臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第270號原 告 張民安訴訟代理人 盧俊誠律師被 告 邱昭英訴訟代理人 薛西全律師
劉妍孝律師黃靜瑜律師當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院民國108年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造就坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地（權利範圍全部）及其上同段一七四建號建物（權利範圍全部）即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號房屋，於民國九十九年十一月八日、以買賣為登記原因、原因發生日期民國九十九年十一月一日之買賣債權行為及移轉所有權登記物權行為，均不存在。
被告應將前項所示土地及房屋之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上同段174建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號房屋（權利範圍均全部，下合稱系爭房地）原為訴外人呂學和所有，因訴外人徐鴻耀於民國98年間央求呂學和將系爭房地供其向銀行貸款之用，又因徐鴻耀之友人即訴外人宋瀚昌為警員，警員之銀行貸款額度高且利率低，呂學和遂應徐鴻耀之請，於99年2月6日將系爭房地借名登記予宋瀚昌名下，而宋瀚昌於99年10月6日又將系爭房地借名登記於原告名下，詎徐鴻耀竟於原告不知情，未經原告同意之情形下，又於99年11月8日以原告與被告間於99年11月1日有買賣關係（下稱系爭買賣）之登記原因，將系爭房地所有權移轉登記至被告名下（上開買賣及移轉登記行為，下稱系爭買賣，下稱系爭買賣債權行為及移轉所有權物權行為）。嗣因被告主張其與徐鴻耀間，就系爭房地曾有徐鴻耀向被告借用借款之信託讓與擔保契約關係，及與原告間於99年11月1日有買賣關係，已取得系爭房地之所有權，為系爭房地之所有權人，訴請呂學和遷讓房屋之本院105年度橋訴字第2號遷讓房屋事件（與上訴之臺灣高等法院高雄分院106年度上字第262號，下合稱另案判決）審理中，經法院傳訊原告於105年3月29日到庭作證詢問後，原告始知悉系爭房地已於99年11月1日，由被告委託訴外人陳旭祥代辦移轉登記手續，而已以買賣為原因，將所有權自原告移轉登記於被告名下。惟兩造並不認識，未曾謀面，亦未從事任何不動產交易，不曾簽署任何買賣契約，原告亦從未接觸及未授權過陳旭祥，被告委託陳旭祥，涉嫌以虛偽不實之方法，將系爭房地所有權移轉登記被告名下，致原告有不能將系爭房地所有權回復登記於借名人呂學和名下，而有面臨呂學和請求損害賠償之虞，自有提起確認之訴之確定利益，而得依民事訴訟法第247條規定提起本件確認之訴。又因原告為系爭房地之登記名義人，得行使所有權人之權利，且被告無法律上之原因而登記為所有權人，另應成立不當得利，原告另得依民法第767條、第179條規定，依選擇合併，擇一請求被告將系爭房地之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。爰依上開法律關係提起本訴等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：稱系爭房地原為呂學和所有，嗣於99年2月6日出賣予宋瀚昌，宋瀚昌再於99年10月6日出賣予張民安，後因訴外人徐鴻耀、億級有限公司（由徐鴻耀經營，下稱億級公司）積欠訴外人源成家電有限公司（下稱源成公司，負責人為被告）、訴外人邱家豪貨款133萬元、借款140萬元未償，經徐鴻耀、億級公司、張民安與源成公司及邱家豪協議，徐鴻耀及億級公司同意分期償還上開債務，另由張民安將系爭房地移轉登記予源成公司、邱家豪所共同指定之被告，供作徐鴻耀、億級公司前開債務之擔保，成立信託讓與擔保之法律關係，約定上開債務若未能按期清償，系爭房地即屬被告所有，原告張民安遂於99年11月8日以買賣為原因，將房地移轉登記予被告。嗣因徐鴻耀自103年10月起未再繼續清償上開債務，依上開信託讓與擔保契約之約定被告已取得系爭房地之所有權。而依徐鴻耀於另案判決之證述及原告於另案判決之證述可知，原告已自承其曾授權徐鴻耀可將系爭房地移轉至任何第三人名下，則徐鴻耀基於原告之授權將系爭房地之所有權由原告移轉於被告，兩造確已就系爭房地所有權之移轉具有讓與合意。徐鴻耀及訴外人董芳美於另案判決之證詞，與該案另名證人陳旭祥之證述及該案件中之楠梓地政事務所106年3月1日高市地楠登字第10670185100號函之說明等其他證據矛盾且脫逸常情，顯無可採，且原告委託董芳美辦理系爭房地由原告移轉所有權登記至被告名下之行為業經合法代理完成，效力及於本人。而依最高法院106年度第3次民事庭會議決議，出名人既登記為不動產之所有權人，則其將不動產處分移轉登記予第三人自屬有權處分，系爭房地既借名登記在原告名下，則原告授權徐鴻耀為其處理系爭房地移轉事宜之移轉所有權登記予被告之行為，自屬有權處分，且有效成立，被告確已取所有權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
（一）依系爭房地之登記謄本所載，系爭房地於99年間原為呂學和所有，呂學和於99年2月6日以買賣名義過戶登記至宋瀚昌名下；宋瀚昌於99年10月6日以買賣為名義過戶登記至張民安名下；張民安於99年11月8日以買賣名義過戶登記至被告名下。
（二）系爭房地均由呂學和占有使用，呂學和將呂學和出租予陳廣春占有使用。
（三）被告前曾於105年間主張其已依其與原告張民安間之信託讓與擔保法律關係取得系爭房地，系爭房地為其所有，對呂學和，向本院提起遷讓房屋之訴訟，經本院以105年度橋訴字第2號判決其敗訴，被告不服提起上訴並追加陳廣春為被告，經臺灣高等法院高雄分院106年度上字第262號駁回上訴及追加之訴，被告不服提起上訴，現於最高法院審理中。（下稱另案判決）
四、本件爭點：系爭買賣債權行為及移轉所有權行為行為是否不存在（被告是否已依其與原告間信託讓與擔保之法律關係取得系爭房地之所有權）？
五、系爭買賣債權行為及移轉所有權行為行為是否不存在（被告是否已依其與原告間信託讓與擔保之法律關係取得系爭房地之所有權）？經查：
（一）呂學和之所以將系爭房地移轉至宋瀚昌名下之緣由，據另案判決之證人宋瀚昌證稱：伊與徐鴻耀是朋友，當初是徐鴻耀生意經營不善，徐鴻耀要以呂學和所有之系爭房地向銀行貸款，因為伊是公務員，貸款比較容易，所以把房地過戶到伊名下，欲用伊名義貸款，但後來未貸款成功，伊就向徐鴻耀表示要將房地移轉回呂學和名下，伊把資料交給徐鴻耀，讓徐鴻耀去辦理，後續伊就不清楚了（另案一審卷一第143至145頁），及證人即原告於另案判決證稱：
伊在徐鴻耀開設的億級公司打工時，徐鴻耀向伊表示系爭房地要移轉至其名下，但伊不知道為什麼，也不知道實際上所有權人是何人，之後伊要離職，就要求徐鴻耀將房地過戶出去，將身分證件交予徐鴻耀處理，伊也不知道徐鴻耀將房地過戶予何人（另案一審卷一第148至149頁）。核與徐鴻耀所證：系爭房地是呂學和所有，先前因伊經營億級公司有資金缺口，找呂學和投資，伊要求呂學和先將房地過戶到宋瀚昌名下，因宋瀚昌是公務人員，比較容易向銀行借款，但後來向銀行貸款沒有辦成，伊再將房地移轉至張民安名下，打算再以張民安名義向銀行貸款，張民安當時只負責簽名，不知道為何將房地過戶他名下，但也沒有貸成，之後我轉向私人借款等語相符（另案一審卷二第55至60頁），依此事證，足認系爭房地自呂學和輾轉移轉登記至被告名下之所有過程，均係由徐鴻耀所主導。
（二）系爭房地之所以移轉至被告名下，據徐鴻耀證陳：「（簽此信託讓與擔保協議書，是又再向邱先生（即本件被告，以下均同）借錢，還是用來擔保先前對邱先生的借款？）都有」、「簽協議書前，我都有陸續還款，簽協議書後，我也是陸續有在還」、「（簽立協議書時，邱先生是否知道房子何人在使用？」知道，他知道房子當時有租給別人，因為我簽立協議書時，有向他說過呂學和是收該房子房租的人」、「辦過戶時房子上面就有呂學和早期的貸款，所以邱先生就知道了，我當時也有向邱先生說房子由呂學和租給別人」、「簽立協議書借款時邱先生不知道（房地是呂學和的），但要過戶時他知道」、「張民安不知道後來我如何處理系爭房子」、「（當時約定是抵押還是過戶？」就是約定抵押，錢還完就將房子還我」「（你當初是否沒有要將房子移轉給邱先生的意思？）是的」、「我將所有房子要過戶的資料拿給邱先生，讓他去辦理，他還向我收代書費」（另案一審卷二第54至65頁），即徐鴻耀因被告要求提供系爭房地供擔保，遂由徐鴻耀將當時登記在原告名下之系爭房地資料交予被告辦理登記，呂學和及原告張民安均並不知上情。至被告主張系爭房地之所有權人張民安，確以買賣為原因，於99年11月8日移轉所有權登記予被告，於另案判決固提出土地及建物登記簿謄本，並舉證人陳旭祥為證。陳旭祥於另案判決固證陳：伊係從事代書（按：其未取得代書資格），99年間伊應邀到徐鴻耀之億級棒公司，當時邱清華、邱清華兒子與徐鴻耀談邱清華借錢給徐鴻耀之事，徐鴻耀在場簽立協議契約書，以該房屋當作擔保品，若屆期未還錢，房屋就是邱清華的，因我對房地產仲介比較瞭解，到場給他們提供意見。訟爭99年11月之土地登記申請書（見另案一審卷一第131至134頁）上面，除董芳美三字外，其餘是我寫的，當時徐鴻耀與邱清華等人簽寫該協議書一半尚未完成，就叫我去辦理，我帶董芳美去辦理的云云（另案二審卷第50至58頁）。惟據證人董芳美（徐鴻耀前配偶）證稱：徐鴻耀是我前夫，系爭房地的過戶事宜不是我所代理，土地登記申請書上土地登記代理人董芳美之簽名非我所為，我不知道這件事，我的身份證及印章都放在家中，徐鴻耀可以拿的到，我未曾同意徐鴻耀以我名義去代理辦理系爭房地之過戶（另案一審卷三第34至35頁），徐鴻耀亦證陳：房地移轉登記並非董芳美代理辦理的，與董芳美無關（另案一審卷二第64頁），即董芳美、徐鴻耀均證陳董芳美確未代理99年11月5日申請系爭房地之所有權移轉登記。而非土地登記專業代理人其代理申請土地登記，同一年內於同一土地登記機關申請超過2件，或曾於同一登記機關申請超過5件，登記機關應不予受理（內政部103年10月15日內授中辦地字第1031301441號函參照；見另案二審卷第35頁）。陳旭祥長久從事仲介及代書業務，對上揭規定知之甚詳，其並陳稱其極力避免於辦理土地登記時使用自己名字為代理人（另案二審卷第55頁）。查，上開土地登記書所留電話0000000000係陳旭祥所使用，經陳旭祥陳明（另案二審卷第57頁），並有被告與陳旭祥106年3月23日之通話譯文（另案二審卷第87頁）可佐，就此觀察，不排除陳旭祥有藉他人名義為代理人，申請系爭所有權移轉登記之動機及可能性。被告與徐鴻耀係於99年10月29日簽立協議書，然申請系爭房地移轉登記日期為99年11月5日，有協議書、土地登記書（收件戳章）可參（另案一審卷一第12、131頁），可見簽立協議書與辦理移轉登記並非同日，陳旭祥竟證稱為同一日，證稱是協議書寫了一半尚未完成，就去辦理申請登記，已與事實不符；再徵諸陳旭祥證稱：我陪同董芳美辦理，董芳美好像沒有在申請書上寫任何文字，可能是櫃臺小姐寫的，或是董芳美寫的，時間久了，我忘記了，董芳美的印章是地政事務所的人蓋的等語。就另案二審法官詢問以「為什麼帶董芳美去代理申請登記」？答稱「我對邱先生說這案子有複雜的性質，...我說要由相關人員自己去簽名負責，我不簽名」；及詢問：「為什麼你當時覺得本件會有什麼複雜的情形？」，均則迴避問題，回答「有時候當事人會耍賴。不單指本件，我要當事人本人簽名」；及詢問以董芳美非申請案當事人，亦非從事代書業務之人，為什麼要由董芳美代理？又再度迴避問題，答稱「我不知道，可能是櫃台的人簽名的」等語（另案二審卷第54至58頁），其就董芳美有無簽章一事或表示是董芳美所簽，或表示係櫃台人員寫的，或表示其不復記憶，然該董芳美三個字之筆劃運作、勾勒，與申請書內其他由陳旭祥所載各文字核屬相同，可認係出自同一人所書寫，且申請書內代理人「董芳美」名字並非表明是代理人簽署，而係僅係在表明代理人為何人而已，此觀該申請書之格式內容自明，陳旭祥一再否認或迴避上該書寫等問題，益見其心虛之情，所證亦與前述所認定之董芳美確不曾赴地政事務所代理本件移轉登記申請，有所不符，故陳旭祥證陳係其偕同董芳美至地政機關辦理系爭房地移轉登記云云，自不足採信。至另案一審函詢楠梓地政事務所就「系爭房地申請自張民安名下移轉被告名下之過程中，曾否確實查核代理人之身份，該所回覆：「…依土地登記規則第37條第2項規定：『前項代理人或複代理人，代理申請登記時，除法律另有規定外，應親自到場，並由登記機關核對其身分』，爰本所於收件時，皆依前開規定核對代理人身分後，再予以收件…」云云（另案一審卷三第43頁），至多僅能認定「地政機關承辦人員依規定應核對代理人身份」而已，不能因有該規定，遂認定系爭房地申請辦理移轉予被告時，地政人員確有實質核對該代理人係董芳美本人，且確屬真實無訛之結論。故綜依上開陳旭祥證述不足採信，而董芳美並未到場或曾參與，業據董芳美及徐鴻耀明確證述無訛等情，及上開所述各情及事證，綜合判斷，應堪以認定係徐鴻耀將各種相關資料連同董芳美證件交邱清華後，再交給陳旭祥，陳旭祥再找不詳姓名之婦女，利用身分證上之照片通常已有相當長久期間，與申請時之本人面貌本即會有差異之特質，及地政事務所收件承辦人僅形式上審查登記申請書上載之所有權狀、契約書、權利人、義務人及代理人身分證明文件，若與申請書所載相符應即受理（收件後始實質審查，通過再通知代理人領件；本件申請書上所留電話即為陳旭祥所使用之電話），而為系爭房地之所有權過戶登記申請。
（三）被告主張系爭房地所有權由原告移轉予被告名下，兩造當事人間具有讓與合意，該讓與合意移轉所有權予被告，乃信託的讓與擔保云云。惟查，原告已於另案判決證稱：我不知道徐鴻耀在搞什麼，因為後來我要離職，不想與他有接觸，就要他將房子轉出去，我也不知道他轉給何人。徐鴻耀亦證稱原告張民安皆不知道。而徐鴻耀與邱家豪等人於99年10月29日所簽訂之被告所指「信託讓與擔保協議」書內，亦確無原告張民安之簽名或蓋章（原審卷一第10至12頁）。原告張民安既不知情，則自不可能會有「信託讓與擔保」之合意。故被告之抗辯，自不可採。是被告雖引最高法院106年度第3次民事庭會議決議「出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人自屬有權處分」，而抗辯原告張民安既登記為房地之所有權人，其將房地移轉登記予被告，自屬有權處分云云。惟，原告張民安與被告間並無成立信託的讓與擔保契約合意，亦未因信託讓與擔保之合意，而將系爭房地所有權移轉登記予被告之意思，自與上揭最高法院決議之情形有別，而不足採。又被告雖另以：代理人姓名之意義在本事件不具區別上之意義，陳旭祥代理移轉登記，業經合法代理完全，登記行為之效力應及於本人云云抗辯。惟被告所引學者就「（相對人願以行為人為法律關係當事人）冒名行為」所表示之見解，係就「行為人（契約當事人一方）」冒用他人姓名與相對人為法律行為，而為之論敘，核與本件陳旭祥冒用董芳美姓名「代理」張民安、被告申請不動產移轉登記，係屬二事，即不能比附援引。董芳美既未代理辦理將房地所有權自張民安移轉予被告之上該事宜，亦不知情，且未參與，自難認該移轉登記之物權行為已經代理而完成。依民法第758條規定，不動產物權之取得非經登記不生效力，客觀上該房地所有權移轉登記被告名下之行為未完成，被告自無法進而主張其可依信託讓與擔保之法律關係取得房地完整所有權，是被告主張其已合法取得系爭房地之所有權，其為所有權人云云，不足採認。
（四）又原告既借名予呂學和、宋瀚昌等人，而登記為系爭房地之所有權人，自得行使所有權人之權利請求被告移轉系爭房地之所有權予其所有。另原告主張其借名予呂學和、宋瀚昌等人，而登記為系爭房地之所有權人，為被告所否認，致原告有不能將系爭房地所有權回復登記於借名人呂學和、宋瀚昌名下，而有面臨呂學和、宋瀚昌請求損害賠償之虞，自有提起本件確認之訴之確定利益，而得依民事訴訟法第247條規定提起本件確認之訴。
六、綜上所述，本件原告之訴，為有理由，應予准許。
七、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 11 日
民事第一庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 11 日
書記官 蔡淑貞