臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第820號原 告 劉素珍訴訟代理人 利美利律師被 告 黃韻親訴訟代理人 黃婷暘
吳孟哲複代理人 王郁萱律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾萬元，及自民國一０七年八月十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得為假執行。但被告如以新台幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號房屋（以下合稱系爭房地）為原告所有，於民國106年間委託在永慶不動產OOOO加盟店（下稱永慶OO店）任職之訴外人張OO仲介出售，斯時原告因不確定是否有漏水情事，乃聽從張OO建議於106年6月22日在「標的物現況說明書」（下稱系爭說明書）項次15「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位暫勾選「否」，待有買主出現時再確定。兩造於106年8月18日（被告由訴外人吳孟哲代理）簽立買賣契約（下稱系爭契約），原告因得知系爭房屋2樓天花板處有水漬、應有漏水乙情，乃於簽約當日當場告知吳孟哲，表示不再整修，願減少價金出售，於系爭契約第17條約定：「賣方已從買賣總價折價予買方，故賣方不負滲漏水修繕及瑕疵擔保責任，由買方自行處理...若買方後悔不買，不得要求賣方支付裝修費用，已支付之價金同意由賣方沒收（新台幣125萬元正）」（下稱系爭第17條約定）。系爭契約簽立後，被告復於106年12月11日以系爭房地之水塔出水管等問題，要求原告補貼8萬元，兩造遂於106年12月11日簽立字據（下稱系爭106年12月11日字據），合意尾款扣除價金8萬元，被告往後整理房子時若發現有任何滲漏水問題，原告不負責任。是原告雖在系爭說明書未充分說明漏水，然在兩造簽約、磋商議價過程中，已據實告知而無欺瞞。詎被告因吳孟哲之父不願負擔系爭房地價金，竟無端藉故毀約，原告於107年5月15日以存證信函催告被告給付用印款遭拒，乃於同年6月6日以存證信函通知被告解除系爭契約。原告得依約沒收125萬元，為此，爰依系爭契約第12條第2項、第17條約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告125萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於106年間經由廣告得知系爭房地出售，乃聯絡永慶OO店，由房仲即訴外人何OO負責介紹，詎何OO誆稱附近相同條件之房地均售700至900萬元，催促被告趕緊下訂，並表示願由598萬元降至550萬元。被告要求仲介提供鄰近房地實價登錄資料未果，又因單純無經驗，於未查證下即委由吳孟哲以被告名義與原告簽立系爭契約。然原告早已知悉系爭建物漏水情事，當有充裕時間更正系爭說明書之記載，惟原告並未於簽約時主動告知。系爭契約中有關系爭約定之記載，僅係規避原告應負之責，蓋標價598萬元降至550萬元乃推銷手法。被告於107年1月1日預定裝修日前不久才知系爭房屋臥室有一明顯外管線連接至室外陽台，係用以修繕漏水問題，並經鄰居告知系爭房屋早存有漏水嚴重問題。但當時原告拒不修繕，經被告反應，原告始簽立系爭10612月11日字據，同意於交付尾款時扣除8萬元。該字據內載補貼項目僅為水塔出水管、熱水換白鐵管、廁所浴室設備管路更換，非涵蓋所有滲漏水之修繕，管線維修估計至少20萬元至30萬元或更高，且須替換磁磚，與被告原先購買預期不符，非8萬元所能填補。系爭房屋各樓層天花板、牆壁管路皆有滲漏水問題，原告多次隱匿，且系爭約定所載折價，係因簽約時系爭房屋本為出租用、非自用住宅，原告須變更為自用住宅節省稅賦，無法短期交屋，始同意降價、借屋裝修，非因明白告知屋況瑕疵而折價，可見原告係積極施行詐術行為。縱原告無詐欺行為，系爭房屋於簽約時無法看出漏水嚴重，被告倘事先知悉，當不為購買之意思表示，此屬對於物之使用及價值發生錯誤，具交易上重要性，被告得依民法第88條撤銷意思表示，被告已於106年12月22日以存證信函撤銷系爭契約之意思表示。原告應依系爭契約第9條第5項負瑕疵擔保責任，卻故意不告知瑕疵，被告得依民法第359條解除契約，被告已於106年12月22日以存證信函解除系爭契約，復於107年1月6日再次寄送存證信函表示原告返還簽約款及解除權之行使。又系爭契約係為與不特定多數消費者訂立同類型契約之用而預先擬定之契約書面，屬消費者保護法第2條第7款所稱之定型化契約，有消保法之適用，何OO既接受雙方委託，除未公平提供買方類似不動產實價登錄為260萬至290萬間之資訊外，復誆騙提高售價甚鉅，對被告顯失公平，亦未允被告契約審閱期，是系爭契約違反誠信原則，類推適用消保法第11條、第11條之1、第12條第1項，及適用民法第247條之1、公平交易法第24條規定，應屬無效等語置辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見107年度訴字第820號卷，下稱訴卷，第90頁）：
㈠系爭房地為原告所有，於106年間委由永慶OO店出售，兩造於106年8月18日簽立系爭契約。
㈡原告於系爭契約所附系爭說明書中項次15「建物現況是否有
滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」均勾選「否」。
㈢兩造於系爭契約第17條約定「賣方已從買賣總價折價予買方
，故賣方不負滲漏水修繕及瑕疵擔保責任，由買方自行處理」。
㈣原告於簽立系爭契約前即知系爭房屋有漏水情事。
㈤原告於106年12月11日另補貼被告8萬元並簽立系爭106年12
月11日字據，記載買方請師傅估價，發現自來水管損壞，維修部分包括水塔出水管、熱水換白鐵管、廁所浴室設備管路更換，賣方同意補貼8萬元給買方維修，方式為於交付尾款時扣除。
㈥被告已將簽約款55萬元匯入兆豐國際商業銀行中和分行之受託信託財產專戶帳號000000000000000號帳戶內。
㈦系爭契約第17條約定「買方後悔不買，已支付之價金同意由賣方沒收（新台幣125 萬元正）」。
四、本件爭點如下（見訴卷第90頁）：㈠原告是否應負漏水之瑕疵擔保責任？被告是否得依民法第35
9條解除系爭契約？㈡原告是否對被告施用詐術？被告是否得依民法第92條撤銷買
受之意思表示？㈢被告是否對系爭房屋之使用及價值發生錯誤，而得依民法第
88條撤銷買受之意思表示？㈣系爭契約是否違反消保法第11條、第11條之1、第12條、公
平交易法第24條、民法第247條之1規定，應屬無效？㈤原告主張沒收125萬元，即請求被告給付125萬元，是否有理
由？
五、經查：㈠原告不負滲漏水瑕疵擔保責任：
⒈稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付
價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第345條第1項、第348條第1項、第349條、第353條、第354條、第359條固分別定有明文。惟按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上字第826號判例要旨參照），是以民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決要旨參照）。
又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。次按解釋契約，應探求當事人立約之真意，以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院85年度台上字第517號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約源自兩造互相意思表示一致而成立，目的為規範彼此權利義務，滿足雙方不同利益，自應循上揭意旨予以解釋認定。如有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照）。
⒉查系爭房地為原告所有，於106年間委由永慶OO店出售，兩
造於106年8月18日簽立系爭契約，原告於系爭契約所附系爭說明書中項次15「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」雖均勾選「否」，然實際上兩造於系爭契約第17條約定「賣方已從買賣總價折價予買方，故賣方不負滲漏水修繕及瑕疵擔保責任，由買方自行處理」乙情，及嗣後被告請師傅估價，發現自來水管損壞，維修部分包括水塔出水管、熱水換白鐵管、廁所浴室設備管路更換，賣方同意補貼8萬元給買方維修，方式為於交付尾款時扣除，兩造遂又於106年12月11日簽立系爭106年12月11日字據，記載合意尾款扣除價金8萬元，被告往後整理房子時若發現有任何滲漏水問題，原告不負責任乙情，有系爭契約、系爭106年12月11日字據各1份可考（見107年度審訴字第586號卷，下稱審訴卷，第22、30頁），核與帶被告看屋之仲介何OO於被告對原告提起刑事詐欺告訴案件中，陳稱：伊有告訴被告之代理人吳孟哲，系爭房屋客廳上方有水漬、上方應該是浴室，買方說屋主如果願意以550萬元出賣，買方願意自己整理等語（見臺灣橋頭地方檢察署107年度他字第1461號卷第24頁背面），且吳孟哲於同次偵訊中亦陳稱：伊整修時找廠商去看，包括水塔出水管、廁所浴室設備之管路及共同壁中間管路也有滲水問題等語（見同卷第25頁），足見兩造於「簽約時」均合意以折價作為免除原告負滲漏水瑕疵擔保責任之對價，且之所以簽立系爭106年12月11日字據亦係為「解決滲漏水瑕疵之爭議」甚明。被告猶以①「看屋時」何OO對有無滲漏水之說法與原告「委託仲介時」之說法不
一、②吳孟哲於「看屋時」無法看出滲漏水現象，③折價係因增值稅導致慢過戶、④補貼8萬元與滲漏水問題無關云云置辯（見訴卷第95至96頁），顯與上開書證不符，委無可採。從而，原告不負滲漏水瑕疵擔保責任，被告不得依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，堪以認定。
㈡被告不得以受詐欺為由撤銷買賣：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例要旨參照）。
⒉被告主張原告有詐欺情事，無非係以原告故意隱瞞系爭房屋
滲漏水一事、表示售價598萬元降至550萬元云云（見審訴卷第82頁、訴卷第52頁），為其論據。惟仲介何OO帶看系爭房屋時、原告簽立系爭契約時，已有告知，且之所以簽立系爭106年12月11日字據為「解決滲漏水瑕疵之爭議」，均如前述，難認原告有何詐術行為。被告亦未能提出原告有何誆騙價格行情之事證。參以上開刑事案件，原告經橋頭地方檢察署檢察官以108年度偵字第33號為不起訴處分確定，經本院調閱案卷核閱無訛，為兩造所不爭執（見訴卷第35頁），被告此項主張委無可採。
㈢被告不得意思表示錯誤為由撤銷買賣：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條固有明文。此項錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判決要旨參照）。
⒉被告主張其意思表示錯誤，無非係以系爭房屋滲漏水，影響
被告購買意願，具交易上重要性，原告故意隱瞞云云（見訴卷第53頁），為其論據。然系爭房屋是否漏水一事，係關於瑕疵之問題，與系爭房屋之性質無涉，且兩造間系爭第17條約定原告不負滲漏水修繕及瑕疵擔保責任，難認被告有何意思表示錯誤情事，被告此項辯解亦無可採。
㈣按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之
原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者，二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者；事業不得為競爭之目的，而陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事；及依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，二、加重他方當事人之責任者，三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，四、其他於他方當事人有重大不利益者，消保法第11條、第11條之1、第12條、公平交易法第24條、民法第247條之1固有明文。惟原告並非企業經營者，系爭契約亦無顯失公平之處，系爭第17條約定亦非定型化契約，被告辯稱有該等條文適用云云（見訴卷第53至55、98頁），均無可採。
㈤原告得依系爭第17條約定，請求被告給付，本院認125萬元過高，以被告賠償40萬元為適當：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。考其立法理由，略以違約金之數額，雖許當事人自由約定，然使此約定之違約金額，竟至超過其損害額，有顯失公平之情形時，債務人尚受此約定之拘束否，各國法例不一，本法則規定對於違約金額過高者，得由法院減至相當額數，以救濟之，蓋以保護債務人之利益，而期得公平之結果也（民法第252條立法理由參照）。又法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年度台上字第337號判決要旨參照）。
⒉查系爭系爭契約第17條約定「買方後悔不買，已支付之價金
同意由賣方沒收（新台幣125萬元正）」，係就買方即被告如違約不買應給付之金額所為約定，足見系爭該款項125萬元性質係屬前揭民法第250條之違約金，原告主張55萬元係屬定金不得酌減云云（見訴卷第91頁），委無可採。本院審酌系爭買賣契約價金僅550萬元，且系爭房屋有滲漏水瑕疵，現已另行出售他人，俱為兩造所不爭執，原告除委請上開仲介外，未見有何其他支出或喪失與他人訂約機會等所受損害、所失利益，認原告得請求之違約金以30萬元為適當，逾此部分不應准許。
㈥從而，兩造間買賣系爭房地，原告不負滲漏水瑕疵擔保責任
，被告不得解除、撤銷或主張系爭契約無效，被告所為民法第359條、第92條、第88條、第247條之1、消保法第11條、第11條之1、第12條、公平交易法第24條抗辯均無可採，原告得依系爭第17條約定請求被告賠償違約金，本院認125萬元過高，依民法第252條予以酌減為30萬元，逾此範圍則屬無據。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第233 條第1項本文及第203條亦定有明文。本件起訴狀繕本於107年8月9日合法送達被告，有107年7月30日寄存送達回證1紙可考（見審訴卷第78頁），則原告依系爭買賣契約之法律關係請求被告給付原告30萬元，及自107年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，由本院依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提之證據、攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 9 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
書 記 官 黃國忠