臺灣橋頭地方法院民事判決109年度訴字第431號原 告 郭碧娥
郭碧雲即黃民貴之承受訴訟人
黃緯宸即黃民貴之承受訴訟人
黃士哲即黃民貴之承受訴訟人共 同訴訟代理人 郭峻豪律師被 告 程啟智
程啟盈程啟泰共 同訴訟代理人 許雅芬律師複代理人 蔡宜君律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國111年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000）內之新臺幣13萬6,039 元，及自民國108 年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔十之九，餘由被告負擔。事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前，當然停止；又第168條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。本件原告黃民貴於民國110年4月27日本院審理中死亡，郭碧雲、黃緯宸、黃士哲為黃民貴之配偶、子女，有除戶戶籍謄本、全戶戶籍謄本及繼承系統表在卷可稽（本院卷一第341至346頁、第355頁），其等具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第337 頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告前向原告洽購高雄市○○區○○段0000地號（為原告共有）、1557地號土地（為郭碧娥所有）（以下逕稱地號，合稱系爭土地），原告同意以新臺幣（下同）2,140 萬元出售。兩造於108 年10月9 日至系爭土地現場勘查後，當日即至被告所指定李來清代書事務所簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）所指定中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號：00000000000000為履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。原告已於108 年11月21日將系爭土地所有權移轉登記予被告，兩造並約定於108 年11月29日進行到場點交，然被告以系爭土地設有公用排水溝（下稱系爭排水溝）為由拒絕履行，依民法第101 條第1 項規定，應視為完成點交。被告後藉詞系爭土地存有系爭排水溝為由，要求減少價金，拒絕給付剩餘價款120 萬元（下稱系爭餘款）。爰依系爭契約第
7 條第1 項約定，提起本訴等語。並聲明：被告應同意原告向中國信託商業銀行營業部領取系爭履保專戶內之款項120萬元，並應自108 年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告則以：訴外人即被告之父程義福獲悉原告有意出售系爭土地，乃與郭碧娥之胞姊郭碧雲洽談買賣事宜。郭碧娥、郭碧雲於108 年10月9 日至系爭土地現場，向程義福及被告說明土地現況，卻隱匿系爭土地存有系爭排水溝。被告於108年10月29日會同地政人員進行鑑界複丈時，始知前情，原告應負物之瑕疵擔保責任，被告請求減少價金，拒付系爭餘款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第160 至161 頁，另依卷證資料為部分文字修正）：：
㈠1556地號土地為原告共有、1557地號土地為郭碧娥所有。
㈡系爭土地使用地類別為乙種建築用地。
㈢被告於108 年10月初致電原告表示欲購買系爭土地，經議價後，原告同意以2,140 萬元售予被告。
㈣兩造於108 年10月9 日至系爭土地現場勘查後，當日隨至被
告所指定之李來清代書事務所簽立系爭買賣契約、系爭履保申請書，並約定由僑馥建經公司指定系爭履保專戶。
㈤系爭買賣契約第1 條「土地標示及買賣權利範圍」記載：「1
556地號土地面積為276.76平方公尺、1557地號土地為713.6
8 平方公尺」，即系爭土地之土地登記謄本所載面積。㈥系爭土地於兩造簽訂系爭買賣契約前，其上已設置有系爭排水溝。
㈦被告將買賣價金匯至系爭履保專戶後，原告於108 年11月21
日將系爭土地所有權移轉登記予被告。兩造約定於108 年11月29日至系爭土地現場完成點交，被告以系爭土地其上設有系爭排水溝為由拒絕點交。
㈧如認原告請求有理由，本件遲延利息自108 年12月21日起算（本院卷一第91頁）。
五、查兩造於108 年10月9 日至系爭土地現場勘查後，當日隨至被告所指定之李來清代書事務所簽立系爭買賣契約、系爭履保申請書，並同意將買賣價金匯入系爭履保專戶。原告已於
108 年11月21日將系爭土地所有權移轉登記予被告，兩造並約定於108 年11月29日進行點交，被告以系爭土地前已設置系爭排水溝為由，拒絕點交等情，為兩造所不爭執，並有卷附系爭土地登記謄本、系爭買賣契約、系爭履保申請書、買賣登記申請書暨土地登記公務用謄本可稽（見審訴卷第16至31頁、第74至89頁），堪信為真。被告主張系爭土地存有系爭排水溝，致減損系爭土地價值，請求減少價金一情，為原告所否認。則本件應審究者為：㈠系爭土地存有系爭排水溝，是否減少系爭土地之使用價值或效用，而構成瑕疵？㈡被告購買系爭土地時，是否已知悉系爭土地存有系爭排水溝？或有重大過失而不知系爭排水溝設置於系爭土地範圍內？㈢被告得否請求減少價金？如是，所減少之價金，以若干為當？茲就前開爭點分述如下：
㈠系爭土地存有系爭排水溝，是否減少系爭土地之使用價值或
效用，而構成瑕疵？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判決先例參照）。
⒉查兩造對於系爭土地於簽訂系爭買賣契約前，其上設置有系
爭排水溝一情，不予爭執，並有卷附原告所提出系爭排水溝照片可參（本院卷一第167 至178 頁）。而系爭排水溝主要作為該區域內之雨、汙水排放使用，另設置時間及何人所設置，因年代久遠，查無相關資料，若拆除回填恐有造成排水堵塞，衍生淹水情形之虞等情，有高雄市路竹區公所函在卷足佐（本院卷一第149 至154 頁），可認系爭排水溝設置年代久遠，已無所考，且基於公益原因，無法拆除回填。又觀之原告所提上開照片所示，系爭排水溝其上有部分舖設水泥路面可供人、車通行，其他部分則為裸空，兩造進而爭執該舖設有水泥路面，可供人、車通行部分，是否應列入排水溝面積範圍計算，並各自提出測量方案（本院卷一第203 頁）。本院經會同兩造、高雄市政府地政局路竹地政事務所（下稱路竹地政）人員至現場勘驗，以兩造各自主張測量方案囑託路竹地政進行測量，經測量結果1557地號土地存有未舖設有水泥路面之排水溝即如路竹地政複丈日期110 年3 月30日複丈成果圖（下稱複丈成果圖，本院卷一第305 頁）所示編號「A 」部分、編號「B1」部分，面積依序為28.47 平方公尺、15.83 平方公尺，及舖設有水泥路面之排水溝即編號「
C 」部分，面積為4.95平方公尺；另1556地號土地則有未鋪設水泥路面之排水溝即編號「B2」部分，面積為1.92平方公尺。其中編號「C 」部分，雖舖設有水泥路面可供通行，然該下方仍屬裸空等情，有本院勘驗照片供參（本院卷二第29
9 至300 頁）。而按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，為民法第773 條所明定。是所有權於其行使有利益之範圍為上下高深之限度，且於建築技術所能力之上下空間或地域，自屬當然（司法院大法官釋字第747 號解釋參照）。是揆諸前開說明，舖設有水泥路面之編號「C 」部分之排水溝，當然限制被告行使所有權之範圍無法及於該部分土地之下，被告抗辯系爭水排溝占用系爭土地範圍應為編號「A 」、「B1」、「B2」、「C 」等語，洵屬可採。則原告主張系爭排水溝占用系爭土地之範圍僅為編號「A 」、「B1」、「B2」云云，自非可取。
⒊是此，本院認系爭排水溝占用系爭土地範圍，除兩造所不爭
執編號「A 」、「B1」、「B2」外，另應加計編號「C 」部分，並總計面積為51.17 平方公尺（計算式：編號「A 」部分、面積28.47 平方公尺＋編號「B1」部分、面積15.83 平方公尺＋編號「B2」部分、面積1.92平方公尺＋編號「C 」部分、面積4.95 平 方公尺＝51.17 平方公尺）。
⒋次查，依卷附土地登記公務用謄本所示（審訴卷第86至89頁
），系爭土地使用分區為「鄉村區」、使用地類別為「乙種建築用地」，1556地號土地面積276.76平方公尺，1557地號土地面積713.68平方公尺，系爭土地面積合計為990.44平方公尺。依前開計算結果，系爭排水溝面積達51.17 平方公尺，約占系爭土地總面積5.2%，範圍非微。復依據系爭買賣契約第1 條「土地標示及買賣範圍」載有系爭土地之地號，並於面積、使用類別、使用分區均明確記載如前揭土地登記謄本所載（審訴卷第16頁），亦為兩造所不爭（本院卷一第19
7 至199 頁），顯見兩造對於原告所出賣系爭土地之面積應為土地登記謄本所載，已有共識。又依系爭土地之使用類別為「乙種建築用地」，依該類別，系爭土地可提供建築使用，此情亦為原告所知悉（見後述㈢⒊⑴證人韋盈卉之證言）。
故此，系爭土地可供建築使用與否及面積多寡，自然影響被告就價金之評估，兩造在成交前既未特別就系爭排水溝存否特別討論或為區別議價（見後述㈢證人韋盈卉、程義福、李來清所證述），應可推認所交付之系爭土地應全部可供建築使用，方符合通常之效用及價值。則無論從系爭土地有遭系爭排水溝占用之客觀事實，或從被告購買系爭土地之主觀需求而言，系爭土地之上開客觀存在系爭排水溝之狀態，已無法為完整之使用，致系爭土地可使用面積受有影響，對本件買賣即有減少其通常效用之瑕疵，亦可見該瑕疵並不符合無關重要而不得視為瑕疵之程度，故被告主張系爭土地有物之瑕疵存在，並非無憑。
⒌依上，被告主張系爭土地遭系爭排水溝占用之事實，屬物之瑕疵，應為可採；原告抗辯並無瑕疵，尚難採信。
㈡被告購買系爭土地時，是否已知悉系爭土地存有系爭排水溝
？或有重大過失而不知系爭排水溝設置於系爭土地範圍內？⒈再按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所
稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，為民法第355 條明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277 條本文所規定。又按民法第354 條所定出賣人就買賣標的物應負之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。是苟未具備民法第355 條之免責要件或以特約免除或限制出賣人之瑕疵擔保義務，出賣人即應負其法定瑕疵擔保責任（最高法院82年度台上字第1565號、104 年度台上字第2437號等判決意旨參照）。
⒉系爭土地於兩造簽訂系爭買賣契約前，其上已設置有系爭排
水溝，系爭排水溝屬「物之瑕疵」。依前引說明，原告應負物之瑕疵擔保責任；至於兩造所爭執原告是否知悉系爭排水溝之存在，並就此所提出相關舉證，揆諸上開說明，因物之瑕疵擔保責任屬法定無過失責任，原告有無知悉系爭排水溝之存在，並不影響原告就系爭排水溝原所應負之瑕疵擔保責任，併為敘明。
⒊承上，原告主張被告於買受系爭土地前，已知悉系爭土地存
有系爭排水溝或因有重大過失而不知系爭排水溝設置於系爭土地範圍內，既為被告所否認，應由原告負舉證責任。原告就此係執被告於簽約前，可透過地政機關鑑界釐清系爭土地之範圍，卻急於簽約購買系爭土地，事前並已委請地政士李來清，由李來清備妥地籍圖、土地登記謄本等語，及舉證人即郭碧娥之女韋盈卉、被告之父程義福與李來清等人之證言，暨系爭買賣契約第1 條第2 項、第7 條第4 項所載內容為證。惟查：
⑴參諸韋盈卉證稱：我知悉兩造買賣系爭土地之事，兩造於1
08 年10月9 日至系爭土地現場時，我有在場，買方有拿地籍圖及土地登記謄本，討論土地上面的果樹及磚造房屋的事情，當天有看到果樹及圍在附近的鐵皮，不知道系爭土地後方有水溝，沒有人提出這件事，只討論果樹及地上物後續拆除，在李來清代書事務所也沒有討論土地範圍，代書李來清也有調地籍圖及土地登記簿謄本，我們手中並沒有任何資料，我們認為他們已經準備好了，之後就簽合約，被告有說要興建工廠等語（本院卷一第99至107 頁）。另程義福則陳證：我於10月9 日有去現場談買賣的事，系爭土地沒有以前留下來的界址，有討論到果樹及建物要拆除，在現場沒有看到水溝，賣方也沒說有系爭排水溝，賣方說系爭土地在圍籬裡面，賣方說沒有界址。看完後，去李來清代書事務所打契約，打契約的時候，沒有說到水溝的事情。（你或被告何時知道系爭土地有水溝？）在李來清代書事務所訂契約的時候，有說要鑑界。有說要先簽約再鑑界，鑑界時我跟被告三人及李來清一起去現場，賣方都沒有人來。鑑界後才發現籬笆外有系爭排水溝等語（本院卷一第109 至119 頁）。復徵諸李來清所結證：系爭買賣契約是108 年10月8 日在我的事務所簽立，買方在當日前幾天先約好的，去事務所時就已經確定買賣價格及標的物，簽約時一定要提供土地登記謄本，申請第一類謄本一定要提供證件，賣方有提供身分證給我們去申請，簽約當時還沒有鑑界，當時不知道系爭土地有水溝，我要求雙方至現場去指界，我有去現場，只看到有圍籬笆、地上物及果樹，沒有看到有水溝，鑑界後才發現有水溝。（簽約之前有無要求提出先鑑界後再簽約？）因雙方當事人都同意交易，買方沒有提出先鑑界後再簽約，賣方沒有拒絕買方一定要先簽約再做鑑界。後雙方對水溝有爭議，但都同意繼續交易，如果沒有繼續辦理，會有違約問題，關於水溝部分，雙方繼續談找補，保留120 萬元，對於減價的部分，雙方沒有達成合意。（系爭買賣契約第12條第2 項所稱「地上物」為何？）賣方有告訴我系爭土地上有一個工具室及樹木，所以「地上物」沒有包含水溝。本件是簽約之後，再鑑界，鑑界後再為所有權移轉登記。在108 年11月21日移轉登記時，已發現系爭土地有水溝等語（本院卷一第119 至129 頁）。由上開證言內容相互勾稽，並參諸系爭買賣契約第12條第1 項、第5 條第1 項係約定原告負責鑑界交地及其費用（審訴卷第19頁、第22頁），可證兩造於108 年10月9 日至系爭土地現場會勘時，僅就系爭土地存在於圍籬內土地其上果樹及磚造建物拆除事宜進行討論，並無涉及圍籬外之系爭排水溝；兩造隨至李來清代書事務所簽立系爭買賣契約，兩造約定簽約後再由原告負責鑑界、交地，並將此約定以文字記載於系爭買賣契約，嗣經鑑界後，始知系爭土地存有系爭排水溝等情，是依渠等所述，無法認定被告於購買系爭土地時，確實知悉系爭土地存有系爭排水溝或有重大過失而不知系爭排水溝設置於系爭土地範圍內。
⑵被告就其於108 年10月初，致電原告表示欲購買系爭土地
，經兩造議價後，原告同意以2,140 萬元售予被告，後兩造於108 年10月9 日至系爭土地現場踏勘後，當日隨至被告所指定之李來清代書事務所簽立系爭買賣契約、系爭履保申請書等情，雖不予爭執。依該情所示，被告固為系爭土地交易過程主動積極之一方，然被告主動積極交易促成買賣與其知悉系爭排水溝或因重大過失不知系爭土地存有系爭排水溝之瑕疵，委屬二事，原告執此主張，實非可採。
⑶又系爭買賣契約第1 條第2 項雖有「甲方（即被告，下同
）於簽訂本約前確實已親至買賣標的物所在地詳細檢視，並明確了解現在使用狀況並同意接受。」之記載（審訴卷第16頁）。惟系爭土地為空地，總面積合計約990.44平方公尺，系爭排水溝雖設在系爭土地範圍內，然依複丈成果圖所示系爭排水溝位置位於系爭土地之東北方，係於1556地號土地與毗鄰1599地號土地交接處，及1557地號土地與相鄰1598地號土地相交界之間，上開土地彼此間並無明確界樁以區隔界址，業經本院至現場履勘屬實，製有現場照片可憑（本院卷一第299 至302 頁），本院於履勘當日若非經由路竹地政人員協助專業測量，亦難判斷系爭排水溝土地是否位於系爭土地上及其面積為何，足認任何人均無從以目測得知系爭土地及系爭排水溝之正確位置及面積範圍。原告以被告於簽訂系爭買賣契約前，曾到過現場而指被告明知瑕疵存在云云，殊屬無稽。況依前開證人所述，被告於踏勘系爭土地時，均僅在圍籬內確認土地範圍，然系爭排水溝係設置在圍籬外，被告焉能得知圍籬外另有設置有排水溝，且所設置範圍位於系爭土地內。堪認被告於簽定系爭買賣契約時，確實不知系爭土地存有系爭排水溝之瑕疵，遑論將系爭土地被占用事實評估於價金而買受。
則原告以被告於簽約前曾至系爭土地現場勘查，進指被告明知或因重大過失不知系爭土地有系爭排水溝存在之瑕疵云云，亦非有理。
⑷再系爭買賣契約第7 條第4 項就買賣標的點交雖約定「點
交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」等語（審訴卷第20頁），然參諸系爭買賣契約第6 條第1 、3項關於擔保責任同亦訂明「乙方（即原告，下同）保證標的物產權清楚，無他人主張所有權、使用權、界址糾紛、占用等權利糾紛或一物數賣之情事」、「本標的物如需鑑界，原告應於簽約『後』申請鑑界，如發現標的物有被人占用或其他上物，原告應於點交日前負責排除，如發現地形地貌與約定不同者，原、被告應達成和解、協議或依法提起訴訟」，另於第7 條第6 項亦約明「原告依法對被告負有瑕疵擔保之責」等語翔明（見審訴卷一第19頁、第20頁），足見兩造關於第7 條第4 項所稱上開現狀點交之約定，旨在訂明兩造買賣標的之內容及範圍，並未排除原告應擔保買賣標的具備通常效用品質之瑕疵擔保責任，至為灼然。原告執前揭約定，主張被告明知或因重大過失不知系爭排水溝存在於系爭土地範圍內云云，難認有據。
⑸至於原告所稱被告於簽約前，可透過地政機關釐清系爭土
地之範圍，卻急於簽約購買系爭土地，事前並已委請李來清備妥地籍圖、土地登記謄本云云。依李來清前開證述，其確事先備妥有地籍圖、土地登記謄本一情為實。惟地籍圖僅為標明各宗（筆）土地之形狀、使用狀況（地目）並編有地號之平面圖；另土地登記謄本則係記載土地標示、所有權及他項權利相關登記事項，無法確切得知四周界址及具體範圍為何，無從僅憑被告於買賣前已取得系爭土地地籍圖及土地登記謄本，遽推認被告可得知系爭土地全貌，進而知悉系爭排水溝之存在。此外，依據前開證人所述，兩造既合意先簽約再鑑界，此乃當事人本於契約自由原則所定，與明知或重大過失無涉。何況依地籍測量實施規則第204 條所規定，可知鑑定為複丈其中之一項目，而申請複丈，僅由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之，亦為該規則第205 及207 條所明定，可知申請複丈，須由土地所有權人或管理人為之，非土地所有權人或管理人顯然無法申請鑑界，此亦從系爭買賣契約第12條第
1 項、第5 條第4 項約定，由原告負責鑑界、交地及鑑界費益明。被告於買受系爭土地前既非土地之所有權人，亦非土地之管理人，自不符該條但書所定條件，即不具申請複丈系爭土地之資格，無法於買賣前向系爭土地所在地之地政事務所申請複丈系爭土地，對於系爭土地是否包含系爭排水溝，即屬無從知悉，難謂其有明知或重大過失之情事。
⑹從而，原告所舉證據均不足以證明被告於買賣系爭土地前
，已知悉系爭土地存有系爭排水溝或因重大過失而不知系爭排水溝設置於系爭土地範圍內，原告此一主張，顯難憑採。
㈢被告得否請求減少價金？如是，所減少之價金，以若干為當
？⒈再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第35
9 條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨採相同見解）。系爭土地既存有系爭排水溝存在之瑕疵，致系爭土地受有減少價值乙節，已如前述，則被告抗辯依民法第359 條之規定，請求減少買賣價金，自屬有據。
⒉系爭土地使用類別屬乙種建築用地，被告購買系爭土地之目
的乃在建築房屋所用，故系爭土地用地，在計算系爭土地可興建總樓層面積及法定空地時，首先慮及系爭排水溝得否列入建築基地面積，此乃攸關系爭土地所減少價金一情，本院就此函詢高雄市政府工務局，經該局函覆：「…關於水圳加蓋可否作為部分之土地，可否作為建築基地之法定空地…㈠依建築法第11條之規定，建築物法定空地為建築基地之一部分，水圳『加蓋』部分之土地，如屬於起造人所有，或經水利主管機關同意作為建築基地使用時，得為法定空地。㈡前項水圳加蓋作為建築基地使用時，不得妨礙其灌溉、排水功能及公共安全，否則不得允許作為建築使用亦不得作為法定空地。」（本院卷一第421 頁），本院依該函所揭旨意繼再函詢水利主管機關高雄市政府水利局（下稱水利局（，據該局函覆：「…依公共排水管理自治條例第十三條規定：既有公共排水設施屬明渠者，不得加蓋。但道路邊（側）溝經主管機關同意者，不在此限。」（本院卷一第423 頁），相互細譯前開函文所示，可認系爭排水溝如欲納入建築基地之一部分，需為加蓋之排水溝；惟系爭排水溝因屬「明渠」不得加蓋，故未加蓋之系爭排水溝無法作為法定空地，列入建築基地面積計算。至於水利局關於系爭排水溝能否經同意後加蓋使用一節，固函覆略以：「系爭排水溝倘有加蓋需求，需考量不影響現況排水、公共安全及相關技師簽證結構無虞等情況下，可向本局申請，經核准後由申請人自行施設及維護管理。」（本院卷二第97頁）。惟依該函內容可知系爭排水溝得加蓋之要件需為「道路邊側溝」，並經主管機關即水利局同意，而水利局同意之前提要件以「不影響現況排水」、「公共安全」、「技師簽證無虞」，並加諸由申請人（即被告）自行施設及維護管理等條件，前開前提要件得否成就委屬不明未知，無法認定系爭排水溝得加蓋，遑論原告有何依據可要求被告自行施設及維護管理。況且，本院依原告聲請調查證據，函詢水利局查明系爭排水溝其上得否「加蓋」之目的，乃意在查明系爭排水溝所占用系爭土地之面積得否列入建築基地之法定空地計算，進此影響系爭土地所減少價金，期以衡平兩造權益。而物之瑕疵之法律效果，除依據上開民法第359 條所規定，買受人得請求解除契約或減少價金外，另依同法第360 條之規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，買受人亦可行使損害賠償，參諸前開規定，物之瑕疵擔保效力並無瑕疵修補請求權。系爭排水溝「加蓋」似為「補正」瑕疵，此與被告係依據民法第359 條規定請求價金減少請求權相悖（本院卷二第161 頁）。是此，本院依據前開函文所指，認系爭排水溝如欲納入建築基地之一部分，需為原本屬「加蓋」之排水溝，且因被告本於其物之瑕疵擔保效力，係請求減少價金，故未加蓋之系爭排水溝無法作為法定空地，列入建築基地面積計算，本院繼以此見解，判認所應減少之價金為何，核先敘明。
⒊據以，兩造前雖就「⒈系爭排水溝在計算系爭土地可興建總樓
層面積時，可否將系爭排水溝面積列入其基地面積之？或者應排除在外？2.承上「⒈」如可將系爭排水溝面積列為系爭土地基地面積之內，系爭土地價值是否仍因此而減少？若系爭土地價值因此而減少，則土地價值由2,140 萬元減價為多少？⒊若在不妨礙現況排水之情形下在系爭水溝上加蓋，加蓋所需支出費用為多少？⒋系爭排水溝有、無加蓋所影響系爭土地可興建之總面積、基地面積、系爭土地之價值有無差異？如若有差異，差異為何？」一節（本院卷二第192 至19
3 頁，下稱系爭鑑定事項），送請兩造所合意囑託之百辰不動產估價師事務所鑑定，經該所針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析、不動產交易價值減損分析探討及估價師專業分析後，就計算土地價值之減損，採取比較法概念評估；另關於系爭排水溝加蓋所需費用，採取成本評估法，就系爭鑑定事項逐一為鑑定，方法嚴謹，應堪憑取。惟因本院既認定系爭排水溝如原屬「加蓋」之排水溝，始得作為法定空地，列入建築基地面積計算，且被告係請求減少價金，系爭排水溝並非可列入系爭土地之法定空地計算，故前開鑑定報告僅其中鑑定事項「⒋」為本院審酌採用，其餘鑑定事項與本件關於減少價金之認定無涉，進依該結論所指依系爭排水溝面積為51.17 平方公尺，推估減少土地價值為106 萬3,961 元，減價後之土地買賣總價為2,033 萬6,039 元等情，有外放百辰不動產估價師事務所不動產估價報告書可參。至於被告主張應以該排水溝所占用系爭土地51.17 平方公尺經換算坪數約17坪，並以兩造所簽約之計價坪數每坪7 萬1,500 元金額做計算，則本件應減少之價金為121 萬5,500 元（計算式：17坪×每坪7 萬1,500 元＝121 萬5,500 元），則為本院所不採。
⒋準此，系爭土地因系爭排水溝之瑕疵，與若無該瑕疵，應有
價值之差額為106 萬3,961 元，此亦為被告得請求減少價金之金額。
六、末按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。本件被告已為請求減少價金之意思表示，而其所得請求減少價金之金額為106 萬3,961 元，則原告就系爭餘款於106 萬3,961 元之範圍內，即無該價金之請求權存在，原告僅得請求13萬6,039 元（計算式：120 萬元－106 萬3,961 元＝13萬6,039 元）。從而，原告依系爭契約第7 條第1 項約定，請求被告應同意原告領取系爭履保專戶內之款項13萬6,039 元，及應給付自108 年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 張維君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 25 日
書記官 曾秀鳳