臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第887號原 告 呂自強被 告 陳之傑上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國107年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將高雄市○○區○○路○○○○○號十五樓之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬零伍佰元，及自民國一０七年六月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０七年六月十六日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月賠償原告新臺幣壹萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴時，訴之聲明原請求：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○路○○○○號15樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）54,000元，並自民國107年5月30日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償原告（見本院橋司簡調卷第7頁）。嗣原告於107年8月13日具狀更正訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告積欠之租金40,500元及違約金13,500元（合計54,000元），並自107年5月30日起至給付日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自107年5月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償給付原告14,000元（參審訴卷第46頁）。嗣原告再於本院言詞辯論期日，變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告40,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即107年6月15日，下同）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自107年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償給付原告14,000元（參本院卷第11-12頁）。經核原告上開所為，係屬減縮其應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許，先予敘明。
三、原告主張：兩造於民國106年12月5日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼「高雄市○○區○○路○○○○號15樓」之系爭房屋出租予被告，租期自107年1月1日起至108年12月31日止，每月租金原定14,000元，因被告簽立兩年長約，故優惠每月租金為13,500元，兩造並約定水、電、瓦斯等費用均由被告自行負擔。詎被告僅先後於106年12月5日、107年1月16日分別以現金給付6,000元、21,000元（即1個月租金及1個月之押租金，合計共27,000元）後，其餘各月之租金均未支付，經兩造協商未果，原告乃於107年4月16日寄發存證信函催告被告應履約給付租金，惟被告仍未給付。迄至107年5月28日止，被告遲付租金已達4個月之租金（即107年2月至5月之租金）共計54,000元，經原告以押租金13,500元抵扣後，被告尚欠租金40,500元（即107年3月、4月及5月之租金）。原告乃先後於107年4月13日、同年5月28日先後寄發存證信函通知被告應限期繳清租金，嗣並於被告未繳清租金後，終止系爭租約，並應搬遷及點交系爭房屋，惟經送達後，被告仍置之不理。而系爭租約既經終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，原告爰依系爭租約第11條之約定；及民法第455條、第767條之規定，請求被告騰空遷讓並返還系爭房屋予原告；另被告尚積欠租金共3個月，依系爭租約第3條之約定，原告爰請求被告應給付租金40,500元及其法定利息。又被告迄未返還系爭房屋，致侵害原告對系爭房屋之使用及另行租賃之權利，並因而受有相當於租金之損害，爰再依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告自107年6月16日（即起訴狀繕本送達之翌日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告14,000元。為此，提起本件訴訟，原告並聲明：如主文所示。
四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、本院之判斷：
（一）原告主張被告承租其所有之系爭房屋，積欠達2個月以上之租金未繳納，業經終止系爭租約之事實，業據提出與所述相符系爭房屋及土地之所有權狀（參本院審訴卷第72-78頁）、系爭租約（參本院審訴卷第54-56頁）、存證信函2份及其掛號回執影本（參本院審訴卷60-64頁、第68-70頁）等件為證，並經本院查核屬實。而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，應視同自認（民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段規定參照），堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段亦有明文。又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回租賃物。經查，本件被告於承租系爭房屋後，僅於106年12月5日、107年1月16日分別以現金給付6,000元、21,000元（即1個月租金及1個月之押租金，合計共27,000元）予原告，其餘各月之租金均未支付，迄至107年5月28日止，被告遲付租金已達4個月之租金（即107年2月至5月之租金）共計54,000元，經原告以押租金13,500元抵扣後，被告尚欠租金40,500元（即107年3月、4月及5月之租金），經原告先後於107年4月13日、同年5月28日先後寄發存證信函通知被告應限期繳清租金，嗣並於被告未繳清租金後，終止系爭租約，並應搬遷及點交系爭房屋，惟經送達後，被告仍置之不理等情，如上所述，並有原告提出之存證信函2份及掛號回執在卷可稽。是兩造間之系爭租約至遲於本件起訴狀繕本送達被告之翌日即107年6月15日即已合法終止而消滅，堪以認定。又系爭租約既經終止，則被告即無使用系爭房屋之權利。從而，原告依民法第455條前段及第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
（三）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。經查，依照系爭租約第3條之約定，被告每月應給付之租金為13,500元，被告應於每月25日前繳納，不得藉任何理由拖延或拒納。而系爭租約至遲已於107年6月15日終止，則原告依系爭租約之約定，以被告所交付之押租金13,500元扣抵107年2月之租金後，請求被告給付107年3月、4月及5月，共3個月之租金計40,500元（13,500元×3＝40,500元），及自起訴狀繕本送達之翌日即107年6月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致房屋所有權人受有損害，則房屋所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。經查，系爭租約經終止後，被告即屬無權占有系爭房屋，如前所述，揆諸前揭說明，原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即有理由。從而，原告請求被告應自系爭租約終止後，即107年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月賠償原告14,000元（即未折讓前之租金）相當於租金之損害賠償，亦有理由。
六、綜上所述，本件原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付租金40,500元，及自107年6月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另再請求被告應自系爭租約終止後，即107年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月賠償原告14,000元相當於租金之損害賠償，均為有理由，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 26 日
民事庭法 官 楊富強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 26 日
書記官 邱秋珍