臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第632號原 告 陳進亮訴訟代理人 梁智豪律師被 告 陳碧雲訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年11月
6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告於民國106 年10月16日在訴外人永慶不動產加盟店三禾不動產仲介有限公司（下稱三禾公司）門市訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以總價新臺幣（下同）7,000,000 元向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號11樓房屋（下稱系爭房屋）及車位，並簽立買賣契約書。伊於看屋時，經訴外人即三禾公司經理李光華將廣告銷售單交付予伊，其上文字清楚標示所售之系爭房屋含車位，房屋及車位管理費每月2,450 元，車位欄之標示亦可合法停車使用，伊始於106 年10月13日與三禾公司簽立不動產買賣意願書，願以房價加車位共計7,000,000 元價格購買系爭房屋及車位，並開立票載金額140,000 元斡旋金支票1 紙交由三禾公司斡旋。伊看屋時，被告及三禾公司人員再三向伊陳稱系爭房地總價700 萬元包含該大樓地下室合法停車位，被告並曾帶伊前往該大樓地下室，以遙控鎖開啟地下室鐵門，致伊陷於錯誤，相信被告於地下室內確有停車位。嗣兩造簽立系爭買賣契約後，斡旋金140,000 元轉為價金，伊另開立票號WG0000000 號、票載發票日106 年10月16日、票載金額560,000 元之本票1 紙（下稱系爭本票）作為支付首期購屋款。然伊於106 年10月17日至系爭房屋所在地之高昇休閒世界管理室詢問後，始得知伊所購得之系爭房屋並未擁有合法停車位，目前所停車輛之停車格土地編定為綠帶，不得停車，法定空地上之停車格為違法及違規使用，伊始知遭被告詐欺。伊得知狀況後於106 年12月7 日寄發存證信函，表示因受詐欺而撤銷意思表示，及因物之瑕疵解除契約，並要求返還價金140,000 元及伊所簽立票面金額560,000 元之系爭本票1 紙，惟被告一直推辭不願返還，自知理虧願降價400,000 元、三禾公司亦願以不收取仲介費作為補償，均遭伊所拒。伊亦於事後得知系爭房屋所屬高昇休閒世界大樓，近期成交價不含車位之實價登錄申報為每坪120,000 元至130,
000 元上下，惟伊以不含車位每坪188,237 元購買系爭房屋不合常理，伊亦據此作為解除契約回復原狀之原因。被告與三禾公司聯手提供伊提供不實之廣告銷售單，致使伊信以為真做出錯誤決定，伊亦得撤銷受詐欺之意思表示，終止系爭買賣契約。三禾公司為全國知名品牌，仲介人員領有國家不動產專業證照，理應負擔查明房屋正確性及合法性之責，三禾公司所屬人員以不實訊息及購屋資料致伊蒙受損失，非伊之責，惟三禾公司竟與被告共同向伊寄發存證信函要求履約，否則將沒入伊已繳交之價金再向伊求償。爰依民法第92條第1 項前段、第114 條第1 項、第179 條第1 項之規定，主張撤銷買賣契約，返還不當得利或依民法第359 條前段、第
259 條第1 款規定，解除契約回復原狀，請求擇一有理由命被告返還伊14萬元及系爭本票等語。聲明：㈠確認系爭房地買賣契約不存在。㈡被告應返還原告14萬元。㈢被告應返還系爭本票1 紙予原告。
二、被告則以：三禾公司提供之銷售單記載「車位有，內含公設」等語，係表示系爭房屋大樓地下室有平面停車位，但並無獨立權狀，而是內含在公共設施。原告與三禾公司簽立之不動產買賣意願書更明確記載「車位狀態：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）：無建物產權：僅依與建商約定或前手交付之使用權，但若有住戶間最新之分管契約時，應依最新約定辦理。使用方式：每日先到先停。」等語。原告在簽立不動產買賣意願書時，即清楚了解，系爭大樓的車位並非有獨立產權之停車位。又系爭房屋坐落的大樓除地下室之停車位外，尚有一法定空地，伊將車停在該法定空地上，惟該法定空地並非供系爭房屋之法定停車空間，只是告知原告現況而已。至106 年10月16日晚上，三方準備簽約前，原告就已告知伊，已經向管理室詢問過系爭大樓的停車位使用狀況，並清楚瞭解地下室的停車位有遭其他住戶霸佔的情形，等原告買下系爭房屋後，會向其他住戶主張權利。故在簽約時，原告確實已知悉系爭房屋停車位之使用情形，因而在標的物現況說明書第14項「是否有停車位併同出售？」並未勾選「是」，而是全部空白。惟原告在簽約後，卻忽然後悔，三禾公司之仲介人員為求圓滿解決，一方面向原告表示可不收取仲介費用，另方面積極向伊遊說，希望伊可將房價再降400,000 元，伊不願為難仲介人員，遂勉強同意。豈料，原告竟要求伊再降價600,000 元，伊當然無法接受。另原告隨時可查知高昇休閒世界近期之實價登錄，且該實價登錄之資料本為買賣雙方參考之用，並無拘束兩造之效力，原告以此作為解除契約回復原狀之原因，並不適法。此外，三禾公司就本件出售系爭房屋之仲介行為，一切合法，並無以不實訊息及資料導致原告損失之行為。本件既是原告單方面毀約，則伊自得依系爭買賣契約第12條第2 項之規定對原告已繳付之價金予以沒收，原告起訴請求返還140,000 元現金及560,000 元系爭本票自無理由等語置辯。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告看屋時經三禾公司經理李光華將廣告銷售單交付予原告，記載：車位有、內含公設（審訴卷第13頁）。
㈡原告於106 年10月13日與三禾公司簽立不動產買賣意願書（
審訴卷第15頁），約定以房地產承買總價款為700 萬元。車位狀態：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）：無建物產權：僅依與建商約定或前手交付之使用權，但若有住戶間最新之分管契約時，應依最新約定辦理。使用方式：每日先到先停。」等語。
㈢原告並開立票載金額140,000 元斡旋金支票1 紙（審訴卷第50頁）交由三禾公司斡旋。
㈣原告與被告於106 年10月16日在三禾公司門市訂立買賣契約
（系爭買賣契約），由原告以總價7,000,000 元向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號11樓房屋，並簽立買賣契約書（審訴卷第38頁、第47至51頁）。
㈤標的物現況說明書（審訴卷第35至36頁）第14項「是否有停車位併同出售？」空白，無勾選「是」。
㈥嗣兩造簽立系爭買賣契約後，斡旋金140,000 元轉為價金，
原告另開立票號WG0000000 號，票載發票日106 年10月16日、票載金額560,000 元之系爭本票1 紙（審訴卷第50頁）交予被告收執，作為支付首期購屋款。
㈦被告於106 年11月24日以新興郵局第2336號存證信函（審訴卷第39至46頁）通知原告給付買賣價金。
㈧原告於106 年12月7 日寄發鳳山三民路郵局第341 號存證信
函予被告，為撤銷買賣契約之意思表示（審訴卷第17至22頁）。
㈨被告於106 年12月15日以高雄民族社區郵局第405 號存證信
函（審訴卷第23至38頁）通知原告解除契約並沒收簽約款70萬元。
四、本件之爭點：㈠原告主張兩造間系爭買賣契約已因撤銷受詐欺意思表示或因
物之瑕疵而解除契約而不存在，有無理由？㈡原告主張被告應返還14萬元、系爭本票1張，有無理由？
五、原告主張兩造間系爭買賣契約已因撤銷受詐欺意思表示或因物之瑕疵而解除契約而不存在，有無理由？㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條定有明文。所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之（最高法院18年上字第
371 號判例意旨參照）。是詐欺須表意人故意示以不實之事，使相對人因此而陷於錯誤，且須相對人有陷於錯誤之可能，始足當之，倘表意人對其所示事項並非確信為不實，且相對人對該事項是否虛妄不實知之甚稔者，此並無何詐欺情事之有。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號、44年台上字第75號判例參照）。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
㈡原告看屋時經三禾公司經理李光華將廣告銷售單交付予原告
，記載：車位有、內含公設等語。嗣於於106 年10月13日與三禾公司簽立不動產買賣意願書，約定以房地產承買總價款為700 萬元。車位狀態：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）：無建物產權：僅依與建商約定或前手交付之使用權，但若有住戶間最新之分管契約時，應依最新約定辦理。使用方式：每日先到先停。」等語，為兩造所不爭執，堪信為真實。原告主張因被告與仲介人員聯手提供伊提供不實之廣告銷售單，致使伊信以為真做出錯誤決定，伊得撤銷買賣之意思表示或以此為解除契約之理由等語，然查：
⑴原告於簽約前，經仲介公司人員帶看系爭房屋2 次，原告亦
自己向管理員詢問系爭房屋停車狀況，確實知悉系爭房屋就地下室沒有停車位之事實，業據證人即不動產經紀人李光華於本院審理時證稱：原告打電話到三禾公司詢問其他物件內容時由伊接電話，伊帶原告去看完其他物件後，再把系爭房屋介紹給原告，伊並不認識被告。伊先把系爭房屋的基本資料給原告看完後，原告有興趣，才帶原告去看2次房子。一開始就有跟原告說系爭房屋沒有停車位，系爭房屋所屬大樓的停車位在地下室1樓，有壹個通道有遙控器，有車位的人就有遙控器，伊沒有遙控器，伊帶原告走樓梯下去地下室看停車狀況，不是看停車位，我們是走樓梯下去，若有停車位，會先帶去看停車位，不會是不固定的。沒有車位的人在大樓後有壹個法定空地有用圍牆圍來起，有鐵捲門，大樓的住戶都有遙控器可以開啟，上面有劃車位但沒有編號，先到先停，伊告訴原告這物件本來就沒有停車位，依大樓目前使用狀況沒有停車位的人都是停在法定空地，大樓蓋好之後沒有停車位的住戶都是按照這樣的方式停車，大樓前方也有劃停車格讓住戶停，在介紹予原告時就有告知。原告亦稱原告有去問大樓管理員、地政機關，原告說他問到法定空地雖是大樓用來停車但不合規定，在簽約室原告向被告表示因為系爭房屋沒有車位，只能用700萬元買，若有車位，價格可以更好等語明確（本院卷第46至50頁）。核與原告於簽約前與仲介公司人員協商價格時之對話內容：「仲介小姐：所以你在國外待了很長一段時間，是這樣子，現在如果你買那邊就可以常常去運動，澄清湖風景也蠻好」等語。原告稱：「沒有，你們可能不瞭解，我很多啊，都在附近，我在濱景有房子、中南海也有房子，所以他們view對我來講還好，所以我會說目前、包括那個、每一棟都有賣，最主要他賣我要看他含車位不含車位，這一棟是第一次遇到不含車位的，因為他們的車位就是沒有車位，他沒車位有停車，我問市府，市府說那個他們有樓梯，現在就是說，我出七百，店長他是說說你出價，你用七百除以他現在坪數，如果車位我可以抵押，因為沒有車位，他是不含車位，車位一般我們價格70萬跑不掉，你沒車位就差很多了，就使用而已，使用我有問市府，他們有一塊土地是空地坪，空地坪你查查看，所謂空地坪就是法定空地，法定空地是不能蓋的，也不能做停車位，為什麼，因為他是開放空地，後來我有看是種草皮，開放空間是供公眾使用，不能圍」等語。仲介小姐：「等於你有做功課」。原告：「所以完全是沒車位，車位就是下面那幾個，那幾個確認是法定車位啦」等語相符，並經本院法勘驗錄影光碟檔案名稱00000000-0000資料夾CH4.avi檔案屬實（本院卷第50至51頁）。依證人李光華之證述及勘驗內容顯示，原告明白告知仲介人員原告已向市府人員查詢系爭大樓的停車位就地下室幾個，系爭房屋沒有車位，就使用法定空地而已，而系爭房屋如有車位，一般價格約70萬元，原告亦可以抵押停車位，沒有車位就差很多，所以原告只能出價700萬元購買系爭房屋。
⑵原告固稱上開勘驗內容「沒車位」說法係指地下室沒有劃停
車格，但是有停車等語，然原告並未證明被告有將車輛停放地下室，且如原告確有購買停車位，當於買賣契約書載明停車位之位置、號碼，是依原告開庭陳述核與一般交易方式不同，亦與原告於交易前所述不相符合，已難認可採。又被告稱若無車位，僅同意以630 萬元購買系爭房屋等語，固舉錄音光碟勘驗資料夾00000000-0000 ，檔案CH4 .a vi 內容為佐。然上開錄音錄影光碟內容：仲介告知：「現在她已經不耐煩」等語。原告：現在700 ？」、仲介：「707 」、原告：「現在700 ，OK嗎？」、仲介：「那我們就沒有服務費」。原告：「我有給你們」。原告：「我都沒有殺價，700 簽一簽。你們把服務費轉嫁給我」。仲介：「因為我們要殺他價錢，一定會說我」。原告：我告訴你我只出630 而已，因為我在這附近我朋友那邊也有成交。仲介李光華：「如果沒有問就算了」。原告：「如果她有問我會說660 ，我是從
600 加上去，660 你們沒有車位」。仲介：「還有剛才才知道的」等語，亦經本院法官諭知勘驗資料夾00000000-0000資料夾CH4 .avi檔案明確（本院卷第51至52頁）。並核與證人李光華於本院審理時證稱：原告的斡旋就是700萬元購屋，原告來公司談物件時，要伊跟被告說一開始原告只願意出630萬元，就是因為不含車位，所以只能加到700萬元等語相符（本院卷第49頁）。而依原告與李光華、仲介三人之對話內容可知，上開談話係於簽約前，原告與仲介人員沙盤推演對被告開價之說法，原告告知仲介人員可向被告說原告原來是從600萬元出價，慢慢加上去，700萬元簽約是因為沒有車位，是原告開價700萬元並非以系爭房屋630萬元加車位70萬元而來。是原告此部分主張，亦非可採。
⑶又依原告提出之廣告單固記載：車位有、內含公設等語（審
訴卷第13頁），然原告簽立之不動產買賣意願書已載明車位標示無建物產權，使用方式每日先到先停（審訴卷第15頁），核與證人李光華於本院審理時證稱：有向原告解釋廣告契約書上面有寫停車位是筆誤，在寫不動產意願書時，跟原告說沒有車位，會勾先到先停是指大樓後面的法定空地是先到先停，若有車位的話，不會是先到先停等語相符（本院卷第47至49頁）。又系爭房屋買賣契約書標的物現況說明書第14項關於是否有停車位併同出售一欄，並無任何勾選，足見系爭房屋於買賣當時，雙方均明確知悉系爭房屋並無停車位併同出售。審酌系爭房屋並非預售屋，是否確實有停車位，於原告親自前往系爭房屋看房時，已可釐清，原告稱上開廣告單記載內容屬被告與仲介人員共同施詐術等語，並非可採。且原告於簽約前確實已經清楚系爭房屋沒有車位，只能在法定空地停車，且原告也因系爭房屋沒有停車位，而同意以70
0 萬元之價格購買，難認原告因被告與仲介人員對其詐欺而為購買之意思表示。
⑷另兩造於106 年10月16日簽約前，原告即已知悉系爭房屋沒
有停車位，而系爭房屋所在大樓住戶停車於系爭大樓法定空地一節，業經認定如前，則原告主張被告係簽約後106 年10月17日再去購屋地點詢問房屋及車位狀況，始知法定空地上之停車格為違法及違規使用等語，即與事實不符而非可採。又原告與被告簽立之系爭房屋買賣契約時，既已知悉系爭房屋僅能在法定空地停車，且先到先停，而關於房價部分，確實係在原告知悉不包含停車位之情形下，自主決定之交易價格，原告主張被告以加成價格出售系爭房屋為不合常理之現象，故據以解除契約，亦非有據。
⑸從而，原告依據民法第92條第1 項前段規定撤銷買賣契約之
意思表示，或依民法第359 條前段規定解除契約，均非有據，其依上開法律規定請求確認兩造間買賣契約法律關係不存在並非有據。至被告於原告違約不履行契約之情況下，寄發存證信函解除契約後，兩造間賣賣契約因被告合法解除而不存在部分，僅係本件被告攻擊防禦方法之行使，非本件訴訟標的，附此敘明。
六、原告主張被告應返還14萬元、系爭本票1 張，有無理由？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院99年台上字第2019號判決意旨參照）。至基於給付而生的損益變動，是否有法律上之原因，端視給付目的是否實現以為斷。本件原告交付被告14萬元、56萬元系爭本票1 張係基於兩造間系爭買賣契約之約定而為給付，而兩造間系爭買賣契約並無得撤銷事由，業經認定如前，是被告受領此部分款項，並非欠缺給付目的，非屬不當得利。則原告主張被告應予返還14萬元、56萬元系爭本票1 張等語，即非可採。
㈡次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款固有明文。然如原告毀約不買或有其他違約情事實，被告於解除本契約後，得沒收原告以給付之全部款項，系爭買賣契約第12 條第2項亦訂有明文。經查：承前所述，本件原告以受詐欺為購買系爭房屋之意思表示而撤銷或解除契約，均為不合法，即無從免卻其契約履行之義務，而被告以原告反悔不買，依系爭契約第12條第1 項約定，於106 年11月24日發函催告原告履行，並告知逾期未履行，將於催告期滿之翌日解除契約，並沒收原告已支付之款項，復於106 年12月15日發函通知原告解除契約，並沒收簽約金70萬元等情，為兩造所不爭執，則本件既因原告不履行債務，致被告解除契約，乃屬可歸責原告事由所致，被告依合約第12條第2 款約定，沒收原告已給付之全部款項，自屬有據。則原告請求被告返還14萬元、56萬元系爭本票1 張，並無理由，亦可認定。
七、綜上所述，原告未能舉證證明兩造間成立之系爭買賣契約有何可得撤銷之事由，而不得撤銷系爭買賣契約。原告亦無解除契約之權利，則其主張兩造間之買賣契約已經解除，亦非有據。從而，原告依民法第92條第1 項、民法第359 條前段主張確認兩造間買賣契約法律關係不存在，並依民法第179條或第259 條之規定，請求被告返還已付14萬元、56萬元系爭本票1 張，均為無理由，均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認不足影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
書記官 許琇淳