臺灣橋頭地方法院民事判決
108年度訴字第744號原 告 楊進基被 告 方亮智
鄭幃文共 同訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師被 告 方省君兼 上一人訴訟代理人 方景正被 告 楊茂寅上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地，按附表一、附圖二所示原告分割方案分割，即暫編地號三０九⑹部分面積一九六點三七平方公尺之土地分歸原告所有；暫編地號三０九⑸部分面積五八九點一０平方公尺之土地分歸被告楊茂寅所有；暫編地號三０九⑵部分面積一四七點二七平方公尺之土地分歸被告方省君所有；暫編地號三０九⑶部分面積一四七點二七平方公尺之土地分歸被告方景正所有；暫編地號三０九⑴面積二九四點五五平方公尺之土地分歸被告鄭幃文所有；暫編地號三０九面積一九六點三七平方公尺之土地分歸被告方亮智所有；暫編地號三０九⑷面積八二點四九平方公尺之土地由兩造按附表一所示原應有部分比例維持分別共有。
被告楊茂寅應受補償新臺幣伍拾貳萬肆仟玖佰壹拾捌元，受補償方式如下即附表三所示：原告應補償被告楊茂寅新臺幣壹拾伍萬參仟肆佰捌拾壹元、被告方亮智應補償被告楊茂寅新臺幣貳拾肆萬捌仟柒佰玖拾肆元、被告方景正應補償被告楊茂寅新臺幣肆萬參仟肆佰伍拾壹元、被告方省君應補償被告楊茂寅新臺幣柒萬玖仟壹佰玖拾貳元。被告鄭幃文應受補償新臺幣壹拾陸萬捌仟零捌拾伍元，受補償方式如下：原告應補償鄭幃文新臺幣肆萬玖仟壹佰肆拾陸元、被告方亮智應補償被告鄭幃文新臺幣柒萬玖仟陸佰陸拾柒元、被告方景正應補償被告鄭幃文新臺幣壹萬參仟玖佰壹拾肆元、被告方省君應補償被告鄭幃文新臺幣貳萬伍仟參佰伍拾捌元。
訴訟費用由兩造按附表一兩造原應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），兩造應有部分各如附表一所示原應有部分比例。系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○路000 號未保存登記建物為被告楊茂寅所有，門牌號碼高雄市○○區○○路000號未保存登記建物為伊、被告楊茂寅共有，門牌號碼高雄市○○區○○路000 號未保存登記建物為被告方景正、方亮智、鄭幃文、方省君共有。兩造間未訂有不分割之協議，亦無分管契約，爰依民法第823 條、第824 條規定，請求裁判分割系爭土地，分割方案如高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政事務所）民國109年11月12日分割方案1複丈成果圖、附表一原告分割方案所示，如需找補，以公告地價作為計算等語。聲明：如主文第一項所示。
二、被告楊茂寅、方景正、方省君則以：同意分割，同意原告分割方案，如需找補，以公告地價計算等語。被告方亮智、鄭幃文則以：同意系爭土地進行分割，惟不同意原告所提分割方案，如原告分割方案或被告先前提出之分割方案，均使分得土地之共有人分得袋地，未來通行恐需經過他共有人所分得之土地，亦有不得建築亦無法申請指定建築線之情形，均不符合經濟效用。故應以分割方案四所示方法分割，最符合經濟效益，且無須互為找補，若採其他分割方案就要依照鑑價報告找補等語。
三、兩造不爭執事項㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一原應有部分比例欄所示。
㈡系爭土地為都市計劃內住宅區，尚無申請建築執照，無不分割之約定，亦無不能分割之限制。
㈢高雄市政府都市發展局110 年1 月11日高市都發開字第11030
131000 號函說明瓊興段310 地號土地使用分區為道路用地（本院卷一第367頁）。
四、得心證之理由㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823 條第1 項、第824 條第
2 至4 項分別定有明文。㈡查兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表一原應有部分比
例欄所示，兩造間並無不分割之協議，亦無法達成分割協議為兩造所不爭執。且又系爭土地為都市計劃內住宅區，無辦理建物保存登記，本案岡山地政事務所管轄權責無分割限制。另系爭土地尚無申請建築執照之記載，亦應無建築法相關規定分割等語，有高雄市政府地政局岡山地政事務所108 年
7 月18日高市地岡測字第10870705400 號函、高雄市政府工務局108年7月29日高市工務建字第10836260600號函在卷可參（審訴卷第59至66頁）。足認系爭土地亦無法令或因物之使用目的不能分割之情事，是原告依上開規定請求分割系爭土地，於法有據，應予准許。
㈢次按依民法第823 條第1 項前段規定，各共有人得隨時請求
分割共有物，以利融通與增進經濟效益。又按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）時，或部分共有人仍願維持共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號裁判意旨參照）。
法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號裁判意旨參照）。再按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係及共有土地之實際使用情形，為適當之分配，以免有害社會經濟；又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院77年度台上字第632 號及82年度台上字第1990號等裁判意旨參照）。另按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利益平衡、使用情形、共有物之性質、價值及其經濟效用，並兼顧各取得部分之裏地通路問題，以符合公平、經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院93年度台上字第10號判決意旨參照）。要之，裁判分割共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益，並使受到不利益之共有人獲得金錢補償，核先敘明。
㈣系爭土地已興建建物，供住家使用，磚瓦屋屋齡多已老舊，
均未辦建物所有權第一次登記，其餘為素地，目前閒置。系爭土地現況如附圖一即岡山地政事務所109年3月12日複丈成果圖所示（附圖一面積表土地標示暫編地號誤載995⑷至995⑽，更正為309⑷至309⑽），東南側分三區塊，南側有一停車空間（附圖一暫編號309⑴、中間建物及停車棚（附圖一暫編號309⑵、⑶），由楊進基、楊茂寅共有。上開建物左側磚瓦建物（附圖一暫編號309⑷，為楊進基、楊茂寅共有。暫編地號309⑷西側有以傾倒房屋（未測繪）。西南側建物（附圖一暫編號309⑸）由楊茂寅使用。北側三合院之東側建物（附圖一暫編號309⑹），由方景正、方省君共有。三合院分為東西兩側，以三合院中心點區分，東側建物（附圖一暫編號309⑺，由方景正、方省君共同使用。西側建物（附圖一暫編號309⑻），由訴外人即方亮智之父方文從使用。三合院西側建物北方停車棚（附圖一暫編號309⑼）由方文從使用等情，經本院現場履勘，及岡山地政事務所測繪完畢，有勘驗筆錄、現場照片、測量成果圖、房屋稅籍證明書在卷可佐（審訴卷第57頁、第97頁、第103頁、本院卷一第99至133頁、第149頁）。上開事實，堪以認定。系爭土地既有上開建物或地上物，則系爭土地分割應以維持現狀為優先考量，且需酌留通路使各共有人分配之土地能通行至馬路，而取得之土地得盡其地利。雖方亮智自承關於方文從使用之建物可拆除等語，有民事答辯㈠狀可稽（審訴卷第53頁），然此僅為方亮智部分之意見，難認其餘建物即無維持現狀之優先考量。
㈤本院審酌：
⑴系爭土地部分系爭土地東北側臨同段310地號土地，為未開闢
完成之計畫道路，南側雖有既成道路瓊招路、東側雖有4米人行步道，然南側與瓊招路間仍有同地段302、308地號土地，該2筆地號土地為住宅區，權屬中華民國。東側與4米人行步道間亦有同地段244-3地號土地，為住宅區，權屬中華民國。則系爭土地東側、南側本與道路不相連接。
⑵附表一原告分割方案、附圖二所示，已獲楊茂寅、方景正、
方省君同意，依原告所主張，該分割方案可令系爭土地上建物或地上物維持現狀外，亦大致符合各共有人間應有部分面積之滿足，且各共有人土地未予細分，可滿足系爭土地絕大多數共有人之利益，應屬適當。方亮智、鄭幃文雖辯稱此方案將造成袋地、無建築線等語。然此分割方案暫編地號309、309⑵，面前道路為計畫道路，正面路寬為8公尺，依高雄市建築管理自治條例（下稱高雄市建築條例）規定，得申請指定建築線，申辦建築執照使用，惟該計畫道路尚未開闢完成。暫編地號309⑴、309⑶、309⑷、309⑹，東側與計畫4公尺寬人形步道間夾有同地段244-3地號土地，244-3地號土地為住宅區，權屬中華民國，分割後該4筆地將成為袋地，按高雄市建築條例第8條規定，建築基地未臨接建築線者，不得建築。暫編地號309⑸、309⑹，南側臨同地段302、308地號土地，該2筆地號土地為住宅區，權屬中華民國，分割後該2筆地未臨接南側瓊招路（既成道路），不得申請指示建築線，供申辦建築執照等情，核與附表一被告方亮智、鄭幃文分割方案1、附圖三所示，暫編地號309⑺、309⑻、309⑼，面前道路為計畫道路，正面路寬為8公尺，依高雄市建築條例規定，得申請指定建築線，申辦建築執照使用，惟該計畫道路尚未開闢完成。暫編地號309、309⑷、309⑸、309⑹，東側與計畫4公尺寬人形步道間夾有同地段244-3地號土地，244-3地號土地為住宅區，權屬中華民國，分割後該4筆地將成為袋地，按高雄市建築條例第8條規定，建築基地未臨接建築線者，不得建築。暫編地號309、309⑴、309⑵、309⑶，南側臨同地段302、308地號土地，該2筆地號土地為住宅區，權屬中華民國，分割後該2筆地未臨接南側瓊招路（既成道路），不得申請指示建築線，供申辦建築執照，有相同情形。
⑶附表一被告方亮智、鄭幃文分割方案1另將原告、楊茂寅、鄭
幃文之土地細分為二區塊以上，顯然對楊茂寅、原告土地整體利用影響甚大，與原告方案相較，應非較妥適之方案，而無可採。
⑷附表一被告方亮智、鄭幃文分割方案2所示，只是將原告分割
方案各共有人間的分配位置變換。惟該分配位置，與目前系爭土地上現有建物坐落位置不同，就建物繼續使用顯然不利，且為其他各共有人不同意，亦難認係適當之分割方案。
⑸附表二、附圖四被告方亮智、鄭幃文分割方案，各共有人分
得土地雖設有暫編地號309土地為共用道路得連接同段310地號預定道路用土地，然各共有人分得土地形狀深長，顯不利建築使用，且各共有人間分配位置，亦與目前系爭土地上現有建物坐落位置不同，就原有建物繼續使用情形不利，且8米寬道路，設置東側，與計畫4公尺寬人形步道間，僅夾有同地段244-3地號土地，又該道路面積302.84平方公尺，亦較除楊茂寅以外之各共有人分得土地大，且與瓊招路亦不能相通，並為其他各共有人不同意，亦難認係適當之分割方案。
⑹綜上，原告所提附表一原告分割方案、附圖二所示分割方案
，已獲楊茂寅、方景正、方省君同意，依原告所主張，該分割方案可令系爭土地上建物或地上物維持現狀外，亦大致符合各共有人間應有部分面積之滿足，且各共有人土地未予細分，可滿足系爭土地絕大多數共有人之利益。方亮智、鄭幃文雖辯稱此方案將造成袋地、無建築線等語。然系爭土地東側、南側本即未與道路相連，無論採何一分割方案，均有相同情形，且原告、楊茂寅、方景正、方省君均認目前無建築考量，可待將來需建築時再處理建築線指定事宜，是此部分抗辯，即非可採，而足認原告所提附表一原告分割方案、附圖二為適當之分割方案。
㈥又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有
人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號裁判意旨參照）。
㈦據本院囑託財團法人高雄市不動產估價師公會轉請大地不動
產估價師事務所鑑定價格，經該事務所林寶結不動產估價師於110 年3 月9 、16日進行勘查，並於110年4月23日出具鑑定報告，認系爭土地所在高速公路岡山交流道附近特定區計畫土地，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用情況，以及該事務所估價師專業意見分析後，採用比較法及直接資本化法等二種方法進行評估系爭土地於正常條件下可能售出價格，鑑定系爭土地價格每坪105,920元、約每平方公尺32,040元。原告分割方案系爭土地價格50,244,368 元，有鑑定報告書在卷可證（證物卷一）。而上開鑑定報告乃專業估價師依上開標準鑑估系爭土地價值，信而可徵，是系爭土地依原告分割方案之鑑估市場價格，亦堪以認定。而系爭土地應以原告分割方案為分割，業經認定如前，而原告分割方案經不動產估價師依各分割方案區塊，評估各自時值，計算共有土地因分割產生地價權利價值改變之差額而為所有權人互為補償、受償明細如附表三所示，則兩造間應互為找補之金額，如附表三所示，堪以認定。原告與楊茂寅、方景正、方省君雖主張無庸找補，若找補應依公告地價計算找補金額等語，惟系爭土地既有價差，即應找補始符合公平，又系爭土地108年1月公告地價每平方公尺11,000元，難認與市場價格相符，應以鑑定之市場價格為找補，較為合理，是上開主張均非可採。
五、綜上所述，爰斟酌兩造之意見、利害關係，及系爭土地之性質、使用現狀、經濟價值、兩造所提分割方案之優劣及公平性等情，認系爭土地以如附表一、附圖二原告分割方案所示分割及附表三所示受償分配表補償，應屬可採，爰判決如主文第1 項、第2 項所示。
六、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題。又原告及楊茂寅、方景正、方省君雖均表示訴訟費用除楊進基、方亮智及鄭幃文提出之各1份測量費同意負擔外，其餘均應由方亮智、鄭幃文負擔等語。然各共有人本得提出適當之分割方案供參考，而依方亮智、鄭幃文所提分割方案，雖不只有一份，惟觀諸其等聲請之內容所示，難認無參考之價值，是原告及楊茂寅等人此部分主張，尚非可採，故本件訴訟費用參酌兩造應有部分比例，命兩造負擔如主文第3項所示。
七、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
書記官 簡鴻雅附表一：
土地登記：高雄市○○區○○段000000000 地號（重測前瓊子林段0000-0000地號） ，面積1,653.42平方公尺 編號 共有人 原應有部分比例/面積平方公尺 原告分割方案 分得位置/ 面積平方公尺附圖二：岡山地政事務所109 年11月12日分割方案1 複丈成果圖 被告方亮智、鄭帷文分割方案1 分得位置/ 面積平方公尺 附圖三：岡山地政事務所109 年月12日分割方案2 複丈果圖 被告方亮智、鄭帷文分割方案2 （依原告分割方案調整） 分得位置/ 面積平方公尺 附圖二：岡山地政事務所109 年11月12日分割方案1 複丈成果圖 1 楊進基 1/8 206.68 編號309⑹ 部分/196.37 編號309 部分/99.01編號309⑼部分/107.67 編號309⑹ 部分/196.37 2 楊茂寅 3/8 620.02 編號309⑸ 部分/589.10 編號309⑴部分/292.61 編號309部分/196.37編號309⑴ 部分/294.55編號309⑷ 部分/82.49 編號309 ⑸部分/327.42 3 方亮智 1/8 206.68 編號309部分/196.37 編號309⑵部分/99.00 編號309⑸ 部分/589.10（由方亮智應有部分5 分之2 、鄭帷文應有部分5分之3比例保持共有） 4 鄭幃文 3/16 310.02 編號309⑴ 部分/294.55 編號309⑶部分/154.41 編號309⑻部分/107.68 5 方省君 3/32 155.01 編號309⑵ 部分/147.27 編號309⑺部分/155.01 編號309⑵ 部分/147.27 6 方景正 3/32 155.01 編號309⑶ 部分/147.27 編號309 ⑹部分/155.01 編號309⑶ 部分/147.27 7 共有巷道 編號309⑷ 部分/82.49由全體共有人按原應有部分比例保持共有 編號309⑷部分/155.60由方亮智、鄭帷文按應有部分1000分之692 、1000分之308比例保持共有附表二、分割方案四（被告方亮智、鄭幃文分割方案3、附圖四）編號 共有人 應有部分面積（平方公尺） 被告方亮智、鄭幃文分割方案3 1 楊進基 1/8 206.68 分得暫編地號309⑷ 部分面積168.82 平方公尺 2 楊茂寅 3/8 620.02 分得暫編地號309⑴部分面積506.47平方公尺 3 方亮智 1/8 206.68 分得暫編地號309⑹面積168.82 平方公尺 4 鄭幃文 3/16 310.02 分得暫編地號309⑸面積253.23平方公尺 5 方省君 3/32 155.01 分得暫編地號309⑵面積126.62平方公尺 6 方景正 3/32 155.01 分得暫編地號309⑶面積126.62平方公尺 暫編地號309面積302.84平方公尺，由全體共有人按原應有部分比例保持共有附表三、原告分割方案受償數額分配表序號 補償人 楊進基 方亮智 方景正 方省君 分割編號 309⑹、309⑷ 309、309⑷ 309⑶、309⑷ 309⑵、309⑷ 各應受償 受補償人 受償數額 補償數額 202,627 328,461 57,364 104,550 分割編號 1 楊茂寅 524,918 309⑸、309⑷ 153,481 248,794 43,451 79,192 524,918 2 鄭幃文 168,085 309⑴、309⑷ 49,146 79,667 13,914 25,358 168,085附圖一：岡山地政事務所109年3月12日複丈成果圖附圖二：岡山地政事務所109年11月12日分割方案1複丈成果圖、分割方案1與現況套圖。
附圖三：岡山地政事務所109年11月12日分割方案2複丈成果圖、分割方案2與現況套圖。
附圖四：岡山地政事務所111年2月11日分割方案複丈成果圖、分割方案與現況套圖。