臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度簡上字第25號上 訴 人 翁憶玲訴訟代理人 陳樹村律師
張桐嘉律師被上訴人 以勒房屋仲介有限公司法定代理人 邱瀞葵訴訟代理人 黃振忠上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國110年1月15日本院109 年度橋簡字第852 號判決提起上訴，本院於民國11
0 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國109 年1 月16日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定由被上訴人仲介銷售上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號9 樓房地（下稱系爭不動產），委託銷售期間為10
9 年1 月16日起至同年12月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）8,900,000 元。嗣兩造於109 年1 月16日另簽訂委託銷售/ 出租契約內容變更同意書，將系爭不動產之委託銷售底價變更為8,200,000 元，並約定該底價為屋主實拿，超出底價部分則為仲介服務費（下稱第一次變更同意書）；復於同年4 月23日再次簽訂委託銷售/ 出租契約內容變更同意書，將系爭不動產之委託銷售底價調整為8,000,000 元，並約定出售底價不含仲介服務費，超出部分則視為服務費（下稱第二次變更同意書）。而被上訴人於受託後，已在109 年
5 月24日覓得訴外人即買受人吳昱玟、邱皓毅，並由該買受人與上訴人簽訂買賣契約書，約定以8,350,000 元成交（下稱系爭買賣契約），上訴人更於109 年5 月24日簽認服務費確認單（下稱系爭確認單），同意給予被上訴人服務報酬計334,000 元。詎上訴人事後因自身因素無法履行系爭買賣契約，致遭上開買受人解約，然被上訴人既已完成仲介任務，仍得請求上開服務報酬。為此，爰依系爭委託銷售契約第5條第1 項、第2 項、系爭確認單提起本訴等語。並聲明求為判決：上訴人應給付被上訴人334,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：兩造簽訂系爭委託銷售契約時，被上訴人未依消費者保護法第11條之1 規定提供審閱期間，反要求上訴人按其所述書寫「無需三日審閱」等詞，依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，上訴人得主張被上訴人請求服務報酬之條款不構成系爭委託銷售契約之內容。再者，上訴人自始至終均要求應實拿8,200,000 元，並未簽署第二次變更同意書及系爭確認單，故服務報酬依第一次變更同意書記載內容，應為實際成交價格8,350,000 元扣除底價8,200,000 元之餘額150,000 元等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並於本院陳稱：被上訴人為多賺取仲介費而故意拉低委託銷售價格，應依第一次變更同意書計算服務報酬為150,000 元。另被上訴人使上訴人簽訂第一次變更同意書及第二次變更同意書，違反不動產經紀業管理條例（下稱經紀條例）第19條第1 項規定，又未向其說明系爭委託銷售契約內容及權益關係、未提供實價登錄資料供其參酌、未於委託銷售期間積極推廣行銷系爭不動產、未於系爭買賣契約簽約前通知其有關要約書或斡旋之消息、未協助處理其先前將車位出租他人使用所衍生之違約問題，且在其表明無法履約並請求協助處理違約賠償事宜時，更要求其須先給付買賣雙方之仲介服務費501,000 元，足認被上訴人未盡善良管理人注意義務。況系爭買賣契約既未辦理過戶，被上訴人即無須進行所有權移轉登記、點交及協助確認價金尾款支付，因而減少人事成本、勞務費用等支出，未付出與其所請求報酬數額相對應之勞務，應予酌減等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第233至235頁）㈠兩造於109 年1 月16日簽訂系爭委託銷售契約，約定由被上
訴人仲介銷售上訴人所有下稱系爭不動產，委託銷售期間為
109 年1 月16日起至同年12月31日止，委託銷售價格為8,900,000 元。
㈡兩造於109 年1 月16日另簽訂第一次變更同意書，將系爭不
動產之委託銷售底價變更為8,200,000 元，並約定該底價為屋主實拿，超出底價部分則為仲介服務費。
㈢兩造於109 年4 月23日再次簽訂第二次變更同意書，系爭不
動產之委託銷售底價調整為8,000,000 ，並約定出售底價不含仲介服務費，超出部分則視為服務費。
㈣上訴人於109 年5 月24日簽認系爭確認單，確認服務報酬334,000 元。
㈤被上訴人於109 年5 月24日仲介上訴人與吳昱玟、邱皓毅簽訂系爭買賣契約，約定以8,350,000 元成交。
㈥吳昱玟、邱皓毅已支付被上訴人居間服務費各83,500元，共167,000 元。
㈦上訴人未履行系爭買賣契約，吳昱玟、邱皓毅於109 年7 月
24日以仁武八德郵局000138號存證信函通知上訴人履行契約或給付違約金。
㈧吳昱玟、邱皓毅於109 年8 月7 日寄發存證信函通知上訴人
應於函到後7 日辦理系爭不動產產權移轉登記及辦理點交，逾期將解除契約及請求賠償及懲罰性違約金。
㈨吳昱玟、邱皓毅於109 年8 月20日以上訴人已逾7 日未辦理
系爭不動產產權移轉登記及辦理點交為由，寄發存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。
五、本件之爭點被上訴人依系爭委託銷售契約約定請求上訴人給付仲介報酬334,000 元，有無理由？是否應予酌減？
六、得心證之理由㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日。上開規定之立法意旨係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，爰明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。惟如企業經營者非以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利，且消費者於簽訂契約前已充分瞭解契約內容或有充分了解契約條款之機會，而同意放棄審閱權利者，則非法所不許，消費者自不得引用上開規定再主張契約無效。經查，系爭委託銷售契約係被上訴人預定用於同類委託銷售不動產而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固應依消保法第11條之1 與不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規定，給予消費者3 日以上之審閱期。然兩造於簽訂系爭委託銷售契約時，上訴人已於「契約審閱權」欄以手寫方式加註：「無需三日審閱期」，並簽名於後（見原審卷第13頁），復據上訴人自承無訛（見原審卷第78頁、第86頁），乃特別約款記載拋棄契約審閱期之約定，具有個別契約之差異性，而屬個別磋商條款，足見被上訴人並未以定型化契約條款使上訴人拋棄審閱期間之權利。佐以上訴人在委託被上訴人進行系爭不動產之仲介銷售前，曾委託同屬不動產經紀業之永慶房屋仲介股份有限公司進行銷售等情，亦有被上訴人提出之網路銷售資料存卷可稽（見原審卷第113 至127頁），並為上訴人所不否認（見原審卷第86頁）；又酌以上訴人係有相當社會經驗之成年人，其所委託銷售之系爭不動產亦非小額價值之交易，衡情當無不顧契約內容，即均依被上訴人指示繕寫、簽名之理，故上訴人在簽署系爭委託銷售契約時，既自願簽寫放棄契約審閱權利等文字，自應認其已事前放棄權利甚明，此項約定難認有何顯失公平之處。上訴人抗辯系爭委託銷售契約違反審閱期間，服務報酬請求條款不構成契約內容云云，自非可採。
㈡次按買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額
為實際成交價之4 ％（最高不得超過中央主管機關之規定）；買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意而解除買賣契約者，委託人仍應給付前項約定之服務報酬，系爭委託銷售契約第5 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。經查，兩造於109 年1 月16日簽訂系爭委託銷售契約，約定由被上訴人仲介銷售上訴人所有之系爭不動產，委託銷售價格為8,900,000 元；嗣於同日另簽訂第一次變更同意書，將委託銷售底價變更為8,200,000 元；於109 年4 月23日再簽訂第二次變更同意書，將底價調整為8,000,000 元，被上訴人已於109 年5 月24日仲介上訴人與買受人吳昱玟、邱皓毅簽訂系爭買賣契約，約定以8,350,000 元成交，上訴人並於同日簽認系爭確認單，確認服務報酬為334,000 元（見兩造不爭執事項㈠㈡㈢㈣㈤）。被上訴人既已按系爭委託銷售契約約定，仲介上訴人與買受人吳昱玟、邱皓毅簽訂系爭買賣契約，縱系爭買賣契約事後因上訴人己身因素而遭解約，上訴人仍應依系爭委託銷售契約及系爭確認單給付服務報酬334,000 元。上訴人雖抗辯被上訴人為多賺取仲介費而故意拉低委託銷售價格，服務報酬應依第一次變更同意書計算為150,000 元云云。惟上訴人於簽立第一次變更同意書後，自行簽立第二次變更同意書調降底價，並簽認系爭確認單，確認服務報酬數額，當係經過審慎考量，基於私法自治原則，自應受系爭確認單拘束，不得任意依第一次變更同意書為主張，上訴人前開所辯，尚無足取。
㈢再按受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之，
系爭委託銷售契約第7 條第1 項定有明文。約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬已給付者，不得請求返還，復為民法第572 條所明定。故委託人若認約定之報酬與居間人所任勞務之價值相比，為數過鉅失其公平，即應就此事實負舉證責任。如前所述，被上訴人依系爭委託銷售契約第5 條第1 項、第2 項及系爭確認單請求上訴人給付仲介報酬，自屬有據，惟因上訴人抗辯應予酌減報酬，並執前詞置辯，經查：
⒈上訴人辯稱被上訴人使其簽訂第一次變更同意書及第二次變
更同意書，有違經紀條例第19條第1 項規定云云。惟按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，固為上開條例所規定，惟所謂經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，係指經紀業或經紀人員就其受託事項，應依委託契約內容收取合法報酬及費用，不得藉故向委託人多收差價或其他報酬之謂。查被上訴人係依據系爭委託銷售契約第5 條第1 項、第
2 項、系爭確認單請求服務報酬，非依第一次變更同意書及第二次變更同意書請求差價，上訴人亦自陳被上訴人確係依系爭不動產成交價8,350,000 元之4 ％收取報酬（見本院卷第239 頁），即與上開規定無違，上訴人此一抗辯，洵非可採。
⒉上訴人又辯稱被上訴人未積極推廣行銷系爭不動產云云。惟
查被上訴人於簽訂系爭委託銷售契約後，先後向上訴人回報
3 組有意願購買之客戶，並於簽約約4 個月，即促成上訴人與吳昱玟、邱皓毅成立系爭買賣契約，已為兩造所不爭執（見本院卷第54、93頁），顯認被上訴人確積極銷售系爭不動產。
⒊另上訴人辯稱被上訴人未事先通知上訴人有關要約書或斡旋
之相關消息，違反系爭委託銷售契約第7 條第5 項約定云云。惟按如買方簽立「要約書」，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留，但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限，固為上開契約第7 條第5 項所明定。然上訴人對於系爭不動產買賣雙方在被上訴人公司洽談後，旋即簽立系爭買賣契約，買方即吳昱玟、邱皓毅並未簽立要約書乙節，亦表示沒有意見（見本院卷第201 頁），買方未簽立要約書，被上訴人即無將該要約書轉交上訴人之義務，而無違上開約定，上訴人執前詞抗辯，要屬無據。
⒋上訴人再辯稱其先前將車位出租他人使用，被上訴人未協助
其處理出售系爭不動產後可能衍生之租約違約問題，且在其表明無法履行系爭買賣契約時，被上訴人要求其先給付買賣雙方之仲介服務費501,000 元，始願意協助處理違約賠償事宜，未盡不動產仲介業務應盡之義務云云。然依系爭委託銷售契約並未約定被上訴人須處理上訴人與他人間糾紛；而依據被上訴人員工黃振忠與上訴人間之通訊軟體LINE對話紀錄，上訴人於109 年6 月4 日表示無法履行系爭買賣契約時，經黃振忠回覆：「買賣已經到這種程序了，事情很嚴重性，我必需與妳見面。星期五下午2:00我跟妳約見面當面談。是我去找妳還是來我們公司對面咖啡館談。」等語，上訴人表示：「約在四季吧」，隨後並撥打電話及傳送地址、公司名稱予黃振忠，黃振忠則覆以：「好的明天下午4:00……」，上訴人於翌日並再次傳送訊息提醒被上訴人：「大哥，地點是大社區不是楠梓，導航的時候要用大社哦」（見本院卷第
111 頁），可見在上訴人表明無法履行系爭買賣契約時，黃振忠立即與上訴人聯絡處理相關事宜，並約定見面之時間、地點；又被上訴人安排上訴人與吳昱玟、邱皓毅於109 年6月12日、同年月22日至被上訴人店內就履約糾葛進行協調等節，為上訴人所不爭執（見本院卷第201 頁），是黃振忠於知悉上訴人不願履約後，即積極與上訴人約定見面討論履約事宜，並安排上訴人與吳昱玟、邱皓毅進行協調，難認被上訴人有未積極協助其處理違約賠償事宜之情事，上訴人此部分所辯，亦屬無據。
⒌上訴人另辯稱被上訴人未說明系爭委託銷售契約內容及權益
關係，亦未提出實價登錄資料供其參酌，否則兩造不會在訂立系爭委託銷售契約同日另簽訂第一次變更同意書，將底價調降700,000 元云云。惟觀諸被上訴人提出之系爭不動產售屋資料及鄰近成交行情（見原審卷第139 至141 頁），系爭不動產原委託總價8,900,000 元，每坪單價203,900 元，鄰近30筆不動產成交單價則落在148,300 元至181,000 元間，僅1 筆成交單價為228,100 元，高於市價行情甚巨，則被上訴人主張其係因簽約時之銷售價格高於市價行情甚多，始與上訴人協議調降底價等語，即非無據，上訴人復未就上開抗辯舉證以實其說，所辯自難憑採。
⒍至上訴人辯以系爭買賣契約未辦理過戶，被上訴人因此減少
協助辦理所有權移轉登記、點交及確認價金尾款支付之人事成本、勞務費用等支出，未付出與所約定服務報酬相對應之勞務價值云云。惟按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條定有明文。查被上訴人仲介上訴人與吳昱玟、邱皓毅簽訂系爭買賣契約，約定以8,350,000 元成交，吳昱玟、邱皓毅已支付被上訴人居間服務費共167,000 元（見兩造不爭執事項㈤㈥），是被上訴人向吳昱玟、邱皓毅收取之服務報酬為實際成交價2 ％（計算式：167,000 元÷8,350,000 元＝2 ％），被上訴人請求上訴人給付服務報酬334,000 元則為系爭買賣契約所約定價金之4 ％（計算式：334,000 元÷8,350,000 元＝4 ％），被上訴人向買賣雙方收取之報酬合計未超過系爭不動產實際成交價金之6 ％，尚未逾上開規定第1 條之限制，難認有何報酬過高之情，自無酌減之餘地。
七、綜上所述，被上訴人依系爭委託銷售契約第5 條第1 項、第
2 項、系爭確認單，請求上訴人給付334,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年10月9 日起（送達證書見原審卷第51頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
民事第三庭 審判長 法 官 張維君
法 官 張立亭法 官 許家菱以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
書記官 許琇淳