臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第80號原 告 張超富 高雄市○○區○○○路○○巷○○號訴訟代理人 林石猛律師
張宗琦律師林楷律師被 告 謝榮豐訴訟代理人 蔡明樹律師複代理人 莊雯琇律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國105 年8 月15日以新臺幣（下同）28,412,000元
向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（權利範圍依序為1/1 、3/4 、1/1 ，下稱系爭土地），及其上同段68號建物（權利範圍1/1 ，門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告除付訖買賣價金，另支付地政士服務費16,000元、規費26,298元、稅賦13,644元，合計55,942元（下稱系爭費用），系爭房地已於105 年9 月30日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。原告購買系爭土地時，被告即已知悉原告購買系爭土地係供增建倉庫使用，亦同意原告於辦理土地所有權移轉登記前，先將系爭土地上之原有建物拆除。然原告於購買系爭房地後，經交通部高速鐵路工程局（107 年6月11日整併改制為交通部鐵道局，下稱鐵道局）於106 年8月15日發函通知，系爭土地位於高速鐵路（下稱高鐵）限建範圍內，依鐵路法第61條之2 規定，系爭土地無法興建倉儲設備，及依鐵路兩側禁建限建辦法（下稱系爭禁限建辦法）第6 條第1 項前段規定，原告日後欲增建或改建系爭建物，亦受相當限制，系爭土地與一般農用土地相較，其通常效用及經濟價值具有相當之減損。
㈡被告於102 年2 月7 日、103 年9 月24日、103 年9 月5 日
購入系爭土地，理應知悉系爭土地位於高鐵限建範圍，被告明知原告購地欲增建倉庫使用，與原告洽談買賣事宜，未曾提供相關資訊，且未依農地交易習慣以「分」為計價單位，卻以建地交易習慣以「坪」為計價單位出售系爭土地，致原告在不知悉系爭房地使用受公法上限制之情況下，陷於錯誤而為意思表示，顯有故意詐欺之情，原告自得依民法第88條第2 項或第92條之規定撤銷意思表示，系爭買賣契約自始無效，依民法第113 條規定可請求被告返還買賣價金28,412,000元及賠償系爭費用55,942元，合計28,467,942元。又系爭房地使用上受有相當限制，與一般農用土地相較，其通常效用及減低經濟具有相當減損，可認系爭土地存在物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告購買系爭房地之目的已無法達成，解除系爭買賣契約並無顯失公平之情事，原告亦可依民法第359 條之規定解除契約，並依民法第259 條第2 款或第179 條及第184 條第1 項規定，請求被告返還買賣價金及賠償系爭費用共28,467,942元。
㈢另系爭土地為限建農地，具有重大物之瑕疵，被告未盡出賣
人據實告知義務，刻意隱匿系爭土地為限建農地之事實，縱認系爭買賣契約仍然存在，原告仍可依民法第359 條請求被告返還減少價金，並以折價10% 計得減少之價金為8,518,89
7 元。被告給付具重大瑕疵之系爭土地，同時構成不完全給付，原告亦可依民法第227 條第1 項及民法第213 條第1 、
2 項規定，請求被告賠償8,518,897 元。原已於106 年8 月29日以存證信函通知被告撤銷錯誤之意思表示、解除系爭買賣契約及請求賠償損害，並於106 年8 月30日送達被告，爰依前揭規定提起本件訴訟等語。並先位聲明：㈠被告應給付原告28,467,942元，及自106 年8 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願以現金或同額之彰化銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告8,518,897 元，其中8,055,942 元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘462,955 元自民事變更訴之聲明暨準備㈤狀繕本送達翌日即109 年8 月4 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願以現金或同額之彰化銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告購買系爭房地時，被告並不知悉其購買用途為增建倉庫
使用，原告用途本非被告所需過問，倘此為契約重要事項，原告應會要求訂於契約書中，然兩造契約並無此約定，且系爭房地過戶前尾款未給付，被告不可能同意原告於土地過戶前先將地上物拆除。系爭土地地目分別為田與溝，農地應為農用屬基本常識，被告自前手購買系爭土地後，即依前手交付現狀作為倉庫使用，並不知悉系爭土地遭限建，也未經鐵道局告知限建或提出異議，況鐵道局於106 年8 月9 日尚認系爭土地未位於限建範圍內，嗣後始於106 年8 月15日變更，此為系爭土地交付危險移轉後所生事實，非可歸責被告，原告不得依民法第88條第2 項或第92條規定撤銷意思表示，亦不得依民法第359 條規定解除契約，及依民法第259 條、第179 條、第184 條規定請求返還價金及賠償系爭費用。又系爭建物與系爭土地同為買賣標的，本已足供倉庫使用，依系爭禁限建辦法第6 條第1 項前段規定，此為禁建範圍公告實施前已存在之合法建築物，仍可繼續使用，況系爭土地為農地應作農用，依法本受有相當限制，被告並無詐欺情形，原告購買系爭土地未要求「如果系爭土地位於高鐵建範圍內即不予購買」，亦未將之訂入契約條款內，購買系爭土地前自己不為查詢，原告縱有錯誤亦由自己過失所致，依民法第88條第1 項但書規定不得撤銷意思表示。
㈡被告並無未盡出賣人據實告知義務，或刻意隱匿系爭土地為
限建農地之情事，系爭土地於鐵道局106 年8 月15日函文後才成為位於高鐵限建範圍內，並非禁建，並無原告主張系爭土地皆無法興建倉庫等設施之情形，且依系爭禁限建辦法第
7 條第1 項前段規定，位於高鐵限建範圍內之土地，如符合主管機關審核無違反公共安全或保護鐵路設施之需要，均不限制所有權人利用系爭土地，此項限制本屬符合比例原則之要求，並未減少高鐵限建範圍內之系爭土地之通常效用，原告不得以此合理之限建事由執為撤銷或解除系爭買賣契約，或請求減少價金之依據，系爭買賣契約第17條第3 點並已約定因已折價與買方，故賣方不負物之瑕疵及保固擔保責任及費用。另鑑定報告無法鑑出系爭土地於105 年8 月之合理價格，及系爭土地於有限建與未限建之情況下，是否有價差等問題，無法作為原告有利證明等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行均駁回；㈡如受不利判決，願以現金或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於105 年8 月15日簽立系爭買賣契約，由被告出售系爭
房地予原告，約定買賣價金為28,412,000元，原告已付訖買賣價金，並給付地政士服務費16,000元、行政規費26,298元、稅賦13,644元。
㈡系爭房地已於105 年9 月30日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予原告。
㈢原告於106 年8 月29日寄發存證信函（高雄地方法院郵局存
證號碼001456）予被告，通知被告解除系爭買賣契約、撤銷買賣之意思表示，該存證信函於106 年8 月30日送達被告。
㈣系爭土地緊鄰高鐵，其上原有紅色磚造建物（即系爭建物）
及石棉瓦屋頂倉庫，均作為倉庫使用。系爭建物部分已辦理保存登記，不受系爭禁限建辦法之限制，迄今仍可合法使用。石棉瓦屋頂倉庫則已經原告拆除。
㈤鐵道局先於106 年8 月9 日以高鐵二字第1060011501號函通
知原告，系爭土地未位於高鐵兩側限建範圍，嗣又於106 年
8 月15日以高鐵二字第0000000000字函通知原告，系爭土地位於高鐵兩側之限建範圍內，前函作廢。
四、本件之爭點：㈠原告得否依民法第88條第2 項或第92條規定撤銷其意思表示
，並依民法第113 條規定請求返還買賣價金及賠償系爭費用？㈡原告得否依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法
第259 條第2 款或第179 條及第184 條第1 項規定請求返還買賣價金及賠償系爭費用？㈢原告得否依民法第359 條規定請求返還減少價金，或依不完
全給付之規定請求損害賠償？
五、本院得心證之理由：㈠原告得否依民法第88條第2項、第92條規定撤銷其意思表示
，並依民法第113條規定請求返還買賣價金及賠償系爭費用？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1 項定有明文。而有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2 項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之。惟物之性質之錯誤，原非意思表示之內容錯誤，惟因其在交易上認為重要，故民法第88條第2 項乃將此錯誤視為意思表示內容之錯誤，使生相同之效果，但其錯誤係表意人之過失所致者，仍不得撤銷之，以保護交易之安全。
⒉原告起訴主張購買系爭土地欲增建倉庫使用，如原告事先知
悉系爭土地位於高鐵限建範圍內，即不會將老舊倉庫拆除，更不會買受系爭土地等語，然查：
⑴系爭買賣契約並未約定確認系爭土地有無其他使用限制，或
載明原告購買系爭土地之使用目的等情，有系爭買賣契約書在卷可參（見本院審重訴卷第34至41頁），證人即地政士洪依婷並證稱：伊不知道原告購買土地的用途為何，亦不知道被告是否知道原告購買土地之用途等語相符（見本院重訴卷一第117 頁），核與證人即洪依婷老闆林惠姿證述：原告沒有告訴過伊他買這塊地的目的，伊只負責把產權登記清楚，不會去管客戶購買土地做什麼用途等語（見本院重訴卷一第
139 頁），大抵相符，原告主張被告明知其購買目的係供興建倉庫使用，已難憑採。
⑵又於本院審理過程可知，原告係將未經保存登記之石棉瓦倉
庫拆除後，欲重新興建倉庫使用，有卷附照片可稽（見本院重訴卷一第26至27頁），而系爭土地為農地，欲於其上興建農舍，依農業發展條例第18條第5 項規定，應受「農業用地興建農舍辦法」之拘束，除應符合農民身分，並應依建築法規定辦理，備具各項書圖文件，向直轄市、縣市主管建築機關申請建造執照，始得為之；而於農業用地上興建有固定基礎之農業設施，依農業發展條例第8 條之1 第3 項規定，應依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」，備具文件申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。原告於系爭土地上重建倉庫並非作為農用，且其自承未取得合法建造執照（見本院重訴卷二第168 頁），已不符合前開規範，原告擅自興建農舍或其他設施，即屬違建性質，不因系爭土地位於高鐵之限建範圍內，而有異同，原告購入系爭土地既知悉系爭土地為農地，理應知悉農地應為農用，不得擅自搭建農舍、農用設施，況依鐵道局106 年月15日高鐵二字第0000000000字函文內容，固可認定系爭土地位於高鐵兩側之限建範圍內（見本院審重訴卷第52頁），然原告仍得於申請建造執照時，備齊系爭禁限建辦法第7 條規定所列文件，由各該主管建築機關會同交通部審核後發給之，並非完全禁建而無法另為建築，且系爭土地上原有系爭建物及相連之石棉瓦倉庫，本可繼續供作為倉庫使用，原告縱有欲將倉庫拆除興建之意思，然此只存在表意人之內心，未表示於意思表示中，為相對人所無法察覺，依前開說明，尚難逕認該當民法第88條第2 項所稱錯誤之情形。
⑶此外，觀諸原告提出前開鐵道局106 年8 月15日高鐵二字第
1065006890號函內容，係答覆原告聲請書之回函，可知系爭土地是否位於高鐵限建範圍內，仍得由民眾聲請確認或詢問，而系爭土地緊鄰高鐵軌道高架橋，經本院現場勘驗在卷，有現場照片可憑（見本院重訴卷一第79頁），原告如認系爭土地是否位於高鐵限建範圍內乙節為交易重要事項，即得於簽立系爭買賣契約前先行向鐵道局確認，或要求被告、地政士查詢確定，或載明於系爭買賣契約，然原告均未就此為之，其復未舉證證明其錯誤或不知事情，非因其自己之過失，自不得依民法第88條第2 項規定撤銷意思表示。
⒊又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，亦為民法第92條第1 項本文所明定。主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。原告主張：被告於原告購買系爭土地時，即知悉原告購買系爭土地係供增建倉庫使用，亦同意原告於辦理土地所有權移轉登記前，先將系爭土地上之原有建物拆除，被告未提供限建相關資訊，刻意隱匿系爭土地屬限建範圍，有故意詐欺之情等語，被告則否認有同意先行拆除地上物及詐欺情事。經查：
⑴證人洪依婷於本院審理時證稱：伊擔任系爭土地買賣簽約代
書，兩造簽約時條件、價格都談好了，才約到事務所簽約，買方在簽約的時候，沒有講到土地有無限建問題，簽約後過戶前，也沒有接到買方詢問土地上之倉庫可否先行拆除的訊息。伊不知道原告購買土地用途，也不知道原告是否知悉原告購買土地用途等語（見本院重訴卷一第114 至117 頁），及證人林惠姿證稱：兩造因買賣系爭房地到伊公司簽約，伊才知道兩造，買方在購買土地及房屋前，沒有告知伊等購買用途，也沒有請伊等查詢土地有無使用限制，原告簽約時沒有問及土地有無限建問題，因為系爭土地上已有農舍，也有建物所有權狀，所以伊等沒有再去詢問限建的問題，如果是素地，伊等就會去做確認。土地過戶前，原告好像有透過伊問被告詢問土地上的倉庫可否先拆除，被告表示不要，因為還沒有交屋，尾款也還沒有交付等語（見本院重訴卷一第13
6 至139 頁），經核其等證言，尚無從證明兩造訂立買賣契約時，被告即已知悉原告欲購買系爭土地作為增建倉庫使用，被告亦未曾同意原告於辦理土地所有權移轉登記前，先將系爭土地上之原有建物拆除。原告此部分主張已屬無據。
⑵又依前開證人證言可知，兩造簽立買賣契約時，無人提及高
鐵限建問題，再依卷附鐵道局於106 年8 月15日以高鐵二字第0000000000字函觀之（見本院審重訴卷第52頁），鐵道局於106 年8 月9 日猶通知原告系爭土地未位於高鐵限建範圍內，被告抗辯其並不知道系爭土地位於高鐵限建範圍，尚非全然無據，原告以106 年8 月15日函文內容，主張被告未盡出賣人據實告知義務，刻意隱匿系爭土地為限建農地之事實，故意詐欺原告，洵無可採。此外，原告並未提出證據證明被告有其所指詐欺行為，原告自不得依民法第92條第1 項規定撤銷其意思表示。
⒋依上開說明，原告既不得依民法第88條第2 項、第92條第1
項規定撤銷其買賣之意思表示，則系爭買賣契約自屬有效，原告依民法第113 條規定，請求被告返還買賣價金及賠償系爭費用，即無理由。
㈡原告得否依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法
第259 條第2 款或第179 條及第184 條第1 項規定請求返還買賣價金及賠償系爭費用？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。買賣，因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照。買受人主張不動產具有減少通常效用及經濟價值之瑕疵，應由買受人負舉證責任。
⒉原告主張：系爭土地為高鐵限建農地，原告日後倘有增建或
改建其他建物之需求，將受到相當之限制，系爭房地相較於一般農業用土地而言，具有減少通常效用及經濟價值之瑕疵等語。然系爭土地地目為田、溝，並載明於系爭買賣契約書第1 條（見本院審重訴卷第34頁），兩造當知系爭土地為農地。而系爭土地既屬農地，欲於其上興建農舍或其他設施，應依「農業用地興建農舍辦法」、「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」等規定辦理，系爭土地又非完全禁建，仍可於申請建造執照時，備齊系爭禁限建辦法第7 條規定所列文件，經各該主管建築機關會同交通部審核等情，如前所述，且系爭土地上原本建有系爭建物及石棉瓦倉庫，併同出售予原告，本可供作倉庫使用，且系爭建物為合法保存登記建物，迄今仍可於高鐵限建區內繼續使用，為兩造所不爭執，本案顯與一般購買建築用地而無法申辦建造執照，或購得法定空地而無法建築等情形不同，系爭土地應仍符合一般農地之正常效用，原告主張系爭土地具有減少通常效用之瑕疵，尚難憑採；況原告就被告明知其購買土地之目的為興建倉庫乙節，並未舉證以實其說，被告出售系爭土地時，其上既有系爭建物及石棉瓦屋頂倉庫可使用，原告係自行拆除石棉瓦屋頂倉庫，違法興建倉庫，且系爭土地上現仍有系爭建物可供倉儲使用，亦難認系爭土地本身有何功能、效用上之缺損，而導致系爭土地本身價值減少，且倘許原告解除契約亦顯失公平，綜合上情，應認原告不得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約。
⒊本件原告既不得依民法第359 條規定解除契約，被告執有本
件買賣價金仍有法律上原因，原告自無依民法第259 條第2款或民法第179 條規定請求返還價金之餘地，又被告並無原告所指詐欺之不法行為，原告亦無從依民法第184 條第1 項規定，請求被告賠償系爭費用。
㈢原告得否依民法第359 條規定請求返還減少價金，或依不完
全給付之規定請求損害賠償？⒈系爭土地並無原告所指具有減少通常效用及經濟價值之瑕疵
，如前所述，即與民法第359 條第所定請求減少價金要件不符，其據此請求被告返還減少價金，洵屬無據。又原告於起訴時就備位聲明部分，曾主張依民法第184 條第1 項規定，請求被告賠償系爭費用之損害，然嗣後變更備位聲明，僅聲明請求返還減少價金8,518,897 元（見本院重訴卷二第154至156 頁），已無審酌賠償系爭費用之必要，況被告並無原告所指刻意隱匿系爭土地屬限建範圍，故意詐欺原告之不法行為，亦與民法第184 條第1 項所定侵權行為要件不符，原告仍不得據此請求被告賠償系爭費用，附此敘明。
⒉又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第22
7 條第1 項定有明文，此規定係以債務人有可歸責事由為要件，然被告既無原告所指刻意隱匿系爭土地屬限建範圍之行為，亦無從認定兩造以未位於高鐵限建範圍之土地作為買賣條件，系爭土地係經限建而非禁建，難認被告有違反附隨義務而為不完全給付之情形，原告主張被告就此應負債務不履行之損害賠償責任，請求被告就減少價金差額及系爭費用負損害賠償責任，不應准許。
六、綜上所述，本件原告依前揭規定，先位聲明請求：被告應給付原告28,467,942元，及自106 年8 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位聲明請求：被告應給付原告8,518,897 元，其中8,055,942 元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘462,955 元自民事變更訴之聲明暨準備㈤狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
書記官 許婉真