臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第1160號原 告 陳佳寬訴訟代理人 鄭義罡被 告 陳正雄上列當事人間請求確認租賃契約無效等事件，本院於民國110年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造就原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地之租賃關係不存在。
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示項次1部分（面積分別為十、六十四點
六九、十二點八四平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還予原告。
被告應自民國一百零五年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣柒佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣參拾玖萬參仟捌佰捌拾伍元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬壹仟陸佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告如以每月新臺幣柒佰捌拾捌元就已到期部分為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告原起訴聲明：「㈠確認被告就原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱1174、1175、1177號土地，合稱系爭土地）之租賃關係不存在。㈡被告應將系爭土地上之地上物（含鐵皮磚造平房、倉庫、水塔、鐵門）全部拆除，並將土地交還原告，及自民國105年1月1日起至被告拆屋還地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2,500元。㈢第二項原告願供擔保，請准宣告假執行。
」。嗣變更訴之聲明為：「㈠確認兩造就原告所有系爭土地之租賃關係不存在。㈡被告應將系爭土地上如高雄市政府地政局旗山地政事務所109年7月2日旗法土字第38100至第38300號複丈成果圖（下稱附圖）所示項次1部分（面積分別為10、64.69、12.84平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還予原告。㈢被告應自105年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,500元。㈣前二項原告願供擔保，請准宣告假執行。」（下稱變更後聲明），核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：原告於104年11月13日經由臺灣高雄地方法院（下稱雄院）104年度司執字第87570號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之公開拍賣程序，拍定取得執行債務人陳許鳳卿所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱1174、1175、1177號土地，合稱系爭土地）所有權。被告於系爭土地上搭建未保存登記鐵皮磚造房屋，現仍由被告占有使用中，雖被告曾於系爭執行事件拍賣程序中由債權人林棋勇具狀向雄院民事執行處提出土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定每年租金15,000元，租期自103年1月1日起至104年12月31日止，租期2年，雄院民事執行處乃於拍賣公告中「使用情形」載明拍定後不點交。詎原告於104年11月13日取得所有權後，被告又向本院提存所辦理向原告提存租金1年，經本院109年度存字第118號提存在案。按系爭租約確屬存在期間2年，但該租期2年之租賃期間關係，依系爭租約第6條、第7條約定，被告未再續約，系爭租約當然消滅，退步言，如仍認有不定期租賃，然未經法院公證，依民法第425條第2項規定，應無買賣不破租賃原則之適用，亦不得據以對抗原告。職是，系爭租約是否存在，事涉被告得否援引民法第425條第2項規定對抗原告，原告所有權人地位及權能，因該項爭執致不明確，私法上地位有受侵害危險之不安狀態，且此項不安狀態得以確認判決除去，原告應有即受確認判決之法律上利益，爰起訴請求確認被告就原告所有系爭土地之租賃關係不存在。又系爭土地現由被告占有使用，而系爭土地係原告經由公開拍賣程序，合法拍定取得，系爭租約則已屆滿無效，被告既未能舉證證明其占有使用系爭土地之正當權源，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示項次1之建物全部拆除，並將系爭土地交還原告。再者，被告無法律上原因，無權占用原告所有系爭土地，消極地減免應支付使用土地之代價而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，顯已構成不當得利及侵權行為，原告自得請求返還。系爭土地位於高雄市旗山區，審酌系爭土地地目為建地，被告作為建築基地使用，認原告請求相當於租金之不當得利之數額以申報地價年息8%計算為適當。又系爭土地100年之申報地價均為每平方公尺13,500元，則原告請求被告至拆屋還地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利數額之計算方式為：「占用土地面積（平方公尺）×申報地價×8%÷12」，爰請求被告應自105年1月1日起至拆屋還地之日止，按月給付2,500元之不當得利。綜上，爰依民事訴訟法第247條第1項前段、民法第767條第1項前段、中段、第179條規定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。
三、被告則以：被告父親即訴外人陳芽前向系爭土地原所有權人蔡有進租用土地，然因其上門牌號碼高雄市○○區○○○街○巷○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）屋齡已久且殘破無法居住，陳芽經蔡有進同意後於土地承租之範圍整修系爭建物，並無擴張增建。嗣陳許鳳卿取得系爭土地所有權後，要求被告於103年1月11日簽立系爭租約，系爭租約第4條已明定系爭建物為被告所有，該租賃係屬土地租賃。陳許鳳卿之子即原告於104年11月13日以拍賣為原因登記為系爭土地之所有權人後，被告仍繼續給付租金，並未中斷，亦無積欠租金，被告數次依法將租金提存於法院，原告予以拒收。又陳鳳卿與原告為母子關係，許鳳卿依系爭租約第4條約定，業已承諾系爭建物為被告所有，且有繼續租賃權利，該拍賣亦為不點交，原告主張拆屋還地實無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠原告經由系爭執行事件拍定取得系爭土地，原告於104年11月13日登記為系爭土地所有權人。
㈡被告前向陳許鳳卿承租系爭土地，租賃期間自103年1月1日
至104年12月31日止，租約並載明租期屆滿時，租賃關係當然消滅，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約。
㈢被告占有使用1174、1175、1177地號土地之面積分別為10、
64.69、12.84平方公尺（合計87.53平方公尺），系爭土地自105年起之申報地價為每平方公尺2,160元。
㈣系爭土地位於中山南街，距旗山老街約200公尺，屬旗山鬧區位置，四周商業尚且發達。
五、本件爭點㈠原告請求確認被告就原告所有系爭土地之租賃關係不存在，
有無確認利益？有無理由？㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭土地上如
附圖項次1所示之建物全部拆除，並將土地返還原告，有無理由？㈢原告請求被告自105年1月1日起至返還占用土地之日止，按
月給付原告2,500元，有無理由？
六、本院之判斷㈠原告請求確認被告就原告所有系爭土地之租賃關係不存在，
有無確認利益？有無理由？⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告主張與被告間就系爭土地之租賃關係不存在，為被告所否認，原告在法律上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以確認之訴予以除去，依上所述，原告對此自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法即無不合。
⒉次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。經查，被告與系爭土地原所有權人陳許鳳卿就系爭土地固訂有系爭租約，然租賃期間自103年1月1日至104年12月31日止，租約並載明租期屆滿時，租賃關係當然消滅，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂書面契約乙節，為兩造所不爭執，是依民法第425條規定，系爭租約對受讓人即原告固仍繼續存在，然至104年12月31日系爭租約到期，租賃關係即當然消滅，而兩造於租約屆滿後，亦未另定租賃契約，亦為兩造所不爭執（本院卷第41頁），則兩造間自105年1月1日起就系爭土地已無租賃關係存在，原告請求確認其與被告間就系爭土地之租賃關係不存在，應屬有據。
㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭土地上如
附圖項次1所示之建物全部拆除，並將土地返還原告，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。依上開說明，本件自應由被告就其有占用系爭土地之正當權源之事實，負舉證責任。綜上，被告就占有使用系爭土地具合法權源乙節，除上開抗辯外，並未提出其他足以證明該事實存在之證據供本院審酌，自屬無權占用系爭土地，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告將如附圖所示項次1部分之建物拆除，並將上開土地返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告自105年1月1日起至返還占用土地之日止，按
月給付原告2,500元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。故無權占有他人土地者，因無法律上原因而受占有使用土地之利益，致土地所有權人或管理人受有無法使用土地之損害，自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。又城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，租用基地建築房屋亦準用之；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；土地法第97條所謂土地總價額，係依法定地價，有土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。
⒉經查，被告自105年1月1日起無權占用系爭土地之面積共87.
53平方公尺，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占有土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。又系爭土地自105年起之申報地價為每平方公尺2,160元，而系爭土地坐落高雄市旗山區，位於中山南街，距旗山老街約200公尺，屬旗山鬧區位置，四周商業尚且發達等情，有勘驗筆錄在卷可按（旗補卷第109頁），是本院審酌系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度及生活機能完善度，併考量被告無權占用系爭土地之使用情形等一切情狀，認依系爭土地申報地價之年息5%按月計算相當於租金之不當得利為788元【計算式：87.53平方公尺×2,160元×5%÷12月＝788元，小數點以下四捨五入】，尚稱允當，準此，原告請求被告自105年1月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告788元，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條等規定，請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本判決第2項部分原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，予以准許；本判決第3項部分原告勝訴之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，另併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
十、又原告就相當於租金之不當得利部分之主張，雖經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件相當於租金之不當得利之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用，而原告既就拆除地上物之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第三庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
書記官 邱慧柔