臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第24號原 告 仇佩珍訴訟代理人 徐吉宏被 告 余惠敏訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師複代理人 王宏鑫律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國108年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國106年2月6日以總價新臺幣（下同）300萬元向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號（權利範圍8分之1）及其上同段2109建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○弄○○○號建物（權利範圍全部，下合稱系爭房地），兩造並簽立由被告好友即訴外人謝幸珍代為擬訂之土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊已於106年2月7日匯款180萬元至被告設於臺灣銀行高榮分行帳號000000000000號帳戶（下稱系爭臺灣銀行帳戶），尾款120萬元另開立票號576653號、面額100萬元（下稱系爭100萬元本票）及票號576654號、面額20萬元之本票交付被告，其中20萬元已分19期清償完畢而取回該紙同額本票，另100萬元則由系爭房地原承租人即訴外人黃麗純將每月租金7,000元匯入被告系爭臺灣銀行帳戶以扣抵系爭房地買賣價金尾款，截至107年9月16日止，伊已清償合計14萬元，而本票視同現金，伊既已交付系爭100萬元本票，系爭房地並已於106年2月16日移轉登記為伊所有，然伊107年8月22日查詢系爭房地登記謄本時，發現其上仍存有設定登記日期102年7月2日、權利人為臺灣銀行股份有限公司、債務人為被告、擔保債權總金額144萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權），被告顯然違反系爭買賣契約第4條應於過戶前塗銷抵押權設定登記之約定，是被告除仍應依約塗銷系爭抵押權設定登記外，另依系爭買賣契約第9條違約罰則之約定，應將已收受之買賣價金200萬元加計1倍賠償伊。為此，爰依系爭買賣契約第4條、第9條約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應將系爭抵押權設定登記予以塗銷。㈢第1項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造約定以總價300萬元買受伊所有之系爭房地，原告先後已給付買賣價金合計200萬元，就尾款100萬元部分，因原告債信不足，無法提供充足收入證明及出具保證人，致無從承受伊之貸款，經向銀行查詢斯時系爭房地貸款餘額約為102萬元，兩造乃約定仍由伊出名為債務人，而由原告向原貸款銀行按月繳納貸款本息作價抵償買賣價金，繳款方式則為自106年3月份起，原應由原告收取之租金逕由承租人按月匯入系爭臺灣銀行帳戶扣繳系爭房地貸款，迄至清償完畢始得塗銷系爭抵押權設定登記。伊先將系爭房地逾100萬元貸款部分以現金給付原告，並將系爭臺灣銀行帳戶存摺交由原告保管，原告則開立系爭100萬元本票以擔保依約給付尾款，伊雖取得系爭100萬元本票准予強制執行之民事確定裁定，然並未持以聲請強制執行，原告既尚未清償買賣價金，自無從塗銷系爭抵押權設定登記，伊亦無違約情事等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年2月6日約定由原告以總價300萬元向被告買受系爭房地，並簽立由謝幸珍代為擬訂之系爭買賣契約。
㈡原告就系爭房地買賣價金已先後匯款給付200萬元予被告，
就尾款100萬元部分，則簽發系爭100萬元本票交予被告收執。
㈢依系爭買賣契約第4條約定，被告應於辦理系爭房地所有權移轉登記前塗銷系爭抵押權設定登記。
㈣系爭房地於106年2月16日已辦理所有權移轉登記予原告，然其上仍有系爭抵押權設定登記。
㈤兩造簽立系爭買賣契約前，系爭房地已出租於黃麗純，租金
每月7,000元，兩造約定自106年3月份起之租金由原告收取，並按月匯入被告所有系爭臺灣銀行帳戶用以撥付系爭房地貸款本息作價抵償買賣價金，該帳戶存簿現由原告持有中。㈥被告就系爭100萬元本票已對原告取得本院107年度司票字第1042號民事確定裁定。
㈦原告就系爭房地買賣價金尚未清償完畢。
㈧系爭房地貸款本金為120萬元，截至108年3月20日，貸款餘額為913,252元。
四、本件爭點：原告依系爭買賣契約第4條、第9條約定，請求被告塗銷系爭抵押權設定登記並給付400萬元違約金及法定遲延利息，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告主張其以總價300萬元買受被告所有之系爭房地，已於
106年2月7日匯款給付180萬元，餘款120萬元則開立系爭100萬元及20萬元本票各1紙交付被告，其中20萬元先於106年2月20日以無摺存款2萬元至被告設於郵局之帳號00000000000000號帳戶，並自106年3月10日起至107年8月10日止按月存入1萬元至被告上開郵局帳戶而全數清償完畢，於107年10月20日取回該紙同額本票，另100萬元則由黃麗純按月將房租7,000元匯入被告之系爭臺灣銀行帳戶撥付系爭房地貸款本息每月6,171元，截至107年9月16日已清償14萬元，其已於106年2月16日取得系爭房地所有權，惟系爭抵押權迄未塗銷登記等情，業據提出系爭買賣契約、系爭房地登記第一類謄本、郵政跨行匯款申請書、郵局存款人收執聯、兩造簽立之手寫文書、面額20萬元之本票影本、扣款明細表、系爭臺灣銀行帳戶存摺封面暨內頁交易明細等件為證（本院107年度審訴字第852號卷《下稱審訴卷》第20至36、70至90、166、176至182頁），並有系爭房地異動索引、土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書、所有權狀、系爭100萬元本票影本等件在卷可參（審訴卷第126至147、154頁），復為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真。
㈡原告依系爭買賣契約第4條：「如有抵押權或其他設定者應
辦理所有權過戶前聲請塗銷登記不得延緩」及第9條：「甲方（即原告）違背本契約各條所定意旨者視為不賣應須將所收金額加一倍賠償與乙方（即被告）而甲方不得異議」之約定，請求被告塗銷系爭抵押權設定登記並以200萬元計收1倍之違約金，被告固不爭執系爭抵押權未於系爭房地移轉登記為原告所有前即辦理塗銷一節，惟以原告尚未清償買賣價金致未能塗銷而屬不可歸責於伊等語為辯，參諸證人謝幸珍於本院結證稱：系爭買賣契約是伊幫兩造寫的，系爭房地未辦理塗銷就過戶給原告，係因原告當時想貸120萬元，銀行說原告收入不夠不能辦貸款，原告也無法找到保證人，後來被告想說讓原告負擔被告剩下的貸款，伊有請原告開2張本票，面額各為100萬元及20萬元，被告說20萬元的部分已經按月還完了，本票已經還給原告，另外我們有跟原告說系爭房屋現在出租給第三人，可以把租金拿來繳貸款，來抵償原告的買賣價金尾款，這是兩造自行協調好後，被告來跟伊說，所以原告才會開本票給被告等語（本院卷第128至131頁）。
稽之被告提出之系爭房地租賃契約書，末頁經手寫記載「買賣成立，自3月份租金7,000元正由仇佩珍收取」、「承租方黃麗純租約期滿，押金則由仇佩珍支出壹萬肆仟元正」等語，且經兩造簽名或用印於上開文字旁（本院卷第55至58頁），黃麗純並將租金匯入系爭臺灣銀行帳戶用以撥付系爭房地每月貸款本息6,171元，截至108年3月20日尚有貸款餘額913,252元，有臺灣銀行高榮分行隨函檢附之存摺存款歷史明細查詢（查詢期間自106年2月1日至108年3月29日）、貸款餘額證明書在卷可按（本院卷第77、117至120頁）；又系爭房地於移轉登記為原告所有時，貸款餘額約為102萬元，業據被告陳明在卷（本院卷第141頁），為原告所不爭執，核與原告斯時尚積欠之買賣價金尾款相當，至逾100萬元部分則以現金給付於原告，系爭臺灣銀行帳戶存摺亦交由原告保管，是被告抗辯於系爭買賣契約成立後，兩造另約定以系爭房地租金按月扣抵系爭房地貸款本息作價抵償買賣價金，因原告迄未清償完畢致無從經抵押權人同意辦理塗銷，應堪採信。
㈢原告雖以其於106年2月7日開立系爭100萬元本票交付原告即
等同交付現金，認其已清償完畢云云，然原告因斯時尚欠被告100萬元買賣價金，而交付該本票以為新債清償，惟被告並無因受領系爭100萬元本票而同意消滅原告買賣價金債務之合意，是原告主張其交付系爭100萬元本票即已清償完畢云云，自不足採。被告雖嗣以系爭100萬元本票聲請裁定強制執行，經本院以107年度司票字第1042號裁定准許，原告雖提起抗告，仍為本院107年度抗字第75號裁定駁回抗告確定，有上開民事裁定書在卷可參（審訴卷第168至169、184至185頁），惟被告並未執上開確定裁定聲請對原告之財產強制執行而受清償，原告上開主張，容有誤會。至原告雖否認被告所述其係因年收入不足致無從辦理貸款一節，惟原告如欲塗銷系爭抵押權設定登記，可經由給付尚積欠之買賣價金予被告後，由被告用以清償系爭房地抵押貸款而塗銷系爭抵押權登記，或由兩造會同至臺灣銀行辦理將被告之抵押貸款轉由原告負擔，惟原告迄未清償系爭房地買賣價金且自承尚欠90餘萬元等語（本院卷第38頁），而系爭房地仍以被告為債務人，貸款則由原告以租金按月扣繳，倘原告未按期清償，被告亦有受債權人追償之虞，是被告要求原告開立系爭100萬元本票以擔保付款，要與常情無違。原告雖另稱系爭房地迄未辦理點交云云，惟系爭房地於出賣原告前，即由黃麗純承租使用，而原告於買受系爭房地後，尚且出具建物使用同意書，同意由黃麗純經營之陶匠室內設計裝修工程有限公司登記為營業所在地（本院卷第100至101頁），租金亦由原告用以抵償買賣價金尾款，足認原告知情且同意不予點交，是其此部分主張，亦無理由。
㈣原告雖聲請傳喚證人黃麗純到庭證述以確認系爭房地出租人
是否仍為被告一節（本院卷第79頁），惟出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425條第1項所明定，是租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，亦有最高法院23年上字第3092號民事判例要旨可資參照。況原告自106年2月20日起，已以黃麗純給付之租金抵償系爭房地買賣價金（參審訴卷第176頁原告製作之扣款明細表），其以黃麗純所傳送之簡訊內容告以「買賣不破租賃」，認係指出租人仍為系爭房地原所有人云云，容有誤會，其聲請傳喚證人黃麗純到庭證述上情，與本件待證事實不具關連性，且無必要，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第4條、第9條約定，請求被告給付400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並塗銷系爭抵押權設定登記，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
書記官 周素秋