臺灣橋頭地方法院民事判決109年度訴字第528號原 告 卓綋洋訴訟代理人 范仲良律師被 告 黃郁紘訴訟代理人 薛西全律師
李吟秋律師王俊凱律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國111年9月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應於原告給付新台幣120萬元之同時，將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號之土地所有權權利範圍五分之四移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。」嗣於言詞辯論期日更正其聲明為：㈠被告應於原告給付新台幣150萬元之時，將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號之土地所有權權利範圍全部移轉登記予原告。㈡被告應給付原告新台幣45萬6000元，暨自本訴狀送達翌日起按日再給付750元至點交前項土地之日止。㈢訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第353頁），核其所為，係請求之基礎事實同一，並擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上揭規定相符，爰予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告與被告為高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭
土地）之共有人，原告應有部分為1/5，被告應有部分為4/5。原告於民國108年12月23日接獲被告通知將共有之系爭土地，依土地法第34條之1 土地所有權超過2/3人數不予計算之規定，以新臺幣（下同）1,500,000元出售予第三人，並依法通知原告於函到15日內表示是否主張以同一價額「優先承購」，原告即於108年12月28日向被告表示願以同樣條件優先購買，有存證信函可證。原告既於108年12月28日已向被告表示願以同樣條件優先購買，兩造間買賣已經成立，惟原告迭向被告催告辦理移轉手續，被告均置之不理。被告既依土地法第34條之1規定，將系爭土地全部以1,500,000元出售予第三人，則原告行使優先購買權後，兩造間已成立系爭土地全部之買賣契約。被告既依土地法第34條之1規定以多數共有人身分來出售土地，則土地法第34條之1第3項及第34條之1執行要點第8點要求多數共有人負移轉全部土地的義務，倘多數共有人事後取得不動產物權，應代其他共有人辦理登記，原告請求被告移轉全部的所有權亦與土地法的規定相符。
㈡另該契約第十二條第㈠項約定「㈠本件買賣標的物限於尾款付
清日辦理點交，如屆期甲方未能依履行辦理點交，則視為違約，每逾時點交一日，需按本不動產買賣總價款萬分之五計算違約金予乙方。」，系爭買賣契約所訂給付款項為一次給付150萬元，有契約第二條約定可稽，被告遲遲未履行辦理點交，依上開契約約定已視為違約，每逾時點交一日，需按買賣總價款150萬元之萬分之五計算違約金，亦即每日違約金為750元（計算式：1,500,000×0.0005=750)，自109年1月16日至110年9月16日共計608日，合計應給付之違約金為45萬6000元。
㈢被告主張契約與第三人契約於行使優先權之後發生解除的情
事，因為優先購買權的契約已經成立在先，所以事後所生之解除為無效，最高法院裁判意旨亦同。被告雖主張原告沒有權利保護必要，然被告所提出的證據與事實不符，於前案分割共有物訴訟被告有提出當時要賣給原告的價金是1平方公尺65,000元，但被告利用分割共有物上訴期間，將土地賣給第三人1坪20,000餘元，明顯賤賣土地，原告行使優先購買權乃法律保障的方式，被告另主張分割共有物的訴訟上訴時，原告沒有提出已經行使優購權亦與事實不符，原證2部分已經可以證明，原告於前案開庭時已經向法院表示已經行使優購權並要求協商，所以原告沒有權利濫用情事。
㈣爰依土地法第34條之1第4項、民法第229條及第231條規定提
起本訴，並聲明：㈠被告應於原告給付150萬元之時，將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號之土地所有權權利範圍全部移轉登記予原告。㈡被告應給付原告45萬6000元，暨自本訴狀送達翌日起按日再給付750元至點交前項土地之日止。
二、被告則以：㈠兩造前已就系爭土地為分割共有物訴訟，業經臺灣高等法院
高雄分院108年度上易字第414號判決確定，又該裁判結果為系爭土地全部分由被告取得，並由被告依鑑價結果補償原告912,540元。因土地法第34條之1第3項規定之法律構成要件為具有優先承買權人才可依本項規定請求優先承購，然而，原告於109年4月22日共有物判決確定後，已喪失共有人身分，從而，原告依上開規定行使優先承買權，核與本條構成要件不符。系爭土地已為被告單獨所有，原告非系爭土地之共有人，無優先承買權適用之空間，蓋此時已無減少共有人數或簡化共有關係之必要，與土地法第34條之1第4項立法目的不符，自無該條項之適用；且依照最高法院96年台抗字第735號裁定意旨，被告就系爭土地之應有部分僅五分之四，原告主張被告應移轉系爭土地之全部與原告，顯違反上開裁定意旨，故原告主張兩造間買賣已成立、被告應於原告給付1,500,000元同時移轉系爭土地應有部分全部云云，洵無理由。退步言，縱認兩造間仍因原告優先承買之主張而就被告應有部分成立買賣契約，然系爭土地現已無「共有」之情事，兩造間買賣契約標的已不復存在，又此分割結果為法院所判決，非可歸責於被告，是依民法第225條第1項規定，被告亦免給付義務；況原告於系爭土地分割之訴審理時，就分割方案亦主張系爭土地分歸被告所有，是原告關於本件訴訟之主張實無權利保護必要。
㈡被告及訴外人間成立之不動產買賣契約第14條特約約定，本
買賣契約於他共有人主張優先承買權時契約即解除，因此，原告如依土地法第34條之1之規定，主張優先承買，應就被告與第三人間成立之買賣契約全部條件均為相同，方符最高法院判決要旨。從而，被告與第三人間之買賣契約因他共有人即原告主張優先承買權而解除，則兩造間之優先承買權買賣契約亦有上開約定之適用，因而兩造優先承買權買賣契約因原告主張優先承買權而解除。而本解除並非於優先承買契約成立後由被告與第三人合意解除，而是事先於買賣契約已有約定，因此，與原告主張引用最高法院判決認為出賣共有人不得事後解除買賣契約之事實不同，自無從比附援引。
㈢遲延給付之損害賠償部分，由於系爭買賣契約第12條㈠約定：
「本件標的物限於尾款交付日辦理點交」，因此，原告既未交付尾款，被告自無移轉標的物及點交之給付義務，因此，被告主張同時履行抗辯，原告主張遲延給付為無理由。況且，原告既已無共有人身分，則優先承買權買賣契約亦已消滅，被告更無給付遲延之情事。
㈣關於系爭土地於另案分割共有物事件雙方調解之内容，事實
上被告於另案分割共有物訴訟108年度訴字第193號一審進行時，之所以依每平方公尺65,100或68,100元補償原告，是因該價格為法院委託鑑定單位鑑定之單價，因被告認為該鑑定金額過高，因此，提出如原告認為該鑑定報告之金額合理，則土地由被告取得，而原告依該鑑定報告之金額補償被告，但當時因原告也認為該鑑定金額過高，因此，於調解階段才會主張不願為依該鑑定報告之金額取得土地並給付補償金。
事實上被告於108年度訴字第193號案件中被告認為合理之單價應為每平方公尺交易單價為24,300元，而該金額與事後被告出賣予第三人間之土地單價接近，故並無原告所說賤賣土地之情形。而原告有取得土地之意願，卻於該案審判時，主張不願取得土地，要求被告以高於市價之不合理之鑑定費用補償原告，卻又主張應依被告與第三人間優先承買權契約之價金即合理市價，要求被告賣出土地，顯與誠信原則有違。
亦即原告取得高於市價之補償費後，又要求被告依市價出售系爭土地，為違反誠信原則之行為。
㈤又增加預備的攻防方法：被告出賣系爭土地全部於訴外人黃
怡舜之契約第15條2部分特別約定，賣方黃郁紘五分之四之價款贈與買方。因此，黃郁紘與黃怡舜成立系爭買賣契約時，雙方之真意較接近贈與而非買賣（因被告將買賣所得之價金贈與買方），因此，被告與第三人既成立贈與而非買賣關係，原告主張依土地法第34條之1規定優先承買，亦無可採。
㈥綜上，原告之訴皆無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實如下：㈠被告與訴外人黃怡舜於108年12月23日所簽出售系爭土地的不
動產買賣契約第十五條第㈢項約定「本案係按土法第34條之1規定「地」過2/3人數不計算方式辦理買賣，若他共有人主張優先購買權時，本案不生效力。」㈡被告於108年12月24日通知原告將共有之土地高雄市○○區○○段
○○段0000地號之土地全部，按土地法第34條之1規定，以150萬元出售予第三人。
㈢原告於法定期間內已行使優先承購權，以存證信函通知被告
同意以同一價額即150萬元優先承購高雄市○○區○○段○○段0000地號之土地全部。並限期函到後7日內辦理所有權移轉，被告收受存證信函日期為108年12月30日。
㈣原告於109年1月7日以存證信函向被告催告辦理移轉登記，被告收受存證信函日期為109年1月8日。
㈤兩造分別共有高雄市○○區○○段○○段0000地號土地(下稱系爭土地），原告應有部分為1/5 ，被告應有部分為4/5。
㈥系爭土地前經臺灣高等法院高雄分院以108年度上易字第414
號判決（下稱前案）系爭土地由被告單獨所有，並按每平方公尺68,100元給付補償金共912,540元予原告，該事件並於109年4月22日確定、系爭土地於109年11月9日登記由被告取得系爭土地所有權全部。
㈦被告已依前開判決確定結果補償912,540元予原告。
四、本件爭點如下：㈠原告主張優先承購權之買賣契約是否成立？㈡原告起訴，有無權利保護必要？㈢原告起訴，有無違反誠信原則及權利濫用情事？㈣被告主張與訴外人黃怡舜之不動產買賣契約及原告主張與被
告間之優先承購權買賣契約之解除條件均已成就，有無理由？㈤原告主張依土地法第34條之1請求被告移轉系爭土地之所有權
全部有無理由？原告得否請求被告遲延給付之損害賠償？
五、本院判斷：㈠原告主張優先承購權之買賣契約是否成立？
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定意旨供參）。次按優先購買權為形成權，優先購買權人得依其一方之意思，形成以義務人出賣與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人之承諾（最高法院108年度台上字第1423號民事判決意旨供參）。再按依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表示以同樣條件優先承購，始為合法，而生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力（最高法院109年度台上字第2080號民事判決意旨供參）。
⒉原告主張被告出售系爭土地全部於訴外人黃怡舜，於108年
12月24日被告通知原告上開出售情事，原告即於108年12月28日以存證信函寄送被告行使優先購買權等情，業據其提出系爭土地登記謄本、高雄地方法院郵局002807號存證信函、左營新莊仔001465號存證信函（見本院審訴卷第15至27頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信實。被告就系爭土地應有部分為5分之4，則其出賣系爭土地全部於訴外人黃怡舜，乃係基於土地法第34條之1第1項為處分，被告與訴外人黃怡舜訂立之買賣契約，應屬合法。揆諸上開說明，未同意出賣之其他共有人欲行使優先承買權，須以同一條件買受出賣共有人之應有部分，始為妥適；且優先承買權性質上為形成權，一經行使，買賣契約即為成立。原告於收受被告因出賣系爭土地所寄發之存證信函後，即依土地法第34條之1第4項行使優先承購權，並寄發存證信函於被告，惟就該存證信函內容記載：「…本人同意以同一價額即新台幣150萬元優先承購高雄市○○區○○段○○段0000地號之土地全部，會請台端繼續辦理移轉過戶程序於本人。」等語，原告雖未聲明以同一條件優先承購，且行使優先承購之範圍亦非被告應有部分5分之4，然原告未對原買賣契約之任何條件有所爭執，原告主張其已行使優先購買權而買賣契約業已於兩造間成立，尚屬可採。
㈡原告起訴，有無權利保護必要？
⒈按原告之訴於訴訟成立要件外，並須具備權利保護要件，
而後始得請求法院為利己之本案判決，此項要件之存否，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為準。所謂事實審言詞辯論，專指第一審或第二審之言詞辯論終結而言。如起訴當時權利保護要件存在，而言詞辯論終結時有欠缺者，法院仍應認原告之訴為無理由。反之，如起訴當時權利保護要件有欠缺，而言詞辯論終結時已存在者，法院仍應認原告之訴為有理由。關於權利保護必要之要件，其存在與否，不問當事人主張與否，法院應依職權調查並斟酌之（最高法院97年度台上字第1036號民事判決判決意旨供參）。
次按土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用（最高法院98年度台抗字第1001號民事裁定意旨供參）。
⒉經查，原告於前案分割共有物訴訟於109年4月22日判決確
定後，已喪失其系爭土地共有人身分，系爭土地之所有權於109年11月9日登記由被告取得系爭土地所有權全部而全歸被告所有，為兩造所不爭執。則揆諸上開說明，原告於本案言詞辯論終結即111年9月1日前，既已喪失其為系爭土地共有人身分，雖因其行使優先購買權而買賣契約已存在於兩造間，惟若准許原告據此買受系爭土地5分之4之應有部分，系爭土地原經因分割後由被告持有全部所有權之狀態即再度割裂，無法達到簡化共有關係之立法目的，自與土地法第34條之1共有人優先承購權之規定意旨相違背。應認原告之請求，無權利保護必要至明。原告雖主張其係買受系爭土地所有權之全部，然原告依土地法第34條之1第4項行使優先購買權之標的，係未分割前被告之應有部分5分之4，已如上述，則原告主張其係請求移轉系爭土地全部，並無割裂土地所有權云云，顯依法無據，要非可採。從而，原告於系爭土地之共有關係因前案分割共有物判決確定而消滅後，再依優先購買權請求被告移轉系爭土地5分之4之應有部分，揆諸上開說明，其於起訴當時權利保護要件雖存在，而於本件言詞辯論終結時已生欠缺，則仍應認原告之訴為無理由，不應准許。
㈢原告起訴，有無違反誠信原則及權利濫用情事？
⒈查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人
因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判決意旨供參）。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條第2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自已，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院111年度台上字第11號民事判決意旨供參）。
⒉經查，原告於前案分割共有物訴訟中，已主張由被告分得
系爭土地全部，並由被告補償原告912,540元，而消滅兩造之共有關係，則原告對於系爭土地並無取得所有權之意思，應堪認定。原告雖主張其為防止系爭土地遭被告以1,500,000元賤賣予第三人，始行使優先購買權云云，惟原告於其尚為共有人之時，既已行使優先購買在前，而後於前案又提出上開補償分割方案要求協商，嗣於系爭土地分割判決確定，其已喪失其共有人身分後，再持已成立優先承購之買賣契約，請求被告移轉系爭土地所有權全部，顯與其於前案之上開主張有所不容矛盾之處。如原告認被告有賤賣土地之情事，何以其於前案並未就系爭土地所有權其應有部分為保留之主張，而係由被告補償其價金而分得系爭土地所有權之全部？足認原告行使優先購買權之買賣契約，有違誠信原則，不應准許。
㈣又原告主張行使優先購買權而與被告間成立之買賣契約無權
利保護必要，並有違誠信原則，應認原告之訴為無理由，不應准許，已如上述，則本件其餘爭點即無再予審酌論述之必要。
六、綜上，原告請求被告依其主張優先承購之買賣契約移轉系爭土地所有權全部於原告，並據原該買賣契約之約定請求被告給付45萬6000元，暨自本訴狀送達翌日起按日再給付750元至點交前項土地之日止之違約金，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
書記官 謝群育