臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度簡上字第70號上 訴 人 蔣睿詳
張碧雲共 同訴訟代理人 郭季榮律師被 上訴人 胡瑞圓訴訟代理人 葉志烽上列當事人間排除侵害等事件，上訴人對於民國109 年3 月26日本院橋頭簡易庭108 年度橋簡字第224 號第一審判決提起上訴，本院於110 年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821 條亦定有明文。本件被上訴人主張本於高雄市○○區○○路○○○ 號澄湖園景湖樓（下稱系爭大樓）5 樓之9 之區分所有權人地位，請求上訴人蔣睿詳及張碧雲拆除占用系爭大樓頂樓如附圖所示甲物、乙物，將該占用部分返還予被上訴人及全體共有人等語，有業據被上訴人提出土地及建物登記謄本、系爭大樓17層平面圖在卷可佐（橋簡卷第16至20頁、第24頁、第70頁）。系爭大樓第17層頂樓平台，除16樓、17樓住戶已登記部分外，既為系爭大樓全體區分所有權人所共有，原告為共有人之一，就本件訴訟，核屬該訴訟標的法律關係之主體，則其本於所有權人就系爭大樓頂樓平台所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊與上訴人均係系爭大樓之區分所有權人，上訴人蔣睿詳及張碧雲分別為系爭大樓16樓之1 （樓中樓）與16樓之3 （樓中樓）之住戶，伊則為系爭大樓5 樓之
9 住戶。系爭大樓17樓頂樓平臺，乃系爭大樓之共用部分，並供避難空間及逃生通路使用，未經伊及其他區分所有權人同意，亦未與伊及其他區分所有權人成立分管契約，蔣睿詳即逕自私設面積9.32平方公尺之棚架、採光罩、0.63平方公尺之棚架下方花臺、5.11平方公尺之採光罩、長度2.7 公尺之木門、磚牆、長度5.5 公尺之女兒牆內圍籬（附圖B1、B2、B2-1、B3、B4所示，下合稱甲物），張碧雲則私設面積29.74 平方公尺之木造觀景涼亭、長度0.9 公尺之木門、長度
5.57公尺之鐵格圍牆（附圖A1、A1-1、A2所示，以下合稱乙物），顯係無權占有系爭大樓17樓平臺，已侵害伊及其他區分所有權人權益。又澄湖園景湖樓管理委員會（下稱管委會）負責管理系爭大樓公共事項，爰依民法第767 條及第821條規定，請求蔣睿詳及張碧雲應將私設之前揭甲物及乙物拆除，並將所占用之平臺返還全體區分所有權人；另依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，請求管委會應將前揭甲物及乙物拆除，並將所占用之平臺返還全體區分所有權人等語。於原審先位聲明：㈠上訴人蔣睿詳應將高雄市○○區○○路○○○ 號17樓平臺如附圖所示面積9.32平方公尺之棚架、採光罩、0.63平方公尺之棚架下方花臺、5.11平方公尺之採光罩、長度2.7 公尺之木門、磚牆、長度5.5 公尺之女兒牆內圍籬拆除，將上開占用之平臺返還全體區分所有權人。㈡上訴人張碧雲應將高雄市○○區○○路○○○ 號17樓平臺如附圖所示面積29.74 平方公尺之木造觀景涼亭、長度0.9 公尺之木門、長度5.57公尺之鐵格圍牆拆除，將上開占用之平臺返還全體區分所有權人。備位聲明：原審被告澄湖園景湖樓管理委員會應將甲物及乙物拆除，將上開占用之平臺返還全體區分所有權人。
三、上訴人蔣睿詳、張碧雲則以：本件存有默示同意之分管契約，伊等並無私將系爭大樓17樓平臺占為己用，依一般社會常情，區分所有權人以其各自所有專有部分之頂樓加裝圍籬，尚未超出合理使用之目的，亦難認已影響系爭大樓之結構安全。又蔣睿詳實因該平臺漏水嚴重，經區分所有權人會議決議由區分所有權人自行處理，而張碧雲亦因漏水問題而搭建平臺，伊等所為已減輕公共基金支出及區分所有權人負擔，系爭大樓17樓更曾獲高雄市政府美化肯定及頒發獎金等語置辯。於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審審理結果，認被上訴人之訴有理由，判命上訴人蔣睿詳應將高雄市○○區○○路○○○號17樓平臺面積9.32平方公尺之棚架、採光罩、0.63平方公尺之棚架下方花臺、5.11平方公尺之採光罩、長度2.7公尺之木門、磚牆、長度5.5公尺之女兒牆內圍籬（詳如附圖B1、B2、B2-1、B3、B4所示）拆除，將上開占用之平臺返還全體區分所有權人。上訴人張碧雲應將高雄市○○區○○路○○○號17樓平臺面積29.74平方公尺之木造觀景涼亭、長度0.9公尺之木門、長度5.57公尺之鐵格圍牆（詳如附圖A1、A1-1、A2所示）拆除，將上開占用之平臺返還全體區分所有權人。上訴人不服提起上訴，上訴意旨除援引原審之陳述及書狀外，於本院另補陳：系爭大樓區分所有權人會議已於109 年5 月23日召開，決議同意蔣睿詳、張碧雲之甲物、乙物無庸拆除。本件爭議已由系爭大樓區分所有權人會議記錄補正，並追認甲物及乙物之設置並非無權占有，已經全體區分所有權人多數決議同意設置等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在一審之訴駁回。被上訴人引用原審陳述及書狀為答辯外，並補陳：澄湖園景湖樓管理委員會於109 年5 月23日所召開109 年度區分所有權人會議開會通知單上討論議題未有「追認」議題。依住戶規約第1 章第3 條第2 項，區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。上訴人等應具體陳報「追認」議題之「法源依據」為何？且該議案係蔣睿詳、張碧雲以屋頂漏水為由，揚言向管委會提告求償，以換取管委會同意決議內容通過。又依系爭大樓竣工圖上明確標示屋頂平台為「避難平台」，其設置目的及使用功能，係供全體區分所有權人日後逃生避難之用途，而非給上訴人等私設違建，供自家人享樂之用，上訴人強辯可經由區分所有權人之決議同意而能將私設違建甲物及乙物就地合法，於法不符，上訴人等僅有屋頂平台共同使用權，非所有權，建物是否合法，是由主管機關工務局建管處審核，非經由區分所有權人會議之決議同意，上開區分所有權人會議之決議無效，上訴人應依建築法第73條規定，申請變更使用執照。另109 年5 月23日決議內容為違章建築維持現狀無須拆除，應經區分所有權人3 分之2 以上出席，當日僅52戶出席，50戶同意，佔30.86%，表決出席人數非合法有效。又系爭甲物、乙物屬違章建築，上開決議，違反建築法、公寓大廈管理條例及住戶規約，屬無效決議，且非決議將系爭大樓屋頂避難平台功用部分，經區權人大會決議約定為上訴人等約定專用部分，亦未明確指明上訴人等可使用範圍及面積並命上訴人等依住戶規約支付使用償金通過，仍須依公寓大廈管理條例第8 條，向主管機關完成申請報備，決議始生效力等語。於本院聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項㈠兩造均係系爭大樓之區分所有權人，蔣睿詳及張碧雲分別為
系爭大樓16樓之1 （樓中樓）與16樓之3 （樓中樓）之住戶。
㈡蔣睿詳在17樓設置面積9.32平方公尺之棚架、採光罩、0.63
平方公尺之棚架下方花臺、5.11平方公尺之採光罩、長度2.
7 公尺之木門、磚牆、長度5.5 公尺之女兒牆內圍籬（如附圖B1、B2、B2-1、B3、B4所示）；張碧雲在17樓設置面積29.74 平方公尺之木造觀景涼亭、長度0.9 公尺之木門、長度
5.57公尺之鐵格圍牆（如附圖A1、A1-1、A2所示）。
六、本件爭點：被上訴人主張上訴人分別無權占有系爭大樓頂樓加蓋甲物、乙物，應予拆除返還予全體共有人，有無理由？
七、得心證之理由㈠按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓
大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分；公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第
7 條第3 款、第8 條第1 項、第9 條第2 項及第4 項分別定有明文。次按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其於區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關所定之規約範本為規約，但得不受該條例第7 條各款不得約定專用之限制，該條例第55條第2 項固定有明文。依其立法意旨，應係維護法律秩序之安定，尊重公寓大廈管理條例通過前，區分所有權人就共有部分所為專用之約定，如認約定無效，有違公平原理。準此，於84年6 月30日公寓大廈管理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，須全體區分所有權人於該條例施行前已成立分管契約，始不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，且未排除同條例第9 條第2 項、第3 項規定之適用，亦即區分所有權人就共有部分有約定專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，不得違反共有物之使用目的，始為合法。
㈡系爭大樓於公寓大廈管理條例84年6 月30日施行前之80年5
月10日取得建造執照，嗣於85年5 月11日竣工，然系爭大樓於90年11月1 日始訂立住戶規約，復經99年度第2 次區分所有權人會議決議增修之等情，有使用執照、住戶規約及99年度第2 次區分所有權人會議紀錄在卷可參（橋簡卷一第18頁、橋簡卷二第85至97頁），是系爭大樓於公寓大廈管理條例通過後，區分所有權人就共有部分所為專用之約定，即需受公寓大廈管理條例規定之限制，堪以認定。又依住戶規約第
2 條第2 項「本社區除依土地及建物所有權狀及與建設公司之買賣契約書之約定外，法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」、第17條「共用部分及約定共用部分之使用：住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的通常使用方法、及區分所有權人會議暨管理委員會之決議為之」、第20條第5 項第3 款「不得擅自裝設侵越公共空間之任何搭建物」、第22條第1 項第2 款「住戶違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定有任意變更社區周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的、設置廣告物等行為時，應予制止，並報請主管機關依公寓大廈管理條例第39條第1 項第2 款處以罰鍰，該住戶應於1 個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔」、同項第3 款「住戶違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求賠償」、同項第4 款「住戶違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀」等約定，顯見系爭大樓17樓為頂樓，空地部分為屋頂避難平台，依前揭說明，屬屋頂構造不可分割之一部，且為共用部分，而應受公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定，不得供做專有部分及不得為約定專用部分之限制甚明。
㈢蔣睿詳、張碧雲雖辯稱甲物、乙物業經默示同意成立分管契
約而設置之甲物、乙物等語。然查：按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。而證人即系爭大樓11樓之6 房屋所有權人證人陳梅櫻於原審中固證稱：沒有人向伊反應蔣睿詳、張碧雲在頂樓設置物品，因為很少人到上面，開會時沒有人向管委會反應，是被上訴人對蔣睿詳、張碧雲及訴外人陳月娥提起竊佔告訴時，才討論此事等語，然亦證稱：伊在系爭大樓居住17、18年左右，剛搬到系爭大樓沒多久，管委會有開會請頂樓住戶自行維修漏水，是蔣睿詳、張碧雲設置物品前，當時蔣睿詳已入住，張碧雲尚未入住，伊不知道張碧雲是否因漏水而在頂樓設置休憩平臺。管委會未針對頂樓住戶劃分實際使用面積地點，印象中蔣睿詳、張碧雲未因占用頂樓平臺給付償金等語（橋簡卷二第101 頁背面至103 頁背面）。是證人陳梅櫻上開證述，至多能證明系爭大樓管委會曾請蔣睿詳自行維修漏水，然並無法證明住戶間就系爭大樓頂樓成立分管契約。又管委會縱同意頂樓住戶蔣睿詳、張碧雲自行維修漏水，惟觀諸蔣睿詳在17樓所設置者為面積9.32平方公尺之棚架、採光罩、0.63平方公尺之棚架下方花臺、5.11平方公尺之採光罩、長度2.
7 公尺之木門、磚牆、長度5.5 公尺之女兒牆內圍籬（如附圖B1、B2、B2-1、B3、B4所示）；張碧雲所設置者為面積29.74 平方公尺之木造觀景涼亭、長度0.9 公尺之木門、長度
5.57公尺之鐵格圍牆等情，有現場照片可參（橋簡卷二第13
5 至137 、141 至142 頁）。上開甲物及乙物之設置，與一般為防漏水而鋪設防水漆或防水磁磚等情不同，均難認係基於維修漏水之目的所為。是本件蔣睿詳、張碧雲先後於98年
3 月9 日、100 年8 月24日因買賣、拍賣而成為系爭大樓所有權人，於本件起訴前並未提出任何區分所有權人會議決議證明系爭大樓17樓頂樓平臺業經區分所有權人會議決議為約定專用部分，且住戶規約亦未就系爭大樓17樓頂樓平臺為約定專用部分為明文規定。則蔣睿詳、張碧雲主張就系爭大樓17樓頂樓平臺與其他區分所有權人間成立分管契約，難認有據。
㈣蔣睿詳、張碧雲又辯稱業經區分所有權人於109 年5 月23日
追認甲物、乙物無庸拆除，約定專用等語，固據其等提出上開會議紀錄為佐，然查：
⑴按社區共用部分經約定供特定區分所有權人所有者，所有者
名冊由管理委員會造冊保存。下列事項，應經區分所有權人會議決議，應區分所有權人2 分之1 以上及其區分所有權比例合計2 分之1 以上出席，以出席人數2 分之1 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權2 分之1 以上同意行之：㈤約定專用或約定共用事項。區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。區分所有權人會議依前款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議，並應於召集會議通知書上載明。系爭大樓規約第2 條第1 項第3 款、第
3 條第3 項第5 款、第9 項、第10項分別定有明文。系爭大樓於109 年4 月17日通知109 年5 月1 日上午10時整召開區分所有權人會議，討論議題四、6F-9告16F 和委員會排除侵害告訴，經法院判決後衍生的問題討論。然109 年5 月1 日上午10時召開會議時，因區分所有權人出席未達法定人數，會議無法召開，另於109 年5 月2 日通知於109 年5 月23日上午10時整再行召開會議。109 年5 月23日上午10時開會時，出席區分所有權人52人，應出席區分所有權人數162 人，占全體區分所有權人數百分之32.10 ，以出席區分所有權比例4842.67 分之1204.65 ，占全體區分所有權比例百分之24.88 等情，有會議紀錄、開會通知在卷可參（本院卷第237至243 頁）。其開會人數及區分所有權比例合於公寓大廈管理條例第32條及系爭規約第3 條第10款規定，核先說明。然觀諸證人即主任委員刁玉美於本院訊問時證稱：頂樓平台沒有約定由何人專用，但16樓住戶，當初買樓中樓時外面就是平台，下雨容易漏水，或悶熱就會做植栽、防水，避免水往下流，但沒有規定頂樓是由何人使用。109 年5 月23日區分所有權人會議召開時，最重要是討論頂樓漏水、防水部分，區分所有權人就如何做成維持現狀無須拆除之決議部分，就是說針對16樓住戶綠化的植栽或可移動設置物是否要移除做表決，就請大家用舉手方式做表決。前面有請16樓做說明漏水及做工程部分，住戶認為如果綠化可以把漏水部分弄好的話，也不用管沒有妨礙逃生動線的設置，當日沒有人說不同意。會後伊有偕同其他委員到頂樓看被上訴人稱要拆除的物品，但我們所有委員都認為沒有阻礙逃生路線，一致認為沒有馬上拆除的必要等語（本院卷第247 至259 頁）。核與會議紀錄記載議題二所示二、…此次會議決議維持現狀無須拆除。三、…本次表決議拘束蔣睿詳及張碧雲，日後不得在向本館委會提案要求屋頂漏水修繕之請求，日後不得再向本館委會提案要求屋頂漏水修繕之請求等語（本院卷第237 至23
8 頁）相符。依證人刁玉美之證述及區分所有權人開會通知及會議紀錄可知，109 年5 月23日區分所有權人會議，僅通知5F-9告16F 和委員會排除侵害告訴，經法院判決後衍生的問題討論，且會議表決甲物、乙物決議維持現狀無須拆除，然未就甲物、乙物所占用共用部分是否決議為蔣睿詳、張碧雲約定專用而為通知並表決。是蔣睿詳、張碧雲主張上開會議係決議將甲物、乙物占用部分約定專用等語，尚非有據。⑵按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第9 條第
2 項、第3 項、第16條第2 項前段亦有明文。屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全於頂樓平台加蓋建物，顯然變易平台原來之性質、構造，影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全，且違反建築法令，屬違章建築，縱經其他共有人同意，惟因已違反公寓大廈管理條上開強制規定，依民法第71條前段應屬無效，已可認定。蔣睿詳、張碧雲提出109年5 月23日會議紀錄，未就甲物、乙物占用部分表決為蔣睿詳、張碧雲約定專用部分，已如前述。又縱認上開會議表決通過甲物、乙物占用部分為蔣睿詳、張碧雲約定專用部分，然亦因此部分決議前揭強制規定，依民法第71條規定，為無效，亦可認定。
⑶從而，蔣睿詳、張碧雲主張甲物、乙物為有權占有等語，並非有據。
㈤再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1項前段、中段、第821 條分別定有明文。蔣睿詳在系爭大樓17樓頂樓平臺設置甲物，張碧雲在系爭大樓17樓頂樓平臺設置乙物，然蔣睿詳、張碧雲所有之甲物、乙物占用屋頂平台避難設施部分，依法為不得約定專用部分，縱經區分所有權人會議決議無庸拆除，亦非有效之決議，則蔣睿詳、張碧雲所有之甲物、乙物占用系爭大樓17樓頂樓平臺，屬無權占有等情，業經認定如前，是被上訴人依上開規定，請求蔣睿詳拆除甲物、張碧雲拆除乙物，並均將上開占用之平臺返還被上訴人及全體區分所有權人，洵屬有據，堪以認定。
八、綜上所述，蔣睿詳、張碧雲所有甲物、乙物占用系爭大樓頂樓平台，違反公寓大廈管理條例之規定，自屬無權占有，被上訴人依民法第767 條、第821 條之規定，請求蔣睿詳、張碧雲分別將如附圖所示甲物、乙物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及共有人全體，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 張瀞云法 官 謝文嵐附圖：108年8月26日高雄市仁武地政事務所複丈成果圖以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日
書記官 許琇淳