臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第1035號原 告 許淑惠
許靖惠共 同訴訟代理人 蔡育欣律師被 告 葉順成
葉秀琪共 同訴訟代理人 吳仲立律師被 告 吳嘉文
廖秀蘭上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國110 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告吳嘉文、廖秀蘭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地（下稱000-000 地號土地）上門牌號碼高雄市○○區○○街○○○○ 號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）係訴外人吳基福起造並取得所有權，嗣原告輾轉取得系爭房屋之事實上處分權，系爭房屋依民法第425 條之1 規定，對000-000 地號土地推定有租賃關係存在，原告為000-000 地號土地之法定租賃關係之承租人。被告葉秀琪、吳嘉文與廖秀蘭於民國105 年10月31日簽訂不動產買賣契約，由000-000 地號土地所有權人即吳嘉文、廖秀蘭將000-000 土地土地以新臺幣（下同）22萬0,428 元出售予葉秀琪，並於106 年5 月19日辦理所有權移轉登記予葉秀琪及被告葉順成，應有部分各均為1/2 。惟000-000 地號土地之所有權移轉登記前，並未將前項買賣事宜通知承租人即原告優先購買，爰依土地法第104 條第1 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告就000-000地號土地有優先購買權存在。㈡葉秀琪、葉順成應將000-00
0 地號土地於106 年5 月19日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。㈢吳嘉文、葉秀蘭應就000-000 地號土地依其與葉秀琪於105 年10月31日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於應於原告給付22萬0,428 元之同時，將000-000 地號土地所有權移轉登記予原告，應有部分各1/2。
三、吳嘉文未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀做何聲明或陳述。
四、葉順成、葉秀琪則以：系爭房屋就000-000 地號土地並無推定租賃關係存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、廖秀蘭未於言詞辯論期日到庭，據其所提答辯狀則以：000-
000 地號土地之買賣，係由吳嘉文及代書處理，並不知悉原告有優先購買權等語，資為抗辯。
六、原告主張之下列事實，除為葉順成、葉秀琪所不爭執外，另吳嘉文、廖秀蘭已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3 項、第1 項規定，亦視同自認，堪信屬實：
㈠原坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱原始000
-00 地號土地）面積104 平方公尺，由訴外人吳基衡、吳基福、吳新居、吳基瑞、吳基生、吳基發、吳基松、吳基良、吳見草共有，上開土地於53年7 月7 日因都市0000000段000000地號土地面積4 平方公尺，由高雄市政府徵收；分割後之高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱舊000-00 地號土地）面積100 平方公尺。吳基福於59年7 月27日因買賣取得吳新居、吳基瑞、吳基生、吳基發、吳基松、吳基良、吳見草等人之應有部分，並於同年9 月9 日辦理所有權移轉登記，斯時吳基福就舊000-00地號土地之應有部分為20/21 ，吳基衡之應有部分為1/21。吳嘉文於82年2 月5 日因分割繼承取得吳基福之應有部分20/21 （原因發生日期：
74年2 月1 日）；吳基衡於89年8 月7 日將其應有部分1/21，以夫妻贈與為原因移轉登記予廖秀蘭。舊000-00地號土地之面積於106 年4 月11日更正面積為95平方公尺，舊000-00地號土地於106 年4 月12日因分割新增000-000 地號土地，面積16平方公尺，分割後之000-00地號土地，面積79平方公尺（下稱分割後000-00地號土地）。
㈡葉秀琪與吳嘉文、廖秀蘭於105 年10月31日簽訂不動產買賣契約，吳嘉文、廖秀蘭將舊000-00地號土地出售予葉秀琪。
吳嘉文於106 年3 月1 日申請複丈，並於106 年4 月12日分割舊000-00地號土地（分割後之地號及面積如前項所述），000-000 地號土地及分割後000-00地號土地之所有權於106年5 月19日移轉登記予葉秀琪、葉順成，應有部分各1/2 。
㈢前項買賣契約簽訂時，舊000-00土地吳嘉文應有部分20/21
、廖秀蘭應有部分1/21。被告為前項所有權移轉登記前，並未將前項買賣事宜通知原告。
㈣系爭房屋係吳基福興建，吳基福為系爭房屋之所有權人，系
爭房屋自50年1 月設立房屋稅籍課徵房屋稅。吳基福於61年
3 月間將系爭房屋出賣予訴外人許登志、許孟盛，其2 人取得系爭房屋之事實上處分權，應有部分各1/2 。系爭房屋又於63年1 月改由許登志、許孟盛、訴外人許孟雄及許孟男取得事實上處分權，應有部分各1/4 。訴外人黃娟娟於92年4月8 日繼承許孟雄之事實上處分權。許孟盛、黃娟娟、許孟男於92年4 月28日將其等應有部分各1/4 贈與許登志。許登志於102 年5 月21日因買賣將其對系爭房屋之事實上處分權轉讓予原告，應有部分各1/2 ，原告為系爭房屋之事實上處分權人。
㈤系爭房屋（包含增建部分）目前由訴外人許陳麗雲、許嘉宏占有使用，原告並未居住於系爭房屋。
㈥訴外人即葉順成、葉秀琪之祖父葉從能，前向吳基福購入吳
基福所興建之門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋（下稱61號房屋），因61號房屋坐落於原始000-00地號土地，葉從能自47年起已向吳基福承租原始000-00地號土地中面積31坪之土地，迄至55年2 月15日（此為收據日期）前，吳基福就54年期以前之租金數額均係以31坪之土地面積收取租金，嗣至56年5 月27日（此為收據日期）以後，吳基福改以29坪之面積計算收取自55至56年兩期之租金，其後自57年期開始，又改以27坪之面積計算收取租金，吳嘉文因繼承取得吳基福之舊000-00地號土地應有部分後，仍係以27坪之面積計算收取租金。
七、本件之爭點：原告是否為000-000 地號土地之承租人（即民法第425 之1法定租賃關係之承租人），依土地法第104 條第1 項規定，為本件請求，有無理由？
八、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，民法第425 條之1 第1 項、土地法第104條第1 項定有明文。
㈡惟按土地法第三編第三章自第102 條以下，係就租用基地建
築房屋所為之規定，是第104 條第1 項係就租地建屋所為之規範自明。職此，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有優先承買權。又土地法第104 條第1 項於64年7 月24日修正時，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「…為配合憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101 年度台上字第567 號判決意旨參照）。
㈢次依民法第426 條之1 、426 條之2 第1 項規定，租用基地
建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，且出租人出賣基地時，該承租人有依同樣條件優先承買之權，惟於民法第425 條之1 以下，則無類此優先承買之規定，自上開法條結構之體系解釋，可知立法者亦無賦予民法第425 條之1 所定法定租賃關係之承租人優先承、購買權之意思。再者，土地法第104 條第1項之優先購買權，依土地法第104 條第2 項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先購買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先購買權人，是該項優先購買權具物權之效力（最高法院65年度台上字第2701號、67年度台上字第479 號等判決意旨參照）。縱因民法第425 條之1 規定推定有租賃關係，但究與土地法第104條第1 項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757 條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認該法定租賃關係之承租人得享有此具物權效力之優先購買權（臺灣高等法院暨所屬法院106 年法律座談會民執類提案第14號研討結果亦同此意旨）。
㈣本件原告係主張其為系爭房屋之事實上處分權人，依民法第
425 條之1 規定，對000-000 地號土地有法定租賃關係存在，依土地法第104 條第1 項規定，就000-000 地號土地有優先購買權云云。惟依上所論，土地法第104 條第1 項所定「承租人」係指「意定」租賃關係之承租人，而不包含民法第
425 條之1 所定推定租賃關係之承租人，原告就000-000 地號土地本無意定租賃關係存在，自非土地法第104 條第1 項所定之優先購買權人，對000-000 地號土地無優先購買權。
從而，原告主張其對於000-000 地號土地有法定租賃權存在，依民法第104 條第1 項規定優先購買000-000 地號土地云云，並非可採。
㈤至於原告雖援引最高法院101 年度台上字第1643號及臺灣高
等法院高雄分院108 年度上易字第404 號等判決意旨，主張土地法第104 條第1 項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，法定租賃關係亦包括在內云云。惟上開判決之基礎事實，均係取得合法保存登記建物之所有權人，並非本件原告所主張之未保存登記建物之事實上處分權人，則事實上處分權人是否得享有此具物權效力之優先購買權，非無疑義。再者，最高法院101 年度台上字第1643號判決作成後，依民法第
425 條之1 成立推定租賃關係之承租人，仍與土地法第104條第1 項所示之承租人，係本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有別，依物權法定原則，不宜擴張解釋土地法第104 條第1 項規定，認事實上處分權人得享有此一優先購買權。從而，原告所舉上開判決，與本件基礎事實有間，自無從比附援引。
九、綜上所述，原告並非土地法第104 條第1 項規定之意定租地建屋契約之承租人，其依土地法第104 條第1 項規定，請求㈠確認對000-000 地號土地有優先購買權存在，及請求㈡葉秀琪、葉順成塗銷000-000 地號土地於106 年5 月19日以買賣為原因所為所有權移轉登記，暨請求㈢吳嘉文、葉秀蘭應就000-000 地號土地依其與葉秀琪於105 年10月31日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於應於原告給付22萬0,428 元之同時，將000-000 地號土地所有權移轉登記予原告，應有部分各1/2 ，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 許家菱法 官 張立亭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 10 月 6 日
書 記 官 洪嘉鴻