臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第223號原 告 立興土地開發聯合事務所法定代理人 黃雪玲訴訟代理人 林哲弘律師被 告 黃英三訴訟代理人 黃呈祿律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。民事訴訟法第40條第3 項定有明文。本件原告設於高雄市○○區○○○路○○○號12樓之3，由訴外人「翊祥企業社」與「立興地政士事務所」各出資新臺幣（下同）25萬元，於民國
108 年1月1日訂立合夥契約書而成立，原告有一定之名稱，且以經營不動產開發及不動產仲介為主要目的，擁有獨立之財產於訴外人即共同成立原告事務所之翊祥企業社之陽信銀行帳戶內，並設有代表人黃雪玲，對外代表原告，此有原告所提合夥契約書、對外營運之名片介紹及銀行存摺收支明細等相關資料附卷可參（見審訴卷第37至53頁、本院卷第43頁），核與上開規定所稱非法人團體相當，自有當事人能力。
二、復按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第183 條定有明文。本件被告以對訴外人劉凱瑞提起詐欺之刑事案件，認劉凱瑞為原告之業務員，於該刑事案件中亦委任與本件相同之選任辯護人，且該案尚未偵結為由，聲請裁定停止本件訴訟程序等情（見本院卷第411至413頁）。然本院基於審判獨立所為之判斷，尚不受刑事偵查結果所拘束，故被告以上開事由聲請裁定停止本件訴訟，本院認無停止之必要，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告前於108年6月13日與原告簽訂「不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）」，專任委託原告銷售其所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000000地號土地、高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○○○號建物（下合稱系爭不動產）。立約之初，兩造原約定委託銷售價格為2,000 萬元。嗣被告以委託出售價格過低為由，一再要求變更系爭契約內容及條件，兩造於108 年7月5日合意變更契約內容，將委託銷售價格從原先約定之2,000萬元調整為2,255萬元，並簽名加註於系爭契約。原告承接委託後，尋得買方即訴外人于志誠，于志誠於108年7月13日填寫買賣價金確認書，同意以2,255萬元之價格購買系爭不動產，並同時交付票面金額100萬元之支票（下稱系爭支票）予原告，此與被告授權價格達成一致。原告獲知出價後，原告所屬營業員劉凱瑞通知被告簽署土地買賣價金確認書及收受系爭支票，被告竟不願出售系爭不動產，亦拒絕簽署系爭不動產買賣價金確認書及收受系爭支票，嗣經原告委由律師發函催告，被告仍以兩造間無存在任何委託銷售契約為由，拒絕履行買賣契約。原告既已覓得出價到達底價之買方，系爭契約之條件應已成就，被告無故反悔而不願出售系爭不動產，依系爭契約第5條第3項約定，被告應給付原告總價之6%之服務報酬即135萬3千元（計算式：22,550,000×6% ＝1,353,000元）。為此，爰依系爭契約第5條第3項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告135萬3千元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖主張兩造諾成訂定系爭契約，然系爭契約自原告主張之簽約日期108 年6月13日開始、分別於同年6月27日修正加註、同年7月2日修正加註、同年7月5日修正加註，同年7月13 日修正加註，前後五次之時間，原告均未在系爭契約上用印並交付契約正本予被告，迄至108 年12月20日原告訴訟代理人將清晰影印交付被告訴訟代理人時，仍未蓋用所謂合夥原告之大小章，並交付系爭契約正本予被告收受，系爭契約依法應尚未成立。核其性質應僅為要約之誘引，故被告之簽名僅是要約，惟原告自始未給予被告明確之承諾，故系爭契約自始均未成立。又原告自始未就系爭契約為諾成契約之具體內容（原告請求權依據之違約條款），以及何時意思表示一致負舉證責任，難認其主張之事實為可採。又原告所稱系爭不動產之買方于志誠最早係於108年4月間簽立買賣價金確認書，後改為同年6月間，最後再改為同年7月13日，且其受託人即訴外人顏圓庭亦非原告，又系爭不動產承購總價自2,100萬元改為2,250萬元，均未達被告委託底價之2,255 萬元，其簽發之斡旋金支票即系爭支票，既未提出原本，其發票日亦未記載，顯非有效之票據。綜上所述，被告始終均未與于志誠達成買賣合意、簽訂買賣契約，又縱于志誠立於買方之出價已達系爭契約委託銷售之底價2,255 萬元，惟付款條件未談妥，系爭不動產買賣仍未能成交，原告無從獲取服務報酬25萬元。系爭不動產買賣契約尚未成立，被告自無違約不賣之情事與可歸責，原告請求6%服務報酬作為業務損失之賠償，均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，聲請免為假執行。
三、本院得心證之理由：
(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項定有明文。本件兩造於108年6月13日就系爭不動產簽立系爭契約，有系爭契約書在卷可憑（見司促卷第11頁），除原告所述108 年7月5日之加註增訂文字「總價貳仟伍佰伍拾伍萬元整」及被告簽名之外，系爭契約書上之簽名均為被告所親簽，為兩造所不爭執（見本院卷第221 頁），並經本院審理中核閱系爭契約書原本無訛而拍照存卷（見本院卷第255至257頁），是兩造就系爭不動產之專任委託銷售，於108 年6月13日以委託出售價格2,000萬元、增值稅外加、委託期間自108年6月13日至同年月29日等情合致，系爭契約即已成立，嗣系爭契約雖經加註內容，亦經被告確認簽署，仍不影響契約之成立。被告雖辯稱原告未在系爭契約上用印或交付正本，系爭契約僅為要約云云；然查，訴外人劉凱瑞為原告之營業員且為被告所明知，又兩造就系爭不動產委託銷售重要之點即委賣價格、期間與條件等亦合致而載明並經被告簽名於系爭契約，嗣兩造就系爭房地之委賣期間及價格陸續於108年6月27日、7月2日分別修正、加註，並由被告確認簽名於旁，倘被告無委任原告銷售系爭不動產之意思，焉有於系爭契約各必要之點合致記明書面且逐次修正延長委賣期間、提高委賣價格並簽名於其上之理，是系爭契約於 108年6月13日成立生效，委託期間並延長至108年12月31日，兩造就系爭不動產已成立專任委託銷售關係，被告上開所辯，尚不足採。
(二)復按因條件成就或得歸責委託方因素所造成無法履行買賣之情事發生時，受託方得要求總價之6%服務報酬作為業務損失賠償，委託方不得任何異議且願放棄法律追訴權益。系爭契約第5條第3項約明在卷。原告主張系爭不動產之買賣於訴外人于志誠108 年7月13日填寫買賣價金確認書，同意以2,255萬元價格購買系爭不動產，原告並通知被告請其簽署系爭不動產買賣價金確認書及收受系爭支票時，買賣條件即成立，嗣被告拒不簽署與出賣而違反系爭契約約定，應給付原告違約之服務報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.兩造就系爭不動產於108年6月13日約定以價金2,000萬元（土地增值稅外加）委賣，原告代表賣方（即被告）尋找買方之營業員為劉凱瑞，而代理買方（即于志誠）尋找賣方之營業員乃訴外人顏圓庭，于志誠雖於108年6月11日經顏圓庭介紹下簽訂買賣價金2,100 萬元之買賣價金確認書，然該確認書就系爭土地增值稅及相關規費部分均未載明金額、計算或支付方式，僅約定代書費由買賣雙方負擔，另就期款條件給付，亦僅記載「依雙方協議」，而未見買賣雙方協議內容之證明（見本院卷第259至261頁），故至108年6月底買賣雙方就買賣條件尚未合致，則買賣契約並未成立。
2.嗣兩造陳稱於108年7月13日約定系爭不動產委賣價金提高為2,250萬元、需給予賣方找地搬遷之3個月期間（見本院卷第257頁），又于志誠於同年7月13日修正買賣價金確認書之價金為2,250 萬元，然該確認書仍未就土地增值稅、期款條件給付、賣方搬遷期間等要件記載明確（見本院卷第261 頁），則兩造就買賣價金而言，是賣方扣除土地增值稅後實拿2,000萬元或是被告所主張之2,250 萬元，另于志誠出價2,250萬元是否包含土地增值稅255萬元（見司促卷第17 頁，經原告計算系爭土地增值稅之結果）均不明確，是否已達於被告所出價格，即有疑義，是買賣雙方於斯時就系爭不動產買賣條件難謂達於合致，系爭不動產買賣契約亦未成立。
3.再就兩造所稱系爭不動產之價金最後約定為2,255 萬元（見司促卷第11頁，本院卷第389至391頁），然兩造無法就上開2,255 萬元價金確認合致之時點、系爭不動產土地增值稅支付方式、該價金如內含土地增值稅以外是否尚包含其他仲介費或規費、被告於買賣成立後搬遷期間與期限之確認及價金給付之方式等，亦未由兩造再修正確認系爭契約書或由于志誠重新訂定價金確認書，則兩造就系爭不動產買賣條件即未約明，亦不能確認買方于志誠是否同意賣方即被告所有買賣條件。且據于志誠證稱：伊並不知道土地增值稅要伊負擔，伊最後是出價2270萬元....。又在議價過程中，伊不知道被告（即賣方）有增加買賣條件之情事....，伊只有對顏圓庭...。伊是在108年6月初左右開100萬元支票當作斡旋金，顏圓庭跟伊說開出這張支票就是要等簽約了等語（見本院卷第237至239頁）。而就一般交付斡旋金之目的，不外乎是買方對於買賣之標的有購買意願，但就價金尚未達賣方之開價，委由仲介予以斡旋，而媒合買賣雙方之條件，則由前述買賣雙方各自簽署系爭契約及買賣價金確認書之過程，可知買賣雙方就系爭不動產之價金確認（是否內含土地增值稅、其他規費、買賣價格為何）、土地增值稅及其他費用如何支付、被告需3 個月搬遷之起迄時間何以計算、系爭支票斡旋金之簽訂與交付對象並轉為買賣價金之時點為何等情，賣方（被告）與買方（于志誠）均未明確約定，買賣條件自尚未達成合意，縱于志誠有意購買系爭不動產，然因買賣雙方未就上開買賣條件合致，系爭不動產買賣契約難謂成立，是原告就系爭不動產之仲介並未完成，原告復未提出其他事證以實其說，兩造就系爭契約約定之條件既未成就、亦非可歸責被告致系爭不動產買賣契約無法履行，與系爭契約第5條第3項不符，則原告請求被告給付買賣價金總價6%之服務報酬135萬3千元作為損害賠償，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付135萬3千元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。另就被告聲請傳喚訴外人劉凱瑞、顏圓庭，以證明系爭契約之簽訂及系爭不動產買賣價金之確認等情，本院既已就上開事項認定如前，認無傳訊上開證人之必要，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 周佳佩法 官 張瀞云以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 26 日
書記官 劉國偉