臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度重訴字第171號原 告 盧柏伭訴訟代理人 蔡宗釗律師複代理人 謝易達律師被 告 盧南
盧明春盧伯圻兼上三人共同訴訟代理人 盧明星被 告 林達標訴訟代理人 黃識頻
陳慶合律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地應依如附表一「分割方案」欄、附圖所示方案分割，被告盧南並依如附表二「分割後應找補差額」欄所示方式補償原告及其餘被告。
訴訟費用由兩造按如附表一「應有部分」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造依如附表一所示應有部分共有坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），無因使用目的不能分割或訂有不分割期限之情事，惟未能協議分割，原告得請求依如附表二所示原物分配方式分割。又被告林達標取得附圖編號A所示位置雖僅北側單面○○○區○○○○街，然西側鄰地同段154、155地號土地均為其所有，可合併利用，實質上增加編號A之土地價值，故宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大）僅評估分割後各編號位置，鑑定之如附表二補償方案較不可採，應以一併評估與鄰地合併利用如附表三補償方案較為可採，故被告林達標應補償其餘共有人。為此，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭土地應依如高雄市政府地政局楠梓地政事務所（下稱楠梓地政）民國110年2月8日複丈成果圖（下稱附圖）、附表一分割方案予以分割，並依如附表三所示方式補償。
二、被告答辯：㈠被告盧南、盧明春、盧柏圻、盧明星均稱：同意原告所提分割方案等語。
㈡被告林達標則稱：原告方案導致土地細分僅能蓋透天厝，經
濟效用大幅減損，伊願意較鑑定意見更高之每平方公尺15萬1,250元即每坪50萬元之金額補償其他共有人，由伊單獨取得系爭土地。又補償方案不應考量伊於分割後可與鄰地合併使用之情形。且宏大鑑定結果之土地單價過低等語。
三、本件爭點厥為，系爭土地應原物分割或由被告單獨取得？得心證之理由如下：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地無分割面積或筆數限制，且為第三種商業區，分別有高雄市政府地政局楠梓地政事務所108年9月30日高市地楠測字第10870839400號函、高雄市政府都市發展局土地使用分區證明書可考（見108年度審重訴字第108號卷，下稱審重訴卷，第99、81頁），及被告林達標係於108年7月7日，以向訴外人盧明木購買應有部分21160/100000，與其他前於93年2月5日即登記為共有人之當事人共有系爭地乙情，有系爭土地登記第一類謄本、不動產買賣契約書可考（見審重訴卷第101至105頁、108年度重訴字第171號卷一，下稱重訴卷一，第108至110頁），茲兩造均同意分割，稱無不分割約定等語（見審重訴卷第
107、116頁），是原告得請求分割之。㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至第3項分別定有明文。準此，依民法第824條第2項以下規定，應以原物分配為原則（最高法院108年度台上字第1841號判決參照）；為避免系爭土地過於細分，維持經濟效用及利用價值，各共有人均受原物之分配顯有困難，宜將原物分配於部分共有人，並以金錢補償其餘未受原物分配之共有人（最高法院110年度台上字第926號裁定參照）。然查，系爭土地如採原告之方式分割，各共有人尚得在分配之土地上興建利用，僅係不如整筆地經濟價值為高，分割後之土地無法均興建住宅大樓乙情，為被告自承在卷（見重訴卷二第27頁），原告復不同意僅受價金補償（見重訴卷二第34頁），系爭土地自不符合原物分配顯有困難之要件，不應由被告林達標單獨取得土地。
㈢次按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之
性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院110年台上字第1630號判決參照）。查原告、被告盧南、盧明春、盧柏圻、盧明星均主張如附圖、附表一所示分割方案，亦即編號A部分面積495.99平方公尺歸被告林達標所有，編號B部分面積496平方公尺歸原告、被告盧柏圻維持共有，編號C部分面積496平方公尺歸被告盧明星所有，編號D部分面積496平方公尺歸被告盧明春所有，編號E部分面積360平方公尺歸被告盧南所有（見重訴卷一第214頁、重訴卷二第34頁）。且該方案使被告林達標受分配之土地可與其原有鄰地即同段154、155地號土地合併利用，另被告盧明春同意自行拆除系爭土地上現有未辦保存登記、無門牌號碼之鐵皮屋（見審重訴卷第107頁），是此方案之分配位置符合經濟效用及全體共有人之利益、意願，各分配面積亦與如附表所示應有部分計算之面積相符，應屬可採，爰判決如主文第1項前段所示。
㈣末按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值
不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字第60號判決參照）。土地之價值因所處位置、地形、臨路寬度、深度不同等因素，非無優劣之分（最高法院107年度台上字第1397號判決參照）。倘共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。又同一筆土地，其面臨較寬敞道路部分之價值，較之面臨狹窄道路或在裏地部分者高，為眾所皆知之事實，如不顧價值之差異，僅依所配受面積為原物分配，逕就應否折計價值相互補償恝置弗論，即有失公平。分割共有物，就分配相同土地面積，分得臨公路或臨公路較近者，其取得土地之價值通常較分得不臨或臨公路較遠者高，為眾所周知之事實（最高法院102年台上字第1354號、105年台上字第1083號判決參照）。準此，分割共有物補償金額所考慮者係原物分配後各共有人應有部分之價值與實際分得部分價值之差異。是以，被告林達標辯稱不應考量與鄰地合併使用之情形等語（見重訴卷一第37頁），應屬可採；原告、被告盧明星主張依如附表三方式補償云云（見重訴卷二第22、34頁），委無可採。本件補償方案應以分割後個別土地鑑定之價值，計算找補方式，較為可採。
㈤本件囑託宏大鑑定下列評估事項：⑴以違反經濟合理性之不
動產分割為前提：系爭土地依如附圖所示方式分割為5筆，先計算分割後之各筆土地價值，再合計總值，依各共有人應有部分比例分算其價值，最後以「分割後之各筆土地價值」減「合計總值依應有部分比例分算其價值」後，即為應找補金額。⑵以不動產合併為目的：編號A部分由被告林達標取得後，與同段155、154地號土地合併使用時之土地價值，再以此價值與編號B、C、D、E等合計後，依應有部分比例分算其價值，最後以「分割後之各筆土地價值」減「合計總值依應有部分比例分算其價值」後，即為應找補金額。經宏大估價師針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法進行合理價格評估，其中上開⑴先以編號A為比準地，採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法進行合理價格評估，再依個別條件差異調整評估編號B、C、D、E部分土地合理價格，作成如附表二、三之鑑定意見等情，有宏大110年3月24日110宏大聯估字第4212號函所附案號為110宏估務字第K00000000號函不動產估價報告書、109年5月15日109宏大聯估字第4065號函可考（見重訴卷一第120至128、225至316頁）。土地之估價涉及地價計算之評估依據、方法，臨路等諸多因素之判斷，除依客觀之數據外，尚有涉及裁量、判斷之情形，經核該鑑定報告並無違反相關鑑定技術規則或經驗法則之情事，應堪採信。被告林達標雖以鑑定價格低於伊於108年間向訴外人盧明木購入系爭土地之價格及訴外人日大建設事業股份有限公司於108年9月9日將鄰近之同段159地號土地設定抵押權予彰化商業銀行股份有限公司之貸款金額計算之土地單價，質疑鑑定結果之土地單價過低云云（見重訴卷一第106頁），並提出被告林達標與盧明木間買賣契約書、同段159地號土地之登記第二類謄本為憑（見重訴卷一第108至111頁）。然此等價格及放貸金額之決定係出於當事人購買或承貸之主觀意願考量，尚非客觀之價值，本件補償金額之決定自應以宏大上開鑑定意見較為可採。
㈥末按「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例
之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。」不動產估價技術規則第12條第3款定有明文。「接受基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外，以下列未實施增額容積之土地為限：前4款以外之住宅區、商業區或特定專用區土地。」、「接受基地之可移入容積，不得超過下列規定：㈢前點第1項第5款：基準容積之10%。」、「前點第1項第3款：依都市計畫書規定辦理；其未明定者，依前3款規定辦理。」、「接受基地應臨接8公尺以上都市○○道路或臨綠地（帶）並與8公尺以上都市○○道路相臨接，且面積達1,000平方公尺以上。」高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點第6點第1項第5款、第7點第3款、第8點亦有明文。
被告林達標前以宏大鑑定意見未以同屬第三種商業區為比較標的、未考慮申請移入基準容積之10%部分等語（見重訴卷一第138至139頁），業據宏大鑑定予以納入評估乙情，有宏大109年9月15日109宏大聯估字第4132號函可考（見重訴卷一第152至169頁），故已不足以作為被告林達標否認宏大鑑定意見之有利論據。
㈦如附表二之補償方式中，僅被告盧南須補償其他共有人，此
係因其登記之應有部分比例較小，然受分配位置為北側、東側分別臨10公尺寬○○○區○○○○街、15公尺寬○○○區○○○路，商業效益較佳，且附近有藍田路、大學南路、藍昌路、德中路即台17線等主要道路，店鋪商家零星分布，大型量販店陸續進駐，區域未來發展性良好等情，經宏大鑑定在卷（見重訴卷一第240、254頁）。且原告、其餘被告對於宏大所為如附表二之鑑定（即不考慮被告林達標分得編號A部分與同段154、155地號土地合併利用）無意見（見重訴卷二第10、34頁），是依如附表二方式補償，並無不妥，應屬可採，爰判決如主文第1項後段所示。
四、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造如附表一所示按其等應有部分之比例分擔，爰判決如主文第2項所示。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
書記官 黃莉君附圖：
高雄市政府地政局楠梓地政事務所110年2月8日複丈成果圖（出處見重訴卷第222頁）附表一：
┌─┬──────┬─────────┬─────────────┐│編│共有人 │ 應有部分 │分割方案： ││號│ │ │分得附圖位置/面積 │├─┼──────┼─────────┼─────────────┤│1 │被告盧南 │100000分之15360 │編號E/495.99平方公尺 │├─┼──────┼─────────┼─────────────┤│2 │被告盧明春 │100000分之21160 │編號D/496平方公尺 │├─┼──────┼─────────┼─────────────┤│3 │被告盧明星 │100000分之21160 │編號C/496平方公尺 │├─┼──────┼─────────┼─────────────┤│4 │被告盧柏圻 │100000分之10580 │編號B/496平方公尺 │├─┼──────┼─────────┤其二人依同比例維持共有 ││5 │原告盧柏伭 │100000分之10580 │ │├─┼──────┼─────────┼─────────────┤│6 │被告林達標 │100000分之21160 │編號A/495.99平方公尺 │└─┴──────┴─────────┴─────────────┘附表二：
┌──────────┬─────────────────────┐│156 地號A 之比較價格│土地單價：新台幣90,000元/㎡ │├──────────┼─────────────────────┤│156 地號A 之土地開發│土地單價：新台幣86,000元/ ㎡ ││分析價格 │ │├──────────┼─────────────────────┤│決定156 地號A 之價格│土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ ││ │ （約290,909 元/ 坪） │├──────────┼─────────────────────┤│決定各筆土地之價格 │156 地號A 土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ ││ │156 地號B 土地單價：新台幣85,000元/ ㎡ ││ │156 地號C 土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ ││ │156 地號D 土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ ││ │156 地號E 土地單價：新台幣100,000元/ ㎡ │└──────────┴─────────────────────┘┌──────┬──────┬───────┬─────┬─────┐│編號 │持分人 │持分 │分割後面積│分割後應找││ │ │ │（㎡） │補差額（元││ │ │ │ │） │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│A │林達標 │21160/100000 │495.99 │-599,100 ││156 │ │ │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│B │盧柏伭 │10580/100000 │496.00 │-2,086,220││156⑴ ├──────┼───────┤ │ ││ │盧柏圻 │10580/100000 │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│C │盧明星 │21160/100000 │496.00 │-598,220 ││156⑵ │ │ │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│D │盧明春 │21160/100000 │496.00 │-598,220 ││156⑶ │ │ │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│E │盧南 │15360/100000 │360.00 │+3,881,760││156⑷ │ │ │ │ │├──────┴──────┼───────┼─────┼─────┤│合計 │1/1 │2,343.99 │ 0 │├─────────────┴───────┴─────┴─────┤│ 註：”+ ”為須補價他人金額，”一”為須接受補償金額。 │└─────────────────────────────────┘附表三：
┌────────────────────┬────────────┐│154、155、156地號A合併之比較價格 │土地單價： ││ │新台幣106,000元/㎡ │├────────────────────┼────────────┤│154、155、156地號A合併之土地開發分析價格│土地單價： ││ │新台幣118,000元/ ㎡ ││ │ │├────────────────────┼────────────┤│決定154、155、156號A合併之價格 │土地單價：新台幣112,000 ││ │元/㎡（約370,248元/坪） ││ │ │└────────────────────┴────────────┘┌──────┬──────┬───────┬─────┬─────┐│編號 │持分人 │持分 │分割後面積│分割後應找││ │ │ │（㎡） │補差額（元││ │ │ │ │） │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│A │林達標 │21160/100000 │495.99 │+8,785,824││156 │ │ │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│B │盧柏伭 │10580/100000 │496.00 │-4,605,056││156⑴ ├──────┼───────┤ │ ││ │盧柏圻 │10580/100000 │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│C │盧明星 │21160/100000 │496.00 │-3,117,056││156⑵ │ │ │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│D │盧明春 │21160/100000 │496.00 │-3,117,056││156⑶ │ │ │ │ │├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤│E │盧南 │15360/100000 │360.00 │+2,053,344││156⑷ │ │ │ │ │├──────┴──────┼───────┼─────┼─────┤│合計 │1/1 │2,343.99 │ 0 │├─────────────┴───────┴─────┴─────┤│ 註：”+ ”為須補價他人金額，”一”為須接受補償金額。 │└─────────────────────────────────┘