臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第11號原 告 陳冠志訴訟代理人 陳姿伶
王正宏律師上一 人複代理人 楊雨錚律師被 告 呂林春
呂明聰共 同訴訟代理人 郭子維律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告呂林春應給付原告新臺幣貳拾壹萬肆仟貳佰肆拾壹元及自民國一百零七年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告呂林春負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告呂林春如以新臺幣貳拾壹萬肆仟貳佰肆拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽立之不動產買賣契約書第12條第10款約定：「本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院。」（參本院審訴卷第108頁）。經查，本件買賣標的所在地坐落高雄市岡山區，係屬本院管轄範圍，則堪認兩造就原告依據上開文書起訴時，有合意以本院為管轄法院，且本件損害賠償事件復非屬專屬管轄或有排除合意管轄之情形，本院就本件訴訟自有管轄權，被告抗辯本院無管轄權，應移轉管轄云云，自屬無據。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「一、被告應付新臺幣（下同）630,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。」（參審訴卷第10頁）。嗣於本院言詞辯論期日，先後變更其訴之聲明，至最後變更聲明為：「一、被告二人應連帶給付244,241元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。」（參本院卷第277頁），經核係屬縮減應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告前向被告呂林春購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段71建號建物（下稱系爭房屋，門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○○弄○○號，以下合稱系爭房地），呂林春並委由其子即被告呂明聰為代理人，與原告於民國107年3月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。而呂林春於出售系爭房地時，一再保證系爭房屋無任何漏水情形，並於「房地產標的現況說明書」（參審訴卷第22頁）中勾註無漏水並保固，詎料於107年5月7日點交系爭房屋後，於原告搬入前，原告竟發現於下雨後，系爭房屋外牆左右兩側、室內二、三樓竟有水流自天花板垂流而下，且建物一、三樓浴廁等多處亦有嚴重漏水、壁癌及建物四樓牆壁空心龜裂等情形，經原告於同年9月6日通知呂明聰前來處理，惟呂明聰僅委請包商確定漏水情形後，即置之不理。嗣由原告委請專業人員與儀器檢測系爭建物，發現系爭房屋有「外牆、三樓頂樓地板防水層、原舊鋁窗框全部未打除即安裝新窗、內部亦未填縫、冷氣窗口積水、二樓及三樓窗台下漏水、一樓浴廁滲水、共同壁裂痕、三樓浴廁近牆壁處之伸縮縫過大及漏水、二樓及四樓浴廁滲水，及剛重建處未作防水處理」等瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵），原告復於107年9月18日通知呂明聰修補系爭漏水瑕疵，然呂明聰仍未為之，則被告顯然違反民法第354條所定應交付無減少其價值、效用及預定效用之建物。因系爭房屋經具公信力專業儀器檢測後，皆呈藍色漏水或積水，實際上系爭房屋室內地面、牆壁均有水痕、壁癌、建物三樓前之地面亦為空心，經包商估價需全部打除再作有效防水處理，方能根治漏水問題。嗣經本院囑託高雄市土木技師公會鑑估系爭房屋漏水修復之費用為214,241元，是依民法第354條第1項規定，呂林春應負出賣人物之瑕疵擔保責任。故原告除依民法第354條、第359條但書、第360條規定，請求呂林春給付原告因系爭房屋之瑕疵所須支出之工程款費用214,241元外，原告更因擔憂漏水、壁癌問題對居住之影響，精神上受有極大痛苦，依民法第227條之1準用第195條第1項規定，呂林春亦應一併賠償原告精神慰撫金30,000元。另呂明聰為系爭房地買賣之主導人，與呂林春為母子關係，觀諸系爭房屋之新油漆底下皆顯現存在已久之壁癌舊痕、批土，足證被告二人係故意不告知系爭漏水瑕疵，具共謀之意思，爰依民法第185條第1項、第2項規定，請求被告二人負連帶賠償責任。
為此，爰依民法第354條、第359條但書、第360條、第227條之1、第195條、第185條第1項、第2項規定提起本訴，並聲明：（一）被告二人應連帶給付原告244,241元及自起訴狀繕本送達翌日（即107年10月27日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告向呂林春購買系爭房地時，呂林春係委由呂明聰為代理人而已，呂明聰並非系爭買賣契約之出賣人，原告以呂明聰為共同被告，實屬無據。而系爭房地出售時，確實無漏水情事，因系爭房屋為屋齡37年之老屋，呂林春於出賣前，即委由包商進行整修，原告於修繕期間已先後看屋數次，於充分暸解屋況、談妥價格後始簽約買賣，於系爭買賣契約簽立日，原告復再次確認屋況無誤後始簽約。而系爭房屋自翻修完成至107年5月7日交屋止，期間歷經數次大雨，均無漏水現象，直至107年8月間，高雄地區連續豪大雨長達1個月，方出現原告所述之系爭漏水瑕疵現象，惟被告知悉後，隨即聯繫包商處理，承包商於107年9月28日已進行相關之修復及補強工項，故原告實應對系爭房屋經被告僱工修繕後，於保固期內仍有系爭漏水之瑕疵，負舉證之責。且因系爭房屋為舊屋翻修，原告於購買時已知悉此情，買賣價格亦為翻新老屋之價格，原告自不得以新成屋品質檢視系爭建物，是被告無法同意原告所要求之賠償金額。另系爭買賣契約在第15條「其他約定事項」係載明「現況固定物交屋」，被告僅同意自交屋日起，負責漏水保固一年而已，原告自不得事後要求被告給付漏水工程之施作費用等語，資為抗辯。被告並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實：
（一）原告於107年3月27日簽約向呂林春購買系爭房地，呂林春並委由其子呂明聰為代理人，與原告簽立系爭買賣契約。此有系爭買賣契約書在卷可稽（參審訴卷第102-109頁）。
（二）系爭房地於辦理所有權移轉登記予原告後，已於107年5月7日交屋。
（三）呂林春於系爭房地買賣時，有出具「房地產標的現況說明書」，該說明書第3項為「房屋是否有滲漏水情形：1.屋頂、外牆、窗框部分。2.冷熱水管部分。3.浴室漏水、滲水部分。4.前、後陽台及廚房地面滲水。5.其他漏水、滲水部分」之詢問欄，呂林春於該欄位均勾選「否」，並由其子呂明聰代為簽名（參審訴卷第22頁）。
（四）系爭買賣契約書在第15條「其他約定事項」載明：「（一）現況固定物交屋。‧‧‧（三）買賣雙方同意賣方負責漏水保固一年，自交屋日起。‧‧‧」（參審訴卷第108頁）。
（五）系爭房屋外牆兩側於107年8月間有系爭漏水之瑕疵，原告於同年9月6日以通訊軟體Line告知呂林聰系爭房屋有漏水之問題（參本院卷第35-41頁）。
（六）本院於審理時，委請高雄市土木技師公會鑑定系爭房屋之漏水修復所需費用。經高雄市土木技師公會鑑定後，除出具鑑定報告書（附於本院案卷外）外，另再補充出具「標的物修繕費用鑑估表」，總計修繕系爭房屋漏水之費用為214,241元（參本院卷第261頁）。
四、本件爭點如下：
（一）關於系爭房屋之漏水瑕疵，是否係在出賣人呂林春擔保之保固期一年內所發生，而應由呂林春負責？原告依民法第360條、第227條第1項規定，主張呂林春應負損害賠償責任；另依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？其金額應為若干？
（二）原告依民法第227條之1準用同法第195條規定，請求呂林春應給付精神慰撫金30,000元有無理由？金額若干？
（三）原告主張呂明聰就上開賠償金額應與呂林春負連帶賠償責任，是否有理由?
五、本院之判斷：
（一）關於系爭房屋之漏水瑕疵，是否係在出賣人呂林春擔保之保固期一年內所發生，而應由呂林春負責？原告依民法第360條、第227條第1項規定，主張呂林春應負損害賠償責任；另依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？其金額應為若干？
1.按「（第1項）物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。（第2項）出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。」民法第354條第1項、第2項及第360條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而民法第354條第1項所規定物之瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此法定責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。又民法第354條第2項固規定，出賣人並應「擔保」其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。
2.另按買賣契約約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣契約之部分，故可稱之為買賣契約中之「擔保約款」。是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且出賣人亦不得舉證證明危險移轉時無瑕疵存在而免責，蓋保固之目的既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確保於保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。然保固責任之存在，並非在於排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張，故於保固期限後，果真存有物之瑕疵，買受人仍得為主張。經查，經本院檢視系爭買賣契約書「其他約定事項」載明：「‧‧‧（三）買賣雙方同意賣方負責漏水保固一年，自交屋日起。‧‧‧」（參審訴卷第108頁），堪認出賣人呂林春已就系爭房屋擔保無系爭漏水瑕疵之品質保證無疑。
3.經查，原告主張其於107年3月27日向呂林春購買系爭房地，呂林春並委由呂明聰為代理人，與原告簽訂系爭買賣契約書，呂林春另並出具「房地產標的現況說明書」，該說明書第3項為「房屋是否有滲漏水情形：1.屋頂、外牆、窗框部分。2.冷熱水管部分。3.浴室漏水、滲水部分。4.前、後陽台及廚房地面滲水。5.其他漏水、滲水部分」之詢問欄，呂林春於該欄位勾選「否」，並由其子呂明聰代為簽名等情，此有「房地產標的現況說明書」在卷可稽（參審訴卷第22頁），堪信為真實。又兩造於系爭買賣契約書第15條「其他約定事項」載明：「（一）現況固定物交屋。‧‧‧（三）買賣雙方同意賣方負責漏水保固一年，自交屋日起。‧‧‧」（參審訴卷第108頁），即呂林春擔保漏水之保固期限，為自交屋日即107年5月7日起算至108年5月6日止，此亦為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約書在卷可憑（參審訴卷第102-109頁）。足徵呂林春對於系爭房屋於交屋後，另擔保一年之漏水保固期間。而原告另主張系爭房屋於交屋後1年內即發現有系爭漏水瑕疵，並於107年9月6日以通訊軟體Line告知呂明聰關於系爭房屋有漏水瑕疵等情，亦為被告所不爭執，並有兩造Line對話紀錄之截圖附卷可稽（參本院卷第35-41頁）。故原告於107年9月6日即已通知被告關於系爭房屋有漏水之瑕疵，並經被告於107年9月28日派請承包商至系爭房屋修繕，足徵系爭房屋於呂林春擔保之一年保固期限內，即發生系爭漏水之瑕疵。故被告抗辯：原告不能證明系爭房屋經被告僱工修繕後，於保固期內仍有系爭漏水之瑕疵云云，即屬無從採信。準此，系爭房屋既有漏水之瑕疵，買賣標的物顯然欠缺出賣人呂林春保證之品質，則原告依民法第360條規定，主張呂林春應負物之瑕疵擔保責任，並應賠償其損害等語，洵屬有據。
4.本院於審理時，依原告之聲請，委請高雄市土木技師公會鑑定系爭房屋之漏水修復所需費用。經高雄市土木技師公會鑑定後，除出具鑑定報告書外，並補充提供「標的物修繕費用鑑估表」（參本院卷第261頁），經檢視高雄市土木技師公會鑑定報告書載明：「鑑定要旨為系爭房屋漏水修復所需費用，鑑定結果及分析：一、鑑定標的物損壞情形：本次鑑定假設正常使用情況下，不應產生之漏水及裂縫為基準。」足徵本件鑑定報告書所列修繕方式及修繕費用鑑估表，皆係以修繕系爭房屋至不漏水為目的，此有高雄市土木技師公會於109年2月24日出具之高市土技字第10900719號鑑定報告書在卷可稽（參鑑定報告書第1、3頁），足認上開鑑定報告書所列之待修繕項目，皆為系爭房屋尚存之漏水瑕疵。本院審酌高雄市土木技師公會係以其所屬具有土木技師專業證照之會員2名共同參與本件之鑑定，自有其專業上之知識可憑，且該2名專業之土木技師，與兩造又無何親誼故舊或其他利害關係，堪認上開鑑定報告書為客觀可信，自堪採為本院判斷之參考。
5.綜上說明，系爭房屋既尚存有漏水之瑕疵，買賣標的物顯然欠缺呂林春保證之品質，則原告依民法第360條規定請求損害賠償，洵屬有據。又依高雄市土木技師公會鑑定報告書所列損壞費用鑑估，已列明系爭房屋建議修復方式為：「一、裂縫寬度大於0.3mm以上者之樑、柱等結構性構材之修復：以壓力注法灌入環氧樹脂（Epoxy）填補裂縫修復後，再以環氧樹脂砂漿填補受損剝落部分。二、裂縫寬度小於0.3 mm以下者之樑、柱、牆等修復方式：可採用重新補土後粉刷處理。三、裂縫寬度大於0.3mm以上之磚牆修復，以壓力灌注法灌入超細粒無收縮水泥（micro-cementation non-shrinkage grout）填補裂縫修復後，重新補土後粉刷處理或貼磁磚（依其復原現況為處理原則）四、主建築物外牆滲水之修復：將其裂縫修補後再找出滲水位置，再復施作建物外牆之防水處理，最後再以原飾面（或近似）予以恢復。五、牆、柱及地坪磁磚鼓脹隆起或開裂修復：敲除尚未剝落磁磚之表面層再以原飾面（或近似）之材料修復之。六、室外地坪之修復：原有損壞範圍之地磚及砂漿層敲除及清理，重新予後鋪設同等級之地磚。七、建築物之柱面裝修材（外表貼花崗石）有變形或受損現象者應予以更換。」等情，並出具修復單價分析表（參鑑定報告書第64頁、第67頁），並再經高雄市土木技師公會補充說明，並出具「標的物修繕費用鑑估表」，總計修繕系爭房屋漏水之費用為214,241元（參本院卷第261頁）。本院按房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值，然系爭房屋竟有系爭漏水之瑕疵，已致影響吾人之日常生活品質與舒適，該漏水顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，且衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，依吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之漏水情形，自屬重大之瑕疵，而非無關重要。是原告主張系爭房屋於交付時即有減少其通常效用、價值之系爭漏水瑕疵，出賣人呂林春應負瑕疵擔保責任，自屬可取。且經本院審酌上開鑑定報告書之鑑定要旨，係為鑑定系爭房屋漏水修復所需費用，核其項目及費用均屬必要及合理。從而，原告請求呂林春給付系爭房屋因漏水而需修繕之費用214,241元，自屬依法有據。
（二）原告依民法第227條之1準用同法第195條規定，請求呂林春應給付精神慰撫金30,000元有無理由？金額若干？
1.按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；上開規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之，民法第195條第1項前段、第
3 項分別定有明文。次按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1亦規定甚明。是以，精神慰撫金僅在人格權、人格法益或身分法益受侵害時始得請求；且損害賠償之債，亦以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件，先予續名。
2.經查，原告雖主張呂林春出賣存有系爭漏水瑕疵之房屋予原告，造成原告日常生活極大不便，精神上受有痛苦云云。惟查，依本院檢視原告所提供之系爭房屋現況照片（見審訴卷第14至20頁），系爭房屋雖存有系爭漏水瑕疵，然亦非已達惡劣無法居住之程度，亦不足認系爭漏水瑕疵之損害情形，已達侵害原告身體、健康或不法侵害其他人格法益或有侵害其安居使用權，而屬情節重大之情形。且原告即始終未能積極舉證證明其所受人格上之具體損害為何，縱使原告因提起本件訴訟或處理漏水瑕疵而造成困擾，亦與其得請求慰撫金之要件有間，遑論亦與呂林春之債務不履行行為，復無相當因果關係存在，是原告請求呂林春應賠償其精神慰撫金3萬元云云，洵屬無據。
（三）原告主張呂明聰就上開賠償金額應與呂林春負連帶賠償責任，是否有理由?
1.原告雖主：呂明聰為系爭房地買賣之主導人，與呂林春為母子關係，觀諸系爭房屋之新油漆底下皆顯現存在已久之壁癌舊痕、批土，足證被告二人係故意不告知系爭漏水瑕疵，具共謀之意思，爰依民法第185條第1項、第2項規定，請求被告二人負連帶賠償責任云云。惟查，債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，故買賣契約所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該契約上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言。債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利（法院組織法第57條之1第2項修正施行前選編之最高法院18年上字第1422號、40年台上字第1241號、43年台上字第99號判例，均可參照）。
2.經查，系爭買賣契約書之買賣雙方當事人既為原告與呂林春，則基於債權債務相對性原則，當事人一方即系爭房屋買受人之原告，自無基於系爭買賣契約，而可對出賣人呂林春以外之第三人即呂林春之子呂明聰，請求履行買賣契約債務之餘地。
3.次查，「侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。」法院組織法第57條之1第2項修正施行前選編之最高法院43年台上字第752號民事判例；及同院95年度台上字第2674號民事裁判均可供參照。查原告基於物之瑕疵擔保責任，主張依民法第360條之規定，可請求呂林春賠償損害，既已經本院認定如上，則原告再本於民法第185條第1項、第2項規定，請求被告二人應負連帶之賠償責任云云，參酌上開最高法院判例及裁判意旨，洵屬無據。
六、綜上所述，原告基於物之瑕疵擔保責任，主張依民法第360條規定，請求呂林春應賠償修復系爭房屋漏水瑕疵之損害共214,241元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月27日（參審訴卷第40頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求；及請求呂明聰亦應連帶賠償損害部分，均為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。
七、又本件主文第一項，係所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行。又本院併依職權宣告呂林春如為原告預供擔保後，可免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事庭法 官 楊富強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 邱秋珍