臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第690號原 告 以勒房屋仲介有限公司法定代理人 邱瀞葵訴訟代理人 呂明趁被 告 甘秀蓮訴訟代理人 林其俊當事人間給付違約金事件，本院民國110年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍萬元及自民國一百零九年五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之九，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108年11月13日與原告簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告出售門牌號碼高雄市○○區○○街○○號之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）1,098萬元，並以委託銷售變更契約內容同意書約定底價為980萬元。經受託人積極廣告銷售，並於住商不動產體系之加盟店廣為宣傳，始有住商不動產岡山大德加盟店於109年3月8日覓得買方給付議價保證金10萬元，以買賣議價委託書出售980萬元承購被告委託出售之系爭房地，原告隨即通知被告出面簽訂買賣議價委託書，並與買方簽訂不動產買賣契約書。惟被告接獲通知後，藉詞拖諉，並無出面簽約之意，原告於109年3月3日及10日分別傳送買賣議價委託書，被告全無理會之意。原告不得已於109年3月13日以左營新莊仔第240號存證信函通知被告於109年3月18日晚間7時出面簽約，是日被告並未出面。因被告置之不理，且買方對承購系爭房地有強烈意願，原告再於109年3月20日以左營新莊仔第266號存證信函，通知被告於109年3月28日晚間7時出面簽約。被告雖有到場，卻執意要在原告之分店門口旁會客區簽約，不願進入會議室，原告只好前去說服已在會議室等待多時的買方在會客區簽約，原告與買方下樓時，被告竟已自行離去，且多次聯繫無任何回應。至此，原告已確定被告並不準備履行契約，即於109年4月1日以左營新莊仔第321號存證信函通知被告已違反與原告間之契約約定，並請被告給付588,000元之違約金，惟被告仍未予理會，爰依系爭契約第11條第1項第1款第3目規定，請求被告給付原告以委託銷售總價百分之6計算之違約金即588,000元（計算式：980萬×6%＝588,000元）。綜上，爰依專任委託銷售契約第11條第1項第1款第3目規定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告588,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告前經原告之員工即訴外人呂明趁購買不動產，而信任呂明趁，乃依呂明趁指示簽訂系爭契約、契約變更同意書而委託原告銷售系爭房地，惟被告因自身生病，亦須照顧罹癌之配偶，困而未與呂明趁保持溝通因而產生嫌隙。
被告於3月17日收受原告寄發之存證信函，要求被告於3月18日晚間7點前往原告公司辦理簽約，然被告係於3月17日方收受，且3月19日被告之配偶因病需前往醫院，被告再閱覽該存證信函時已逾3月18日，復又於3月24日左右接獲原告寄發存證信函，要求被告於109年3月28日晚上7時前往原告公司簽約，而原告與委任之地政士即訴外人唐惠里按時到達原告公司，便要求原告公司簽約，卻於等待20分鐘仍未見買方，原告僅不斷要求被告前往樓上簽約，然被告恐自身安全有虞而拒絕前往原告指定之樓上會議室，後呂明趁出現不斷要求被告上樓簽約，被告仍不願上樓，並向呂明趁表示要簽約在一樓簽就好，呂明趁卻趁被告不注意時離開現場，是被告見當日應無簽約之可能，即與唐惠里離開原告公司，原告卻自始至終未提出買方簽立之買賣議價委託書或不動產買賣契約書供被告審閱、簽署，亦無人回應系爭房地之買賣條件，被告並無拒絕與買方簽訂買賣契約之可能。嗣後被告於109年3月30日寄發存證信函通知原告，陳明被告有於109年3月28日晚上7時前往原告指定場所等待簽約，因未見買方而離去，被告僅拒絕上樓簽約，絕無拒絕或阻礙系爭房地買賣契約之意，更因被告及被告配偶身體不適不堪舟車勞頓，請原告日後應至被告住所辦理簽約事宜。詎料原告於109年4月1日寄發存證信函，指稱被告於109年3月28日晚上7時到場後聽聞買方在場隨即離去，無意履行契約義務，逕而認定被告無意履約，系爭契約顯無履行可能之違約，而向被告請求賠償違約金588,000元。被告仍以109年4月7日回覆原告表明並無「無意依約履行」，且系爭契約尚有3個月才到期，尚有機會成交，並不存在「顯無履約可能」之情形，若原告無意終止系爭契約，日後若有機會應至被告處所辦理簽約手續。被告並無故意違約。又縱認被告有違約而應給付違約金，惟原告就系爭契約應負義務含居間、仲介、銷售及過戶等，系爭買賣契約既未成立，原告無須進行簽約後協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等事務，且原告提出本件訴訟時，系爭契約履約期間尚餘近3個月，原告不需再付出任何成本，顯因此減少人事成本、勞務費用等支出，故認原告以委託銷售總額6％計算違約金尚屬過高，爰依民法第252條規定請求酌減至銷售總額1％。爰聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項:
（一）兩造於108年11月13日簽訂專任委託銷售契約書，由原告專任銷售被告所有坐落高雄市○○區○○街○○號房地（系爭房地），委託銷售期間為自108年11月13日起至109年6月30日止，委託銷售價格原為1,098萬元，108年11月13日以委託銷售/出租契約內容變更同意書變更約定底價為980萬元。
（二）買方余金倉於109年3月8日與住商不動產岡山大德加盟店簽訂原證二之買賣議價委託書，約定買方總價額為980萬元，議價期間至109年3月15日。經原告以原證三、四之存證信函通知被告至原告公司辦理簽約，於109年3月28日晚上7時被告前往原告公司後，因被告不願前往樓上會議室，兩造並未簽訂買賣議價委託書、不動產買賣契約書，被告即離開原告公司。
四、本院得心證之理由:
（一）系爭契約第11條第1項第1款第3目約定：委託人違反第6條第8項之義務，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金。又同契約第6條第8款約定委託人之義務，委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。此有專任委託銷售契約書可證（109年度審訴字第332號卷第19、21頁）。
1、經查，被告前曾委託原告之員工即經紀人員呂明趁購買系爭房屋，因當時合作順利，因而信賴呂明趁，又因被告並非居住在高雄，於高雄並無認識其他房仲業者，故被告於108年欲出售系爭房屋時，乃直接找呂明趁委託銷售，並於108年11月13日相約於高鐵左營站附近之便利商店，簽署系爭銷售契約及契變同意書等情，為被告所自陳，此有110年1月18日民事答辯狀可證，足見被告與呂明趁係舊識，且就房屋買賣仲介一事，已有合作經驗，被告並因而信任呂明趁。參以被告係五十多歲之中年婦人，居住在新竹地區，之前委託呂明趁購買系爭房屋，位於高雄地區，目前出租他人使用，被告有租金收入，此有兩造不爭執之line記錄可證（本院卷第209至219頁），堪認被告對於房屋買賣仲介一事，並非初次，應有相當之智識，並了解委託銷售房屋契約之相關細節，是被告抗辯呂明趁並未詳細告知且被告亦未詳查系爭契約內容云云，不足採信。
2、又專任委託銷售契約第一頁頂端契約審閱期，載有不動產委託銷售契約及其附件於中華民國108年11月9日經委託人攜回審閱3日等語，並經被告親自簽名，此簽名與系爭契約內被告之其他簽名筆跡均相同，勘信為被告所親簽。再查第四頁之簽約時間為108年11月13日，可知告係於審閱三日後始與原告簽約，已有足夠之審閱期。是被告抗辯原告並未將系爭合約令原告攜回審閱云云，不足採信。
3、是系爭契約係被告經合理審閱後所簽訂，其內容亦為被告所知悉明瞭，係有效之合約。
（二）被告違反系爭契約第6條第8項，拒絕配合簽認要約書及議價委託書，依系爭契約第11條第1項第1款第3目約定，應賠償原告違約金。
1、原告於兩造簽立系爭契約後，於住商不動產岡山大德加盟店於109年2、3月間覓得買方余金蒼，並給付議價保證金10萬元，以買賣議價委託書出價980萬元承購被告出售之系爭房地，議價期間至109年3月15日，原告隨即通知被告出面簽訂買賣議價委託書等情，有買賣議價委託書、確認書、委託銷售契約內容變更同意書、兩造通訊之line紀錄可證（109審訴字第332號卷第31頁、本院卷第209至223頁）。依兩造之line記錄可知，呂明趁於109年3月3日即line被告，告知已尋得買家願以底價980萬元購買，並告知被告何時南下開門讓買方看房，順便來原告公司簽約，且告知，若被告身體不適，請委託家人前來，若再不行，呂明趁願拿買家的斡旋單過去給被告簽名，押時間簽約，寫上年、月、日簽約時間，這樣對買方也有個交待等語，惟被告line答覆:當初跟你（呂明趁）買的（系爭房屋）也讓你賺，現在賣的（系爭房屋）也找你（呂明趁），我賣房不是缺錢是因為用不到，我賣了沒賺，你們（原告）還賺的比我還多，不但如此，我只是說要暫緩銷售原告公司馬上就說又要6%，又要告的讓我感受很不好，房子是我的，我要怎麼處置就怎麼處置。今天因為你帶客人看屋打擾租客，我對租客已經很不好意思了，還用法來壓我，那我覺得應該也沒什麼好談了，我房子不賣繼續順順收租也沒差，但目前我的想法就是這樣，目前讓房客安心的住，別打擾他們了，麻煩你把鑰匙寄來還我，等租約到了再提買賣的事等語，足見原告之員工呂明趁已依系爭契約為被告尋得買主，並且簽立買賣議價委託書、確認書，並收受買主10萬元之斡旋金，並請被告配合簽訂議價委託書及確認訂約時間，惟被告認為出賣系爭房屋沒賺，反而原告賺得比被告還多，又因原告帶客看屋打擾被告之租客，被告乃斷然拒絕與原告簽立簽認要約書及議價委託書，此有兩造109年3月3日之line記錄可證，是被告於買主109年3月15日委託議價之有效期間內，明確表明不願出售，不願與買主議價，被告確有違反系爭契約第6條第8項，拒絕配合簽認要約書及議價委託書之情事。
2、被告抗辯：被告於109年2月26日因罹患腎結石前往醫院急診治療，並先後於109年3月6日及4月1日兩次進行手術，被告之配偶亦因罹患食道癌，經常性需回院觀察治療，被告於此期間身心備受煎熬，無法與呂明趁保持聯繫，因此就系爭銷售系爭房地相關事宜溝通上生嫌隙云云，固提出被證二之診斷證明書二紙為證（審訴卷第87、89頁），惟查，依上開兩造之line記錄可知，呂明趁於覓得達到兩造約定售屋底價之買主後，請被告至原告公司簽立買賣議價委託書，且提出若被告身體不適，也可委託家人前來，若再不行，呂明趁願拿買家的斡旋單過去給被告簽名及確認簽約時間，被告即因出賣系爭房屋沒有賺錢，反而讓原告賺取仲介費用，且原告帶客看屋打擾到租客為由，拒絕簽立買賣議價委託書，並拒絕與原告覓得之買主議價，甚且表示繼續收租不賣了，待租約到期後再銷售，並非以被告及其配偶前開身體疾為由而未簽立委託議價書，是被告此部分之抗辯，不可採信。
3、原告又主張：被告接獲於原告通知覓得買主後，並無出面簽約之意，原告於109年3月3日以line傳送買賣議價委託書與被告，被告亦無理會，原告乃於109年3月13日以存證信函，通知被告於109年3月18日出面簽約，是日被告並未出面，因買主對承購系爭房地仍有意願，原告再於109年3月20日以存證信函通知被告於109年3月28日出面簽約，被告雖於是日有到場，卻執意要在原告之分店門口旁會客區簽約，不願進入會議室，原告只好說服在會議室等待多時的買方至會客區簽約，然不過數分鐘時間，原告與買方下樓時，被告竟自行離去，且多次聯繫無任何回應，原告至此確認被告不準備履行契約等情，業據證人呂明趁證述明確，此有本院109年12月16言詞辯論筆錄可證，且被告自陳109年3月18日並未依約到場，而被告於109年3月28日有依約到現場，原告有叫被告上去樓上簽約，但被告不要上去，因為簽約只要有桌子就可以簽，不一定要上樓去等語，此有上開筆錄可證，且證人即陪同被告到場之代書唐惠里於本院證述：當天是陪同被告到高雄原告公司，是住商不動產，被告說她賣的房子要簽約，我從事地政士已經快30年，住商不動產是透天厝。到現場之後沒有簽約，我有看到呂明趁從外面回來，沒有看到原告法定代理人，櫃檯有二位值班小姐，問我們要作什麼，被告表示要簽約，要找呂明趁，約沒有簽成，因為被告執意要在樓下簽約，我們沒有看到買方，有看到呂明趁，呂明趁有跟我們說買方在樓上，被告說要簽約就在樓下簽，她不要到樓上。我們沒有看到買方，沒有簽約成功，我們在外面的公車站牌坐了一下，都沒有人來，所以我們就走了。我印象中呂明趁好像有講說他要叫樓上的買方下來簽約。聽到這話後，我不知道為什麼就跟著被告走了等語，此有同日筆錄在卷可證，足見被告並未依約於3月18日到場，且於3月28日至原告公司後，仍不配合原告至樓上會議室簽約，堅持要在原告公司樓下簽約，並於原告之員工呂明趁配合其要求請買主下樓後，又無故離開，其並無履行簽約之意願至明。
（三）被告有違約，原告主張違約以買賣總價980萬之6％計算，588000元尚屬過高，應以5萬元計算為適當。
1、依系爭合約第11條第1項第3款約定，委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人。該約款未表明屬懲罰性之文字，復無除上揭賠償金外受託人另得請求其他損害賠償之約定，該項違約金並不具強制委託人履行原約定之目的，足認約款所稱之違約金，屬賠償總額預定性之違約金。
2、查，被告違反系爭契約第6條第8項，拒絕配合簽認要約書及議價委託書，依系爭契約第11條第1項第1款第3目約定，應賠償原告違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數，民法第252條定有明文。此項核減，至是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量參考。經查，被告委託原告銷售所訂價金為1098萬元，底價為980萬元，而買家已提出980萬元之議價，如原告仲介買賣成立，原告依契約第5條第1項約定，得請求被告給付按實際成交價4％計算之服務報酬392000元，然因被告違約，故原告未能取得該報酬，併參酌原告於簽約後，有三個月期間從事廣告、帶看房地、議價等行銷、勞費之行為，而系爭房地終未成交出售，相對的原告無須進行簽約後協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等事務，且原告提出本件訴訟時，系爭契約履約期間尚餘近3個月，原告不需再付出任何成本，顯因此減少人事成本、勞務費用等支出，故本院認原告以委託銷售總額6％計算588000元尚屬過高，爰依民法第252條規定請求酌至5萬元，始為適當。
（四）綜上，原告請求被告給付違約金，其請求之金額在5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年5月23日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此金額之請求，則不應准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因本院判決被告應給付之金額，未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。被告就原告勝訴部分，請求預供擔保免為假執行，爰由本院酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
民事第一庭法 官 朱玲瑤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
書記官 曾秀鳳