臺灣橋頭地方法院民事判決109年度訴字第1109號原 告 王月珠被 告 洪慶惠兼上一人 洪慶楨訴訟代理人上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○○○○地號土地合併分割如下：原告單獨取得六七七之一地號土地，被告就六七八地號土地按應有部分各二分之一維持共有，原告並應補償被告各新台幣貳拾貳萬肆仟零捌拾參元。
訴訟費用由原告負擔三分之一，被告各負擔三分之一。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段00000○000 地號土地（面積各為75.68 平方公尺、116.41平方公尺，下合稱系爭土地），應有部分各1/3，無分管或不分割約定。原告於民國105年10月31日拍定取得所有權後，兩造無法達成分割協議。如採原物分割平均分配，各共有人分得面積及臨路寬度甚小，無法建築，又678地號土地臨路面寬較677-1地號土地為佳，為求公平，應變價分割。爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2 款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭土地應予合併變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。
二、被告則以：678地號土地上有伊等母親所有門牌號碼高雄市○○區○○里00鄰○○路000 號未保存登記建物2棟（下稱235號房屋）並設有電表，為伊從小成長生活之祖厝，現仍供奉神祉及祖先牌位祭祀，有繼續保存使用之價值與必要，若變賣土地將硬生剝奪伊等與兄弟姊妹等後代間歸根意義而無法凝聚親情，徒增土地、建物所有權人不同之紛爭，且235號房屋有部分坐落伊等向國有財產署租用之同段679地號土地，又兩筆土地均可自延平路284巷延伸之巷道向北通行文化路、向南通行延平路，且長期有供汽機車通行事實，故對外通行方式無重大差異。被告主張677-1 地號土地分歸原告單獨所有、678地號分歸被告維持共有，並依不動產估價師法第14條鑑定之結果為補償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院認應採被告之原物分割方案理由：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」民法第823條第1項、第824條第1至5項分別定有明文。分割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。共有人就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割，其所定分割方法，是否公平適當，即值推求（最高法院110年度台上字第1630號判決參照）。且共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決參照）。查原告於105年10月31日以拍賣為原因成為系爭土地之共有人後，兩造之應有部分均相同為各1/3，系爭土地雖不相鄰，然得合併分割，亦無不能分割或難以原物分配予原告之情形，且系爭土地上有被告等家族自幼生活、現仍供祭祀之紅磚三合院祖厝即系爭房屋，主要坐落在678地號土地上，被告現亦住在附件之路竹區延平路、復興路，可隨時回祖厝看顧、祭祀等事實，為兩造所不爭執（見109年度訴字第1109號卷，下稱訴卷，第33頁），復有高雄市政府地政局路竹地政事務所（下稱路竹地政）109年9月2日高市地路○○○00000000000號函、正射影像圖、現場照片、高雄市稅捐稽徵處岡山分處110年1月18日高市稽岡房字第1108550626號函所附系爭房屋稅籍證明書、本院110年2月26日勘驗筆錄暨照片、路竹地政110年5月10日高市地路○○○00000000000號函所附標示系爭房屋占用系爭土地面積、位置之110年2月26日複丈成果圖、路竹地政110年8月4日高市地路○○○00000000000號函所附土地登記公務用謄本、周邊地圖可考（見109年度審訴字第735號卷，下稱審訴卷，第61、69、75至79頁；訴卷第61至63、67至83、101至103、133至136、254頁），足見被告現雖未居住其上，仍與系爭土地上之系爭房屋仍具有情感與家族維繫之高度依存關係。且因677-1、678地號土地本屬可建築之用地，能興建透天住宅加以利用，且兩筆土地間並未相鄰，中間隔有677地號土地乙情，有地籍圖謄本、立固不動產估價師聯合事務所110年12月1日110立院訴估字第1201號函附之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）可考（見審訴卷第67頁、訴卷第259頁），足見系爭土地原本即可作為建築使用，合併變價分割亦無法使其合併利用而增加經濟效用，是原告主張之全部變價分割難謂適當之分割方法。
㈡按定共有物分割之方法，法院應斟酌各共有人之意願、共有
物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院89年度台上字第724號判決參照）。被告與678地號土地間有依存關係，已如前述，反觀原告係拍賣取得系爭土地應有部分，未曾有何使用情事。678地號土地東側臨路面寬12.5公尺，為677-1地號土地東側臨路面寬6.3公尺將近2倍，有系爭估價報告書可憑（見訴卷第255頁），然此係因678地號土地面積較大所致，而被告之應有部分合計2/3，亦較原告為大，是由被告取得較大面積之678地號土地，方屬適當。原告主張受分配677-1地號土地會不公平云云（見訴卷第304頁），難以憑採。且由原告取得677-1地號土地後，仍可對外出入巷道乙情，為原告所不爭執（見訴卷第304頁），復有上開勘驗筆錄暨照片可考（見訴卷第69、73頁），677-1地號土地旁之巷道雖較678地號土地小，然此情本為原告於拍賣時所明知之現況，本不相鄰之兩筆土地於分割後所有權分歸兩造亦不會改變原先兩筆土地原有通行方式。是應以被告主張由原告取得677-1地號土地、被告就678地號土地仍維持共有之原物分割方式，較為接近按兩造應有部分比例分配之結果，且無損及土地原有之經濟效用、分割後之利用價值，故應屬可採。
㈢又被告方案經不動產估價師進行產權、一般因素、區域因素
、個別因素、不動產市場現況分析及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法、土地開發分析法進行評估，認為原告單獨取得677-1地號土地後，因受分配面積較原應有部分計算之面積就評估地價每平方公尺41,800元之677-1地號土地增加50.4533平方公尺，就評估地價每平方公尺42,800元之678地號土地減少38.8033平方公尺，故應補償被告共448,166元（41,800元×50.4533平方公尺－42,800元×38.8033平方公尺＝448,166元），即應補償被告各224,083元（44,8166元÷2＝224,083元）乙情，有系爭不動產估價報告書可憑（見訴卷第201、227至298頁）。由兩筆土地之評估單價每平方公尺僅差1,000元，可知差異不大，故兩筆土地各自價值主要影響因素仍係面積大小，並非原告所述臨路面寬、通行問題（見訴卷第304頁）。本院審酌鑑定結果已考量兩筆土地之經濟價值略有差異及系爭土地之價格評估因素，堪稱上開原物分割方法之適當補償方式。而關於原告須補償448,166元是否公平之問題（見訴卷第305頁），本院考量原告於105年間拍定取得系爭土地應有部分1/3時，已知兩筆土地並不相鄰，及678地號土地上有被告之祖厝等情，應可預見日後會有如何分割之爭議，如無法變價分割，會有補償之問題，是採原物分配之方式，由原告取得677-1地號土地，客觀上對原告仍非不公平之分配方式，是此項分割方案暨補償方式應屬可採，爰判決如主文第1項所示。
六、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例分擔，爰判決如
主文第2項所示。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
書記官 黃莉君附表（兩造現應有部分比例及本院判決結果）：
編 號 共有人 現應有部分比例 本院判決合併分割結果 677-1地號 678地號 1 王月珠 1/3 1/3 單獨取得677-1地號，並應補償被告2人每人各224,083元 2 洪慶惠 1/3 1/3 共有678地號，應有部分1/2 3 洪慶楨 1/3 1/3 共有678地號，應有部分1/2