臺灣橋頭地方法院民事判決108年度重訴字第98號原 告 許盛本 住○○市○○區○○街0○0號訴訟代理人 周慶順律師被 告 許正賢
許正章
許秋蕊許秋菊共 同訴訟代理人 許雅芬律師複代理人 蔡宜君律師被 告 許正印訴訟代理人 許惠珠律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地分割如附圖二及附表五所示，並依附表九所示之補償方式及金額為補償。
二、訴訟費用由兩造按附表一所示之應有部分比例負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造共有高雄市○○區○○段000○000地號土地（下分別稱系爭743、744地號土地，合稱系爭土地），應有部分如附表一所示。系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不能分割之約定，但不能以協議定分割之方法，致無法協議分割，為各共有人利益及促進土地利用，爰依共有物裁判分割之法律關係，提起本件訴訟，請求判准就系爭土地為裁判分割，分割方法如附圖一及附表二所示（下稱甲案），並依附表六所示之補償方式及金額為補償等語。並聲明：請求分割系爭土地如甲案所示，並依附表六所示之補償方式及金額為補償。
二、被告之答辯：㈠被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○（下合稱丙○○等4人）均辯以：
原告及被告甲○○主張之分割方案將使分割後土地不方正而不利建築，應採如附圖二及附表三所示之分割方法（下稱乙案），並依附表七所示之補償方式及金額為補償等語。
㈡被告甲○○辯以：系爭744地號土地坐落伊所有門牌號碼高雄市
○○區○○路00巷0○0號未保存登記鋼鐵造平房，現出租於訴外人萊爾富國際股份有限公司（下稱萊爾富公司）經營便利商店使用，應將上開建物坐落土地分歸伊單獨所有，即採如附圖三及附表四所示分割方法（下稱丙案），並依附表八所示之補償方式及金額為補償；如認前開分割方案非屬公平妥適，則請求分割系爭土地如附圖二及附表五所示（下稱修正乙案，與乙案之差異僅在於取得附圖二所示編號A、C土地之共有人互換），並依不動產估價師所鑑估之補償條件進行找補等語。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求為裁判分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地共有情形及兩造應有部分比例如附表一所示，系爭743、744地號土地均屬實施都市計畫土地，使用分區依序為住宅區、道路用地，有系爭土地登記第一類謄本、高雄市政府地政局仁武地政事務所（下稱仁武地政）及高雄市政府都市發展局覆函在卷可參（本院108年度審重訴字第46號卷《下稱審重訴卷》第91至99頁；本院卷一第21頁），兩造不爭執其上坐落建物未領有建造執照、使用執照等資料，雖系爭743、744地號土地之使用分區不同，不符合地籍測量實施規則第224條第1項：「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限」、第225條之1：「第192條、第193條、第224條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別」等規定，然地籍測量實施規則係內政部依土地法第47條規定之授權而制訂，所規範者乃有關地籍測量實施之作業方法等事項，上開第224條及第225條之1規定係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，顯與數宗共有土地併同辦理共有物分割之情形有別（最高法院103年度台上字第722號判決意旨參照）。而按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，又數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。民法第824條第5項、土地登記規則第106條分別定有明文。是凡共有人相同之數不動產，除法令另有不得合併之限制規定外，不問各不動產之地理位置是否相鄰，共有人均得請求合併分割。查系爭743、744地號土地相鄰且共有人相同，依前揭規定，得合併分割。再兩造間查無不分割之特約，系爭土地亦無因使用目的不能分割情形，且經仁武地政以108年5月7日高市地仁測字第10870347300號函復本院系爭二筆土地均無分割限制等情（審重訴卷第91頁），然共有人間無法為協議分割，是原告本於共有人之資格，訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有據。
㈡再按土地所有權及其面積，以登記為準，登記之面積如與實
際測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決，或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記，均毋庸由原告追加聲明，請求更正共有土地之面積後始為判決分割。惟於共有人就面積之不符尚有異見時，因此種錯誤，已涉及私權，既有爭執，於就土地之面積為更正登記前，法院即不得逕行判決分割（最高法院93年度台上字第1635號判決意旨參照）。經查，系爭743地號土地登記之面積為1,046平方公尺（參本院卷一第35頁土地登記公務用謄本），惟仁武地政實際測量結果，其面積僅1,027平方公尺，超出地籍測量實施規則第243條規定公差6.91平方公尺，應依同規則第232條規定辦理面積更正後，始能辦理分割，此經仁武地政109年11月9日高市地仁測字第10970893100號函復在卷（本院卷一第345頁，另參同卷第295、329頁仁武地政函復說明），兩造就上開覆函均表示無意見等語（本院卷一第372頁），依前開說明，本院乃認系爭743地號土地應以重測後面積1,027平方公尺為準，並據以辦理本件分割及後續更正登記事宜。
㈢關於系爭土地應如何分割及分割方法，茲論述如下：
⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，
命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有物分割之方法，應由法院斟酌當事人之聲明、各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等情事而決之，始能謂公平適當之分配。
⒉經查，系爭土地均位於高雄市○○區○○段，系爭743地號土地為
住宅區，更正後面積為1,027平方公尺，呈東西走向，略呈長條狀長方形，東南側毗鄰系爭744地號土地，該土地面積僅4平方公尺，略呈三角形狀，使用分區為道路用地，迄未經徵收闢為道路，系爭二筆土地均為實施都市計畫土地，東側均臨高雄市○○區○○路00巷（寬度約10公尺，雙向各一線道），而系爭744地號土地南側並臨○○路，呈雙面臨路三角窗地段，系爭土地上坐落之建物均未辦理所有權第一次登記，自西而東依序為：⑴門牌號碼高雄市○○區（下同，均略之）○○路00巷0號加強磚造二層半樓房（方位坐東朝西），原為原告與訴外人許金山即被告5人之父共有（權利範圍各二分之一），許金山於100年5月14日死亡，被告5人因繼承取得所有權，權利範圍各10分之1，建物外觀僅有一大門，內部則分為兩戶，中間共用廳堂及樓梯，北側為原告舊居（已遷離逾30年），南側為戊○○居住使用，占用系爭743地號土地面積125平方公尺（下稱A建物），A建物西側為空地，其上有雜草、樹木等零星植栽，南側則有增建之鐵皮平房作為廚房使用，占用系爭743地號土地面積75平方公尺（下稱A1建物）；⑵A建物東側為許金山加蓋之磚造平房，現供戊○○一戶作為浴廁使用，占用系爭743地號土地面積8平方公尺（下稱B建物）；⑶B建物東側有許金山生前搭蓋之磚造平房，現供原告堆置雜物使用，占用系爭743地號土地面積14平方公尺（下稱C建物）；⑷C建物東側為門牌號碼○○路00巷00號鋼鐵造平房，現為甲○○出租於萊爾富公司經營便利商店使用（下稱D建物），占用系爭743、744地號土地面積各104平方公尺、3平方公尺；⑸D建物北側有戊○○搭蓋之簡易鐵皮棚，供停放車輛使用，占用系爭743地號土地面積18平方公尺（下稱D1建物）；⑹B、C建物南側為一圈圍之密閉空間，占用系爭743地號土地面積25平方公尺（下稱E建物），B、C、D1建物北側為鋪設水泥之空地，作為連接○○路00巷之通道，通道末端經戊○○架設鐵皮圍籬區隔A建物及庭院等居住生活空間，此經本院會同兩造履勘現場明確及囑託仁武地政人員測量屬實，有勘驗筆錄、現況略圖、現場照片、土地複丈成果圖、丙○○等4人手繪占用現況示意圖等存卷可參（本院卷一第123至
145、159、195頁），且經高雄市稅捐稽徵處仁武分處函復A、D建物稅籍資料在卷可佐（審重訴卷第115頁），上開事實堪以認定。
⒊原告、甲○○各主張採甲案、丙案分割，惟不論採甲案或丙案
，為符合建築技術規則建築設計施工編第2條第1項第1至4款：「基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在2公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未滿10公尺者為2公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3公尺。三、長度大於20公尺為5公尺。四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺以上者，通路寬度為6公尺。」、第3條之1第1項前段「私設通路為單向出口，且長度超過35公尺者，應設置汽車迴車道」之規定，甲案、丙案各需留設如附圖一、三所示編號G由兩造共有之私設通路（甲案編號G面積為256平方公尺、丙案編號G面積為255平方公尺），是以甲案而論，經留設如附圖一所示編號G私設通路後，致使戊○○分得如附圖一所示編號E、面積79平方公尺之土地因迴車道之設置而呈狹長且極不規則形，甚難規劃建築使用；至丙案則使原告及丁○○所分得如附圖三所示編號A、E，面積各為387平方公尺、72平方公尺之土地，亦因迴車道之設置致使其分得之上開土地均呈不規則形，難盡土地最大經濟效益，且依高雄市政府工務局（下稱工務局）112年5月4日高市工務建字第11234173300號函復意旨，如附圖三所示編號D、E部分均小於高雄市畸零地使用自治條例第4條附表一最小深度12公尺且小於同法第6條深度規定8公尺之規定，而屬畸零地，不可單獨申請建築（本院卷三第45至47頁），是甲案、丙案均難認符合多數共有人之利益。而如採丙○○等4人主張之乙案或甲○○主張之修正乙案，如附圖二所示編號G共有私設通路面積僅132平方公尺，其餘編號A至F土地則分由兩造單獨所有，各共有人均可取得與其應有部分面積相當且形狀方正之土地，編號A、B、C土地東側均臨○○路00巷既有道路，編號D、E、F則可利用毗鄰之編號G共有私設通路連接至○○路00巷，各筆土地於分割後均無通行之障礙，且依工務局110年3月30日高市工務建字第11033011500號函復意旨，乙案私設通路長度為24.8公尺，寬度達5公尺以上，以附圖二編號G私設通路規模及面前約10公尺道路概算後，編號A至F基地應皆能單獨申請建築等語，有上開函文及經仁武地政標示附圖二所示編號G部分寬、深度之收件日期文號109年2月5日仁法土字第4500號土地複丈成果圖在卷可參（本院卷一第299頁；本院卷二第57至58頁），是採如附圖二所示之分割方法，應屬對全體共有人均稱公平妥適。
⒋丙○○等4人雖主張採乙案分割，然此使丙○○分得如附圖二所示
編號A部分之土地坐落甲○○所有D建物，甲○○所分得如附圖二所示編號C部分土地則僅一小部分D建物坐落其上，而被告間就D建物究屬許金山之遺產而應歸被告5人及其母詹玉碖共有，或屬甲○○單獨所有之爭議，業經本院108年度訴字第953號判決認係甲○○所起造而為其單獨所有，並非被繼承人許金山之遺產，而駁回丙○○等4人於該案請求甲○○返還不當得利之請求，丙○○等4人雖提起上訴，仍為臺灣高等法院高雄分院以109年度上字第218號判決駁回上訴確定，有上述一、二審民事判決書附卷可參（本院卷三第69至80頁），且經本院依職權調閱前揭案件卷宗，核閱屬實，基於禁反言、誠信原則，被告5人間自不得就D建物所有權歸屬一節再事爭執。依此，如採甲○○主張之修正乙案（與乙案之差異僅在於取得如附圖二所示編號A、C部分之共有人互換），即：⑴如附圖二所示編號A部分、面積78平方公尺之土地，分歸甲○○單獨所有，其上坐落大部分D建物，使土地所有與占有歸屬同一人，合於土地經濟效益；⑵如附圖二所示編號B部分、面積77平方公尺之土地，分歸乙○○單獨所有；⑶如附圖二所示編號C部分、面積77平方公尺之土地，分歸丙○○單獨所有；⑷如附圖二所示編號D部分、面積77平方公尺之土地，分歸戊○○單獨所有；⑸如附圖二所示編號E部分、面積77平方公尺之土地，分歸丁○○單獨所有；⑹如附圖二所示編號F部分、面積513平方公尺之土地，分歸原告單獨所有，雖分割後各筆土地均有坐落非取得該部分土地共有人單獨所有之建物，然除取得編號A部分土地之甲○○得自行決定保留坐落其上之部分D建物而繼續出租萊爾富公司以外，其餘A、A1、B、C、D1等建物或屋齡甚久，或僅作為浴廁、廚房、儲藏室、停車等空間使用，且經被告於本院陳明不予保留（本院卷一第189至190頁），本院認應毋庸斟酌上開地上物占用情形而為分割，修正乙案應屬對全體共有人均稱公平妥適。
⒌原告雖主張如採乙案或修正乙案，其分得如附圖二所示編號F
之土地位於系爭土地最西側，未直接臨○○路00巷既有道路，且使兩造共有A建物未在其分割取得之土地上而將遭全部拆除，對原告顯非公平等語。惟原告取得如附圖二所示編號F之土地面積513平方公尺，與依應有部分計算之系爭743地號土地面積513.5平方公尺，相差甚微，且地形方正，甚易規劃建築利用，雖未直接臨路，然得以編號G寬度達5公尺以上之私設通路與既有道路相連接，通行堪稱便利；雖原告與被告共有A建物，然原告長期遷離，難認其就A建物有何使用規劃，且縱採原告主張之甲案，由原告取得如附圖一所示編號A部分、面積388平方公尺之土地，A建物亦僅33.43平方公尺坐落其上（即如附圖一所示編號甲1部分），其餘部分則分別坐落於丙○○、乙○○分得之編號C、D部分土地及共有編號G部分之私設通路（即如附圖一所示編號甲2至甲4部分），且使實際居住使用A建物之戊○○卻取得如附圖一所示編號E部分未有任何A建物坐落其上之狹長不規則土地，對多數共有人難認公平妥適，自無足採。
㈣至依修正乙案分割後，各筆土地之價值暨互為找補之金額，
經本院囑託兩造合意選定之兆豐不動產估價師事務所鑑估，由王清文不動產估價師依比較法、土土地開發分析法評估系爭土地之價值，認如附圖二所示編號A至G之土地單價每平方公尺分別為48,880元、48,360元、49,660元、43,940元、43,420元、39,000元、39,000元，有該事務所112年5月9日（112）兆估字第0510號隨函檢送之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可參，兩造均不爭執系爭估價報告所鑑估兩造主張方案分割後各筆土地之價值（本院卷三第211頁），是依不動產估價師所鑑估如附圖二所示各筆土地上述單價，依分割前、後面積增減情形，參酌附表八不動產估價師所鑑估乙案之補償方式及金額，據以計算各共有人應補償及受補償金額如附表九所示，應屬妥適。從而，本院斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及公平性等情事，認系爭土地以甲○○主張如附圖二及附表五所示之分割方法（即修正乙案），並依附表九所示之補償方式及金額為補償，應屬適當，且符合公平原則。
四、綜上所述，原告請求就系爭土地為裁判分割，為有理由，應予准許。至分割方法，經本院斟酌兩造之意見、利害關係，及系爭土地之性質、使用現狀、所提分割方案之優劣及公平性、相關法令限制等情，認系爭土地以如附圖二及附表五所示分割方法分配予各共有人，並依附表九所示之補償方式及金額為補償，為公平適當，爰判決如主文第1項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌如附表一所示系爭土地分割前之應有部分比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 20 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 20 日
書記官 黃盈菁附圖一：高雄市仁武地政事務所收件日期文號111年4月14日仁法土字第10100號土地複丈成果圖。
附圖二：高雄市仁武地政事務所收件日期文號109年10月22日仁法土字26300號土地複丈成果圖（即本院所採分割方案）。
附圖三：高雄市仁武地政事務所收件日期文號111年12月12日仁法土字33900號土地複丈成果圖。
附表一：各共有人分割前土地明細表土地 高雄市○○區 ○○段000地號 高雄市○○區 ○○段000地號 應有部分合計面積（㎡） 使用分區 住宅區 道路用地 面積（㎡） 1,027.00（更正後） 4.00 共有人 應有部分 面積（㎡） 應有部分 面積（㎡） 己○○ 1/2 513.5 1/2 2.0 515.50 丙○○ 1/10 102.7 1/10 0.4 103.10 乙○○ 1/10 102.7 1/10 0.4 103.10 甲○○ 1/10 102.7 1/10 0.4 103.10 戊○○ 1/10 102.7 1/10 0.4 103.10 丁○○ 1/10 102.7 1/10 0.4 103.10 合計 1/1 1,027 1/1 4.00 1,031附表二：原告分割方案（甲案，參附圖一）共有人 分割後取得位置、面積、所有狀態 編號 所有狀態 面積（㎡） 編號 所有狀態 面積（㎡） 己○○ A 單獨所有 388 G 按應有部分比例保持共有 255 丙○○ C 單獨所有 77 乙○○ D 單獨所有 77 甲○○ B 單獨所有 77 戊○○ E 單獨所有 79 丁○○ F 單獨所有 78附表三：被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○分割方案（乙案，參附圖二）共有人 分割後取得位置、面積、所有狀態 編號 所有狀態 面積（㎡） 編號 所有狀態 面積（㎡） 己○○ F 單獨所有 513 G 按應有部分比例保持共有 132 丙○○ A 單獨所有 78 乙○○ B 單獨所有 77 甲○○ C 單獨所有 77 戊○○ D 單獨所有 77 丁○○ E 單獨所有 77附表四：被告甲○○分割方案一（丙案，參附圖三）共有人 分割後取得位置、面積、所有狀態 編號 所有狀態 面積（㎡） 編號 所有狀態 面積（㎡） 己○○ A 單獨所有 387 G 按應有部分比例保持共有 256 丙○○ C 單獨所有 75 乙○○ F 單獨所有 78 甲○○ B 單獨所有 88 戊○○ D 單獨所有 75 丁○○ E 單獨所有 72附表五：被告甲○○分割方案二（修正乙案，參附圖二，即本院所採分割方案）共有人 分割後取得位置、面積、所有狀態 編號 所有狀態 面積（㎡） 編號 所有狀態 面積（㎡） 己○○ F 單獨所有 513 G 按應有部分比例保持共有 132 丙○○ C 單獨所有 77 乙○○ B 單獨所有 77 甲○○ A 單獨所有 78 戊○○ D 單獨所有 77 丁○○ E 單獨所有 77附表六：原告分割方案（甲案）找補表（僅系爭743地號土地需找補)應受補償人 戊○○ 丁○○ 乙○○ 合計 應受補償金額 （元） 79,665 782,704 142,324 1,004,693 應付補償人 應付補償金額（元） 合計 己○○ 25,626 251,773 45,781 323,180 甲○○ 50,831 499,414 90,812 641,057 丙○○ 3,208 31,517 5,731 40,456附表七：被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○分割方案（乙案）找補表㈠系爭743地號土地部分應受補償人 戊○○ 丁○○ 乙○○ 丙○○ 合計 應受補償金額（元） 406,458 446,498 66,118 172,718 1,091,792 應付補償人 應付補償金額（元） 合計 己○○ 393,807 432,601 64,060 167,342 1,057,810 甲○○ 12,651 13,897 2,058 5,376 33,982㈡系爭744地號土地部分應受補償人 己○○ 戊○○ 丁○○ 乙○○ 甲○○ 合計 丙○○ 應付補償金額（元） 16,200 3,240 3,240 3,240 3,240 29,160附表八：被告甲○○分割方案一（丙案）找補表㈠系爭743地號土地部分應受補償人 戊○○ 丁○○ 乙○○ 丙○○ 合計 應受補償金額 （元） 175,266 778,206 140,166 58,266 1,151,904 應付補償人 應付補償金額（元） 合計 己○○ 29,255 129,894 23,396 9,725 192,270 甲○○ 146,011 648,312 116,770 48,541 959,634㈡系爭744地號土地部分應受補償人 己○○ 戊○○ 丁○○ 乙○○ 丙○○ 合計 甲○○ 應付補償金額 （元） 16,200 3,240 3,240 3,240 3,240 29,160附表九：被告甲○○分割方案二（修正乙案）找補表（即本院所採分割方案補償方式及金額）㈠系爭743地號土地部分應受補償人 甲○○ 戊○○ 丁○○ 乙○○ 合計 應受補償金額（元） 172,718 406,458 446,498 66,118 1,091,792 應付補償人 應付補償金額（元） 合計 己○○ 167,342 393,807 432,601 64,060 1,057,810 丙○○ 5,376 12,651 13,897 2,058 33,982㈡系爭744地號土地部分應受補償人 己○○ 戊○○ 丁○○ 乙○○ 丙○○ 合計 甲○○ 應付補償金額 （元） 16,200 3,240 3,240 3,240 3,240 29,160