臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第551號原 告 黃蔡清梅
盧建成劉奇和蔡昌模劉海倫劉貞德劉邦杰共 同訴訟代理人 陳柏中律師
朱冠菱律師被 告 施韋伶訴訟代理人 陳水聰律師複代理人 簡汶珊律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段五三九、五三九之四、五三九之五四地號土地上如附圖高雄市○○地○○○○地00000000000000000000000000段○○○地號土地面積二十四平方公尺、占用同段五三九之四地號土地面積三平方公尺、占用同段五三九之五四地號土地面積一八六平方公尺之房屋（門牌號碼高雄市○○區○○里○○街○○號）拆除，並將土地交還予全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新台幣陸佰參拾捌萬零肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000000000000000地號土地（下分稱539、539-4、539-54號土地，合稱系爭土地）之原所有人蔡有財（已歿）前於民國59年間與地上房屋所有人成立不定期租地建屋契約，房屋建竣後，門牌號碼編列為高雄市○○區○○里○○街○○號（未辦理保存登記，房屋稅籍編號00000000000，木造建材，下稱系爭建物），事實上處分權人原為訴外人施陳金葉（75年10月21日歿），現為被告。539地號土地現登記為原告黃蔡清梅、盧建成、劉奇和、蔡昌模、劉海倫等人共有，其五人應有部分分別為13分之2、13分之2、13分之2、13分之4、13分之2，合計為13分之12；539-4地號土地現登記為原告黃蔡清梅、盧建成、劉奇和、蔡昌模、劉貞德等人共有，其五人應有部分分別為13分之2、13分之2、13分之2、13分之4、13分之2，合計為13分之12；539-54地號土地現登記為原告黃蔡清梅、盧建成、劉奇和、蔡昌模、劉邦杰等人共有，其五人應有部分分別為13分之2、13分之2、13分之2、13分之4、13分之2，合計為13分之12，前經臺灣高雄地方法院103年度重訴字第558號判決及臺灣高等法院高雄分院105年度上字第68號判決（下稱系爭判決）認定系爭土地之所有人與地上房屋之事實上處分權人間存有不定期租地建屋契約（下稱系爭契約），每年土地租金新台幣（下同）28,000元，故系爭土地之全體共有人與被告分別為系爭契約之基地出租人及承租人。系爭契約未明定租賃期限，依契約目的探求當事人真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。系爭建物已達50年，遠逾財政部106年2月3日以台財稅字第10604512060號函修正之「固定資產耐用年數表」內所訂木造房屋之耐用年數。且大部分建材均已更換，房屋主體已由木造改建為加強磚造之結構體且建材已更換，房屋亦有進行結構補強情事，故應認原始建物已達不堪使用之程度，是系爭契約業已「年限屆滿」，原告得依土地法第103條第1款「契約年限屆滿時」之規定，收回系爭土地再行利用，被告已無合法使用系爭土地之權源。如系爭建物尚未達不堪使用之程度，因土地法第102條規定租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，承租人隨時可請求基地所有人協同辦理地上權設定登記，且請求權時效自基地租賃契約成立時起算15年，則在未設定地上權之不定期租地建屋契約，得類推適用民法第833條之1規定，由法院斟酌系爭建物之種類、性質及利用狀況等情形，酌定兩造間系爭契約之存續期間，避免基地所有人欲收回土地遙遙無期。基於一次解決紛爭、止爭息訟之目的，為此，爰依民法第767條第1項前段、第821條前段、第820條、第833條之1，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭土地上如旗山地政事務所109年7月23日複丈成果圖所示系爭建物（占用539地號土地面積24平方公尺、占用539-4地號土地面積3平方公尺、占用539-54地號土地面積186平方公尺）拆除，並將土地交還予全體共有人；⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：請求類推適用民法第833條之1之規定，酌定兩造間系爭契約之存續期間。
二、被告則以：「固定資產耐用年數表」為國稅局用以課稅之標準，與資產實際得使用之年限相去甚遠，在不動產交易市場上，屋齡超過35年之建物所在多有，不僅狀況良好，可供人居住，甚至可為交易標的，交易金額動輒數百萬元、千萬元，故「固定資產耐用年數表」並非建物真實使用年限。且系爭建物現況良好，並有人持續居住使用，原告蔡昌模、其妻或其子前來收取租金時，亦明確知悉屋況，並無原告所稱「須賴承租人之被告不斷整修、補強始能避免傾頹」等情。且原告僅係系爭土地部分共有人，依民法第820條第1項規定為終止系爭契約之意思表示應由全體為之，是原告終止無效，被告仍有權占用。又「類推適用」係指現行條文中有因立法者之疏忽而「漏未規定」，為求法律之公平正義，「相類似之事項應該為相類似之處理」，故而利用類推適用之方式彌補法律原未規定之空缺。惟物權之法律效力具有對世性，為維護物權法律效果之安定性，自不容許當事人以合意之方式自行就物權之內容或效果另為創設，此即為物權法定主義，現行民法條文中未明文規定基地租約得類推適用民法第833條之1之規定，自不得以類推適用之方式迴避物權法定原則之適用。況民法第833條之1規定之增訂目的主要乃在確保土地機能得被善加利用，以達土地利用之主要目的，始准地上權人得請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等，就地上權未訂有期限者予以酌定其存續期間或終止其地上權，俾使土地得為充分之利用或避免無法地盡其利之情況產生，核屬變更原物權之內容而為形成之訴性質，影響法律關係變動甚為重大，不容許原告任意類推適用。被告承租系爭土地係供建築之用，自承租至今均就系爭土地為充分之利用並搭蓋建築物達其使用目的，屬債權契約，依物權法定主義，無類推適用民法第833條之1規定餘地或必要，原告主張不定期租賃可類推適用民法第833條之1規定，係屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見109年度訴字第551號卷，下稱訴卷，訴卷二第34至35頁）：
㈠系爭土地原所有人蔡有財（已歿）前於59年間與地上房屋所
有人成立不定期租地建屋契約，房屋建竣後，門牌號碼編列為高雄市○○區○○里○○街○○號，未辦理保存登記，房屋稅籍編號00000000000，木造建材（即系爭建物）。
㈡系爭建物之事實上處分權人現為被告。
㈢539地號土地現登記為原告黃蔡清梅、盧建成、劉奇和、蔡
昌模、劉海倫及訴外人蔡淑絹、蔡淑惠共有，該原告五人應有部分分別為13分之2、13分之2、13分之2、13分之4、13分之2，合計為13分之12。
㈣539-4地號土地現登記為原告黃蔡清梅、盧建成、劉奇和、
蔡昌模、劉貞德及訴外人蔡淑絹、蔡淑惠共有，該原告五人應有部分分別為13分之2、13分之2、13分之2、13分之4、13分之2，合計為13分之12。
㈤539-54地號土地現登記為原告黃蔡清梅、盧建成、劉奇和、
蔡昌模、劉邦杰及訴外人蔡淑絹、蔡淑惠共有，該原告五人應有部分分別為13分之2、13分之2、13分之2、13分之4、13分之2，合計為13分之12。
㈥臺灣高雄地方法院103年度重訴字第558號判決及臺灣高等法
院高雄分院105年度上字第68號判決認定系爭土地之所有人與地上房屋之事實上處分權人間存有不定期租地建屋契約（即系爭契約），每年土地租金28,000元，故系爭土地之全體共有人與被告分別為系爭契約之基地出租人及承租人。
㈦系爭建物達50年，逾財政部106年2月3日以台財稅字第10604
512060號函修正之「固定資產耐用年數表」內所訂木造房屋之耐用年數。
㈧系爭建物經高雄市土木技師公會鑑定，以110年10月26日高
市土技字第11004837號函覆高市土技鑑字第000-000號鑑定報告書，認定除部分木門窗未更換外，大部分建材均已更換，且房屋主體已由木構造改建為加強磚造之結構體且建材已更換，房屋亦有進行結構補強情事，無法研判原始木構造房屋之結構安全性。
㈨如附圖，系爭建物測量結果依旗山地政事務所110年7月20日
高市地旗測字第11070515900號函覆109年7月23日複丈成果圖所示，占用539地號土地面積24平方公尺、占用539-4地號土地面積3平方公尺、占用539-54地號土地面積186平方公尺。
四、本件爭點如下（見訴卷二第36頁）：㈠系爭建物是否有達不堪使用之程度？㈡原告是否得依土地法第103條第1款規定，終止系爭契約？㈢被告所有系爭建物占用原告之系爭土地，有無占有權源？㈣原告請求被告應將系爭建物拆除，並將土地返還予全體共有
人，有無理由？㈤原告如不得請求拆除，是否得類推適用民法第833條之1規定
，請求法院酌定系爭契約存續期間？
五、本院得心證之理由：㈠按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約
年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年度台上字第477號判決參照）。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上字第388號判決參照）。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109年度台上字第263號判決參照）。查系爭建物稅籍紀錄表記載「經歷年數：50」，可見屋齡迄今已達50年，有高雄市房屋稅籍紀錄表、高雄縣房屋稅籍登記表及房屋平面圖可考；且系爭建物經高雄市土木技師公會鑑定結果，認定除部分木門窗未更換外，大部分建材均已更換，且房屋主體已由木構造改建為加強磚造之結構體且建材已更換，房屋亦有進行結構補強情事，無法研判原始木構造房屋之結構安全性乙情，有110年10月26日高市土技字第11004837號函覆高市土技鑑字第000-000號鑑定報告書可考（見訴卷一第175頁），核與被告胞兄即證人施正宗（42年次）結稱：伊25歲時，祖先蓋的系爭建物在賽莫馬颱風時損壞，木材倒掉，當時有重建，系爭建物現由被告一人單獨繼承等語（見訴卷二第53頁），相符無訛，足見系爭建物因重建而已變更主要結構建材，其原始物理結構已不存在，且原建物無法再行使用，而達不堪使用程度，揆諸前揭說明，應認系爭建物（租賃契約成立當時之建物）有達不堪使用之程度，故系爭租約年限已到期屆滿。
㈡證人施正宗雖另稱：伊父親重建時有問過地主，伊父親是找
蔡太太的大伯（配偶胞兄），10幾年前後面大樹倒下把屋頂壓壞，伊跟地主說瓦片師父很難叫，可不可以用鐵皮，地主蔡太太也說可以，後來蔡太太或她老公、兒子也照收租金，沒有反對意思，伊於102、103年收到存證信函，他們就不收了等語（見訴卷二第54至55頁）。然系爭土地原所有人係蔡有財，已如前述，證人施正宗並不知悉重建當時是否經何位地主同意重建，對於是否屬於重新訂立租約等過程亦乏事證可佐。且原告黃蔡清梅等於於73年間繼承系爭土地後，有土地登記第三類謄本可考（見109年度審訴字第187號卷第33頁），即為土地之共有人即法律上之地主，方能就土地使用為有效之同意，實難認定系爭契約已依當時出租人與承租人間明示或默示合意而發生系爭土地共有人與被告間就系爭土地重新以系爭建物現況締結租約之效果。被告辯稱當時係經地主代表即原告蔡昌模之大哥同意等語，縱然屬實，尚不足採為有利於被告之論據。至於原告共同起訴主張終止租約前，原告蔡昌模於107年2月15日、108年2月16日收受租金之事實，有被告提出之收據2紙可考（見訴卷二第56頁），係於租賃關係存續中所為，不影響後續原告共同終止租約之效力，且被告確受有繼續使用系爭土地之利益，原告蔡昌模繼續收取租金亦為合理之舉，尚難認係默示同意被告以改建後之建物恆常持續占用系爭土地，其收租行為亦無法發生前述系爭土地共有人與被告間就系爭土地重新以系爭建物現況締結租約之效果。是被告以出租人同意改建、照常收租，不得終止系爭租約、應以系爭建物變更使用期限後之狀態判斷是否不堪使用云云（見訴卷二第40頁），亦難憑採為有利於被告之論據。
㈢按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，98年1月23日修正民法第820條第1項定有明文。此為促使共有物有效利用，得以多數決決定（最高法院110年度台上字第2476號判決參照）。所稱管理，係指共有物保存、改良、利用等行為，以保全或增加共有物價值、促使共有物有效利用（最高法院107年度台上字第1262號判決參照），是以對共有物使用收益之方法，屬民法第820條第1項共有物管理之範疇，共有人得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用（最高法院106年度台上字第151號判決參照）。次按民法第820條規定，於公同共有準用之，民法第828條第2項定有明文。查原告之人數及應有部分合計均過半數，如不爭執事項所示，揆諸上開規定，原告主張以多數決，依土地法第103條第1款規定終止契約，使系爭土地共有人與被告間租賃之實體法律關係消滅，洵屬有據。被告引用適用修正前規定之最高法院74年度台上字第2142號判決意旨、臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第161號駁回上訴判決中上訴要旨、引用上開最高法院判決作為論述民事訴訟法第56條之1程序法上固有必要共同訴訟應一同起訴、一併請求法院於判決主文宣告地上權終止、應予塗銷之臺灣屏東地方法院108年度屏簡字第576號、108年度屏簡字第115號判決、臺灣士林地方法院107年度重訴字第28號、105年度訴字第1240號、105年度重訴字第245號判決、臺灣新北地方法院108年度重訴字第626號、107年度重訴字第868號、107年度重訴字第295號判決、臺灣宜蘭地方法院106年度宜簡字第213號判決、106年度宜補字第5號、105年度宜簡調字第105號、105年度宜簡調字第104號裁定云云（見訴卷一第77至78頁），均無可採。況民法第833條之1終止地上權之形成之訴，倘起訴之共有人已具備土地法第34條之1第1項規定法定人數或應有部分比例之要件，即無適用民事訴訟法第56條之1第1項規定，裁定命未起訴之共有人追加為原告之必要（最高法院106年度台抗字第743號裁定參照）。可見原告以多數決之方式，起訴主張終止系爭租約，請求返還土地，洵屬有據。
㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，於公同共有準用之，民法第767條第1項前段、第821條、第828條第2項分別定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院97年度台上字第721號判決參照）。原告已合法終止系爭契約，被告未能證明有何正當使用權源，自屬無權占有，是原告依民法第828條第2項準用同法第821條、第767條第1項前段之規定，請求被告拆除系爭建物，並將土地交還予全體共有人，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核與規定相符，並參酌訴訟標的價額638萬400元（計算式見訴卷一第155頁），爰酌定相當擔保金額准許之。並宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告之先位聲明為有理由，原告之備位聲明、兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，對本件判決結果不生影響，不再論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
民事第三庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
書記官 黃莉君附圖：
旗山地政109年7月23日複丈成果圖（出處見訴卷一第151頁）。