臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第794號原 告 許文鳴被 告 余正中訴訟代理人 余繼中
沈玉環上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國109年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地、同段108建號及其增建部分（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號，建物下稱系爭房屋，權利範圍均各2分之1）係原告於民國108年間經本院拍賣程序，以新台幣（下同）482萬元拍賣取得，並於108年5月27日登記在案（被告為上開房地共有人，權利範圍亦為2分之1）。然系爭房屋現由被告及其家人占有使用中，已阻礙原告之使用收益權，被告未經他共有人同意而占有使用系爭建物，爰依民法第767條規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還予全體共有人。其次，被告占有使用系爭房屋，受有利益，且無法律上之原因，致原告受有損害，其所受利益之2分之1應返還予原告，經考量系爭房屋位於仁武區商業行為極為繁榮之仁雄路上，可作為商業營業使用，故不應適用土地法第97條有關城市地方房屋之租金規定，而應以該區實際之租金行情為計算不當得利之依據，經查詢內政部實價登錄網站，系爭房屋附近區域縱於巷弄中之租金行情至少仍有16,000元，爰依民法第179條規定，請求被告應自108年5月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元予原告。為此，爰依上揭法律規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還全體共有人；㈡被告應自108年5月28日起至遷讓房屋日止按月給付相當於租金之不當得利8,000元予原告。
二、被告則以：
（一）當年被告欲購買系爭房屋時，因其母親沈玉環希望其胞兄余繼中也登記系爭房屋一半之持分，藉此強迫余繼中存錢，故兩兄弟約定余繼中應繳納一半貸款，否則就應將系爭房屋產權返還登記予被告，惟余繼中後來果真無力持續繳納貸款，依約即於94年12月間即將系爭房屋之持分移轉登記返還予被告（被告成為單獨所有人），之後貸款都是被告所繳納。嗣余繼中於105年間依消費者債務清理條例聲請債務清算，孰知過程中台新商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）竟對余繼中、被告提起確認渠2人間買賣契約關係不存在之訴，經高雄地方法院104年度訴字第2533號判決（下稱系爭104年度判決）以渠2人無法提出金流證據為由判定台新銀行勝訴，系爭房屋之一半持分竟於近10年後強制被返還登記予余繼中名下，而系爭104年度判決審理過程之通知先前均有寄送至於其居所，惟正本僅寄送至其未實際居住之台南市左鎮區戶籍地址，導致其發現判決時已過上訴期間而告確定。嗣後隨余繼中之債務清理程序之進行，余繼中就系爭房屋之一半持分遭拍賣，為原告所拍定時，被告本有四處借錢欲行使優先承購權，司法事務官原裁定被告可優先承購，惟原告提出異議後，竟經本院107年度事聲字第40號以被告未在期限通知內行使優先承購權為由廢棄原裁定，並經107年度消債抗字第10號駁回被告之抗告，系爭房屋之持分自此即由原告拍定取得。系爭房屋本原屬被告1人單獨所有，竟於余繼中聲請債務清理程序過程中，莫名遭法院以渠2人無法提出金流為由，誤將產權認定為被告與余繼中共有，嗣後更因此遭法拍等過程，淪落至棲身之所亦不可得，被告於原告拍定後，亦曾表示有意願向原告買回系爭房屋之持分，惟原告竟堅持要趕走被告一家人，而無談論和解之機會。
（二）系爭房屋現雖為兩造共有，然該房屋係被告與其胞兄余繼中自94年11月30日購買以來，即作為其全家居住使用多年之房屋。被告亦為系爭房屋所有權人之一，故其占用系爭房屋並非無權占有，其亦得基於所有權人身份使用收益系爭房屋，原告請求其搬離並給付相當於租金之不當得利，均無理由，其與家人使用系爭房屋，並無不當得利可言，且其稱系爭房屋之租金每月為16,000元，並不合理，房屋租金之多寡，與地段、位置、裝潢息息相關，其提出之實價登錄資料與系爭房屋又非相同，自無參考價值等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋及其坐落基地為兩造共有，權利範圍各為2分之1，原告持分之前手為被告之兄余繼中，原告係因拍賣而取得，並於108年5月27日登記為所有人。
（二）系爭建物現為被告母親沈玉環、被告及被告之兄余繼中占用。
四、本件爭點為：
（一）被告占有使用系爭房屋是否有適法之使用權源？原共有人間是否有分管契約存在？若有，該分管契約是否得約束原告？原告請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還予全體共有人，是否有理由？
（二）原告得否請求被告自108年5月28日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利？如可，金額為若干？應如何計算？
五、本件得心證之理由：
（一）按「共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。」、「倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」，最高法院100年度台上字第1776號、98年度台上字第633號分別著有裁判意旨可資參照。是共有物之分管契約雖屬債權契約性質，但對於契約成立後以惡意受讓應有部分之第三人，仍有拘束力（司法院大法官會議釋字第349號解釋參照）。
（二）查系爭房屋於原告拍定取得持分前，原由被告與被告之兄余繼中共有，其應有部分各2分之1，而被告所辯關於系爭房屋所有權原由余繼中於94年移轉登記予被告，惟104年間經台新銀行提起確認渠2人債權不存在之訴，經系爭104年判決判定台新銀行勝訴，系爭房屋之持分始登記回余繼中名下，又因余繼中聲請債務清理程序，該持分遭拍賣，經原告拍定後，被告本欲行使優先承購權惟遭法院駁回而無法實現等節，有本院105年度司執消債清字第9號裁定、107年度消債抗字第10號裁定、系爭判決、本院104年度訴字第2533號裁定、系爭房屋之登記謄本、異動索引等件附卷可稽（見橋司調卷第15-17頁、本院卷第41-55、109-137頁），足見系爭房屋之所有權更迭過程，確實如被告所辯，上情堪認屬實。
（三）又系爭房屋先前為被告、被告之兄余繼中、渠2人之母親沈玉環自94年起即共同居住在其中，而余繼中對於被告、沈玉環居住於系爭房屋內，相互確有合意一情，業經被告之訴訟代理人即被告之兄余繼中、母沈玉環當庭陳述無訛（見本院卷第156頁）。而原告於拍定取得系爭房屋前，於本院105年度司執消債清第9號執行清算程序（下稱系爭執行程序）之拍賣公告內已註明：「一、本件標的物經命聲請人即債務人逾期未陳報，故其使用現況不明，拍定後不點交，惟實際使用情形，投標人應自行查明、二、本件標的物均拍賣應有部分，拍定後不點交；共有人對該拍賣標的有優先承購權，共有人行使優先承買權時，應就本案標的全部一併行使」等語，業經本院調閱系爭執行卷宗屬實；而系爭房屋原為兄弟所共有，而即將拍賣之持分為被告之兄余繼中所有，依社會常情而言，該共有物為共有人或其家屬使用之可能性極高，原告身為投標人，自應對標的物之使用情形有查明之義務，而原告雖自稱於拍賣前曾至系爭房屋查訪，惟其僅有1次敲門、按電鈴，見無人應答即離去，其雖稱留有載有姓氏、電話之紙條，惟被告之母親陳稱：「我們白天上班不在家，門有鎖，鄰居可以作證我們住在裡面，我回來看到字條，上面只有電話沒有名字，不知道是什麼事情，不敢回電。」等語（見本院卷第156頁），是有人居住之房屋，係有諸多居住之跡象可探詢，原告未向周圍鄰居查訪，亦未於非上班時間再度探詢，僅於上班時間前往系爭房屋1次按鈴未應答，並留下不知內容之紙條在現場，要難謂已盡自行查明之義務，此徵諸本院於106年11月1日上午9時40分前往系爭房屋履勘時，被告之母沈玉環在場，其向執行人員表明：「該宅為債務人及其家屬自用」等語，亦足證被告所辯非虛。是原告經由法院強制執行程序取得系爭房屋之應有部分前，系爭房屋原全體共有人即被告、余繼中間業已成立分管契約，且於原告拍定前，系爭房屋即已由被告及其家人自住使用中，此係經通常之探訪查證即可得知，原告對上開占用情形，要屬「通常即有可得而知之情形」，揆諸前揭說明，原告嗣後因拍賣取得余繼中之應有部分，自應受該分管契約之拘束。基此，本件被告占用系爭房屋係基於系爭房屋原全體共有人之分管契約，原告既應受該分管契約之拘束，則被告占用系爭房屋具有正當權源，自非無權占有，原告依民法第767條規定，訴請被告遷讓系爭房屋返還予全體共有人，洵無理由。
（四）按依不當得利之法律關係請求返還不當得利，必以無法律上原因受利益，致他人受損害為要件，此觀之民法第179條之規定自明，是倘若所受之利益係基於法律上之原因，即無不當得利可言。本件被告係基於原全體共有人之分管契約而占有使用系爭房屋，原告應受該分管契約之拘束，已如前述，則被告占有使用系爭房屋，即非無法律上原因，其因而所受利益，自難謂不當得利，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。
五、綜上所述，被告占有使用系爭房屋係基於原全體共有人之分管契約，並非無權占有，亦無不當得利之可言。從而，原告依民法第767 條、第179 條規定所為之本件請求，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 11 日
民事第二庭法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 11 日
書記官 楊淳如