臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第595號原 告 蔡周灑銹訴訟代理人 蔡進清律師被 告 林周灑姝訴訟代理人 孫志鴻律師被 告 周麗雲
周灑鈴上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地、０七五九之０００一地號土地，應按附表本案分割方案欄、附圖二所示合併分割，即：暫編地號七五九部分（面積一０三點八０平方公尺），分歸被告林周灑姝取得；暫編地號七五九⑴部分（面積一０七點一四平方公尺），分歸被告周灑鈴取得。暫編地號七五九⑵部分（面積七八點八九平方公尺），分歸林周灑姝、周灑鈴取得，並按應有部分各二分之一保持共有。暫編地號七五九之一面積一三七點三五平方公尺，分歸周麗雲、蔡周灑銹取得，並按應有部分各二分之一保持共有。
被告林周灑姝應補償被告周麗雲、原告蔡周灑銹各新臺幣柒拾參萬玖仟玖佰貳拾陸元；被告周灑鈴應補償被告周麗雲、原告蔡周灑銹各玖拾柒萬柒仟貳佰元。
訴訟費用由兩造按附表原應有部分欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地（下分稱759 、759-1 號土地，合稱系爭土地）為兩造共有，兩造就系爭土地應有部分均相同，應有部分如附表所示。系爭土地使用分區均為鄉村區，使用地類別均為乙種建築用地，且共有人相同；又兩造就系爭土地並無分管契約，亦無不能分割之協議，亦無使用目的不能分割之情事，因兩造無法協議分割。爰依民法第823 條、第824 條規定，請求判決准予合併分割系爭土地。又759 號土地西側，目前有高雄市○○區○○段○○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號、158 號房屋兩棟（分別為訴外人周士傑、被告林周灑姝所有），而占有使用系爭土地，其餘部分則為空地（詳如附圖一）。故衡諸土地使用現況及土地經濟利益等，爰請求分割如附表原告方案欄及附圖三原告分割方案所示。
二、被告林周灑姝則以：同意分割，不同意原告之分割方案，另提出如附圖二分割方案。又補償部分應以每坪4 萬元為適當等語置辯。聲明：原告之訴駁回。被告周麗雲、周灑鈴則以：同意合併分割系爭土地，及原告主張之分割方案等語。
三、兩造不爭執事項㈠系爭土地為兩造共有，兩造就系爭土地應有部分均相同，原應有部分如附表所示。
㈡系爭土地使用分區均為鄉村區，使用地類別均為乙種建築用
地，且共有人相同；又兩造就系爭土地並無分管契約，亦無不能分割之協議，亦無使用目的不能分割之情事。
㈢759 號土地西側，目前有高雄市○○區○○段○○○○○○號即
門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號、158 號房屋兩棟（分別為訴外人周士傑、被告林周灑姝所有），而占有使用系爭土地，其餘部分則為空地。
㈣高雄市政府工務局土地及建管資料、不動產鑑定報告形式真正不爭執。
四、得心證之理由㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823 條第1 項、第824 條第2 、4 、5 項分別定有明文。
㈡查兩造共有系爭土地，共有人相同，應有部分比例如附表原
應有部分欄所示，兩造間並無不分割之協議，亦無法達成分割協議為兩造所不爭執。又系爭土地為鄉村區乙種建築用地，其中嘉華段759 地號已辦理建物保存登記2 棟，其建號為
75、76件號。依地籍測量實施規則第224 條規定，土地合併應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限，因系爭土地使用分區相同，依目前地政所管權責尚無合併、分割限制。另系爭土地地籍圖係屬數值區，分割後登記面積得計算至平方公尺小數點以下第2 位等語，有高雄市政府地政局岡山地政事務所109 年4 月15日高市地岡測字第1097035320
0 號函在卷可參（審訴卷第75至82頁）。○○○區○○段○○○ ○號1 筆土地為（77）高縣建管局建管字第00081 號使用執照之建築基地範圍，非經「建築基地法定空地分割辦法」規定檢討辦理法定空地分割，自不得再建築使用；另嘉華段759-1 地號1 筆土地尚無申請建築執照等相關紀錄等語，亦有高雄市政府工務局109 年4 月22日高市工務建字第10932929600 號函在卷可參（審訴卷第83至84頁）。又參以建築基地法定空地分割辦法第6 條規定「建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。依前項規定分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第3 條或第4 條規定」，則法院就建築基地裁判分割後，共有人即可依分割結果辦理土地登記，如欲就分割後之土地單獨申請建築，則仍須具備符合同辦法第3 或4 條規定之要件，始得為之，故法院就建築基地之法定空地酌定分割方法時，自應考量上開規定而為妥適之判斷，然尚難以此遽謂凡建築基地之法定空地即均屬民法第823 條第1 項所定「因物之使用目的不能分割」之情形。足見系爭嘉華段759 地號土地僅係不得再建築使用，非不得分割。是系爭土地亦無法令或因物之使用目的不能分割之情事，且系爭土地之土地使用分區均為乙種建築用地區，各土地所有權人及各所有權應有部分均相同，有系爭土地之土地登記謄本為證，是原告依上開規定請求合併分割系爭土地，於法有據，應予准許。
㈢再按依民法第823 條第1 項前段規定，各共有人得隨時請求
分割共有物，以利融通與增進經濟效益。分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）時，或部分共有人仍願維持共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號裁判意旨參照）。又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號裁判意旨參照）。再按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係及共有土地之實際使用情形，為適當之分配，以免有害社會經濟；又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院77年度台上字第632 號及82年度台上字第1990號等裁判意旨參照）。另按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利益平衡、使用情形、共有物之性質、價值及其經濟效用，並兼顧各取得部分之裏地通路問題，以符合公平、經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院93年度台上字第10號判決意旨參照）。要之，裁判分割共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益，並使受到不利益之共有人獲得金錢補償。㈣系爭759 號土地西側，目前有高雄市○○區○○段○○○○○○
號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號、158 號房屋兩棟（分別為訴外人周士傑、被告林周灑姝所有），而占有使用系爭土地，其餘部分則為空地一節，為兩造所不爭執，並有本院勘驗筆錄、現場照片及高雄市政府地政局岡山地政事務所109 年10月29日高市地岡測字第10971182100 號函檢附如附圖一所示土地現況測量成果圖在卷可參（本院卷第81至97頁）。系爭土地既有上開已辦理保存登記之建物存在，且為訴外人周士傑、林周灑姝所有並居住使用，則系爭土地分割應已維持現狀為優先考量，且需酌留通路使各共有人分配之土地能通行至馬路，而取得之土地得盡其地利。
㈤原告所提如附表原告分割方案欄、附圖三所示原告分割方案
，固已獲周麗雲、周灑鈴之同意，然觀諸該分割方案關於原
759 地號部分所示，固可令上開2 建物維持現狀，然上開建物外圍之土地，則分為2 部分即暫編地號759 、759 ⑶、75
9 ⑷部分，暫編地號759 ⑴、759 ⑵土地於通行至758 地號時，其間均有兩造共有之暫編地號759 ⑷介於其中，而復將土地再細分出暫編759 地號土地，致暫編地號759 、759 ⑶、759 ⑷部分，均仍須保持共有，反增加將來上開土地處分時之困難，難認此為適當之分割方案。而附圖二所示方案，原為被告林周灑姝所提，觀諸該分割方案原759 地號部分，僅分割為759 、759 ⑴、759 ⑵，759 、759 ⑴部分亦可令上開建物維持現狀外，分得房屋外圍土地亦直接與毗鄰758地號相鄰，土地較為方正，權利分配較單純，且759 ⑵部分除未將保持共有部分土地細分外復屬方正，認此為適當之分割方案。
㈥又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。
查系爭土地依上述分割方法為分割後，因各共有人分割取得之面積與按原應有部分比例計算得出之面積並非全然等同，自應互為金錢找補。經本院囑託愷豐不動產估價師聯合事務所就系爭土地之價值為鑑定，鑑定人參酌鄰近土地價值及影響土地價格之各項因素後作成系爭估價報告，本院審酌系爭估價報告乃鑑定人針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下做綜合分析與研判後，採用比較法與土地開發分析法進行評估，據以鑑定系爭土地之價值，其鑑價方法應屬客觀公正可信。是參酌系爭鑑估報告之鑑定結果，並考量兩造就系爭土地按原應有部分應分得之面積之差異等情，本院認兩造各自應付補償或應受補償之金額如附表本案方案分割方案（附圖二）欄所示之補償金額，亦屬適當。被告林周灑姝雖辯稱該金額過高，認應以其所提出土地買賣契約之價格每坪
4 萬元為參考，然依被告林周灑姝所提出之土地買賣契約書所示，該土地雖同坐落嘉華段，然僅為單一個案，且該土地面積僅有29.19 坪，雖然目前為空地，仍無法確知該土地之用途確切為何，自難僅以該單一個案之價格逕為推翻上開客觀公證之鑑定報告。
五、綜上所述，原告請求合併分割系爭土地，為有理由，本院斟酌系爭土地之現狀、各共有人應有部分之比例、土地整體利用之效益、各共有人之意願及利益，並兼顧系爭土地分割後各共有人受分配土地之面積增減所為之補償等具體情狀，認系爭土地依附表本案分割方案（附圖二）欄所示分割方法為分割，應屬最適當，並符合兩造利益之分割方法；且就分割後，各共有人分割取得之面積與原應有部分面積之差異，則由兩造依附表本案分割方案（附圖二）欄所示應付及應受補償金額互為補償，爰判決如主文第1 項及第2 項所示。
六、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用參酌兩造應有部分比例，命兩造負擔如
主文第3 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐附表：
┌──┬─────────────────┬────────────┬────────────┐│編號○○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（面│原告分割方案（附圖三） │本案分割方案（附圖二） ││ │積289.83平方公尺） │ │ ││ ○○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（面│ │ ││ │積137.35平方公尺） │ │ ││ │合計427.18平方公尺 │ │ ││ ├────┬─────┬──────┤ │ ││ │共有人 │原應有部分│合計分得面積│ │ │├──┼────┼─────┼──────┼────────────┼────────────┤│1 │林周灑姝│2/10 │85.44 │暫編地號759 ⑴部分（面積│暫編地號759 部分（面積10││ │ │ │ │96.86 平方公尺），分歸林│3.80平方公尺），分歸林周││ │ │ │ │周灑姝取得；林周灑姝應分│灑姝取得；林周灑姝應分別││ │ │ │ │別補償周麗雲、蔡周灑銹各│補償周麗雲、蔡周灑銹各73││ │ │ │ │836,708 元。 │9,926 元。 │├──┼────┼─────┼──────┼────────────┼────────────┤│2 │周灑鈴 │2/10 │85.44 │暫編地號759 ⑵部分（面積│暫編地號759 ⑴部分（面積││ │ │ │ │101.37平方公尺），分歸周│107.14平方公尺），分歸周││ │ │ │ │灑鈴取得；周灑鈴應分別補│灑鈴取得；周灑鈴應分別補││ │ │ │ │償周麗雲、蔡周灑銹各 │償周麗雲、蔡周灑銹各977,││ │ │ │ │933,86 7元。 │200 元。 │├──┼────┼─────┼──────┼────────────┼────────────┤│ │ │ │ │暫編地號759 、759 ⑶、75│暫編地號759 ⑵（面積78.8││ │ │ │ │9 ⑷部分（面積合計91.60 │9 平方公尺），分歸林周灑││ │ │ │ │平方公尺），分歸林周灑姝│姝、周灑鈴取得，並按應有││ │ │ │ │、周灑鈴取得，並按應有部│部分各2 分之1 保持共有。││ │ │ │ │分各2 分之1 保持共有。 │ │├──┼────┼─────┼──────┼────────────┼────────────┤│3 │周麗雲 │3/10 │128.15 │暫編地號759-1 部分（面積│暫編地號759-1 部分（面積│├──┼────┼─────┼──────┤137.35平方公尺），分歸周│137.35平方公尺），分歸周││4 │蔡周灑銹│3/10 │128.15 │麗雲、蔡周灑銹取得，並按│麗雲、蔡周灑銹取得，並按││ │ │ │ │應有部分各2 分之1 保持共│應有部分各2 分之1 保持共││ │ │ │ │有。 │有。 │└──┴────┴─────┴──────┴────────────┴────────────┘附圖一：現況圖附圖二：被告林周灑姝方案附圖三：原告方案以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
書記官 許琇淳