臺灣橋頭地方法院民事判決110年度原簡上字第7號上 訴 人 陳彥儒訴訟代理人 許仲盛律師
潘欣愉律師被上訴人 陳勝 住高雄市○○區○○巷000○0號 訴訟代理人 王國論律師
王佑銘律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，上訴人對於民國110年8月19日本院旗山簡易庭109年度旗原簡字第5號第一審判決不服，提起上訴，並於本院追加核定租金之請求，本院於民國111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
核定被上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○里00○0號房屋，占用坐落高雄市○○區○○段000地號土地如附圖所示編號A部分（面積522平方公尺），自民國110年10月5日起，按月應給付之租金為新臺幣99元。
被上訴人應自民國110年10月5日起至上開房屋得使用期限為止，按月給付上訴人新臺幣99元。
其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由被上訴人負擔5分之3，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按簡易訴訟程序，在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年度台上字第1653號判決意旨參照）。本件上訴人起訴主張被上訴人所有房屋占用其所有土地，而請求被上訴人拆屋還地及返還不當得利，與上訴人於本院追加請求法院核定租金之訴，其基礎事實均為被上訴人所有房屋占用上訴人所有土地之事實及因房屋占有使用土地衍生之爭執，二者請求之基礎事實堪認應屬同一，上訴人變更請求核定租金並請求被上訴人給付已發生租金，自屬合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：上訴人係高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）所有權人，被上訴人以如附圖編號Ａ部分（門牌號碼高雄市○○區○○里00○0號房屋，面積522平方公尺，下稱系爭建物）無權占有使用系爭土地，已侵害上訴人所有權，被上訴人自應將系爭建物拆除後，將土地返還上訴人。若認被上訴人就系爭土地有法定租賃關係或法定地上權存在時，被上訴人仍應給付上訴人相當於租金或地租，爰依民法第179 條、第767 條第1 項前段、中段規定提起本訴等語。
並於原審聲明：⒈先位聲明：被上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除後，將上開土地返還上訴人。⒉備位聲明：①被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）49,560元，及自民國110年5 月19日民事準備書狀（下稱系爭書狀）繕本送達翌日即同年7月28日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。②被上訴人應自系爭書狀繕本送達翌日即同年7 月28日起至返還系爭建物坐落之土地之日止，按月給付上訴人826 元。
二、被上訴人則以：系爭建物確為被上訴人於81年出資興建。惟系爭土地係被上訴人開墾取得，僅因被上訴人教師身分，而於59年時，將耕作權借名登記予訴外人即被上訴人之父陳敬吉名下，陳敬吉過世後，由訴外人即被上訴人之母陳月雲於74年繼承，並因權利混同而取得系爭土地所有權，系爭土地實際上為被上訴人所有，故陳月雲於81年間以買賣為名義將系爭土地所有權移轉登記予訴外人即被上訴人之配偶陳薛秀琴。嗣後又因陳月雲為辦理勞健保，需名下有土地之故，陳薛秀琴又以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉予陳月雲。又系爭土地與同段461 地號土地（下稱461土地）同為陳敬吉所遺遺產，兄弟分產時，約定461 土地及其上房屋分歸被上訴人大哥一房所有；介於系爭土地與461 土地地籍線上之房屋，則分歸上訴人之父即被上訴人之弟所有，系爭土地則分歸被上訴人所有。是以，被上訴人方為系爭土地實際所有權人，自然有占有使用系爭土地之權等語置辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，就備位聲明提起上訴，並追加請求核定租金，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡核定被上訴人所有系爭建物占用坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖所示編號A 部分（面積522 平方公尺）之地租每月為165元。㈢被上訴人應給付上訴人9,900元，暨自110 年10月5 日至前項租賃關係消滅為止，按月給付上訴人165 元(上訴人僅就原判決駁回備位聲明部分提起上訴，其餘敗訴部分未聲明不服而告確定)。被上訴人對上訴人之上訴則於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭土地「登記」之所有權人。
㈡被上訴人於81年出資興建如附圖編號Ａ部分（面積522平方公尺，即系爭建物），現仍為被上訴人占有使用。
㈢系爭土地於59年9月7日總登記時登記為國有土地，陳敬吉於
同年12月1 日取得系爭土地之耕作權；陳敬吉死亡後，陳月雲於73年3 月26日繼承前揭耕作權；陳月雲於74年11月14日因法定原因取得系爭土地所有權，前揭耕作權因權利混同而消滅；陳月雲於81年8 月6 日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予陳薛秀琴；陳薛秀琴於87年1 月21日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予陳月雲；陳月雲於89年6 月22日以贈與為原因，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人；上訴人於102 年6 月14日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予陳湘怡；陳湘怡於109年1月14日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
㈣被上訴人之系爭建物基於民法第425 條之1 規定，於系爭建物得使用期限內對於系爭土地有法定租賃關係存在。
㈤兩造同意系爭土地申報地價均以38元／平方公尺列計。
㈥系爭土地屬森林區、農牧用地，位於高雄市茂林區茂林里，
距高雄市茂林區主要幹道高132 線約80公尺，高132 線上有茂林區公所、茂林活動中心、茂林區衛生所、茂林國小、恩典簡餐咖啡、茂林陳勝咖啡、高雄市茂林區原住民婦幼發展協會、清川紅茶冰、臺灣基督長老教會茂林教會等，餘多為住家。
五、本院之判斷㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求被上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自上訴人請求核定之意思表示時即書狀繕本送達被上訴人之日起算，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第3068號判決意旨）。
㈡經查，被上訴人所有系爭建物基於民法第425 條之1 規定，
於系爭建物得使用期限內對於系爭土地有法定租賃關係存在一節，為兩造所不爭執，又本件上訴人係於110年9月27日民事補呈上訴理由狀中，依民法第425條之1規定請求被上訴人給付租金，經被上訴人於110年10月4日收受上開民事補呈上訴理由狀，並經被上訴人表明不願給付等情，有上開書狀、送達證書、準備程序筆錄附卷可佐（簡上卷第17頁至第23頁、第31頁、第55頁），足見兩造就租金數額無法達成協議，故上訴人訴請法院核定自110年10月5日起按月給付租金，為有理由。至被上訴人雖抗辯稱20餘年來已衍生無租金之習慣等語，然兩造間確有法定租賃權存在，系爭建物所有權人即被上訴人仍須支付相當之對價，非可當然「無償使用」系爭土地，系爭土地前手未請求租金或為怠於行使權利，或有其他協議存在，被上訴人既未提出其他可以證明上訴人應受相同事實狀態拘束之證據，其據此抗辯上訴人不得主張租金云云，亦無可採。
㈢另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。查系爭土地申報地價為每平方公尺38元，而系爭建物占用系爭土地面積522平方公尺，另系爭土地屬森林區、農牧用地，位於高雄市茂林區茂林里，距高雄市茂林區主要幹道高132線約80公尺，高132線上有茂林區公所、茂林活動中心、茂林區衛生所、茂林國小、恩典簡餐咖啡、茂林陳勝咖啡、高雄市茂林區原住民婦幼發展協會、清川紅茶冰、臺灣基督長老教會茂林教會等，餘多為住家等情，已如前述，本院審酌系爭土地位置、鄰近地區繁榮程度、土地利用情形及申報地價等一切情狀後，認上訴人請求按申報地價年息10% 計算並核定租金尚嫌過高，應以申報地價年息6%計算並核定每年租金較為允當，應核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自110年10月5日起，按月應給付之租金為99元（計算式：38元×522平方公尺×6％÷12≒99元，元以下四捨五入），則上訴人請求被上訴人自110年10月5日起至系爭建物得使用期限為止，按月給付上訴人99元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈣至上訴人另主張依不當得利法律關係及類推適用民法第199條
規定，請求被上訴人給付核定租金前5年相當於租金之不當得利9,900元等語，然系爭建物基於民法第425條之1規定，於系爭建物得使用期限內對於系爭土地既有法定租賃關係存在，則系爭建物占用系爭土地即非無法律上原因，自無不當得利可言，上訴人依不當得利法律關係請求相當於租金之不當得利9,900元，尚乏依據，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條及類推適用民法第199條規定，請求被上訴人給付不當得利部分，為無理由，應予駁回。原審為上訴人此部分敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。而就上訴人於本院追加依民法第425條之1規定，請求核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自110年10月5日起按月應給付之租金為99元，及被上訴人應自110年10月5日起，按月給付上訴人99元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由；於本院追加之訴部分，為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
民事第二庭審判長法 官謝文嵐
法 官許家菱法 官翁熒雪以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
書記官陳奕希