臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第936號原 告 熊楚明被 告 賴月鳳訴訟代理人 李兆隆律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110年2月4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號19樓之1房屋全部遷讓並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬壹仟柒佰貳拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬壹仟柒佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號19樓之1房屋（下稱系爭房屋）於民國107年6月30日前房客宋希齡退租後，介紹被告賴月鳳予原告，自107年7月1日起至同年月7日止為搬遷整理期間，被告要求委託其姊夫蘇先生承攬修繕空屋工程（包含粉刷牆面裝潢、馬桶零件更新、管路牆洞回填）。於107年7月8日上開修繕工程完成，並經被告驗收各項租屋防盜消防設施無誤後，原告當日即支付蘇先生修繕工程費用新臺幣（下同）30,000元，兩造並於107年7月8日在觀山觀海大樓管理大廳簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自107年7月8日起至109年7月8日止，每月租金10,000元，水、電、瓦斯費用均由被告自行負擔。原告於107年7月8日將系爭房屋之水、電、瓦斯費用委託郵政金融機構轉帳代繳，繳費憑證地址即為系爭房屋地址，惟被告並未依租約繳納，原告於107年10月份告知被告水費、電費、瓦斯費3項，3個月都未收到繳納金額，並將郵政金融機構轉帳代繳明細表放置於被告信箱內，請被告核對107年8月、9月、10月轉帳代繳憑證金額是否有誤，如無誤請被告與11月份房租一同匯入。
至107年11月時，被告仍未繳納水費、電費、瓦斯費3項，只匯入房租，於系爭房屋出租前被告稱其於警界認識許多高層人士，租屋是為方便警界服務上下班，直至108年7月，房租、水費、電費、瓦斯費4項都未繳，經聯繫被告後其表示處理房屋事宜須延長至108年12月底，一次結清積欠金額含利息，如未清償則請被告於108年12月底退租搬遷。於109年1月份被告態度轉變，原告於109年2月10日向本院聲請調解，前後通知被告調解5次，被告皆迴避。另觀山觀海大樓管理委員會通知原告，左營新莊分局接獲被告夜晚報案多次擾亂鄰居安寧，建議停止被告租約，且欣高瓦斯公司就系爭房屋之定期檢查通知、瓦斯度數回報通知被告皆無回應。此外，被告自108年7月起，僅交付108年10月租金及押租金10,000元，其餘各期之房租均未交付，迄109年7月8日止，被告遲付租金已逾12個月（未付月份為108年7月、8月、9月、11月、12月、109年1月至7月），共計120,000元，扣除押租金10,000元後，仍積欠租金110,000元；被告另未繳付107年9月至109年7月之水、電、瓦斯費，共計51,727元。為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依契約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理。原告既未同意被告使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依系爭租約之約定，請求判令被告將系爭房屋全部遷讓返還原告。又被告拖欠房租等費用，應負清償責任；復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付原告積欠租金110,000元及水、電、瓦斯費51,727元，共計161,727元。為此爰依系爭租約之約定及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告161,727元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自搬入系爭房屋後，房子即如答辯狀照片所示之慘狀，先前曾多次向原告反映系爭房屋有嚴重漏水、發霉、油漆剝離等等諸多影響健康現象，也造成生活與居住品質低落。甚至瓦斯表及瓦斯管線曾於94年間更換1次，之後長達15年間即未再更新，早已超過使用年限，恐有瓦斯逸漏、爆炸之虞，此有瓦斯公司之管線設備定期檢查通知單，上載「本公司爰依法令規定…派員至貴府實施免費用戶瓦斯表十年拆換錶及管線設備安全檢查」等語可稽，足見一般瓦斯表及瓦斯管線之安全耐用年限約為10年，每逾10年即有更換新品之必要，然經被告向原告陸續反映亦未有改善，原告依舊置若罔聞。且系爭房屋之馬桶因長久未經處理致阻塞不通，致糞便回流水箱溢流，不時冒出糞便汙水，大面積溢出於浴室地板上，並散發出難聞之惡臭，影響居家環境衛生至鉅，明顯不堪使用，並致水費暴增，而使被告於漏水期間受有水費暴增之損失；抑有進者，上述常態性漏水問題，造成浴室地板濕滑，致被告兒子黃亨睿因踩到積水而滑倒受傷，原告亦應對被告兒子之傷害負損害賠償之責。再者，系爭房屋因921大地震受損過鉅而成為危樓，屋內多處可見爆開之磁磚及牆面嚴重龜裂等結構損壞，對此防震能力顯有不足，隨時有倒塌損壞危險。且系爭房屋屋齡達26年（83年9月24日第一次登記），已屬老舊且逾耐用年限，造成嚴重安全疑慮，現況已不堪使用，詎原告明知系爭房屋已達危樓標準而不敢自己住，竟將此顯無法居住之危樓拿來出租而收取租金，豈非置不特定之承租人之生命安全於不顧？從而，系爭房屋存有多處嚴重瑕疵，實難居住，致被告無法依照契約目的使用，然經被告一再溝通、請求修補瑕疵，要求原告確保系爭房屋結構及瓦斯管線安全無虞，此有兩造簡訊之對話紀錄可佐，詎原告始終未為任何修補行為，放任該些嚴重瑕疵持續，造成被告損害不斷擴大，被告無奈之餘只好自行掏腰包修繕，此有被告手寫統計之自行修繕總費用單174,900元及統雍企業工程行開具之估價單95,100元可憑，合計270,000元。又兩造曾有對話如下「熊先生：你在我們簽約前蓄意隱瞞且並未據實以告實際屋況含過期老舊不堪之瓦斯錶與管線及爆開之磁磚、嚴重龜裂之牆壁而自說經921地震後自己不敢居住！…經我多次催告後一直藉故不前來修繕簽約前早已漏水的馬桶，就算我們有為你省錢也一直無法修好！而使我們廁所馬桶嚴重漏水至今！…我要再三向你強調，是你經我多次催告後而仍不前來修繕！因此我才依據法律，民法及租賃契約之規定來扣除你所謂的從108年7月開始至今之租金含管理費共70,000元，…，我是依法律規定行使權力，房東不得要求抵扣（沒收）押金或賠償！」等語。足徵被告有定期通知原告修繕及原告不為修繕之事實，故被告依民法第430條規定乃自行雇工修繕，再從本件租金中扣除，於法有據。而被告共計代墊支出270,000元之修繕費用，業已如上述，被告以其中之107,759元與原告主張被告應付之租金及水電費相抵銷後，不僅未再積欠原告租金，且原告尚應返還被告162,241元（計算式：270,000元－107,759元＝162,241元），此相當於16個月之租金（兩造約定每月租金10,000元），則被告至少得使用系爭房屋至上開162,241元抵扣完畢之日即110年6月為止（109年3月起至110年6月止滿16個月）。就原告稱被告另未繳付107年9月至109年1月之水電瓦斯費共計37,759元云云，被告亦得主張抵銷。就原告稱為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依契約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理云云，然查，被告否認有收到該存證信函之通知，該存證信函既未送達被告，當不生催告及終止租約之效力。就原告稱其既未同意被告使用系爭房屋，被告即屬無權占有，致原告每月受有相當租金之損害云云，然查，被告主張民法第430條規定自行雇工修繕，再從租金扣除修繕費用，則被告至少得使用系爭房屋至上開162,241元抵扣完畢之日即110年6月為止，是原告主張均無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於107年7月8日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋
出租予被告，租期自107年7月8日起至109年7月8日止，每月租金10,000元，水、電、瓦斯費用均由被告自行負擔。
㈡被告已繳納107年7月至108年6月、108年10月份之租金130,000元及押租金10,000元，其餘租金均未繳納。
㈢原告主張被告尚欠原告已繳之電費21,407元（自107年9月23
日計算到109年7月23日）、水費24,938元（自107年9月13日計算到109年7月13日）、瓦斯費5,382元（自107年10月8日計算到109年8月6日），共計費用51,727元及尚欠租金11萬元。
四、本件爭點：㈠原告請求被告返還系爭租賃物有無理由？㈡被告辯稱以已支出系爭房屋之修繕費用與原告主張應付之租
金及水、電、瓦斯費相抵銷，有無理由？如有理由，得抵銷之金額為若干？
五、本院判斷：㈠原告請求被告遷讓並返還系爭房屋為有理由：
⒈按承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：遲付
租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付；租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；除本契約另有約定外，出租人與承租人雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準；並得以簡訊方式為之，系爭租約第14條第1項第1款、第12條第1項及第17條第1項前段、中段分別有明文約定（見本院卷第59頁至第61頁）。
⒉原告主張兩造於107年7月8日簽訂系爭租約，約定由原告
將系爭房屋出租予被告，租期自107年7月8日起至109年7月8日止（見本院卷第55頁），共計2年，而被告除已繳納107年7月至108年6月、10月份之租金外，其餘租金均未繳納，被告所積欠租金總額已達兩個月金額，並經原告於109年2月15日以簡訊之方式催告被告限期繳納未果，則原告以該簡訊為終止系爭租約之意思表示等情，業據原告提出系爭租約、簡訊照片內容等件（見橋司簡調卷第16頁右照片、本院卷第269頁右下角照片、第271頁右上角照片、第275頁左上角照片）為證，而為被告所不爭執，自堪信實。是原告依上開約定請求被告遷讓並返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
⒊次按，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出
租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條亦定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文規定。
⒋被告雖以原告有怠為系爭房屋之瓦斯管線、牆面結構、馬
桶排水等必要修繕之情事，經被告定期催告原告修繕未果而自行修繕後，以該修繕費用與租金抵銷，餘款並得再供被告扣抵使用系爭房屋之租金至110年6月為止等語置辯，惟查，就系爭房屋有修繕必要乙節，乃有利於被告之事實，揆諸上開說明，自應由被告負舉證責任。而就瓦斯管線部份，觀諸被告所提出之欣高石油氣股份有限公司（下稱欣高公司）管線設備定期檢查通知單及公告（見審訴卷第97至101頁），均僅謂系爭房屋之瓦斯管線設備有檢查之必要並排定期程進行檢查，並未說明該瓦斯管線等設備已有毀損須為修繕或更換等語句，且觀被告另提出之欣高公司掛（拆）錶，安檢作業單、家庭用戶管線定期檢查紀錄表（見本院卷第225至229頁），亦僅謂塑膠管線老舊，並於各項目檢驗表格勾選「合格」及「無異常」，而無任何應更換若干零件之記載文義，堪認系爭房屋之瓦斯管線設備尚無被告所稱有修繕必要；另就牆面結構部分，依系爭房屋所在之觀山觀海社區大樓建築物公共安全檢查申報系統資料查詢（見本院卷第75頁），亦記載該建築物各項檢查項目均符合規定而無任何結構性毀損，足認系爭房屋居住安全無虞。又被告雖提出系爭房屋內部照片數幀，以證明系爭房屋確有馬桶排水不良之問題（見審訴卷第83頁、第87頁），然客觀上亦難僅從上開照片即可認定系爭房屋之馬桶確有被告所稱之毀損情形並致有修繕之必要性存在。再者，被告雖另提出相關發票（見本院卷第203至219頁）以佐證系爭房屋有修繕必要，惟觀原告所提發票支出項目均為浴室清潔劑、漂白水等日常生活所需之清潔用品，自應由居住使用者之承租人即被告自行負擔，難認有由原告負擔之依據，更與系爭房屋之必要修繕無涉。且按兩造所簽署之系爭房屋現況確認書（見本院卷第67頁），原告出租系爭房屋時，並未提供冷氣、瓦斯爐、電視機等家具用品，是被告附以照片（見審訴卷第86頁、第88頁）、收據（見本院卷第223頁）等件主張上開家具用品之修繕應由原告負責云云，亦乏依據。退步言之，縱認系爭房屋確有被告所述應為修繕之必要，然除被告所提出自行手寫之修繕明細表、統庸企業工程行出具之估價單（見審訴卷第113至115頁），二者內容尚有諸多重複繕寫之事項，則其修繕總額是否確達被告所稱之270,000元已有疑義外，被告迄今仍未提出任何實際支出修繕費用之收據或憑證，且於言詞辯論期日中亦自陳並未自行付費修理瓦斯管線設備等語（見本院卷第400頁），自難認被告確已自行對系爭房屋為必要之修繕並支付相關修繕費用。是被告主張其在租賃期間因修繕系爭房屋而支出之必要修繕費用，與應給付原告之租金抵銷云云，不足採憑，難為被告有利之認定。
㈡原告請求被告應給付其租金、相當租金之不當得利及水、電
、瓦斯費代墊費用合計161,727元為有理由；而被告主張以其已支出系爭房屋之修繕費用與原告主張之上開金額相抵銷，為無理由。茲分述如下：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條本文定有明文。系爭租約租期自107年7月8日起至109年7月8日止，共計2年，每月租金為10,000元，而被告除107年7月至108年6月、108年10月份之租金及押租金10,000元外，其餘租金均未繳納等情，為兩造所不爭執，並臚列為不爭執事項。而本件原告已於109年2月15日合法終止系爭租約，如前所述，而系爭房屋仍由被告持續使用迄今，是原告主張被告尚積欠其租金暨系爭租約終止後被告繼續使用系爭房屋而獲相當於租金之不當得利，並致被告受有損害共計120,000元，扣除被告已給付之押租金10,000元後，被告尚應給付原告110,000元，依系爭租約第3條、不當得利法律關係請求被告給付上開金額，為有理由，應予准許。
⒉另兩造就系爭租約租賃期間之系爭房屋水、電及瓦斯費用
均應由承租人即被告負擔乙節，有原告提出之系爭租約第五條之約定附卷可佐；而原告主張上開費用均係自原告帳戶中自動扣款，應由被告繳付上開費用予原告，及被告自107年9月23日到109年7月23日之電費為21,407元【計算式：1,442＋1,858＋1,064＋897＋1,218＋2,255＋3,033＋3,5 73＋1,172＋1,353＋1,176＋2,366＝21,407】、自107年9月13日到109年7月13日之水費為24,938元【計算式：2,311＋1,588＋1,520＋1,694＋1,871＋1,871＋1,959＋2,153＋2,330＋2,735＋2,700＋2,206＝24,938】、自107年10月8日到109年8月6日之瓦斯費為5,382元【計算式：237＋392＋688＋683＋478＋655＋188＋233＋396＋731＋517＋184＝5,382】，均已自原告之帳戶中扣款，而被告迄今尚未給付予原告等情，為被告所不爭執，而臚列為兩造不爭執事項，並有原告提出之台灣自來水股份有限公司繳費一覽表、台灣電力公司高雄區營業處函、欣高公司用戶氣費明細表、轉帳存摺內頁等件（見本院卷第141至151頁、審訴卷第45頁至59頁及第129頁至131頁）附卷為證，堪信為實。是原告主張系爭租約終止前及終止後，共為被告代墊上開費用51,727元【計算式：21,407＋24,938＋5,382】，依系爭租約及不當得利法律關係請求被告給付上開費用，亦有理由，應予准許。
⒊綜上，原告主張被告應給付之租金、相當於租金之不當得
利，水、電、瓦斯費代墊費用等合計後為161,727元【計算式：110,000＋51,727＝161,727】，應堪認定。
⒋又被告既無法證明確已對系爭房屋為必要之修繕並支付相
關修繕費用，是其主張因修繕系爭房屋而支出之修繕費用與應給付原告之上開金額161,727元互為抵銷，均不足採信，已如前述，此部分抵銷之主張自難為被告有利之認定。
六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告遷讓及返還系爭租賃物，並給付原告租金、相當租金之不當得利及水、電、瓦斯費用代墊金額合計161,727元，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，因判命被告給付原告金錢之部分未逾50萬元，此部分依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，雖經原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。另被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，亦酌定相當之擔保金額併宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
書記官 謝群育