定，原告與陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在等語，洵屬有據。故系爭建物本於租賃關係而占有系爭土地，亦不能認無法律上正當權源，則原告備位之訴依民法第767 條第1 項、第17
9 條規定，請求陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿拆屋還地並給付相當於租金之不當得利、及陳進財自系爭建物遷出，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告先位依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求：㈠陳進財應將坐落系爭土地上系爭建物騰空返還原告；㈡陳進財應自106 年11月1 日起至騰空還系爭建物之日止，按月給付原告2,451 元；備位依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求：㈠陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿應將坐落系爭土地上系爭建物拆除，並將前開占用之土地返還原告；㈡陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿應自106 年11月1 日起至拆除系爭建物之日止，按月給付原告224 元；㈢陳進財應自第1 項所示建物遷出，均無理由，不能准許。其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
民事第二庭法 官 郭佳瑛中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
書記官 楊淳如