臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第727號原 告 康琪靈兼 上一人訴訟代理人 康鈺靈上二人共同訴訟代理人 王宏鑫律師被 告 名發總裁VILLA社區管理委員會法定代理人 洪耀坤上列當事人間請求確認管理權不存在等事件，本院於民國108 年
5 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17
0 條、第173 條、第175 條第1 項分別定有明文。查本件被告之法定代理人原為汪正中，於本院審理中變更為洪耀坤，經其具狀聲明承受訴訟，並提出民事聲明承受訴訟狀及高雄市橋頭區公所函文為證（見本院卷一第211 至215 頁），合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告康鈺靈、康琪靈分別為坐落高雄市○○區○○○段○○○
○○○號土地及其上同段00建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號，權利範圍全部，社區戶號000號，下稱系爭000號建物）、同段000-0地號土地及其上同段00建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號，權利範圍全部，社區戶號000號，下稱系爭000號建物）之所有權人。系爭000號、851號建物均為地上四層共兩戶之透天建物，分別臨橋新環路及經武路，並未經過名發總裁VILLA社區（下稱系爭社區）出入口柵欄，與系爭社區在建物構造、使用、出入、管理及坐落基地上均各自獨立，不具共用之物權關係及使用上不可分割，共用管線、電力、瓦斯開關、道路所在多有，不一定要成立管委會，依民法第54條規定，原告得隨時退出區分所有權人會議組織成員，又原告與被告社區其他所有權人共有之同段000-00地號土地及其上同段00建號建物（高雄市○○區○○○路○○○號），與被告對原告有無管理權無關，縱原告於被告成立之際參加被告組織，然原告已於民國107年4月28日寄發存證信函對被告為退出之意思表示，被告對系爭000號、000號建物已無管理權。被告於107年3月24日召開區分所有權人會議（下稱區權會）作成附表所示決議（下稱系爭決議，管理費收費費率如附件），違反區分所有權人按應有部分比例分擔之公平原則而無效，兩造間是否存在管理權及管理費債權請求之法律關係不明確，原告自得請求確認被告對於系爭685號、851號建物無管理權存在。
㈡縱認被告對原告所有系爭685 號、851 號建物有管理權，然
依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，縱依該條但書規定另行約定分擔比例，應有充分理由，始得悖離按應有部分比例分擔之原則，否則藉由多數決之方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，仍屬權利濫用，違反民法第148 條第1 項規定。系爭決議通過之管理費收費標準，沿用名發建設開發有限公司（下稱名發公司）銷售時之收費陋規，就系爭685 號、851 號建物收取不符地坪及建坪持份比例之費率，每月收取3,000元管理費，被告未說明管理費收費標準計算方式，復據此增修住戶規約，無充分理由以多數決形成對少數人不利之決議，違反公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，且有權利濫用，應屬無效，原告亦得備位聲明請求確認系爭決議無效等語。並先位聲明：確認被告就系爭685 號、851 號建物之管理權不存在。備位聲明：確認系爭社區於107 年3 月24日區權會所為系爭決議無效。
三、被告則以：㈠名發公司興建系爭社區時即以公寓大廈管理條例第53條之集
合式住宅作為規劃，以同一宗建築基地申請建築執照，領得單一建築執照，興建完成後並就系爭社區40戶建物合併申請使用執照，使用執照亦載明用途為集合式住宅，符合公寓大廈管理條例第53條及同條例施行細則第12條規定，且系爭社區建築外觀結構由名發公司整體規劃設計興建完成，社區郵件、包裹統一由郵差送至管理室，由社區共同聘任保全收發，足見建築外觀結構具整體性，對外以管理室作為管理中心；就內部使用而言，名發公司於設計建造之初，即設有音樂會館、管理室、監視系統設備、環保室、電信室、瓦斯總開關、台電分電箱、自來水總閥等設施空間，前開設施由系爭社區住戶共同持有土地，供社區住戶共同使用逾9 年，且系爭社區現有水電、瓦斯均為共同管線，中華電信線路、第四台有線電視皆須使用公用設備接線，由社區整體控管，如關閉總開關則即刻斷水斷電、停止供氣、電信網路斷訊，顯見系爭社區設施與各住戶建物間聯結緊密，具有共同設施使用與管理整體不可分性，原告買受系爭685 號、851 號建物後，事實上亦有利用社區共同電力、瓦斯等管路，縱其日後欲拋棄原已架設之公共管路自行申裝，不能以此改變系爭685號、851 號建物與系爭社區其他房屋於起造之初即存在之整體不可分性，原告退出之通知行為無效，被告就系爭685 號、851 號建物仍有管理權。
㈡名發公司銷售系爭社區建物時，已明確告知收費標準，並於
交屋時收取半年管理費，該收費標準為建商代替其他房屋產權共有人與各住戶簽訂之分管契約，原告受讓系爭685 號、
851 號建物時，衡情應已受告知管理費用，購屋後亦按社區收費標準繳納管理費，系爭社區第一屆區權會會議紀錄，亦載明暫按建設公司收費標準繳交管理費，足證原告對該分管契約之存在應可得而知，受該分管契約效力拘束。系爭決議未抵觸分管契約，且該分管契約未經全體共有人同意終止，仍屬有效。縱認該收費標準非分管契約之一部分，然經歷年區權會決議，最終仍維持原收費標準，系爭685 號、851 號建物管理費，比坪數差不多之D 棟住戶還少，難認原告損失甚大，被告並無權利濫用，系爭決議自屬有效，況現行收費標準係由名發公司以產品屬性分類為依據，自坪數大小為計算基礎，輔以建物所處社區內外圍綜合判斷為收費標準，坪數大小即類似應有部分比例分擔，僅因建物處在社區內外圍而在費用上有所增減，收費標準並無不合理之差別待遇，系爭決議既已列入規約，原告即應受規約限制，依收費標準繳交管理費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告分別為系爭685 號、851 號建物暨坐落土地之所有權人
，原告已於107 年4 月28日寄發左營菜公郵局第2712號、第2713號存證信函予被告，對其為退出社區組織之意思表示，被告業已收受前開存證信函。
㈡系爭685 號、851 號建物現況仍需使用系爭社區共有設施如：水、電、瓦斯、中華電信線路、第四台有線電視。
㈢被告就系爭社區管理費收取標準，均沿襲名發公司銷售系爭
社區內建物時之收費標準，原告自購入系爭685 號、851 號建物至聲明退出前均按上開收費標準繳納管理費。
㈣被告於107 年3 月24日召開區權會，並作成系爭決議。108
年2 月16日召開第十屆區權會，未通過新管理費收費標準，住戶仍需按照107 年3 月24日區權會決議繳納管理費。
五、本件之爭點：㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？㈡原告先位聲明請求確認被告就系爭685 號、851 號建物之管
理權不存在，有無理由？㈢原告備位聲明請求確認系爭決議無效，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院52年台上字第1240號判例參照。經查，原告主張系爭685 、851 號建物與系爭社區不具共用之物權關係及使用上不可分割，原告已為退出社區成員之意思表示，被告對上開建物無管理權存在，且系爭社區於107 年3 月24日區權會所為系爭決議無效，為被告所否認，則就兩造間管理權關係存否、被告得否請求原告繳納管理費之法律關係即不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，是原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，程序上應准許之。
㈡原告先位聲明請求確認被告就系爭685 號、851 號建物之管
理權不存在，有無理由？⒈按本條例所稱公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照
設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市) 主管機關報備。多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第28條第1項、第53條定有明文。又本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之
一：一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，亦為同條例施行細則第12條所明定。查系爭社區係由名發公司申請（96）高縣建造字第2936號建築執照，竣工申請（97）高縣建使字第2212號使用執照，各建物基地面積相同，且使用執照所載建物用途即為集合住宅，系爭685 號、851 號建物之建築執照、使用執照號碼、基地面積、法定空地面積，與系爭社區共用空間及管理室之記載，亦均相同，且系爭685 號、851 號建物所坐落土地均係分割自296 地號土地，有卷附使用執照、使用執照起造人附表、系爭社區建物執照資料查詢、執照資料明細、系爭685 號、851 號建物暨坐落土地之登記謄本可查（見審訴卷第65至77、163 至169 頁、本院卷一第283 至
293 頁），足認系爭社區各建物之建築執照、使用執照及基地俱屬同一，應有公寓大廈管理條例第53條之適用。
⒉又依原告聲請函查系爭685 、851 號建物可否獨立申請水電
、瓦斯管線之結果，欣雄天然氣股份有限公司固函覆：可自行申裝瓦斯管線，惟工程規劃所經路徑如經私人土地，需申請人提供土地所有權人同意埋管切結書始可收費裝置等語，及台灣自來水股份有限公司第七區管理處函覆稱：上開建物地址水量計皆為未經總表之獨立表等語，然台灣電力股份有限公司高雄區營運處已明白函覆：上開建物係由名發公司於97年2 月申設用電時，依建築技術規則及本公司營業規則規定須自行提供之配電廠所供電，該配電廠所使用期限自設置起至原供電範圍之建築物全部辦理廢止用電為止，故旨揭用戶仍應由上述配電廠所供電等語明確，有上開各公司函文在卷可稽（見本院卷一第187 至191 頁），依此可知，系爭68
5 、851 號建物不得另獨立申請送電配線，應由系爭社區配電廠所供電，直至系爭社區建築物全部辦理廢止用電為止，而民生用電為現代生活不可或缺之必備條件，且系爭社區於97年間竣工取得使用執照，屋齡非久，客觀上顯無法期待系爭社區建物全部辦理廢止用電，而系爭社區配電場所仍屬社區管理範疇，無法將系爭685 、851 號建物排除在外，仍應認系爭685 、851 號建物與系爭社區仍具有使用共同設施或管理之整體不可分性甚明。原告猶主張：廢止用電後即可自行獨立申請供電，故使用上無不可分之情形等語，尚無從為其有利之認定。
⒊再者，系爭社區於起造之初即由建商設置水電、瓦斯等設備
，並由名發公司簽約設置電信設備，提供系爭社區各住戶使用，有寬頻網路服務契約書可參（見本院卷一第295 至296頁），系爭685 、851 號建物目前亦需使用系爭社區之水電、瓦斯、中華電信網路、有線電視等共用設施，經其陳明在卷（見本院卷一第103 頁），益徵系爭社區共用設備之建設及使用亦具有同一性。綜合前開各項說明，本院認系爭685號、851 號建物與系爭社區之共同設施或管理仍具有整體不可分性，屬社區之區分所有建物，被告為系爭社區管委會，對於系爭685 號、851 號建物及坐落土地，仍有管理權存在，原告主張被告對系爭685 號、851 號建物並無管理權，無足憑採。至原告另聲請就系爭685 號、851 號建物可否獨立申裝網路及第四台等節，函詢中華電信股份有限公司及南國有線電視，然系爭685 號、851 號建物與系爭社區仍有使用共同設施或管理之整體不可分性，如前所述，本院認尚無函查必要，附此敘明。
㈢原告備位聲明請求確認系爭決議無效，有無理由？⒈原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2 項規定
，且屬權利濫用而無效等語，惟按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項固有明文，然此項規定係在規範共用部分修繕、管理、維護之費用分擔情形，而系爭社區住戶按月繳納之管理費，依原告所提104 年3 月21日修訂之系爭社區住戶規約第11條第4 款、第12條第2 款約定，管理費之用途包含委任或僱傭管理服務人之報酬、共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費、稅捐及其他徵收之稅賦、因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用、基地及共用部分等之經常管理費用、社區設備之維修更新或強化安全服務所需支出等費用，並以足敷前開各項費用開支為原則（見審訴卷第
237 至238 頁），足見共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，僅為其中一環，尚難逕以公寓大廈管理條例第10條第2 項本文之規定，遽認系爭決議之收費標準未依區分所有權人應有部分比例計算，即屬違背法令而無效。
⒉原告另援引99年3 月20日第一屆區權會會議紀錄，主張管理
費收費標準根本不存在，僅於第一屆管理委員任期有適用，之後並無相關收費標準等語，然觀諸前開會議紀錄，關於社區管理費收費標準，記載經出席會議住戶全體同意，暫按建設公司之收費標準繳交管理費，授權第一屆管委會慎密研究合理的收費標準後，再提交區分所有權人會議由全體住戶議決等語（見審訴卷第247 至251 頁），旨在說明委由管委會修訂提案由住戶決議，尚難認僅限定於第一屆管委任期有效，況被告已於第二屆、第四屆區權會提案調整、修改管理費收費標準，均未經住戶決議通過（見本院卷一第43至45、55至57頁會議紀錄），第七屆區權會中，亦經臨時動議建議管委會重新檢討管理費收費標準，經決議由第七屆管委會成立專責委員會執行收費標準訂定事宜，並於下次區權會表決，新修訂費率尚未修訂完成前，再次公告現行收費費用，請住戶依費率表繳納（見本院卷一第75頁會議紀錄），第八屆區權會則以臨時動議決議管理費收費費率之調整，經研討在未達成共識前，建議保持現有收費標準，移交下屆管委會持續辦理（見本院卷一第79頁會議紀錄），有系爭社區歷次區權會會議紀錄在卷可參，足見關於系爭社區管理費收費標準，經多次討論住戶均未達成共識，而終決議依現有收費標準繳納，原告主張系爭決議之管理費收費標準並不存在，僅有第一屆管委任期適用，尚屬無據。
⒊原告主張系爭決議之管理費收費標準並無充分理由，然系爭
社區住戶經數次區權會，始終未能就收費標準計算方式達成共識，而僅能維持原收費標準，如前所述，況名發公司制訂之管理費收費標準，雖無一定公式，然於規劃時係依產品屬性分類為依據，並於每戶銷售時明確告知客戶收費標準：⑴
A 棟雙拼24戶（含戶號A36 之系爭851 號建物）、社區外大戶5 戶（E01 、E06 、E11 、E12 、E31 ，含戶號E06 之系爭685 號建物），因E01 為連棟，對外開放，因外圍不得進入社區內，服務較少，1 樓保全、對講無聯結至中控室，2樓以上才有保全、對講聯結至中控室，每月收費3,000 元；⑵E 棟17戶，位社區外，外圍住戶不得進入社區內，服務較少，每月收費1,500 元；⑶A01 、A31 為獨棟，每月收費5,
000 元；⑷D 棟8 戶、B05 、B06 、B12 、B32 、B38 、B5
8 、B66 共15戶，為社區內大戶，每月收費4,000 元；⑸B區33戶為社區內小戶，每月收費2,500 元；⑹F 棟1 戶，獨棟較大比A1、A31 多收1,000 元，每月收費6,000 元，有名發公司100 年4 月22日（100 ）名發管字第005 號函暨檢附之系爭社區管理費收費標準可參（見審訴卷第179 至181 頁），亦可知悉名發公司雖無計算公式，然仍係以建物位於社區外圍、內圍、使用社區服務多寡，及建物為雙併、獨棟、大戶、小戶等為分類標準，並未毫無理由訂立收費金額，且前開考量基準亦未異於一般收費考量因素，而系爭社區住宅分布位置區分內外圍，又有雙併、獨棟等情形，與一般集合住宅較為不同，戶數非少，被告仍需管理費支應相關費用，顯無免徵管理費之可能，住戶於未能獲致較佳收費方案前，決議維持原收費標準，尚難認系爭決議係以損害他人為主要目的，以多數決形成對少數人不利決議而為權利濫用之情形，原告此部分主張亦難憑採。
⒋依上開說明，尚難認系爭決議有原告所指無效之情形，其請
求確認系爭社區於107 年3 月24日區權會所為系爭決議無效，即屬無據。至原告聲請調查證人即前任主委汪正中，欲證明108 年召開第十屆區權會，就收費標準無法達成共識，並非多數區權人所能接受乙節，然系爭決議尚難認有違背法令或權利濫用情形，業經本院認定如前，且依第十屆區權會會議紀錄記載，固未能通過新收費標準，然維持現有收費仍獲得最高票數，有會議紀錄可稽（見本院卷一第363 至364 頁），原告對於108 年區權會未通過新收費方式，住戶仍須按照107 年決議繳納管理費乙節並無爭執（見本院卷二第23頁），自無調查證人汪正中之必要。
七、綜上所述，本件原告依前揭規定，先位聲明請求確認被告就系爭685 號、851 號建物之管理權不存在；及備位聲明請求確認系爭社區於107 年3 月24日區權會所為系爭決議無效，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 21 日
書記官 王智嫻附表：
┌──────────────────────────────────────┐│第一案：住戶規約增修訂管理費收費標準 │├──────────────────────────────────────┤│擬辦：收費標準維持現有收費標準執行。並增列入社區住戶規約，增修訂條文對照表如││ 附表。 ││ ┌────────────────┬──────────────────┐ ││ │ 原 條 文 │ 增 修 訂 條 文 │ ││ ├────────────────┼──────────────────┤ ││ │第十一條：公共基金、管理費之繳納│第十一條：公共基金、管理費之繳納。 │ ││ │ 。 │第八款： │ ││ │ │管理費收費標準如附件，管委會依標準收│ ││ │ │費，維持管委會運作，如遇收支不平衡時│ ││ │ │，得提案調整管理費收費標準。 │ ││ └────────────────┴──────────────────┘ │└──────────────────────────────────────┘附件：被告社區管理費率表。