臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第102號原 告 蔡天贊
蔡薛美雲共 同訴訟代理人 李慧盈律師被 告 劉志堅
廖堅志共 同訴訟代理人 林湘清律師
蘇榕芝律師江信賢律師蔡麗珠律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉志堅應給付原告新臺幣陸佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉志堅負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告劉志堅供擔保後，得假執行。但被告劉志堅以新臺幣陸佰萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款分別定有明文。本件原告起訴時請求：被告應共同給付原告新臺幣（下同）32,062,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息。嗣於本院審理時變更聲明請求：
㈠被告廖堅志應給付原告32,062,500元，及自民事變更追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告劉志堅應給付原告32,062,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢前二項給付，任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍，同免給付之義務。被告固不同意原告變更聲明，惟原告均係本於兩造間存在契約關係及與被告廖堅志之協議為請求，本件請求請求基礎事實尚屬相同，核無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠原告為訴外人京城建設股份有限公司（下稱京城建設公司）
之董事長及董事。訴外人林宗德為高雄市仁武區霞海自辦市地重劃區（下稱霞海重劃區）內之土地所有權人之一。被告廖堅志前與原告接洽，由原告預購霞海重劃區之市地重劃抵費地，原告乃於民國98年12月25日與出名人即被告劉志堅簽立不動產預購契約書（下稱系爭契約），廖堅志則擔任見證人，約定以每坪95,000元之價格購買450 坪之抵費地，買賣總價為42,750,000元，另特別約定被告應於高雄縣政府（現改制為高雄市政府）核定後，將抵費地逕行登記為原告名義，如未能辦理，被告應於收取第三期款前10日交付產權登記文件予原告辦理過戶手續。系爭契約第12條中段並約定，如被告違約，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還原告。原告於簽約當日已給付第一期款即票面金額21,375,000元之支票予劉志堅，於101 年2 月20日給付第二期款即票面金額10,687,500元支票予劉志堅，上開支票業經提示兌現，原告合計已給付買賣價金32,062,500元。
㈡嗣高雄市政府於102 年6 月4 日公告土地分配結果，經廖堅
志與原告口頭確認買賣標的之抵費地位置如附圖編號C 所示（即高雄市○○區○○○○段○○○ ○號土地中之抵費地，下稱系爭抵費地），且系爭抵費地鄰接原告經重劃分配之同段
143 地號土地。系爭抵費地已於103 年4 月10日完成土地重劃登記，被告竟未依約將系爭抵費地移轉登記予原告，亦未交付產權登記文件予原告，系爭抵費地並於104 年9 月4 日以買賣為原因登記於林宗德名下，經原告函催被告辦理所有權移轉登記未果，限於給付不能之狀態，被告遲至105 年12月間始由廖堅志匯款返還原告蔡天贊已付價金32,062,500元。被告既未履行契約，劉志堅為出賣名義人，原告自得依系爭契約第12條中段約定，請求劉志堅給付違約金32,062,500元。又廖堅志因故無法擔任出賣人，然買賣契約為諾成契約，其與原告成立口頭契約，亦為出賣人之一，亦應依系爭契約第12條中段約定給付違約金32,062,500元，且原告多次與廖堅志協議履約未果，廖堅志與原告達成協議，同意返還已收取之買賣價金及另賠償32,062,500元（下稱系爭協議），原告即得依系爭契約第12條中段約定及系爭協議，請求廖堅志給付32,062,500元。為此，爰依系爭契約第12條中段約定及系爭協議，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告廖堅志應給付原告32,062,500元，及自民事變更追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告劉志堅應給付原告32,062,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢前二項給付，任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍，同免給付之義務；㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告廖堅志為霞海重劃區之作業執行人，其與被告劉志堅均有投資霞海重劃區之市地重劃抵費地，惟系爭契約係劉志堅與原告簽署，廖堅志僅擔任見證人，系爭契約之價金亦交付予劉志堅，基於債權契約相對性，廖堅志非契約當事人，原告僅能就個別契約關係對劉志堅主張權利，不得請求廖堅志負違約責任，且廖堅志並未與原告達成系爭協議，廖堅志係因原告提出刑事告訴，因而表示如果補貼一點損害賠償，原告是否願意撤告，並未確定數額，然原告並未撤告反而提起再議。另依系爭契約第2 條約定，劉志堅僅對原告負有使其取得系爭抵費地之協助義務，並無移轉標的所有權之義務，劉志堅已委由廖堅志負責重劃作業，未違反協助義務，且劉志堅始終未取得系爭抵費地所有權，依系爭契約第3 條之約定，尚未進入第三期階段，其亦未向原告收取第三期款項，自無違約事實。況劉志堅未能取得系爭抵費地，係因林宗德擅自完成系爭抵費地重劃作業，並逕登記予自己及所指定之第三人，未依股份比例登記予被告，顯係有非可歸責於被告之事由，原告不得請求劉志堅給付違約金。又不動產實際出售價格可能因不動產現況、格局、出賣人需款情形、買受人議價能力等而有不同，實價登錄資料並非客觀價值，且原告尚未給付系爭抵費地尾款，而不能取得系爭土地再轉售他人，依通常情形，原告實無法取得系爭抵費地原約定買賣總價與其後土地漲價差額之利益，原告復未舉出可以獲取系爭買賣標的漲價差額利益之已定計畫，或其他特別情事，難謂係所失利益，原告並未實際受有損害，不得請求違約金。縱得請求，違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告為京城建設公司之董事長及董事，其等於98年12月18日
與被告劉志堅簽立不動產預購契約書（下稱系爭契約），系爭契約第1 、2 條約定，乙方（即承買人原告）向甲方（即讓售人）預購正辦理中之高雄縣霞海自辦市地重劃範圍之市地重劃抵費地，甲方應負責於簽約後協助乙方以每坪95,000元之單價取得高雄市仁武區霞海自辦市地重劃範圍內約450坪之（預定）市地重劃抵費地，被告廖堅志為系爭契約見證人。本件邀約購買抵費地、系爭契約簽立過程及後續協商返還買賣價金、賠償等過程，均係由廖堅志處理或與原告聯繫洽談。
㈡系爭契約第2 條約定：「甲方應負責於簽約後協助乙方依每
坪9.5 萬元之單價取得該重劃區內重劃後約450 坪之抵費地（實際面積待重劃負擔總計表確定後確認之），且該抵費地應坐落於契約附圖二所標示B 、C 二區塊擇一且集中配置之建築用地。」，系爭契約另附記其他特別約定：「甲方同意於高雄縣政府核定後，將本件標的物逕行登記乙方名義，如未能逕行辦理時，甲方應於收取第三期款前十日交付本件有關產權登記文件與乙方辦理過戶手續。」㈢系爭契約第12條約定：「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方
違約時所付款項由甲方無條件沒收，如產權已移轉完畢，乙方應即無條件返還甲方。若甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方。若因違約需申請撤銷或返還標的物所生之稅捐費用，由違約之一方負擔，雙方各無異議。」㈣高雄市政府核定霞海自辦重劃區按重劃區內土地所有權人總
單總計表，並於102 年6 月4 日公告土地分配結果後，系爭契約標的物已確認為契約附圖二C 部分之450 坪土地（即高雄市○○區○○○○段○○○ ○號土地中之抵費地）。前開土地已於103 年4 月10日完成土地重劃登記，於104 年9 月4日以買賣為原因登記於林宗德名下，因被告與林宗德間發生糾紛，被告已無法按系爭契約之約定移轉抵費地所有權予原告，而陷於給付不能。
㈤原告於98年12月18日給付第一期價款2,137,5000元，101 年
2 月22日給付第2 期價款10,687,500元，合計32,062,500元，前開買賣價金32,062,500元已於105 年12月19日返還原告（匯款單之匯款人為廖堅志）。
五、本件之爭點：㈠原告得否依系爭契約，請求被告廖堅志給付違約金32,062,5
00元？㈡原告得否依系爭協議，請求被告廖堅志賠償32,062,500元？㈢原告得否依系爭契約，請求被告劉志堅給付違約金32,062,5
00元？
六、本院得心證之理由：㈠原告得否依系爭契約，請求被告廖堅志給付違約金32,062,5
00元？按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言，最高法院40年台上字第1241號判例意旨參照。本件原告主張：被告廖堅志負責洽談系爭契約簽立及後續協商過程，為系爭契約共同出賣人等語，為被告所否認，而系爭契約上載讓售人為「劉志堅」，廖堅志僅為見證人，有系爭契約可稽（見本院審重訴卷第26頁），且依兩造陳述可知，被告二人共同投資霞海重劃區之市地重劃抵費地，廖堅志因負責重劃區作業，囿於身分而不便擔任出賣人，乃推由共同投資之劉志堅擔任契約相對人並簽訂契約，應可認廖堅志並無以自身為買賣契約相對人之意，以避免爭議，後續雖由廖堅志洽談系爭契約簽立及協商過程，然其與劉志堅本為投資伙伴，彼此存在信任關係，又瞭解霞海重劃區之作業程序，而由廖堅志負責聯繫協商，亦屬合理，尚難以此認定其即為締結系爭契約之相對人，原告仍應對系爭契約上所載之讓售人起訴，原告起訴請求廖堅志應與劉志堅同負給付違約金之責，尚屬無據，並無理由。
㈡原告得否依系爭協議，請求被告廖堅志賠償32,062,500元？⒈原告主張其等與被告廖堅志達成系爭協議，無非係以原告前
對廖堅志提起刑事詐欺告訴，廖堅志於警詢時及偵查中供稱同意賠償原告32,062,500元為其論據。被告則辯稱：廖堅志係表示若補貼一點損害賠償，原告是否願意撤回刑事告訴，並未達成系爭協議，亦未確定數額，且原告並未撤告等語。經查，原告前對被告提起刑事詐欺告訴，廖堅志於警詢時固陳稱：在此調查之前，整個買賣過程伊在之前已與蔡天贊達成協議，伊會負責歸還及賠償蔡天贊的損失等語（見警卷第
7 頁），及於偵查中供稱：「跟蔡天贊協商1 年左右，但林宗德還是把抵費地登記自己名下，最後跟蔡天贊協商方案是我們把錢還他，並賠償他損失，蔡天贊要求我們賠償他損失的一倍，我們目前歸還3249萬元，但蔡天贊希望我們另外賠償3249萬元。」（見偵卷第38至40頁），然當事人間達成賠償協議，仍需雙方就賠償內容及數額等重要項目達成合意之意思表示，依廖堅志供述係經蔡天贊要求賠償所收款項一倍金額（已付價金32,062,500元＋仲介費427,500 元），其與原告是否就賠償內容及數額達成合意，而一致同意按蔡天贊所提金額賠償，尚非無疑。
⒉又廖堅志於偵查中固另稱：「林宗德沒有照合約執行，後來
我跟林宗德協商，林宗德賠了我們4000多萬元左右，扣掉投資進去的錢，我大概還有拿到1000多萬元，但我還要賠蔡天贊3249萬元。」等語（見偵卷第40頁），惟其答覆前提在於檢察官詢問：「你預估轉售抵費地可以獲利多少？」、「為何最後林宗德把土地登記在他名下？」等事項，其於刑事偵查案件中簡易計算告以虧損情形，並陳稱願額外賠償蔡天贊等語，欲證明自己並無惡意詐欺獲利情事，復參酌兩造協商期間甚久，顯難就賠償數額達成一致協議，再依原告提出廖堅志與京城建設公司陳進興經理對話紀錄，就要求廖堅志匯入其餘款項與原告主張尚有差異，且其內未見兩造就應賠償金額達成協議之結論內容，陳進興經理於12月27日尚且另詢問廖堅志：「上次來公司協商約定年底處理，不知這幾天那時候有時間能來公司一趟」等語（見本院重訴卷第159 至16
1 頁），自難以對話內容催詢給付差額，逕認原告與廖堅志已達成另再賠償32,062,500元之協議。是原告請求廖堅志依系爭協議賠償32,062,500元，無從准許。至被告另聲請原告提出協調會議紀錄之錄音檔，以證明會議時是否被告是否已知悉被提告，而附有撤告之賠償條件，然本件尚難認定有系爭協議存在，如前所述，自無調查前開證據必要，併此敘明。
㈢原告得否依系爭契約，請求被告劉志堅給付違約金32,062,5
00元？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。而懲罰性違約金，需當事人間另有特別約定，所謂另有特約，係指除請求違約金外，尚得請求原給付之明確約定而言。復按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1915號判例足資參照。
⒉系爭契約第12條約定：「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方
（即原告）違約時所付款項由甲方（即劉志堅）無條件沒收，如產權已移轉完畢，乙方應即無條件返還甲方。若甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方。若因違約需申請撤銷或返還標的物所生之稅捐費用，由違約之一方負擔，雙方各無異議。」，觀諸前開條款前後文，規範原告如違約，倘產權已移轉應返還土地，如被告違約，所收款項應加倍退還等內容，兩造係約明彼此未履約時，得請求回復所有權移轉登記，或加倍返還已收款項之違約金，該條款約定之目的顯係為確保債務履行，約定出賣人不履行債務時，應支付之金錢，買受人既得請求出賣人退還已付買賣價金，顯然已無繼續履行合約之意，且系爭契約其餘內容並無其他關於懲罰性違約金之特別約定，足認該違約金係屬損害賠償總額預定性違約金，原告主張為懲罰性違約金顯無可採。
⒊系爭抵費地已於103 年4 月10日完成土地重劃登記，於104
年9 月4 日以買賣為原因登記於林宗德名下，因被告與林宗德間發生糾紛，被告已無法按系爭契約之約定移轉抵費地所有權予原告，而陷於給付不能等情，為兩造所不爭執，劉志堅既已無從依約移轉系爭抵費地所有權予原告，系爭契約已無法繼續履行達成合約之目的，自屬違約甚明，原告依系爭契約第12條中段約定請求違約金，即屬有據。劉志堅雖抗辯伊未取得系爭抵費地所有權，僅對原告負有使其取得系爭抵費地之協助義務，並無移轉標的所有權之義務，伊已委由廖堅志負責重劃作業，未違反協助義務等語，惟買賣契約之成立不以出賣人對於標的物有所有權為要件，系爭抵費地於雙方買賣交易時，劉志堅雖非所有權人，亦無妨系爭契約之有效成立，況系爭契約之「其他特別約定」條款已明訂：「甲方（即劉志堅）同意於高雄縣政府核定後，將本件標的物逕行登記乙方（即原告）名義。如未能逕行辦理時，甲方應於收取第三期款前十日交付本件有關產權登記文件與乙方辦理過戶手續。」，堪認劉志堅負有將系爭抵費地所有權登記原告名下之義務，並非單純協助義務而已，其此部分抗辯殊無可採。至劉志堅另抗辯：依系爭契約第3 條約定，尚未進入第三期階段，伊亦未向原告收取第三期款項，自無違約事實，且係因林宗德擅自完成系爭抵費地重劃作業，逕登記予自己及所指定之第三人，未依股份比例登記予被告，顯有非可歸責於被告之事由，原告不得請求被告給付違約金等語。然依前開其他特別約定條款，被告於高雄縣政府核定後本應逕行將系爭抵費地登記為原告名義，而非以先行收取第三期款作為移轉條件，且劉志堅因與林宗德間之投資糾紛，乃其等間之爭執，劉志堅因而無法對原告履行契約，自負有可歸責事由，其前揭抗辯亦無足憑採。
⒋原告固得依系爭契約第12條中段約定，請求劉志堅給付違約
金，惟被告已返還所收款項32,062,500元，原告因劉志堅債務不履行所受已付買賣價金之損害已獲填補，原告另再請求違約金32,062,500元，並主張：原告本預計購得系爭抵費地整合開發，如被告履約，可獲利益大於買賣時土地價值數倍，且重劃後系爭抵費地較買賣時價值已翻一倍以上，被告違約致原告無法興建大樓出售獲利而受有損害，且自98年12月18日收受第一期款21,375,000元，101 年2 月22日收受第二期價款10,687,500元，迄105 年12月19日始返還原告已付價金，因而受有法定利息損失10,064,546元【計算式：21,375,000元×5%×7 年＋10,687,500元×5%×4 年10月】，與被告損失相當，原告請求違約金32,062,500元自屬合理，被告應受契約拘束等語，惟被告業已提出違約金過高之抗辯，且本件尚無證據證明原告已進行土地整合、支付開發必要或建築成本等費用，尚難作為原告受有實際或預期可獲利益損害之依據。惟原告主張受有利息損害尚合於一般通念，其雖主張自付款時起算利息，然系爭契約本即約定自高雄市政府核定後始負有登記為原告名義之義務，而高雄市政府核定霞海自辦重劃區按重劃區內土地所有權人總單總計表，並於102年6 月4 日至102 年7 月5 日公告土地分配結果，有高雄市政府地政局土地開發處自辦重劃執行情形網頁資料可參（見本院審重訴卷第38頁），則自102 年7 月5 日計至105 年12月19日被告返還買賣價金，期間為3 年5.5 個月，依此計算法定利息損失約為5,544,141 元（32,062,500元×5%×3 年
5.5 月，小數點以下四捨五入），另審酌原告因購買系爭抵費地接洽協商付出心力勞費，被告違反契約尚無誠信，後續協商期間耗時非短，遲延時間甚久，暨原告所付款項業經返還已獲填補，被告並已返還仲介費427,500 元等節，認原告請求違約金32,062,500元，尚屬過高，應酌減為6,000,000元為適當。
⒌又按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之
性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害，最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照。系爭契約第12條約定之違約金，為損害賠償總額預定性質違約金，如前所述，原告自不得就此違約金更行請求遲延利息，是其請求劉志堅給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，無從准許。
七、綜上所述，本件原告依系爭契約第12條中段約定，請求被告劉志堅給付6,000,000 元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
書記官 林芊蕙