臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第118號原 告 高雄市政府農業局法定代理人 吳芳銘訴訟代理人 尤挹華律師被 告 保證責任高雄市嘉誠合作農場法定代理人 陳清南上 一 人訴訟代理人 謝榮境被 告 許龍輔
許蘇英照許鴻元許鴻徹許吳真美許莉迎兼 上五人訴訟代理人 許龍智被 告 林炳宏
林昱任林庭毅上列當事人間返還土地等事件，本院於民國109年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告壬○○、丑○○○、辛○○、癸○○、子○○、己○○○、庚○○、丙○○、乙○○、丁○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號Ａ部分房屋（面積貳佰玖拾玖點壹伍平方公尺）、Ｂ部分道路（面積參佰零肆點伍參平方公尺）之地上物拆除。
被告保證責任高雄市嘉誠合作農場應將高雄市○○區○○段○○○○號土地返還原告。
被告保證責任高雄市嘉誠合作農場應自民國一○七年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣貳拾陸萬柒仟零陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告壬○○、丑○○○、辛○○、癸○○、子○○、己○○○、庚○○、丙○○、乙○○、丁○○負擔百分之四，餘由被告保證責任高雄市嘉誠合作農場負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故實務上對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。查高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）登記所有權人為高雄市，管理者原告，有土地建物查詢資料在卷可憑（見審重訴卷第13頁），故原告就系爭土地得代高雄市主張所有權人之權利。本件原告為系爭土地之管領機關，以被告無權占有系爭土地為由訴請拆除地上物、返還土地及給付相當於租金之不當得利，依上開說明，原告提起本件訴訟，應屬當事人適格，合先敘明。又原告之法定代理人原為鄭清福，於本院繫屬中變更為甲○○，有高雄市政府任命令為證，並經原告具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第175 條第1 項規定，經核尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本件原告原起訴主張被告壬○○所有坐落系爭土地上之地上物，係無權占有系爭土地，因而請求拆除，嗣於訴訟進行中，因被告壬○○之抗辯，查知該地上物可能為訴外人即被告壬○○之父母戊○○及丑○○○共同出資興建，而戊○○業已過世，故該地上物應為其繼承人所繼承，因而追加戊○○之繼承人即被告丑○○○、辛○○、癸○○、子○○、己○○○、庚○○、丙○○、乙○○、丁○○（其中癸○○、子○○、己○○○、庚○○係再轉繼承自許彬鈴之子許龍文，丙○○、乙○○、丁○○為再轉繼承自許彬鈴之女許瑛芬）為被告，惟其主張之事實與起訴事實均屬同一社會事實，揆諸前開規定，其追加應屬合法，合先敘明。
三、被告丙○○、乙○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，依民事訴訟法第385 條第1 項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造陳述要旨：
一、原告主張：系爭土地原為高雄縣仁武鄉公所所有，原地號為高雄縣○○鄉○○○段○○○○○○○號，出租於高雄縣嘉誠合作農場，租期自民國98年1 月1 日起至106 年12月31日止，嗣因高雄縣市合併之故，故於100 年3 月29日轉為高雄市所有，並由原告管理，並於103 年11月3 日進行地籍圖重測，重新編定為高雄市○○區○○段○○○ ○號，面積亦有增加，高雄縣嘉誠合作農場則迭經變更，現即為被告保證責任高雄市嘉誠合作農場（下稱嘉誠農場）。而原告接管系爭土地後，即查知系爭土地上遭被告嘉誠農場所屬社員丑○○○及其配偶戊○○興建如附圖編號Ａ所示之房屋及編號Ｂ所示之道路（下稱系爭房屋及道路），因戊○○業已過世，系爭房屋及道路由被告壬○○、丑○○○、辛○○、癸○○、子○○、己○○○、庚○○、丙○○、乙○○、丁○○（下稱被告壬○○等10人）所繼承。而原告與被告嘉誠農場間之租賃契約業已屆期，並未再續訂租約，被告嘉誠農場及壬○○等10人即無再占有系爭土地之權利，原告自得依民法第767 條第1項規定，請求被告壬○○等10人將系爭房屋及道路拆除，並請求被告嘉誠農場將系爭土地返還原告。另得依民法第179條規定，請求被告嘉誠農場自租約屆期終止翌日即107 年1月1 日起至實際返還系爭土地之日止，按年給付被告嘉誠農場返還相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告壬○○等10人應將坐落系爭土地上，如附圖所示Ａ部分面積299.15平方公尺房屋、Ｂ部分面積304.53平方公尺之道路拆除；㈡被告嘉誠農場應將系爭土地返還於原告；㈢被告嘉誠農場應自107 年1 月1 日起，至返還系爭土地日止，按年給付原告新臺幣（下同）534,121 元。
二、被告則以：㈠被告嘉誠農場以：被告嘉誠農場與仁武鄉公所係於50年間即
訂有臺灣省公有耕地租賃契約，並繳納耕地租金，每期訂約
9 年，應有耕地三七五減租條例規定適用，原告未先申請耕地租佃委員會調解即逕行起訴，並不合法。且依耕地三七五減租條例第20條規定，租期屆滿承租人申請續約，出租人應不得拒絕，又依土地法第109 條規定，承租人繼續耕作管理並繳納租金，視同不定期租賃。另依耕地三七五減租條例第17條規定，原告要收回系爭土地應辦理補償。此外，系爭土地之租金應以主要作物正產品全年收穫總量4 分之1 計算，亦即795 公斤之柴，換算年租金額為2,385 元，亦非原告主張之534,121 元等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告壬○○以：系爭土地依法應由出租人與合作農場終止租
約，改與場員訂約，未完成換約是行政機關違法，租賃關係應存在於合作農場場員與行政機關間。且行政機關應辦理放領予自耕之農民，戊○○也是相信政府會放領土地才興建系爭房屋及道路，詎料仁武鄉公所竟不依法行政，且違反系爭租約不放領，於放領範圍縮小，林業用地容許使用項目變更後，才以新法溯及既往要求拆除系爭房屋及道路，但此為公務機關違法不放領所致，應不可歸責於被告，原屬合法使用農舍之系爭房屋及道路，應得繼續為從來之使用等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告辛○○、丑○○○、癸○○、子○○、己○○○、庚○
○以：依國有耕地放租實施辦法第10條規定，於89年1 月28日前已承租國有耕地者，依耕地三七五減租條例辦理，是本件系爭土地既自50年間即開始耕作，且係於85年後才編定為山坡地保育區之林業用地，自應依耕地三七五減租條例辦理，故本件原告未經調解、調處即逕行起訴，應非合法等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈣被告丙○○、乙○○、丁○○經合法通知未到庭，亦未提出任何書狀為何陳述或聲明。
參、本件經整理爭點結果如下：
一、不爭執事項（本院採為判決之基礎）：㈠系爭土地重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號，於10
3 年11月3 日進行地籍圖重測，重測後面積由18,356平方公尺增加為18,545.88 平方公尺。又系爭土地原為高雄縣仁武鄉公所所有，因縣市合併之故，於100 年3 月29日轉為高雄市所有，並由原告擔任管理人。系爭土地使用分區為山坡地保育地，目前使用地類別則為林業用地（85年前有無編定，兩造有爭執）。
㈡系爭土地曾經高雄縣仁武鄉公所出租與高雄縣嘉誠合作農場
（更名後即為被告嘉誠農場），最後一次簽立租約時租期為98年1 月1 日至106 年12月31日止（下稱系爭租約），其餘租約內容即如原證二所示，被告嘉誠農場於租約期滿前曾向原告表明欲續訂租約，但為原告所拒絕。系爭土地原經被告嘉誠農場配耕與場員即被告丑○○○，於103 年改配耕與被告壬○○、辛○○、癸○○、子○○供造林使用，目前系爭土地上種植桃花心木且已成林。
㈢另系爭土地上有訴外人許涁鈴及丑○○○出資興建之系爭房
屋及道路，坐落位置即如高雄市政府地政局仁武地政事務所
107 年11月2 日高市地仁測字第10770929400 號函檢附之複丈成果圖編號Ａ、Ｂ所示。
㈣被告嘉誠農場曾因系爭土地租賃爭議，經高雄縣政府耕地租佃委員會調處，而與仁武鄉公所成立租佃爭議調處。
㈤系爭土地位於高雄市○○區○○路附近，僅有產業道路可進出，鄰近僅有二大型住宅社區，無其他聚落。
二、爭執事項：㈠系爭土地之租賃有無耕地三七五減租條例之適用？原告未依
耕地三七五減租條例申請調解、調處即提起本件訴訟是否合法？㈡原告依民法第767條之法律關係請求被告嘉誠農場返還系爭
土地，並依不當得利之法律關係請求被告嘉誠農場自107年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）534,121有無理由？⒈系爭租約有無耕地三七五減租條例第20條續訂租約之適用？
現租賃契約效力是否仍屬存續？是否因原告未對被告嘉誠農場補償而有不同？⒉被告嘉誠農場是否無權占有系爭土地？⒊不當得利之數額應如何計算？㈢原告依民法第767條之法律關係請求被告丑○○○、壬○○
辛○○、癸○○、子○○、己○○○、庚○○、丙○○、乙○○、丁○○將系爭土地上之房屋及道路拆除有無理由？⒈被告丑○○○、壬○○、辛○○、癸○○、子○○、己○○
○、庚○○、丙○○、乙○○、丁○○於系爭土地上之房屋及道路，有無占有系爭土地之合法權源？⒉是否因被告壬○○請求放領系爭土地而受影響？
肆、得心證之理由：
一、系爭土地之租賃並無三七五減租條例之適用，原告未經調解、調處逕行提起本件訴訟應屬合法：
㈠按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文。所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。
承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，即非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。
㈡查系爭土地緣自牛食坑段135-5 地號土地分割而來，自始地
目為「林」地，65年間公告非都市土地使用分區編定為「山坡地保育區」（暫未編定用地類別），依非都市土地使用管制規則第7 條規定，山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，應適用林業用地之管制，嗣經編定用地類別為「林業用地」，有原告提出之土地登記簿謄本可稽（見本院卷二第269 至275 頁）。且依系爭租約之記載，地租約定係以正產品「柴」收穫總量25/100租率繳納，有系爭租約在卷可參（見審重訴卷第17頁），是對照系爭土地之地目為林地，雙方約定以主要作物正產品木柴為地租之種類，可見該土地係以種植木柴收取為目的，而有別於收取稻穀、甘藷等一般農作，即雙方乃就租用該「林」地為上該使用，該地自始即非屬農地（或耕地），揆諸首揭之規定及說明，自無耕地三七五減租條例之適用。是系爭土地之租賃，實質上並非就公有耕地之租賃契約，縱契約書冠以公有、鄉有「耕地」名稱，亦不因此使其性質變為耕地三七五減租條例所指之耕地租賃，縱仁武鄉公所與被告嘉誠農場曾依三七五減租條例進行租佃爭議調解、調處，亦不因其程序之誤用，使原非耕地之系爭土地變成耕地而適用耕地三七五減租條例規定，被告抗辯系爭土地之租賃有三七五減租條例之適用，自不足採。從而，系爭土地之租賃既無三七五減租條例之適用，自不受該條例第26條非經調解、調處，不得起訴規定之限制，原告未經調解、調處即逕行起訴，應屬合法。
二、原告依民法第767 條之法律關係請求被告嘉誠農場返還系爭土地，應屬有據：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決亦同此見解）。本件被告既不否認系爭土地為高雄市所有，且由原告為管理機關，揆諸上開說明，自應由其舉證證明確有占有系爭土地之權源。
㈡查系爭土地曾經高雄縣仁武鄉公所出租與高雄縣嘉誠合作農
場（更名後即為被告嘉誠農場），最後一次簽立租約時租期為98年1 月1 日至106 年12月31日止，其餘租約內容即如原證二所示，被告嘉誠農場於租約期滿前曾向原告表明欲續訂租約，但為原告所拒絕等情，為兩造所不爭執，堪信原告主張被告嘉誠農場原因系爭租約而得占有系爭土地，現系爭租約業已屆滿而消滅等情，應屬實在。被告嘉誠農場雖辯稱：依耕地三七五減租條例第20條規定，租期屆滿承租人申請續約，出租人應不得拒絕，原告應不得拒絕被告嘉誠農場之續約，縱要收回系爭土地，亦應依同條例第17條補償云云，惟系爭土地之租賃並無耕地三七五減租條例之適用已如前述，被告嘉誠農場此部分依該條例所為抗辯，自屬無據。又被告嘉誠農場另辯稱：依土地法第109 條規定，承租人繼續耕作管理並繳納租金，視同不定期租賃，本件應有不定期租賃之適用云云，惟本件系爭土地非屬耕地已如前述，自亦無土地法第109 條耕地租賃規定之適用，被告嘉誠農場此部分辯解，亦屬無據。況出租人於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第221 號判決意旨參照），而系爭租約第3 條既約定：「租賃期間屆滿時雙方同意續租者應另訂立新契約」，依前開說明，自有發生阻止續約之效力，自不因被告嘉誠農場於系爭租約期滿後仍繼續使用系爭土地而成立不定期租賃契約，被告嘉誠農場此部分辯解，仍屬無據。
㈢從而，系爭租約既已因租期屆滿而消滅，被告嘉誠農場即無
繼續占有系爭土地之權源，被告嘉誠農場復未能提出其他證據證明有何占有系爭土地之權利，自屬無權占有，而系爭土地為高雄市所有，且由原告為管理機關，原告自得依民法第
767 條之法律關係，請求被告嘉誠農返還系爭土地，應有理由。至系爭土地雖由被告壬○○等配耕之場員實際占有，惟其等係因屬被告嘉誠農場配耕之場員而占有土地，被告嘉誠農場仍屬間接占有該部分土地，原告向被告嘉誠農場請求返還，仍屬有據，併此敘明。
三、原告依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利，於按年給付267,061元之範圍內為有理由：
㈠按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，先此敘明。
㈡系爭租約已於107 年1 月1 日屆期而消滅，被告嘉誠農場仍
無權占有系爭土地已如前述，則被告嘉誠農場自受有使用收益系爭土地之利益，系爭土地之所有人高雄市則因而受有損害，是原告基於系爭土地管理機關之地位請求被告嘉誠農場返還自107 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當利益，即屬有據。而系爭土地之申報地價為每平方公尺360 元，有系爭土地登記謄本在卷可參（見審重訴卷第13頁），而系爭土地屬山坡地保育區之林業用地，且現供種植桃花心木已成林，又系爭土地位於高雄市○○區○○路附近，僅有產業道路可進出，鄰近僅有二大型住宅社區，無其他聚落等情，均為兩造所不爭執，本院審酌上情，並審酌被告嘉誠農場除於系爭土地造林使用外，並未為其他商業利用，且系爭土地係屬林地，僅得供營林使用等一切情狀，認上訴人因占用系爭土地所受相當於租金之利益，以按申報地價年息4 ％計算為適當，原告主張按每平方公尺360 元之年息8％計算不當得利，尚屬過高。
㈢從而，被告嘉誠農場無權占用系爭土地全部即18,545.88 平
方公尺，每年所獲相當於租金之利益為267,061 元（即360×18,545.88 ×4 ％＝267,061 ，角以下四捨五入），故原告請求被告嘉誠農場自107 年1 月1 日起至實際返還系爭土地之日止，按年給付267,061 元，應屬有據。至被告嘉誠農場辯稱應以系爭租約約定之租額計算云云，然系爭租約係基於將公有土地出租供造林使用之目的，而於租金上有所減免，如於計算無權占有所受之不當得利時仍以系爭租約之租額計算，將使無權占有人仍繼續享受租金減免之利益，無異鼓勵承租人於租期屆滿後繼續無權占有土地，有害於公有土地之利用，實非妥適，自仍應以系爭土地應有之使用利益計算，被告嘉誠農場此部分辯解，並不足採。
四、原告請求被告壬○○等10人將系爭房屋及道路拆除為有理由：
㈠系爭土地上有訴外人許涁鈴及丑○○○出資興建之系爭房屋
及道路，坐落位置即如高雄市政府地政局仁武地政事務所10
7 年11月2 日高市地仁測字第10770929400 號函檢附之複丈成果圖編號Ａ、Ｂ所示等情，為兩造所不爭執，而被告壬○○等10人則為訴外人戊○○之繼承人（其中被告癸○○、子○○、己○○○、庚○○係再轉繼承自許彬鈴之子許龍文，被告丙○○、乙○○、丁○○為再轉繼承自許彬鈴之女許瑛芬），則據原告提出戊○○之除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本等為證（見本院卷一第113 至125 頁），且被告壬○○等10人均未拋棄繼承，亦有臺灣高雄少年及家事法院
108 年2 月13日高少家美家字第1080003053號函及臺灣高雄地方法院108 年2 月14日雄院和民字第1081002453號函在卷可佐（見本院卷一第138 至139 頁），堪認系爭房屋及道路現應為被告壬○○等10人所有。
㈡又被告丑○○○及壬○○原係因屬被告嘉誠農場之場員而有
使用系爭土地之權利，現被告嘉誠農場與原告間之租約已因租期屆滿而消滅，自亦無繼續使用系爭土地之權，此外，被告壬○○等10人復未提出證據證明有何使用系爭土地之權利，其等所有之系爭房屋及道路仍佔用系爭土地，自亦屬無權占有，而系爭土地為高雄市所有，且由原告為管理機關，原告自得基於管理機關之地位，依民法第767 條之法律關係請求被告壬○○等10人將系爭房屋及土地拆除，應屬有據。㈢被告壬○○雖辯稱：系爭土地原應放領予自耕之農民，然仁
武鄉公所竟違法及違反系爭租約不放領，於法令變更後再向農民請求拆除農舍，自不應歸責於農民云云。惟無論仁武鄉公所有無違法或違約不放領之情事，於民事法律關係上，系爭土地既未經放領，現即仍為高雄市所有，被告壬○○等10人如無得對抗原告之民事上占有權源，即無從以系爭房屋及道路占有系爭土地，是系爭土地既未經放領而仍為高雄市所有，原告自得以管理機關地位，依民法第767 條之法律關係請求被告壬○○等10人將系爭房屋及道路拆除，與被告壬○○是否曾申請放領系爭土地無涉，被告壬○○此部分辯解，自不足採。至被告壬○○另辯稱：系爭房屋及道路原為合法農舍，自得繼續為從來之使用云云，然本件爭執之處，係在於被告壬○○等10人於系爭租約屆滿後，是否仍有以系爭房屋及道路占有系爭土地之權利，系爭房屋及道路是否原為合法農舍並不影響本件之論斷，被告壬○○此部分辯解，已有誤會；況被告嘉誠農場租用系爭土地係供造林使用，本非供興建房屋及道路之用，訴外人戊○○及被告丑○○○興建系爭房屋及道路時，並未經當時管理系爭土地之仁武鄉公所同意等情，亦為被告壬○○所自承（見本院卷二第23頁），是訴外人戊○○及丑○○○未經出租人同意即於系爭土地興建房屋及道路，已逾越系爭租約之範圍，自無拘束原告之理，亦難認屬得對抗原告之合法使用權源，被告壬○○此部分辯解，應無理由。
㈣被告壬○○另辯稱：系爭土地原係由自耕之農民租用，租賃
關係應存在於原告與自耕之農民間云云，惟系爭租約確係由被告嘉誠農場向原告租用，租賃關係即存在於原告與被告嘉誠農場間，被告壬○○等10人既非租賃契約之當事人，縱係實際占有系爭土地之人，亦無從基於租賃契約向原告主張任何權利，租賃關係亦不因實際占有土地而存在於原告與被告壬○○等10人間，被告壬○○此部分辯解，顯有誤會，難以採憑。
㈤綜上，被告壬○○等10人現既無合法占有系爭土地之權利，
其等所有之系爭房屋及道路仍存立於系爭土地上，即屬無權占有，而系爭土地為高雄市所有，且由原告為管理機關，原告自得基於管理機關之地位，依民法第767 條之法律關係請求被告壬○○等10人將系爭房屋及土地拆除。
伍、綜上所述，原告與被告嘉誠農場間就系爭土地之系爭租約業已因屆期而消滅，被告嘉誠農場即無占有系爭土地權利，應屬無權占有，原告應得依民法第767 條規定請求被告嘉誠農場返還系爭土地，並得依不當得利之法律關係請求被告嘉誠農場返還相當於租金之不當得利，惟其金額應以按年給付267,061 元為限；另系爭房屋及道路既為被告壬○○等10人所有，且亦無占有系爭土地權利，原告亦得依民法第767 條之法律關係請求被告將無權占有系爭土地之系爭房屋及道路拆除。從而，原告依民法第767 條及不當得利之法律關係，請求被告壬○○等10人將系爭房屋及土地拆除，並請求被告嘉誠農場返還系爭土地，及於請求被告嘉誠農場自107 年1 月
1 日起至返還系爭土地之日止按年給付267,061 元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 黃進遠