臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度簡上字第119號上 訴 人 陳長文訴訟代理人 陳慧錚律師被 上訴人 黃榮南訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師被 上訴人 許淑娜
許春賢上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於民國10
8 年7 月4 日本院橋頭簡易庭108 年度橋簡字第307 號第一審判決提起上訴，本院於109 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人許春賢、許淑娜均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：坐落於高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（面積為13.81 平方公尺，重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號，下稱系爭土地），及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○○○號之未保存登記房屋（下稱系爭房屋）原均為許春賢單獨所有，許春賢於民國86年6 月17日將系爭房屋贈與訴外人王月霞，經伊於91年11月5 日透過臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）拍賣程序取得系爭房屋事實上處分權。嗣許春賢於92年9 月15日將系爭土地以買賣為原因登記移轉所有權予許淑娜，許淑娜又於92年9 月29日將該土地以買賣為原因登記移轉所有權予被上訴人黃榮南。然伊依土地法第104 條第1 項規定，就系爭土地有優先購買之權利，則被上訴人間上開土地移轉所有權登記行為未先通知伊行使優先購買權利，應均屬無效，爰依民法第425 條之1 、土地法第104 條之規定、民事訴訟法第247 條之規定，請求確認伊就系爭土地有優先購買權，被上訴人間之所有權移轉登記均屬無效應予以塗銷，許春賢應以出賣予許淑娜之相同條件將系爭土地出賣予上訴人，並辦理所有權移轉登記予伊等語。於原審聲明：㈠確認上訴人就下列2 、3 項聲明中之買賣土地行為有優先承買權。㈡被上訴人許淑娜、黃榮南間於92年
9 月29日就系爭土地所有權移轉登記應予塗銷。㈢被上訴人許春賢、許淑娜間於92年9 月15日就系爭土地所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人許春賢於上訴人給付新臺幣（下同）81,479元後，應將系爭土地所有權移轉予上訴人。
三、被上訴人黃榮南則以：系爭房屋為未辦理保存登記之建物，是否得行使土地法第104 條之優先購買權，業經另案於本院
106 年度橋簡字第760 號民事案件中列為爭點，並為該案於判決理由中敘明，且依臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類提案第7 號研討結果，依優先承買權不能創設法理，不能以事實上處分權人之地位主張優先承買權。則依爭點效之學說及實務見解，上訴人不得就同一爭點再行主張，自應駁回上訴人之訴等語置辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。被上訴人許淑娜、許春賢均未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、原審審理結果，認上訴人之訴無理由，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴意旨除援引原審之陳述及書狀外，於本院另補陳：㈠本件不受本院106 年度橋簡字第760號民事判決認定伊就系爭土地無優先購買權，因伊於二審為訴之合法變更，原訴視為撤回。㈡上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，亦為系爭土地之承租人，而承租人本不限於房屋所有權人，尚包括房屋之事實上處分權人，亦包含法定租賃權人在內，則上訴人於出租人即許春賢出賣系爭土地時，依土地法第104 條第1 項規定，自有依同樣條件優先購買之權。㈡土地法第104 條第1 項規定之優先購買權，具物權效力，則被上訴人許淑娜、被上訴人許春賢間及被上訴人許淑娜與被上訴人黃榮南間就系爭土地之所有權移轉登記之物權行為應歸無效，而應負回復原狀之義務。如認非具有絕對物權效力，而具相對物權的效力，上訴人行使該權利之結果，使被上訴人許春賢移轉系爭土地所有權予許淑娜、及許淑娜移轉系爭土地所有權予黃榮南之物權行為，均因而成為無法律上原因，並致上訴人受有損害，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求塗銷各該所有權移轉登記，及請求許春賢於上訴人給付81,479元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就下列三、四項聲明中之買賣土地行為有優先承買權。㈢被上訴人許淑娜、黃榮南間於92年9 月29日就高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（面積為13.81 平方公尺，重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地）所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人許春賢、許淑娜間於92年9 月15日就高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（面積為13.81 平方公尺，重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地）所有權移轉登記應予塗銷。㈤被上訴人許春賢於上訴人給付81,479元後，應將上開土地所有權移轉予上訴人。
五、被上訴人黃榮南除援引原審之陳述及書狀外，於本院補陳：本院106 年度橋簡字760 號已認定上訴人不得依土地法第10
4 條行使優先購買權，上訴人不得於本案另行主張。又上訴人並非租地建屋，亦無土地法第104 條之適用或類推適用。
縱上訴人於許春賢出售系爭土地予許淑娜時，可主張優先購買權，然黃榮南因信賴系爭土地登記之公信力，善意取得系爭土地之所有權，不因登記原因有無效或得撤銷之事由而受影響等語置辯。於本院聲明：上訴駁回。許春賢、許淑娜經合法通知後，均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述或答辯。
六、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋於82年7 月起課房屋稅，原納稅義務人為許春賢，
後於86年8 月變更納稅義務人為王月霞，再於91年12月變更納稅義務人為上訴人（橋簡卷第6 頁，高雄市稅捐稽徵處仁武分處107 年2 月22日高市稽仁房字第1079002928號函）。
㈡系爭土地於79年10月9 日以買賣為原因登記所有權人為許春
賢，於92年9 月15日以買賣為原因變更登記為許淑娜所有，再於92年9 月29日以買賣為原因變更登記為黃榮南所有（橋簡卷第20頁，高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號地籍異動索引及土地登記公務用謄本影本）。
㈢上訴人於91年11月5 日透過臺灣高雄地方法院拍賣程序取得
系爭房屋事實上處分權（橋簡卷第9 至9 頁反面，臺灣高雄地方法院89年度執字第3247號不動產權利移轉證書影本）。
㈣黃榮南對上訴人提起拆屋還地訴訟，經本院106 年度橋簡字
第760 號民事簡易判決後，黃榮南提起上訴後為訴之變更，經本院以107 年度簡上字第185 號判決認定黃榮南與上訴人間就系爭土地有法定租賃關係存在，上訴人應按月給付被上訴人黃榮南租金確定。
七、本件之爭點㈠上訴人提起本訴是否受前案爭點效所及？㈡上訴人主張於許春賢與許淑娜間、許淑娜與黃榮南間就系爭
土地為買賣時，有土地法第104 條之優先購買權，有無理由？許春賢應以與許淑娜間成立買賣契約之同一條件，將系爭土地出售予上訴人有無理由？黃榮南抗辯善意受讓系爭土地有無理由？㈢上訴人主張許淑娜、黃榮南間於92年9 月29日就系爭土地以
買賣為原因之所有權移轉登記及許春賢、許淑娜間於92年9月15日就系爭土地以買賣為原因登記之所有權移轉登記應予塗銷有無理由？
八、上訴人提起本訴是否受前案爭點效所及？㈠按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張足
以影響判決結果之重要爭點，本於當事人充足舉證及辯論下，已為實質判斷者，基於當事人程序權業已受保障，仍應賦予該理由之判斷一定拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人就該重要爭點所提起之其他訴訟，除原判斷顯然違背法令、顯失公平、或當事人已提出新訴訟資料足以影響原判斷外，應解為法院於後訴就該重要爭點不得為相反之認定，此即學理上所稱之爭點效理論，係基於誠實信用原則所生之判決效力，具有禁止裁判矛盾之積極作用，有利於紛爭之統一解決，並有避免訴訟不經濟之可能，此為目前實務所採。
㈡查黃榮南對上訴人提起拆屋還地訴訟，經本院106 年度橋簡
字第760 號民事簡易判決後，黃榮南提起上訴後為訴之變更，經本院以107 年度簡上字第185 號判決認定黃榮南與上訴人間就系爭土地有法定租賃關係存在，上訴人應按月給付被上訴人黃榮南租金確定，固為兩造所不爭執。而系爭前案一審判決理由中，固認定上訴人所有未保存登記建物，不能符合土地法第104 條第1 項規定，且依優先承買權不能創設法理，認定上訴人不能以事實上處分權人之地位主張優先承買權；然黃榮南上訴後為訴之變更，在原審之訴因訴之變更即視為撤回而消滅訴訟繫屬，則原審就原訴所為之裁判，亦因合法訴之變更而當然失其效力。而系爭前案因黃榮南為訴之變更後，未論及上訴人就系爭土地有無優先承買權，則系爭前案於本件自無爭點效可言。被上訴人主張本件應受系爭前案之拘束，即不足採。
九、上訴人主張於許春賢與許淑娜間、許淑娜與黃榮南間就系爭土地為買賣時，有土地法第104 條之優先購買權，有無理由？許春賢應以與許淑娜間成立買賣契約之同一條件，將系爭土地出售予上訴人有無理由？黃榮南抗辯善意受讓系爭土地有無理由？㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。次按土地法第104 條第1 項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦得主張對基地有依同樣條件優先購買之權（最高法院101 年度台上字第1643號判決意旨參照）。又按土地法第104 條第1 項優先承買權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第
104 條第1 項之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決、85年度台上字第1051號判決、89年度台上字第575 號判決意旨參照）。
㈡次按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 定有明文。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。而民法第425 條之1 規定之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，故以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量，於實務上認未辦保存登記建物雖僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，故就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107 年度台上字第1797號判決參照）。
㈢查系爭房屋於82年7 月起課房屋稅，原納稅義務人為許春賢
，後於86年8 月變更納稅義務人為王月霞，再於91年12月變更納稅義務人為上訴人等情，為兩造所不爭執，並有高雄市稅捐稽徵處仁武分處107 年2 月22日高市稽仁房字第1079002928號函在卷可佐，堪信為真實（橋簡卷第6 頁）。而系爭房屋稅籍變更之原因，乃上訴人於91年11月5 日得標承買臺灣高雄地方法院89年度執字第3247號拍賣抵押物事件拍賣債務人王月霞所有如附表所示之不動產所得，其中包含系爭房屋之事實上處分權，亦為兩造所不爭執，揆諸上開規定及說明，系爭房屋坐落之土地，於上訴人拍定取得系爭房屋事實上處分權時，即與系爭房屋坐落土地之所有權人即許春賢間，成立法定租賃關係，固堪認定。
㈣然土地法第104 條第1 項於64年7 月24日修正時，將原規定
「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文，是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院10
1 年度台上字第567 號判決意旨參照）。易言之，土地法第
104 條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度台上字第669 號、91年度台上字第2154號裁判要旨參照）。是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目的無限上綱。再按土地法第104 條第1 項之優先承買權，依土地法第104 條第2 項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力（最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479 號裁判要旨參照），是縱事實上處分權人得類推適用民法第425 條之1第1 項規定主張成立推定租賃關係，但究與土地法第104 條第1 項所示之承租人，係本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有別。再依民法第757 條規定：物權除依法律或習慣外，不得創設。自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認事實上處分權人得享有此具物權效力之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院106 年法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。
㈤本件上訴人因拍定取得系爭房屋而為系爭房屋之事實上處分
權人，依民法第425 條之1 規定對於系爭土地有法定租賃權一節，業經認定如前。惟上訴人自己或前手並非「租用基地建築房屋之承租人」，與土地法第104 條第1 項規定之「承租人」係指租用基地建築房屋之承租人已有不合，且依民法第425 條之1 規定所取得之法定租賃權，與一般意定租賃權本質上並不相同；土地法第104 條規定承租人之優先承買權因具有物權之效力，基於物權法定主義，自不宜擴張解釋或類推適用；是未保存登記建物之事實上處分權人縱依民法第
425 條之1 規定取得坐落基地之法定租賃權，仍不得據此類推適用或擴張解釋土地法第104 條之「承租人」係除意定租地建屋契約之承租人外，尚包括法定租賃之承租人。是上訴人主張其對於系爭土地有法定租賃權，得依土地法第104 條第1 項規定於許春賢與許淑娜、許淑娜與黃榮南間就系爭土地為買賣時，優先承買系爭土地等語，並不足採。則上訴人主張許春賢應以與許淑娜間成立買賣契約之同一條件，將系爭土地出售予上訴人即無理由。本院前已認定上訴人不得主張有優先購買系爭土地之權，則黃榮南主張善意受讓系爭土地部分，即無庸審酌，附此敘明。
十、上訴人主張許淑娜、黃榮南間於92年9 月29日就系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記及許春賢、許淑娜間於92年9月15日就系爭土地以買賣為原因登記之所有權移轉登記應予塗銷，有無理由？許春賢於上訴人給付81,479元後，應將上開土地所有權移轉予上訴人，有無理由？承上所述，上訴人主張於許春賢與許淑娜間、許淑娜與黃榮南間就系爭土地為買賣時，有土地法第104 條之優先購買權，許春賢應以與許淑娜間成立買賣契約之同一條件，將系爭土地出售予上訴人等節，為無理由，業經認定如前。則上訴人主張許淑娜、黃榮南間於92年9 月29日就系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記及許春賢、許淑娜間於92年9 月15日就系爭土地以買賣為原因登記之所有權移轉登記應予塗銷，且許春賢於上訴人給付81,479元後，應將上開土地所有權移轉予上訴人等情，即均非有據，均堪以認定。
十一、綜上所述，上訴人主張依土地法第104 條、民法第425 條之1 第1 項規定，確認就許春賢與許淑娜、許淑娜與黃榮南間就系爭土地買賣時，有優先購買權，並主張許淑娜、黃榮南間於92年9 月29日就高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（面積為13.81 平方公尺，重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地）所有權移轉登記應予塗銷。及許春賢、許淑娜間於92年9 月15日就高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（面積為13.81 平方公尺，重測前為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地）所有權移轉登記應予塗銷。又許春賢於上訴人給付81,479元後，應將上開土地所有權移轉予上訴人，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 周佳佩法 官 謝文嵐附表：
┌──────────────────────────────────────┐│土地： │├─┬─────────────────┬────┬─────┬───────┤│編│土 地 坐 落 │地目 │面 積 │ ││ ├──┬──┬───┬──┬────┤ ├─────┤權利範圍 ││號│市 ○區 ○段 │小段│地號 │ │平方公尺 │ │├─┼──┼──┼───┼──┼────┼────┼─────┼───────┤│1 │高雄│大樹│無水寮│ │229-20 │ │71 │全部 │├─┼──┼──┼───┼──┼────┼────┼─────┼───────┤│2 │高雄│大樹│無水寮│ │233-25 │ │73 │全部 │├─┴──┴──┴───┴──┴────┴────┴─────┴───────┤│建物︰ │├─┬──┬───────┬────────┬─────────────┬──┤│編│ 建 │基地坐落 │ 建築式樣 │ 建物面積 │ ││ │ │ │ 主要建築 │ （平方公尺） │權利││ │ ├───────┤ 材 料 及 ├───────┬─────┤範圍││ │ │建物門牌 │ 房屋層數 │ 樓層面積 │ 附屬建物 │ ││號│ 號 │ │ │ 合 計 │用途及面積│ │├─┼──┼───────┼────────┼───────┼─────┼──┤│1 │66 │無水寮段229-20│加強磚造 │一層：37.00 │ │全部││ │ │地號 │2層樓房1棟 │二層：43.40 │ │ ││ │ ├───────┤ │騎樓： 6.40 │ │ ││ │ ○○○區○○路34│ │合計：86.80 │ │ ││ │ │巷24號 │ │ │ │ │├─┼──┼───────┼────────┼───────┼─────┼──┤│2 │782 │無水寮段229-9 │鐵架造 │一層：34.60 │ │全部││ │ │、229-20地號 │加強磚造 │二層：20.60 │ │ ││ │ │ │ │三層：64.00 │ │ ││ │ ├───────┤ │屋頂突出物： │ │ ││ │ │同上建物之未保│ │5.87 │ │ ││ │ │存登記部分 │ │合計：125.07 │ │ │├─┼──┼───────┼────────┼───────┼─────┼──┤│3 │792 │無水寮段229-15│鐵架造 │一層：69.83 │ │全部││ │ │、229-41、233 │鋼筋混凝土造 │二層：49.82 │ │ ││ │ │-25地號 │ │三層：49.82 │ │ ││ │ ├───────┤ │屋頂突出物： │ │ ││ │ │同上1 建物之未│ │6.04 │ │ ││ │ │保存登記部分 │ │合計：175.51 │ │ │├─┴──┴───────┴────────┴───────┴─────┴──┤│備註： ││○○○區○○段○○○○○○○○○○號，分割自229-9地號，重測前無水寮段0000-0000地號 ││○○○區○○段○○○○○○○○○○號，合併自233-5地號，重測前無水寮段0000-0000地號 │└──────────────────────────────────────┘以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
書記官 許琇淳