臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度簡上字第59號上 訴 人 唐清山訴訟代理人 王正宏律師被上訴人 七一一不動產有限公司法定代理人 周威廷訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師上列當事人間給付服務報酬事件，上訴人對於民國110年3月4日本院旗山簡易庭109年度橋簡字第712號第一審判決提起上訴，本院於110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國109年5月16日，將其所有高雄市○○區○○段○○○○○號建物暨同段1-1地號土地（下合稱系爭不動產）委託被上訴人進行仲介銷售，委託銷售期間自109年5月16日至同年8月31日止，委託銷售價格原為新臺幣（下同）2,280萬元，嗣經雙方約定更改為2,000萬元，兩造並簽訂有專任委託銷售契約書1份（下稱系爭契約）。
而依系爭契約第6條第5項之約定，上訴人在上開委託期間內，不得對系爭不動產自行銷售、出租或經由第三人介紹或為其他類似之銷售行為，否則視為被上訴人已完成仲介義務，上訴人即應給付實際成交價4％之服務報酬。未料，上訴人在上開委託銷售期間內，竟仍藉由其他仲介公司將系爭不動產銷售予訴外人黃浩順，更刻意將系爭不動產之交屋期限延至兩造委託銷售期間終止後之109年9月3日，藉此規避其違約而應給付予被上訴人之服務報酬。為此，依系爭契約之約定，請求上訴人給付被上訴人以委託銷售價格4％計算之服務報酬共80萬元（計算式：2,000萬元×4％＝80萬元）等語，並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人80萬元，及自109年7月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人早於108 年12月24日即委託訴外人即中信房屋高鐵新光三越加盟店（下稱中信高鐵加盟店）進行系爭不動產之仲介銷售，委託期間自108 年12月24日起至109年5 月8 日止，嗣因期間屆滿未再續約，才另委託被上訴人即中信房屋漢神巨蛋加盟店進行仲介銷售。而系爭不動產委託被上訴人銷售期間，適中信高鐵加盟店之原銷售員吳泓穎離職，且承接業務之銷售員吳永鴻未查該店與上訴人之委託銷售期間早已屆至，仍協助上訴人進行銷售，更在109 年6月仲介黃浩順與上訴人就系爭不動產以1,828 萬元成交，復於109 年7 月4 日簽定買賣契約。俟上訴人於簽約後，才發現吳永鴻與被上訴人並非同一房仲公司，無奈只好先對黃浩順解約，並賠償解約金5 萬元，另通知被上訴人繼續履行系爭契約，但被上訴人私底下得知上訴人與黃浩順曾簽訂買賣契約後，即一再透過律師要求上訴人給付違約金，更無心繼續履行仲介義務。因此，上訴人並非故意違約，且被上訴人既沒有繼續履約之意思，上訴人業已寄發存證信函通知終止契約，自無庸給付服務報酬。另倘認上訴人仍有給付服務報酬之義務，亦請依民法第252 條規定予以酌減，並考量被上訴人在履約過程中，均未曾主動聯繫報告進度，致使上訴人誤認吳永鴻與被上訴人屬於同一房仲加盟公司，此部分應與有過失等語，資為抗辯，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認定被上訴人已完成仲介之義務，並酌減服務報酬，認定上訴人應給付被上訴人365,600元，及自109年8月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，被上訴人於上開範圍內之請求，為有理由，並駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人就上開敗訴部分，不服提起上訴，並聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄；(二)上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人提起上訴而告確定）。
四、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人於109年5月16日，將其所有之系爭不動產委託被上訴人進行仲介銷售，委託銷售期間自109年5月16日至109年8月31日，委託銷售價格原為2,280萬元，底價為2,000萬元，兩造並簽訂有專任委託銷售契約書。
（二）上訴人將系爭不動產以1,828萬元出售予黃浩順，由其胞姐黃簾芩代理，於109年9月22日移轉登記於黃浩順名下。
五、本件之爭點為：
（一）上訴人是否有違反系爭契約第6條之約定？是否應給付服務報酬予被上訴人？
（二）若有，則其應給付之報酬若干？是否有酌減之必要？其金額應以若干為合理？
六、本件得心證之理由：
（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1項前段定有明文。次按系爭契約之第2條第1項、第3條前段、第6條第1項、第6條第5項第5款已約明：「甲方（即上訴人，下同）願意出售之土地、建築改良物，總價格為2,280萬元」、「委託銷售期間自109年5月16日起至109年8月31日止」、「買賣成交者，乙方（即被上訴人，下同）得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價之4％」、「如委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人（包含同品牌之其他店家或人員）介紹或其他類似之銷售行為者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第1項約定之服務報酬（即實際成交價4％）予乙方」等詞，有中信房屋專任委託銷售契約書可參（見原審卷第17-23頁）。
（二）經查，被上訴人主張上訴人在委託銷售期間內，透過其他仲介公司將系爭不動產銷售予黃浩順一節，經上訴人以：其並非故意違約，且發覺有異後，已自行與黃浩順解約，並通知被上訴人繼續履行系爭契約云云。經查：
1.證人即黃浩順代理人黃簾芩證稱：當初我是透過仲介在109年6、7月間購買系爭不動產的，並代理黃浩順簽約，而仲介的業務名字是陳鳳；後來合約改來改去的，原本計畫是109年8月20日交屋，但後來又改合約，賣方說房子出租，跟我告知承租人8月才能到期，所以先補償我，大家9月再重新簽約，仲介通知我簽協議書時，跟我說第一是因為公司換加盟店，第二是屋主之承租人要9月才能搬走，所以要簽這份協議書，屋主隔天就匯5萬元給我，9月時就再重新簽1份，只是交屋日跟仲介的名字有換等語（見原審卷第298、299頁），足見上訴人於109年7月20日邀買方代表黃簾芩見面時，根本沒有跟買方表示過解約之意思，上訴人與中信高鐵加盟店人員僅向黃簾芩表示：因為仲介公司換加盟店故要重寫1份買賣契約，及系爭不動產因租客遲延搬走，故換屋日期必須推遲至9月，因此給付買方5萬元作為對價等語，故上開說詞均因上訴人發現其若在被上訴人專任銷售期間，未透過被上訴人仲介而成立之契約仍須給付被上訴人服務報酬，故邀黃簾芩前來，實質僅為推遲履約期日，並約定在被上訴人專任銷售期滿後再次簽立買賣契約，以營造其已解約，係在專任銷售期滿後再出賣之假象。上訴人雖要求黃簾芩在其事先擬好之協議書上簽名（見原審卷第263頁），該協議書上記載：「...買賣契約合意解除，因解除前揭買賣契約書造成乙方損害部分，兩造合意由甲方賠償乙方新臺幣五萬元...」等語，顯然係作為其拒絕給付被上訴人服務報酬之用，其內容顯然不實，黃簾芩要無代理黃浩順與上訴人解約之意思，上訴人前開所辯，要屬虛妄，不足採信。
2.又證人即協助被告與黃浩順簽訂買賣契約之代書蘇秋香亦證述：109年7月初左右，中信高鐵加盟店之房仲吳永鴻、陳鳳、吳珮均等人，請我協助辦理上訴人與黃浩順簽訂系爭不動產之買賣契約，且中信高鐵加盟店也有在該買賣契約書之經紀人欄蓋公司大小章，比較特別是屋主（即上訴人）說出租理髮店，要延後交屋，訂買賣契約時，買方繳了頭期款即買賣價金的一成，開兩張支票，其中一張50萬，有存到履保帳戶等語（見原審卷第294-297頁）等語，而上訴人於本院亦坦承：上開收受之頭期款及支票確實沒有歸還買方，之後才匯入新的履約保證帳戶等語（見本院卷第78頁），足見上訴人確實未有解除契約之真意，其在所謂「解除」過程中從未退還定金及買賣價金頭期款。上訴人雖於本院審理時復辯稱：是中信高鐵加盟店仲介陳揚志擅自作主，沒有告訴黃簾芩解約之意思，但上訴人確實有告知仲介，要跟黃簾芩說要解約云云，惟兩造若果有解約之意思，則買方之前所支付之頭期款，自應予以返還，況黃簾芩前往簽立協議書之時間為109年7月20日，買賣雙方另再重新簽署買賣契約之時間為109年9月初，時間差距將近2月，若上訴人於109年7月時真已表達解約之意思，其又豈有未將頭期款返還之理，而中信高鐵加盟店人員若非事先已知悉上訴人有規避給付被上訴人服務報酬之意思，兩造於系爭契約期滿後即將重新偽簽新約，其豈又有擅自保管頭期款而不退還予買方之理，足見上訴人上開辯解，要屬不實，無從採信，是上訴人另請求傳喚吳永鴻、陳揚智以證明上訴人確實曾委託渠等向黃簾芩說明解除契約云云，即無調查必要，附此敘明。
3.此外，依系爭契約第6條第5項第5款之約定，上訴人在系爭契約履約期間，倘有自行銷售或經由第三人（包含同品牌之其他店家或人員）介紹或其他類似之銷售行為者，即視為被上訴人已完成仲介義務，並應給付被上訴人系爭不動產實際成交價4％之服務報酬，並不因上訴人違約之情係出於故意或過失致有歧異，亦不因事後解約致可免除其給付義務。是上訴人在委託銷售期間內，對系爭不動產自行銷售，視為被上訴人已完成仲介義務，上訴人應給付實際成交價4％之服務報酬，因此，上訴人確有被上訴人主張之違約而使其他人在系爭契約之委託銷售期間內，另行仲介而銷售系爭不動產之情事，亦足認定。從而，被上訴人依系爭契約第6條第1項、第6條第5項第5款之約定，請求上訴人給付服務報酬，自屬有憑。
（三）另上訴人雖主張：被上訴人履約期間只帶過1個人來看屋，也沒有向其有報告內容等作為，請求酌減服務報酬，並主張被上訴人與有過失云云。然上訴人透過不同仲介公司銷售系爭不動產，更在解除買賣契約當日，私底下再藉由話術與買方黃浩順簽訂交易日期在後之買賣契約，均如前述，上訴人無視自身不顧契約誠信，顯然主張自身無過失云云，尚非可採，惟審酌系爭契約之履約期間僅為3 個半月，被上訴人有透過報紙刊登售屋廣告，並在網路刊登交易訊息（見原審卷第135至191頁），但被上訴人既因上訴人違約，而得省卻其實際仲介成功並請求服務報酬前，所須支出之協助簽約、稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本及管理費用等一切具體情狀後，認被上訴人請求之報酬數額，應以系爭不動產實際成交價1,828萬元之2％計算，即365,600元為適當，逾此金額之請求，顯為數過鉅致失公平。
七、綜上所述，被上訴人本於系爭契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬365,600元，及自催告函文送達上訴人翌日即109年8月7日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，應有理由，自予准許；逾此範圍之主張，非有理由，應予駁回。
原審判命上訴人應給付上開款項及利息，於法並無違誤，上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 郭文通法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 24 日
書記官 楊淳如