臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第384號原 告 李玄川訴訟代理人 吳春生律師被 告 高慈剛
吳恒上 一 人訴訟代理人 葉孝慈律師
邱柏榕律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109 年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定要旨參照）。經查，本件原告於起訴時，原僅以高慈剛為被告，並聲明：「一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋，騰空返還原告，並自民國108年1月起至返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,000元。二、原告願供擔保，請求宣告准予假執行。」嗣於本院審理時，追加被告吳恒，並變更及擴充其訴之聲明為：「一、確認坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上未保存登記房屋三層樓房一棟（門牌號碼高雄市○○區○○路○○號）為原告所有。二、被告應將上開房屋騰空返還原告，並自108年1月起至返還之日止，按月給付原告15,000元。」（參本院卷第57-63頁）經核原告上開追加被告及變更、擴充其訴之聲明部分，均合於法律規定，應予准許。
二、被告高慈剛經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之3層樓未保存登記建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○號，下稱系爭房屋），係原告於62年間興建，早期作為經營油行使用，嗣於85年8月後即出租予被告高慈剛經營早餐店。後因原告年歲已大，欲收回另行使用，經原告於107年11月、12月間分別以口頭及寄發郵局存證信函向高慈剛表示終止租約，並要求返還系爭房屋，是該租約既經原告依法表示終止後，高慈剛即屬無權占有，並有返還租賃物之義務。詎料高慈剛皆置之不理，並向原告陳稱：系爭房屋乃被告吳恒所有，吳恒與伊（下稱被告二人）就系爭房屋並簽訂有租賃契約，故高慈剛占用系爭房屋並非無權占有。
又吳恒主張系爭房屋係伊所興建，並原始取得系爭房屋之所有權，並否認原告之所有人地位，則原告對於系爭房屋為所有人之地位，即陷於法律上地位不安之狀態，故原告提起本件確認訴訟，自有確認利益。另系爭房屋位於高雄市燕巢區之鬧區，高慈剛並用來經營早餐店，系爭房屋雖已危舊，但利用價值甚高，依當地行情，每月租金在15,000元之上，高慈剛無權占有系爭房屋，自可取得相當於租金之不當得利，並因而致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告自108年1月起至返還之日止，按月給付原告15,000元。又被告二人係共同侵害原告之財產權，自應負連帶損害賠償責任。為此，爰依民法第767條、第455條第1項、第179條、第184條第1項、第185條規定提起本訴，並聲明：（一）確認坐落系爭土地上之系爭房屋為原告所有。（二）被告應將系爭房屋騰空返還原告，並自108年1月起至返還之日止，按月連帶給付原告15,000元。
二、被告吳恒則以：系爭房屋係伊出資興建而原始取得所有權，並於85年起出租予高慈剛，是系爭房屋並非原告所有；且系爭房屋之房屋稅起課年月為63年1月，原始納稅義務人為吳恒，另吳恒於109年1月20日就系爭房屋向高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政事務所）辦理所有權第一次登記，並經岡山地政事務所依法公告15日且無人異議後，遂於109年2月7日核發系爭房屋之建物所有權狀（按僅限系爭房屋之第一層樓），故被告二人對於系爭房屋並非無權占有，原告請求被告二人遷讓系爭房屋，為無理由。縱使系爭房屋為原告出資興建而取得所有權，惟系爭房屋自85年起即出租予高慈剛，被告遲至108年2月11日、108年10月7日始分別對高慈剛、吳恒提起本件訴訟，依民法第125條關於時效之規定，原告之回復請求權已逾15年而時效完成，故原告上開請求並無理由。又系爭房屋坐落之系爭土地，前經本院辦理強制執行拍賣程序，由吳恒拍定並領有權利移轉證書。是以，縱認系爭房屋係原告所有，惟系爭房屋與其基地分屬不同人所有，原告請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償時，自不得將系爭土地之價值一併計入。又系爭房屋107年度之房屋評定現值為78,000元，原告請求被告給付相當於房屋租金之不當得利或損害賠償，應不得超過系爭房屋申報總價年息10％為限，亦即每年不得高於7,800元，每月不得高於650元（計算式：78,000×10％÷12＝650），故原告請求被告按月給付15,000元，顯屬過高等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告高慈剛雖未於最終言詞辯論期日到庭，惟據其先前提出之書狀則以：系爭房屋為未保存登記建物，伊自85年承租房屋至今已逾20餘年，該租約係與屋主吳恒簽訂，吳恒並提出系爭房屋稅繳稅證明該房屋產權歸屬，期間房屋租金及相關水電費用繳納等，伊均如期給付，無拖欠情事，故原告要求伊返還系爭房屋，惟伊不知房屋歸屬何方，且已按時繳交房租並簽立契約，故原告此部分主張並無理由。又系爭房屋租賃起始金額為8,000元，經與吳恒及其家人協商在107年調整為10,000元，故原告要求再調升至15,000元，伊對此表示爭執。另被告租賃此屋已逾20餘年，係在雙方合意租賃下承租，並無強占情事，伊對於原告與系爭房屋所有人是否有所有權或其他爭執，均無所悉，被告係以正當租賃行為承租系爭房屋，故原告之主張並無理由等語置辯。並聲明：（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：
（一）按系爭土地原屬原告所有，嗣經本院之強制執行拍賣程序，由吳恒於108年10月16日得標買受拍定，此有本院不動產權利移轉證書在卷可稽（參本院卷第93-94頁）。
（二）系爭房屋原係未辦理第一次所有權登記之建物，其房屋稅之起課年月為63年1月，原始納稅義務人為吳恒。另吳恒於109年1月20日就系爭房屋向岡山地政事務所辦理所有權第一次登記，並經岡山地政事務所依土地法第55條、第58條及土地登記規則第72條、第73條、第84條規定公告15日且無人異議後，遂於109年2月7日核發系爭房屋之建物所有權狀（按僅限系爭房屋之第一層樓），此有系爭房屋建物所有權狀、岡山地政事務所109年岡建字第000160號建物第一次保存登記申請書、高雄市政府工務局108年11月4日高市工務建字第10838745100號函、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、岡山地政事務所109年1月22日公告等件（參本院卷第203頁、第211-219頁、第221-229頁、第231頁）在卷可稽。
（三）系爭房屋現由高慈剛承租而占有使用中。
五、本件爭點如下：
（一）原告是否為系爭房屋之原始起造人，並為所有權人？
（二）高慈剛占有系爭房屋有無合法權源？原告請求被告二人應將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？
（三）原告請求被告二人應自108年1月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，有無理由？如有理由，金額應以若干為當？
六、本院之判斷：
（一）原告是否為系爭房屋之原始起造人，並為所有權人？
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（法院組織法第57條之1第2項修正施行前選編之最高法院52年台上字第1237號判例要旨參照）。經查，本件原告主張伊於62年間出資興建系爭房屋，並原始取得所有權，而請求確認所有權為原告所有，然為吳恒所否認，且系爭房屋之第一層樓所有權目前雖已登記於吳恒名下，惟系爭房屋依課稅資料顯示（參本院卷第225頁），係屬加強磚造之3層樓房屋，顯見原告與吳恒間對系爭房屋所有權之歸屬，顯有爭議，且該所有權歸屬之不安狀態得以確認判決除去，倘不訴請確認，原告私法上之地位將有受侵害危險。揆諸前揭說明，原告提起本件確認所有權存在之訴，即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。次按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，依民事訴訟法第277條前段之規定，應先由原告就其主張之此項事實，負舉證之責任。且按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。若原告先不能舉證，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求（最高法院94年度台上字第767號決要旨參照）。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，而非依法律行為而取得者，如自己出資建築房屋而原始取得其所有權，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權原因必須有相當證明，否則即無從認為有所有權存在（最高法院89年度台上字第1480號判決意旨參照）。從而，本件原告主張系爭房屋為其所有，且伊係原始建造人之事實，既為吳恒所否認，依上開說明，原告自應就其主張有系爭房屋所有權存在之事實，負舉證證明之責。
3.查原告雖主張系爭房屋係伊於62年間出資建造，並原始取得所有權云云。惟按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件。是如當事人係「自費新建」房屋，自屬原始建造人，其所有權固應由該人原始取得。惟此所稱之自費新建房屋，不僅須有出資之事實，更須有新建之舉措，此之新建，雖不以親自興建為必要，但仍應以自己名義指示建築業者興築，始足當之。經查，本件原告固主張系爭房屋係伊於62年間出資建造，惟原告除上開空言之主張外，迄至本院言詞辯論終結為止，均未再提出其他佐證證明，例如新建系爭房屋之相關建築業者、相關付款單據、契約、設計圖說等文件，以佐證系爭房屋之新建乃原告指示，則原告顯然並未能證明伊有原始取得系爭房屋所有權之法律要件。況經本院檢視吳恒於本院審理中所提出之系爭房屋相關資料，可知系爭房屋之房屋稅起課年月為63年1月，原始納稅義務人為吳恒；另吳恒於109年1月20日就系爭房屋向岡山地政事務所辦理所有權第一次登記，並經岡山地政事務所依土地法第55條、第58條及土地登記規則第72條、第73條、第84條規定公告15日且無人異議後，遂於109年2月7日核發系爭房屋之建物所有權狀（按僅限系爭房屋之第一層樓）等事實，此有吳恒提出之系爭房屋建物所有權狀、岡山地政事務所109年岡建字第000000號建物第一次保存登記申請書、高雄市政府工務局108年11月4日高市工務建字第10838745100號函、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書、岡山地政事務所109年1月22日公告等件（參本院卷第203頁、第211-219頁、第221-229頁、第231頁）在卷可稽。據上可知，系爭房屋之房屋稅稅籍登記自始至終均未登記在原告之名下，而係由吳恒繳納房屋稅，況吳恒既經岡山地政事務所依上揭土地法及土地登記規則之相關規定程序公告，且於公告期間又未有任何權利關係人提出異議後，將吳恒登記為系爭房屋第一層樓之所有權人，足徵吳恒確實適法有系爭房屋之所有權。從而，因原告就其主張原始取得系爭房屋所有權部分，迄未能舉證以實所說，且吳恒現已登記為系爭房屋之所有權人，故本院認原告主張其為系爭房屋之原始起造人，並為所有權人云云，不能採信。
（二）高慈剛占有系爭房屋有無合法權源？原告請求被告二人應將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條定有明文。次按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號判決要旨參照）。次按「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任。」最高法院83年度台上字第2405號判決意旨亦可參照。
2.經查，原告主張伊與高慈剛就系爭房屋有租賃關係存在之事實，已為高慈剛所否認，並陳稱：係吳恒與伊簽訂租賃契約等語，如上所述。則原告就伊與高慈剛間存有租賃關係之事實，即負有舉證之責。惟原告均未能提出其於85年間迄今有與高慈剛簽訂系爭房屋之租賃契約；或提出其他相關證據供本院調查，則原告空言主張伊係系爭房屋之出租人，有權收回系爭房屋云云，委無可採。而高慈剛與吳恒間就系爭房屋既尚存有租賃關係，足徵高慈剛占有系爭房屋自有合法權源，故原告請求被告二人應將系爭房屋騰空返還原告，亦洵無可取。
（三）按原告既無法舉證證明其已原始取得系爭房屋之所有權，復無法舉證說明伊與高慈剛間就系爭房屋有租賃關係存在，如上所述。從而，原告請求被告二人應自108年1月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元云云，亦屬無據，本院亦無需再予審究。
七、綜上所述，原告既無法舉證證明其已原始取得系爭房屋之所有權，復無法舉證說明伊與高慈剛間就系爭房屋有租賃關係存在。從而，原告訴請確認系爭房屋為伊所有，並請求被告二人應將系爭房屋騰空返還原告，並應自108年1月起至系爭房屋返還之日止，按月連帶給付原告15,000元，均為無理由，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 22 日
民事庭 法 官 楊富強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 22 日
書記官 邱秋珍