臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度簡上字第116號上 訴 人 陳冠廷
陳宜尚陳瑞雄兼上三人訴訟代理人 陳智暄被上訴人 陳靜枝
林永瑞林美英蔡林錦華林香蘭林美蘭當事人間請求返還地上物事件，上訴人對於中華民國108 年8 月20日本院107 年度橋簡字第991 號第一審判決提起上訴，本院於
109 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人陳冠廷、陳宜尚、陳智暄及被上訴人林永瑞、林美英、蔡林錦華、林香蘭、林美蘭（下稱被上訴人林永瑞等5 人）均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人陳靜枝、上訴人陳瑞雄聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：上訴人陳冠廷、陳宜尚、陳瑞雄（下稱上訴人陳冠廷等3 人）就坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）存有不定期租賃關係存在；另上訴人陳智暄則為系爭土地之共有人，應有部分為9696/989901 。上訴人對坐落於系爭土地之門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭建物）有所有權、使用權及處分權。被上訴人陳靜枝雖因信託登記為系爭土地之共有人，然經本院以10
7 年度審訴字第414 號塗銷信託登記事件審理中，被上訴人陳靜枝未得上訴人同意，亦無任何權源占用系爭建物，致上訴人之所有權、租賃權受有損害，上訴人本於所有權、租賃權請求被上訴人應將系爭建物返還上訴人。縱認系爭建物非上訴人所有，訴外人即被上訴人林永瑞等5 人之被繼承人林蔣葉（已於民國107 年7 月19日死亡）將系爭建物售予被上訴人陳靜枝，因林蔣葉為低收入戶，其出賣系爭建物之行為該當民法第74條之暴利行為而無效外，並影響上訴人對於系爭建物之優先購買權，被上訴人陳靜枝與林蔣葉間就系爭房屋之買賣契約應屬無效。爰依民法第767 條、第762 條、第
824 條、第426 條之2 ，及土地法第34條之1 第4 項、第10
4 條、第107 條規定，提起本件訴訟等語。並先位聲明：被上訴人應將系爭建物返還上訴人。另備位聲明：㈠確認上訴人對於系爭建物之優先購買權存在。㈡被上訴人陳靜枝與林蔣葉就系爭建物之買賣契約無效。㈢被上訴人林永瑞等5 人應以被上訴人陳靜枝購買系爭建物同樣條件與上訴人補訂書面契約並移轉處分或占有權予上訴人。
三、被上訴人林永瑞等5 人均未於準備程序期日及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被上訴人陳靜枝則以：其受訴外人李貴、李上井、蘇李京之委託登記為系爭土地之共有人，於102 或104 年向林蔣葉購買系爭建物，而取得事實上處分權；其訴請分割系爭土地，並經本院105 年度訴字第1419號分割共有物判決准予分割，且依本院分割方案，系爭建物所坐落土地分歸其取得等語，資為抗辯。
四、原審經審理結果，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就原審駁回關於：㈠上訴人陳冠廷等3 人依民法第426 條之2 、土地法第104 條規定，確認上訴人對於系爭建物之優先購買權存在；及被上訴人林永瑞等5 人應以被上訴人陳靜枝購買系爭建物同樣條件與上訴人補訂書面契約並移轉處分或占有權予上訴人。㈡上訴人依民法第74條規定，請求被上訴人陳靜枝與林蔣葉就系爭建物之買賣契約無效等部分，聲明不服，提起上訴。於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡至㈣項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡確認上訴人陳冠廷等3 人對於系爭建物之優先購買權存在。㈢被上訴人陳靜枝與林蔣葉就系爭建物之買賣無效。㈣被上訴人林永瑞等5 人應以林蔣葉與被上訴人陳靜枝購買系爭建物之同樣金額與上訴人陳冠廷等3 人補訂書面契約並移轉處分或占有權予上訴人陳冠廷等3 人（見本院卷二第39頁）。被上訴人陳靜枝則答辯聲明：上訴駁回。（原審判決駁回上訴人依據民法第767 條、第762 條、第824 條及土地法第34條之1 第4 項、第107 條規定，所提起先位及其餘備位請求部分，未據上訴人提起上訴，此部分均已確定，見本院卷二第39頁、第41至43頁，自非本院審理範圍，不予贅述）。
五、兩造不爭執事項（被上訴人林永瑞等5 人經合法通知而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀為爭執，依據民事訴訟法第280 條第3 項規定，視同自認）：
㈠系爭建物為林蔣葉之配偶即訴外人林極步（於102 年11月25日死亡，見原審卷第131 頁）所有（見原審卷第130 頁）。
依據臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）89年度訴字第2425號排除侵害判決（見本院卷二第21至26頁）、本院105 年度訴字第1419號分割共有物判決（見本院卷二第11至20頁），均認定林蔣葉、林極步、被上訴人林永瑞等5 人皆非系爭土地之共有人（見本院卷二第45頁）。
㈡訴外人即系爭土地之共有人李金鶴前以包括林極步、陳瑞雄
、陳彥文（即上訴人陳宜尚、陳冠廷之被繼承人）等人提起排除侵害訴訟，請求其等拆除坐落於系爭土地之地上物，經高雄地院以89年度訴字第2425號排除侵害判決，判決李金鶴勝訴（見本院卷二第21至26頁），林極步等人不服提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院（下稱高分院）90年度上字第31
4 號排除侵害判決除認定上訴人陳冠廷等3 人之被繼承人陳水礶與系爭土地管理人李讚治於43年3月間訂立租賃契約，上訴人陳冠廷等3人因繼承而取得承租人地位，其占有系爭土地非屬無權占有，李金鶴請求拆屋還地為無理由外，併認定林極步占用系爭土地並無合法權源，林極步此部分上訴為無理由（見本院卷二第27至32頁），李金鶴不服提起上訴，經最高法院94年度台上字第673號裁定駁回上訴而告確定（見原審卷第11至13頁）。
㈢上訴人陳智暄於100 年10月31日以買賣為登記原因，登記為
系爭土地之共有人，其應有部分為9696/989901；被上訴人陳靜枝於96年10日1日與訴外人李貴、李上井、蘇李京以信託為登記原因，登記為系爭土地之共有人（應有部分各為24/297），後李貴信託登記部分，已於107年5月11日撤銷登記（見原審卷第14至23頁，本院卷二第121至129頁）。
㈣林蔣葉將系爭建物出賣與被上訴人陳靜枝。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人依據民法第74條規定，主張被上訴人陳靜枝與林蔣葉
就系爭建物之買賣無效，是否有理由？⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1 年內為之，固為民法第74條定有明文。然該規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力。又該條所定1 年之撤銷權行使期間，係屬法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院86年度台上字第2521號、91年度台上字第1336號等判決要旨參照）。
⒉本件依據上訴人於原審、本院就該部分之應受判決事項之聲
明及上訴聲明，均為：「被上訴人陳靜枝與林蔣葉就系爭建物之買賣無效。」，依該聲明應為確認之訴之聲明，而非依據民法第74條規定，應為請求撤銷被上訴人陳靜枝與林蔣葉間就系爭建物之買賣行為之形成之訴聲明。揆諸前開說明，自不生撤銷之效力，被上訴人陳靜枝與林蔣葉間就系爭建物之買賣法律行為，仍不因此而失其效力。遑論依被上訴人陳靜枝於原審所抗辯其與林蔣葉係於102 年或104 年間受讓系爭建物之事實上處分權等語（見原審卷第167 頁）。雖依卷附高雄市稅捐稽徵處仁武分處函覆被上訴人陳靜枝於104 年
9 月所親筆之承諾書，被上訴人陳靜枝申報系爭建物為其於41年4 月自行僱工建造完成，其為系爭建物之原始起造人等語（見原審卷第129 頁），顯然與兩造所不爭執系爭建物為林極步所興建，且為林蔣葉出賣與被上訴人陳靜枝等情相悖，而不可採。惟依上開函覆房屋稅籍紀錄表（見原審卷第12
7 至128 頁），被上訴人陳靜枝係於106 年9 月27日申報設立系爭建物之房屋稅籍，依此堪認被上訴人陳靜枝至遲應於
106 年9 月27日前，即向林蔣葉購買系爭建物；而上訴人係於108 年3 月25日方依民法第74條規定，主張被上訴人陳靜枝與林蔣葉就系爭建物之買賣屬暴利行為而無效，有卷附陳報狀暨聲請狀可佐（見原審卷第148 頁），則上訴人主張民法第74條規定，已逾該規定1 年除斥期間至明。
⒊從而，上訴人依據民法第74條規定，主張被上訴人陳靜枝與
林蔣葉就系爭建物之買賣無效云云，所為應受判決事項之聲明及上訴聲明，除均不符合民法第74條之規定，應以訴之形式向法院請求為撤銷其行為外，亦逾1 年除斥期間，難謂有據，應予駁回。
㈡上訴人陳冠廷等3 人依據民法第426 條之2 、土地法第104
條規定，請求確認上訴人陳冠廷等3 人對於系爭建物之優先購買權存在；被上訴人林永瑞等5 人應以林蔣葉與被上訴人陳靜枝購買系爭建物之同樣金額與上訴人陳冠廷等3 人補訂書面契約並移轉處分或占有權予上訴人陳冠廷等3 人，是否有據？⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，為民法第426 條之2 第1 項所明文。
另按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，亦為土地法第104 條第1 項所規定。依民法第
426 條之2 第1 項及土地法第104 條第1 項所定之「基地承租人之優先承買權（或優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權」之形成權，揭櫫該等規定立法目的，旨在使基地與基地之房屋合歸一人所有，達成使用與所有合一之目的，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故依上開規定，須符合租用基地建築房屋之承租人，於出租人（即所有人）之基地出賣時，有優先承買該基地權，抑或於承租基地建築房屋之承租人於出賣房屋時，基地所有權人有優先承買該房屋之權。易言之，即係指房屋與基地分屬不同之人所有，於房屋出賣時，基地所有人有優先購買權，反之亦同（見最高法院69年台上字第945 號判決先例、99年度台上字第1699號判決要旨參照）。
⒉查系爭建物乃林蔣葉之配偶即訴外人林極步（於102 年11月
25日死亡）所有，而依據高雄地院89年度訴字第2425號排除侵害判決及本院105 年度訴字第1419號分割共有物判決，皆認定林蔣葉、林極步、或林蔣葉、林極步之繼承人即被上訴人林永瑞等5 人均非系爭土地之共有人；甚以林極步因無權占用系爭土地建築系爭建物，遭系爭土地之共有人李金鶴對其提起排除侵害訴訟，請求林極步拆除坐落於系爭土地之系爭建物，先後經高雄地院89年度訴字第2425號及高分院90年度上字第314 號排除侵害判決，確認林極步所有系爭建物無權占用系爭土地，林極步應將系爭建物拆除返還所占用之土地與李金鶴及其他共有人，復為被上訴人陳靜枝自承明確（見本院卷二第163 頁）。據此，系爭建物顯非屬民法第426條之2 第1 項及土地法第104 條第1 項規定所稱「租用」基地建築房屋之情形，即林極步並非向李金鶴租用基地（即系爭土地）建築房屋（即系爭建物）。再依上開不爭執事項㈡所載，上訴人陳冠廷等3 人僅因繼承而取得承租人地位，進認定其占有系爭土地非屬無權占有而已。被上訴人陳靜枝雖因信託登記為系爭土地共有人，然系爭建物就系爭土地並無租賃關係，林蔣葉縱將系爭建物出賣與被上訴人陳靜枝，亦無符合上開規定所稱承租人出賣房屋，基地所有權人有優先承買權；況且上訴人陳冠廷等3 人僅為系爭土地之承租人，本件亦非基地（系爭土地）所有人出賣基地（系爭土地），自與民法第426 條之2 第1 項、土地法104 條第1 項之規定不符，則上訴人陳冠廷等3 人援引上開規定，主張對於系爭建物有優先購買權，於法相悖，自非可採。
⒊據上，上訴人陳冠廷等3 人僅為系爭土地之承租人，其與系
爭建物之所有人林極步間並未存有任何租賃關係，其等依據民法第426 條之2 第1 項、土地法104 條第1 項規定，主張對系爭建物有優先購買權存在云云，洵屬無據，應予駁回。。又上訴人陳冠廷等3 人進依上開規定，主張被上訴人林永瑞等5 人應以林蔣葉與被上訴人陳靜枝購買系爭建物之同樣金額與上訴人陳冠廷等3 人補訂書面契約並移轉處分或占有權予上訴人陳冠廷等3 人云云，亦乏所據，併應駁回。
六、綜上所述，本件上訴人依據民法第74條規定，主張被上訴人陳靜枝與林蔣葉就系爭建物之買賣無效；另上訴人陳冠廷等
3 人依據民法第426 條之2 、土地法第104 條規定，請求確認上訴人陳冠廷等3 人就對於系爭建物之優先購買權存在；及被上訴人林永瑞等5 人應以林蔣葉與被上訴人陳靜枝購買系爭建物之同樣金額與上訴人陳冠廷等3 人補訂書面契約並移轉處分或占有權予上訴人陳冠廷等3 人，均無理由，不應准許駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
民事第三庭
審判長法 官 張維君
法 官 楊捷羽法 官 張立亭本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
書記官 劉法萱