臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第196號原 告 吳銘耕
吳藍麗容共 同訴訟代理人 范仲良律師被 告 柯學儒上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告吳銘耕新臺幣肆拾叁萬零肆佰元，及自民國一百一十年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告吳銘耕其餘之訴及原告吳藍麗容之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告吳銘耕負擔。
本判決第一項，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾叁萬零肆佰元為原告吳銘耕預供擔保，得免為假執行。
原告吳銘耕其餘假執行之聲請及原告吳藍麗容假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人吳志宗由訴外人吳李久枝代理與被告於民國104年3月19日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），吳志宗將其所有坐落高雄市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（下合稱系爭土地，如單指其一則逕以地號稱之）及其上600棵檸檬果樹(下稱系爭檸檬樹)出租予被告，約定租賃期間自104年3月19日起至109年3月18日止，共5年，租金以台分計，每1分1年份金額為新臺幣（下同）5,000元，於訂約時被告先給付1年份租金，被告自次年份起每年於3月19日前付清1年份租金全額，系爭土地1年份租金為65,000元。吳志宗於105年4月25日以贈與為原因將1118、1121地號土地所有權移轉登記為原告吳銘耕所有，依民法第425條第1項規定，吳銘耕就1118、1121地號土地承受系爭租約之出租人地位。嗣吳志宗於107年7月10日死亡，其繼承人為原告即吳志宗之配偶吳藍麗容及子吳銘耕(下合稱原告，如單指其一則逕稱姓名)，原告因繼承而繼受1122地號土地，並繼受1122地號土地之租賃契約關係，其後原告間因遺產分割協議由吳銘耕單獨分得1122地號土地，並於107年11月2日以分割繼承為原因辦妥1122地號土地之所有權移轉登記，依民法第425條規定，由吳銘耕承受系爭租約中1122地號土地全部所有權之出租人地位(按：吳藍麗容於111年8月15日具狀撤回訴訟，被告不同意其撤回)。依系爭租約第3條約定，被告應於當年3月19日前繳納次年份之租金65,000元，被告迄今尚未給付第5年即自108年3月19日起至109年3月18日止之租金65,000元。因被告遲未給付租金，吳銘耕於108年6月21日以旗山四保郵局第21號存證信函催告被告於文到5日內給付租金65,000元，如被告逾期未付，則以該函對被告為終止租約之意思表示，不另發函，並催告被告應將系爭土地回復原狀及返還系爭檸檬樹等語，上開存證信函已送達被告，被告仍未給付租金，故系爭租約業經終止。依系爭租約第8條約定：「租期屆滿時不須甲方(即出租人)預先通知租賃關係自然消滅，乙方（即承租人）無條件應將本租賃土地及果樹全部返還甲方。逾期即於其翌日起，按每日以新臺幣壹佰伍拾元計算違約金賠償甲方」等語，因被告於110年9月2日開庭時始告知已將系爭土地上之貨櫃屋移走，則若以原證9號另一份租賃契約之終期翌日即109年5月1日計算至110年9月2日止共490天，被告應給付違約金73,500元；若認系爭租約於108年7月3日終止(依上開存證信函所載，被告應於5日內繳納租金，因被告於108年6月28日回函，加計5日後，系爭租約於108年7月3日終止)，被告應給付自108年7月4日起至109年3月18日止共260日之違約金39,000元，及自109年3月19日起至110年9月2日止共532日之違約金79,800元，合計118,800元。是吳銘耕依系爭租約第8條約定請求被告給付自109年5月1日起至110年9月2日止之違約金73,499元，吳藍麗容請求被告給付違約金1元。另系爭租約之租期已屆滿，被告依系爭租約第4條、第8條約定應返還600棵檸檬果樹予吳銘耕，且應依民法第432條規定，被告應以善良管理人之注意保管租賃物，並維持具生產力之狀態，系爭土地上原有之檸檬果樹已全部滅失，縱扣除因105年間尼伯特颱風及107年間因熱帶低氣壓水災受災而滅失之檸檬果樹，應尚有378棵檸檬果樹未受天災，被告應返還378棵檸檬果樹，以「高雄市農作改良物徵收補償費查估基準」所定4-6年生檸檬樹每株1,100元計算，被告應賠償415,800元，吳銘耕爰依系爭租約關係、民法第432條、第226條第1項規定對被告為請求，由本院擇一為判決。依上說明，吳銘耕得請求被告給付554,299元(計算式：65,000＋73,499＋415,800＝554,299)，吳藍麗容得請求被告給付1元等語，求為判決：㈠被告應給付吳銘耕554,299元，吳藍麗容1元，及均自110年9月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依民法第533條、第534規定，不動產之租賃其期限逾2年者，須有特別之授權，應以書面為授權，吳李久枝於系爭租約尚未簽訂時以地主身分自居，至簽約當日始表明系爭土地為吳志宗所有，吳志宗長年在國外，由其代理云云，被告當時要求吳李久枝出具委託書，吳李久枝答應會補提，惟始終未提出，依民法第92條第1項規定有誘使被告簽約之詐欺事實；另吳李久枝及原告從未通知被告，吳志宗早於105年4月25日將1118地號土地贈與吳銘耕，被告於110年4日閱卷時方始得之，民法第425條第1項為法定債權移轉，依民法第297條第1項規定，債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知，對於債務人不生效力，吳銘耕受贈與後，未與被告再行簽約，足使被告因契約無效，致被告之權益受損。被告於108年4月1日在吳李久枝家中向吳李久枝求證系爭土地遭道路通過面積達3分多之事，要求重新測量界址，並以自提款機領取之現金6萬元向吳李久枝表示要交付第5年之租金65,000元，吳李久枝卻對被告表示：「到此為止(毀約)」、「你不再做(指農場)也沒關係」云云，被告亦有要求吳李久枝提供帳戶帳號方便匯款，亦遭拒絕，吳李久枝於當日當面對被告毀約及拒收租金，吳李久枝並明確告知被告當天就不用種云云，吳李久枝毀約後，系爭土地上果園之管理與被告無關，且被告早已將土地上之資材室(貨櫃屋)搬走清空，吳李久枝違約終止系爭租約在前，怎可對被告提告。吳銘耕無視其代理人吳李久枝之毀約行為，忽略道路無法為農用，以不實面積收取高額租金，實有詐欺取財之嫌。被告自104年承租系爭土地後，於當年7月轉型為有機農場，接連遇上蘇迪勒、天鵝、杜鵑等颱風侵襲，因前位耕種者吳志澄(即吳志宗之弟、吳李久枝之配偶)未防治天牛，導致檸檬樹幹遭蟲蛀中空，幾近全毀，被告於颱風毀損後與吳志澄討論，1分地5,000元之租金係因有可採收之檸檬樹，系爭租約亦載明被告有補貼前一年整理果園及農藥金額35,000元，現因檸檬樹已幾近毀損，而種植1棵檸檬樹最少需3年時間才能採收，遂改種植設施農業，以百香果為主及短期作物，能較快有收入，此皆經吳志澄同意。又颱風、水患等農損後，重新種植檸檬樹最少也要三年之後才能採收，原告以檸檬樹4-6 年生為求償基準，均價是何年份之價格？顯然無耕作概念。「高雄市農作改良物徵收補償費查估基準」係高雄市政府徵收補償之用，本件並非徵收補償。至107 年中，被告已陸續補植栽種檸檬樹數百棵。被告不知吳志宗於107年7月10日死亡，嗣因107年8月旗山地區水患嚴重，被告於同年9月申請水患農損補助需提出第一類土地登記謄本及地主身分證影本及印章，方知地主已換人且合約亦需更改，然水患農損補助已過時效等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院於111年7月12日、同年8月18日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下（本院卷㈡第29至33頁、第117頁；另本院卷㈡第117頁所彙整不爭執事項⒏所載附於本院卷㈠第
245、247、249頁之兩封存證信函之發信年度誤載為108年，更正為109年，及依原告援引之法條及更正後訴之聲明調整爭執事項如下）：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地原均為吳志宗所有，吳志宗於105年4月25日以
贈與為原因（原因發生日期：同年3月2日）將1118、1121地號土地所有權移轉登記為吳銘耕所有，嗣吳志宗於107年7月10日死亡，其繼承人為配偶吳藍麗容及子吳銘耕，吳志宗所遺1122地號土地於107年11月2日因分割繼承登記為吳銘耕單獨所有（本院卷㈠第81至91頁）。
⒉吳志宗與吳志澄為兄弟，吳李久枝係吳志澄之配偶。
⒊被告與吳李久枝就系爭土地磋商訂立租賃契約事宜，吳
李久枝以吳志宗之名義於104年3月19日與被告簽訂系爭租約，被告向吳志宗承租系爭土地，約定租賃期限5年，自104年3月19日起至109年3月18日止，租金以台分計，每1分1年份金額為5,000元，於訂約即日起被告先給付1年份租金，被告自次年份起每年於3月19日前付清1年份租金全額。依上開租約約定，系爭土地1年份租金為65,000元（按：被告抗辯吳李久枝就系爭土地之出租無代理權）。
⒋被告就104年3月19日至108年3月18日止共4年份之租金均
係至吳李久枝位於高雄市○○區○○路000號家中交由吳李久枝受領。被告尚未交付自108年3月19日起至109年3月18日止之租金65,000元（按：被告抗辯其於108 年4月1日向吳李久枝提出給付，吳李久枝拒絕受領；原告主張被告從未提出給付）。
⒌本院審訴卷第111頁錄音光碟及同卷第93至97頁譯文係吳
李久枝與被告間於108年4月1日在吳李久枝位於高雄市○○區○○路000號家中之當面對話內容。
⒍被告於105年7月21日因颱風來襲就系爭土地向旗山區公
所申請105年度尼伯特颱風農業天然災害現金救助，申請作物（設施）面積及受害率為系爭土地均種植檸檬，1118地號土地種植面積7,469平方公尺、1121地號土地種植面積4,678平方公尺、1122地號土地種植面積402平方公尺，受害率均為30％，經該公所現地勘查後認定111
8、1121及1122地號土地種植檸檬，種植面積依序為7,4
50、4,650、400平方公尺，受害率均為30％（本院卷㈠第147至159頁）。
⒎被告於107年8月31日以1118、1121地號土地向旗山區公
所申請107年度0823熱帶低氣壓水災農業天然災害現金救助，申請作物（設施）面積及受害率為1118地號土地種植檸檬之面積2,469平方公尺、種植百香果之面積5,000平方公尺、設置水平棚架網室之面積5,000平方公尺，1121地號土地種植檸檬之面積2,000平方公尺、種植百香果之面積2,678平方公尺、設置水平棚架網室之面積2,678平方公尺，受害率均為30％，經該公所現地勘查後認定1118地號土地種植檸檬1,000平方公尺、種植百香果1,500平方公尺、非設置水平棚架；1121地號土地種植檸檬1,000平方公尺、種植百香果500平方公尺，非設置水平棚架，上開二土地種植檸檬及百香果之受害率均為30％（本院卷㈠第161至175頁）。
⒏吳銘耕向被告寄送108年6月21日旗山四保郵局第21號存
證信函（本院卷㈠第231、233頁），被告至遲於同年月28日已收受上開存證信函，被告復以108年6月28日旗山郵局第51號存證信函（本院卷㈠第235頁），吳銘耕於同年月29日收到上開存證信函。吳銘耕向被告寄送108年7月15日旗山四保郵局第23號存證信函（本院卷㈠第237至241頁），被告至遲於同年月31日已收受上開存證信函，被告復以108年7月31日旗山圓潭郵局第10號存證信函（本院卷㈠第243頁），吳銘耕於同年8月1日有收到上開存證信函。吳銘耕向被告寄送109年6月4日旗山四保郵局第19號存證信函（本院卷㈠第245、247頁），被告至遲於同年月11日已收受上開存證信函，被告復以109年6月11日仁德後壁厝郵局第31號存證信函（本院卷㈠第249頁），吳銘耕於同年月12日有收到上開被告之存證信函。
㈡爭執事項：
吳銘耕依租賃契約關係請求被告給付自108年3月19日起至109年3月18日止之租金65,000元；原告依系爭租約第8條約定，請求被告給付吳銘耕自109年5月1日起至110年9月2日止之違約金73,499元、給付吳藍麗容違約金1元；吳銘耕另依系爭租約第4條、第8條約定、民法第432條、第226條第1項規定，請求被告賠償檸檬樹378棵之損害415,800元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠吳銘耕為系爭租約之出租人，吳藍麗容已非出租人：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。
次按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在(最高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照 )。
⒉查系爭土地原為吳志宗所有，出租予被告耕作，吳志宗
於105年4月25日以贈與為原因（原因發生日期：同年3月2日）將1118、1121地號土地所有權移轉登記為吳銘耕所有，則吳銘耕就1118、1121地號土地部分，依民法第425條第1項規定，承受系爭租約之出租人地位。嗣吳志宗於107年7月10日死亡，其繼承人吳藍麗容及吳銘耕於107年8月21日協議分割遺產，將吳志宗所遺1122地號土地分歸吳銘耕取得，並於107年11月2日以分割繼承為原因登記為吳銘耕單獨所有等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記公務用謄本、異動索引及旗山地政事務所111年7月18日函檢附之土地登記申請書、遺產分割協議書等件可證（本院卷㈠第81至91頁、卷㈡第45至85頁），類推適用民法第425條第1項規定，1122地號土地亦由吳銘耕承受系爭租約之出租人地位，是系爭租約之出租人為吳銘耕，吳藍麗容已非出租人。另衡諸本件原告對被告所請求各項債權係發生在108年至110年間，而吳藍麗容至遲於107年11月2日因遺產分協議將1122地號土地所有權移轉登記予吳銘耕後，吳藍麗容已非系爭租約之承租人，是吳藍麗容依系爭租約第8條約定，請求被告給付自109年5月1日起至110年9月2日止之違約金73,500元中之1元，顯乏所據，而不應准許。
㈡被告抗辯依民法第533條、第534規定，不動產之租賃其期
限逾2年者，須有特別之授權，應以書面為授權，吳李久枝於系爭租約尚未簽訂時以地主身分自居，至簽約當日始表明系爭土地為吳志宗所有，吳志宗長年在國外，由其代理云云，被告當時要求吳李久枝出具委託書，吳李久枝答應會補提，惟始終未提出，依民法第92條第1項規定有誘使被告簽約之詐欺事實；另吳李久枝及原告從未通知被告，吳志宗早於105年4月25日將1118地號土地贈與吳銘耕，被告於110年4日閱卷時方始得之，民法第425條第1項為法定債權移轉，依民法第297條第1項規定，債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知，對於債務人不生效力，吳銘耕受贈與後，未與被告再行簽約，足使被告因契約無效，致被告之權益受損。經查：
⒈按不動產之租賃其期限逾2年者，須有特別之授權，此觀
諸民法第534條第2款之規定即明。又為委任事務之處理，須為法律行為，而該行為依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第531 條前段、第422 條亦有明定。委任人未依民法第531條或第534條但書第2款規定，以文字為代理權之授與，或為特別之授權者，該受任人本於委任事務之處理，在代理權限內以代理人身分以本人（委任人）名義所為之法律行為，固因不備以書面為代理權授與之「代理權要式性」（僅代理權授與之行為無效），或為該不動產之出賣或設定負擔之特別授權，致成為無權代理（未經合法取得代理權）之行為。惟依同法第170條第1項規定之反面解釋，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，即對本人發生效力。且所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而有不同(最高法院98年度台上字第1044號判決意旨參照)。另依民法第167條規定，代理權之授與，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，則補正授權行為欠缺之承認，亦應相同。
⒉查被告與吳李久枝就系爭土地磋商訂立租賃契約事宜，
吳李久枝以吳志宗之名義於104年3月19日與被告簽訂系爭租約，被告與吳志宗不曾接觸，亦未曾直接洽談系爭租約訂立事宜，固為兩造所共認（本院卷㈠第41、42、101頁、卷㈡第31頁)。而吳銘耕、吳藍麗容分別為吳志宗之子、配偶，原告陳稱：吳志宗就系爭土地係委由吳志宗之弟弟吳志澄及其妻吳李久枝管理，吳志宗有授權吳志澄、吳李久枝處理系爭租約之訂約及履約事宜，吳志宗有委託吳李久枝代簽系爭租約等語(本院卷㈠第101頁)，查吳志宗、原告就系爭土地授權吳李久枝處理出租予被告及履約事宜等節，雖未見原告於本件訴訟提出吳志宗以書面明確表示授與處理權（或代理權）及表明有特別授權之授權書，但該等規定，其目的係在保護委任人，縱有違反，受任人所為之法律行為，仍得因委任人嗣後之承認而生效力，且代理權之授與，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，則補正授權行為欠缺之承認，亦應相同。茲查，原告自陳吳志宗同意授權吳李久枝處理將系爭土地出租予被告之事務，且原告亦承認吳李久枝處理系爭租約之效力，依上說明，代理權之授與方式，得由本人向代理人為授權之意思表示，並無一定須由本人向代理人對之為代理行為之第三人為授與代理人代理權之意思表示，補正授權行為欠缺之承認亦相同，且代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足，是原告既陳稱吳志宗、原告均同意或承認由吳李久枝代理吳志宗簽訂系爭租約及處理履約事宜，足可認為系爭租約已經吳志宗、原告之承認而生效力。
⒊另按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其
所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，民法第425條第1項定有明文。此為所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件。出租人將已交付承租人之租賃物所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務 (最高法院92年度台上字第315號判決意旨參照)。查系爭租約係吳志宗由吳李久枝為代理人與被告於104年3月19日所簽訂，約定租賃期間自104年3月19日起至109年3月18日止等情，有系爭租約影本在卷可佐(審訴卷第19頁)。而吳志宗於105年4月25日以贈與為原因將1118、1121地號土地所有權移轉登記為吳銘耕所有，嗣吳志宗於107年7月10日死亡，其繼承人吳藍麗容及吳銘耕，經遺產分割協議後將吳志宗所遺1122地號土地於107年11月2日以分割繼承為原因登記為吳銘耕單獨所有，已如前述。揆諸上開說明，吳志宗與被告簽訂之系爭租約，自吳銘耕於105年4月25日受讓1118、1121地號土地所有權之日起，就該等土地對於吳銘耕繼續存在，其後吳志宗死亡時，吳銘耕及吳藍麗容因繼承承受1122地號土地之租賃契約關係。 換言之，自105年4月25日起，吳銘耕當然繼受吳志宗就11
18、1121地號土地行使或負擔系爭租約所生之權利義務，而毋須另為系爭租約債權讓與之意思表示，亦毋須另立租賃契約，要無庸疑；另原告於吳志宗死亡時就1122地號土地係因繼承繼受系爭租約之出租人地位，非屬民法第425條第1項所訂之情形。被告抗辯系爭租約權利義務移轉予吳銘耕，屬法定債權轉讓，未對其為債權讓與之通知，亦未重新簽訂租賃契約，不生效力等語，顯無可採。
⒋按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不
實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。是民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，且當事人主張其意思表示係被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任。吳李久枝確係基於吳志宗之授權與被告簽訂系爭租約，並將系爭土地交付被告占有使用，且被告亦自陳吳李久枝於系爭租約簽訂時有告知系爭土地為吳志宗所有，其係代理吳志宗簽約等語(本院卷㈠第41頁)，自難認原告、吳李久枝有以何不實情事詐欺被告之行為存在。
㈢吳銘耕依租賃契約關係請求被告給付自108年3月19日起至1
09年3月18日止之租金65,000元，依系爭租約第8條約定，請求被告給付自109年5月1日起至110年9月2日止之違約金73,499元，另依系爭租約第4條、第8條約定、民法第432條、第226條第1項規定，請求被告賠償檸檬樹378棵之損害415,800元，有無理由？⒈被告抗辯吳李久枝於108年4月1日對被告表示：「到此為
止(毀約)」、「你不再做(指農場)也沒關係」，吳李久枝違約對被告終止系爭租約等語，並以被告與吳李久枝間該日之對話錄音及譯文為證，為原告所否認。查本院審訴卷第111頁錄音光碟及同卷第93至97頁譯文係吳李久枝與被告間於108年4月1日在吳李久枝位於高雄市○○區○○路000號家中之當面對話內容，為兩造所不爭執。
審諸被告所援引吳李久枝表示：「到此為止」一語之前後文，依序為吳李久枝表示：「多餘的話別再講，我租你一甲三分地若含道路，我照面積兩倍賠給你。」，被告表示：「妳現在的意思是？」，吳李久枝表示：「到此為止。」，被告表示：「你要我去測量嗎，若有道路。」，吳李久枝表示：「就加倍還你」，被告表示：「我去地政單位申請我出一萬二界址釘好妳來看是存在什麼誤會」，吳李久枝表示：「你要繳錢嗎」等語（審訴卷第94頁），堪認吳李久枝與被告間此段對話僅在討論系爭土地有無道路通過及被告要求向地政機關申請測量土地，依前後文以觀，吳李久枝所言「到此為止」一語，較符合吳李久枝到庭作證時證稱：「【問：（提示審訴卷第93至94頁）請證人將這2 頁對話全文先看過，這是柯學儒所提出其主張與你在108 年4 月1 日之對話內容，請問你當時說「到此為止」是何意思？】他(指被告)一直在講道路這些無中生有的事，我是跟他說我們的地沒有路地，沒有問題，就講到這裡就好，我的到此為止是指這個意思，並不是說我要違約。」等語（本院卷㈠第337頁），即被告質疑系爭土地上有道路通過之話題到此為止之意，並無從得出被告所抗辯係吳李久枝對被告表示終止系爭租約之意。至於對話譯文記載：「到此為止(毀約)」等文字，其中「(毀約)」之文字乃被告自己加上之註解，並非吳李久枝之陳述內容。另吳李久枝陳述：「你不再做也沒關係」一語，僅係向被告表示由被告自行決定是否繼續承租，並非吳李久枝向被告為終止系爭租約之意思表示。再者，在前述對話內容之後，吳李久枝於同日對話中亦對被告表示：「你要退租就退租，未到期我不趕人」等語(審訴卷第97頁)，足認吳李久枝已明確向被告表示在系爭租約之租賃期間屆滿前，其不會提前終止租約，自無被告所指吳李久枝於108年4月1日對被告表示終止系爭租約之情形。
⒉吳銘耕依租賃契約關係請求被告給付自108年3月19日起
至109年3月18日止之租金65,000元，有無理由？⑴按債權人預示拒絕受領之意思者，債務人固得不為現
實提出，惟仍須以準備給付之事情通知債權人，以代提出，此觀民法第235條但書規定自明，倘債務人不為現實提出，亦不以準備給付之事情通知債權人，以代提出，自不生提出之效力，若因而遲延給付，尚難謂因不可歸責於債務人之事由，致未為給付而不負遲延責任（最高法院87年度台上字第2592號裁判意旨參照）。
⑵經查，系爭租約第3條約定：「……次年份起每年限於當
年參月拾玖日以前付清壹年份租金全額，……由乙方(即承租人)攜款至甲方(即出租人)住所交付甲方，不得拖延或短欠。」等語(審訴卷第19頁)。又被告就104年3月19日至108年3月18日止共4年份之租金均係至吳李久枝位於高雄市○○區○○路000號家中交由吳李久枝受領；被告尚未交付自108年3月19日起至109年3月18日止之租金65,000元等情，為兩造所不爭執，惟被告抗辯其於108年4月1日向吳李久枝提出租金之給付，吳李久枝拒絕受領，此為吳銘耕所否認。被告抗辯其於108年4月1日在自動提款機提款6萬元後，在吳李久枝之家中以現金65,000元向吳李久枝提出租金之給付，遭吳李久枝拒絕受領，其向吳李久枝要求提供帳戶供匯款，亦遭拒絕等語，並以中國信託銀行110年12月16日出具之原告提領6萬元之證明書為佐證(本院卷㈠第273頁)，惟被告於108年4月1日固有提款6萬元之事實，亦無從證明被告在吳李久枝家中有當面向吳李久枝現實提出現金65,000元並表明交付租金之意，及要求吳李久枝提供帳戶供被告匯款，均遭吳李久枝拒絕之事實，況且吳李久枝於108年4月1日對話中向被告表示：「測量就不用繳租金嗎」等語(審訴卷第94頁)，顯見吳李久枝於108年4月1日仍向被告催討租金，果若被告有現實提出租金之給付，衡情吳李久枝應無拒絕受領之理。是依被告提出之證據無足證明被告有現實提出租金給付，且遭吳李久枝拒絕受領之情形。又系爭租約約定承租人應於每年3月19日前繳納次年份租金，系爭租約約定之每年租金均有確定之給付期限，被告既未於108年3月19日前給付自108年3月19日起至109年3月18日止之租金65,000元，被告自108年3月20日起即應負遲延責任，則吳銘耕依系爭租約法律關係，請求被告給付租金65,000元，及在被告已負遲延責任之後之自110年9月3日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據。
⒊吳銘耕依系爭租約第8條約定，請求被告給付自109年5月
1日起至110年9月2日止之違約金73,499元，有無理由？⑴按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限
，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」；「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：四、租金積欠達兩年之總額者。」民法第440 條、第458條第4款分別定有明文。次按「法規對其他法規所規定之同一事項而為特別之規定者，應優先適用之。其他法規修正後，仍應優先適用。」為中央法規標準法第16條所明定。經查，系爭土地中之1118、1121地號土地經編定為特定農業區農牧用地，1122地號土地為特定農業區甲種建築用地，此有土地登記公務用謄本可按（本院卷㈠第81至85頁），可知1118、1121地號土地為農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，而前揭民法第458條乃係就耕地租約終止所為之特別規定，自應排除民法第440條之規定而優先適用。本件被告自108年3月20日起未付次年份即自108年3月19日起至109年3月18日止之租金，惟系爭租約租賃期間於109年3月18日屆滿，且未續約，則吳銘耕於108年6月21日以旗山四保郵局第21號存證信函（本院卷㈠第231、233頁）通知被告如未於文到5日內繳納租金即終止租約之意思表示時，被告積欠租金之總額尚未達兩年，吳銘耕終止系爭租約即難認合於民法第458條第4款之規定，自不生終止之效力。
⑵按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940
條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。
次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。
但不能通知者，不在此限，民法第235條前段、第241條分別定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段已有明定。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號判決參照）。另有交付不動產義務之債務人，倘債權人遲延，債務人仍須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅，此觀諸民法第237條、第241條規定即明（最高法院76年度台上字第2121號判決意旨可參）。
⑶系爭租約第2條約定：「租賃期限：計五年自民國104年03月19日起至民國109年03月18日止。」、第8條約定：「租期屆滿時不須甲方(即出租人)預先通知租賃關係自然消滅，乙方（即承租人）無條件應將本租賃土地及果樹全部返還甲方。逾期即於其翌日起，按每日以新臺幣壹佰伍拾元計算違約金賠償甲方。……」等語(審訴卷第19頁)。查系爭租約之租賃期間於109年3月18日屆滿後，被告固辯稱因吳李久枝於108年4月1日要求被告離開系爭土地，其於當時已離開系爭土地，果園之管理與其無關等語，然觀諸被告提出之該日對話譯文（審訴卷第93至97頁），吳李久枝並無表示要求被告離開系爭土地。再者，依系爭租約第8條約定：租期屆滿時不須出租人預先通知租賃關係自然消滅，承租人無條件應將本租賃土地及果樹全部返還出租人等語（審訴卷第19頁），觀諸被告於108年8月7日向吳銘耕寄送之阿蓮郵局第67號存證信函記載：「本人合法使用的資材室近日將遷移」等語（審訴卷第85頁），足認被告至108年8月7日時仍占用系爭土地，尚未將系爭土地及其地上物回復原狀，而被告如未移轉占有予吳銘耕或吳李久枝，縱被告已自行離開系爭土地，然被告事實上仍處於隨時可遷入之狀態，仍難認為被告已解除對系爭土地之事實上管領力，是被告此部分抗辯，難認有理。從而，被告於系爭租約租期屆滿後，既未曾向吳銘耕或吳李久枝通知返還系爭土地，亦未提出符合債務本旨之土地交還吳銘耕或吳李久枝，以完成占有之移轉，故被告未喪失對系爭土地之事實上管領力。此外，被告復未對吳銘耕或吳李久枝為拋棄占有之表示，直至被告於109年12月11日向本院提出之民事答辯狀始稱果園之管理與其無關；其已將資材室搬走清空等語（審訴卷第90、91頁），上開答辯狀繕本於109年12月23日送達原告訴訟代理人，有送達證書在卷可稽（審訴卷第107頁)，堪認被告係於109年12月23日通知吳銘耕拋棄系爭土地之占有。故而，被告係於109年12月23日始因拋棄占有而喪失對系爭土地之事實上管領力，被告係占有系爭土地至109年12月23日止，應堪認定。從而，吳銘耕依系爭租約得請求被告給付自109年3月19日起至同年12月23日止每日以150元計算之違約金合計42,000元【150×（13＋30＋31＋30＋31＋31＋30＋31＋30＋23）＝42,000】，逾此部分之金額，則不應准許。
⒋吳銘耕依系爭租約第4條、第8條約定、民法第432條、第
226條第1項規定，請求被告賠償檸檬樹378棵之損害415,800元，有無理由？⒈系爭租約第4條約定：「租賃土地上現有檸檬果樹共60
0棵期限屆滿乙方(即承租人)不續約時應將原600棵果樹返還甲方(即出租人)」，第8條前段約定：「租期屆滿時不須甲方(即出租人)預先通知租賃關係自然消滅，乙方（即承租人）無條件應將本租賃土地及果樹全部返還甲方。」等語(審訴卷第19頁)。另按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。
⒉依系爭租約所載，被告承租之檸檬果樹為600棵，被告
於105年7月21日因颱風來襲就系爭土地向旗山區公所申請105年度尼伯特颱風農業天然災害現金救助，申請作物（設施）面積及受害率為系爭土地均種植檸檬，1118地號土地種植面積7,469平方公尺、1121地號土地種植面積4,678平方公尺、1122地號土地種植面積402平方公尺，受害率均為30％，經該公所現地勘查後認定1118、1121及1122地號土地種植檸檬，種植面積依序為7,450、4,650、400平方公尺，受害率均為30％；另被告於107年8月31日以1118、1121地號土地向旗山區公所申請107年度0823熱帶低氣壓水災農業天然災害現金救助，申請作物（設施）面積及受害率為1118地號土地種植檸檬之面積2,469平方公尺、種植百香果之面積5,000平方公尺、設置水平棚架網室之面積5,000平方公尺，1121地號土地種植檸檬之面積2,000平方公尺、種植百香果之面積2,678平方公尺、設置水平棚架網室之面積2,678平方公尺，受害率均為30％，經該公所現地勘查後認定1118地號土地種植檸檬1,000平方公尺、種植百香果1,500平方公尺、非設置水平棚架；1121地號土地種植檸檬1,000平方公尺、種植百香果500平方公尺，非設置水平棚架，上開二土地種植檸檬及百香果之受害率均為30％，有高雄市旗山區公所110年11月11日函及所附資料可佐（本院卷㈠第145至175頁）。是被告承租之600棵檸檬果樹以尼伯特颱風來襲時受害率30％計算，尚餘420棵生存（計算式：600－600×30％＝420），其後107年間發生0823熱帶低氣壓水災時，旗山區公所勘查後認定1118、1121地號土地上作物之受害率為30％，雖1122地號土地(使用地類別：甲種建築用地)不在本次申請補助之列，惟該土地與1121地號土地相鄰，嵌於1121地號之西南側，1122地號之受害率依其地理位置，當與1121地號土地相似，是就剩餘之420棵檸檬樹以受害率30％計算，尚餘294棵生存（計算式：420－420×30％＝294）。吳銘耕雖主張被告於107年間向旗山區公所申請天然災害現金救助之土地面積，經旗山區公所時地會勘審查結果認為部分田區未妥善管理，故受災比率為30％，但僅就被告提出申請之土地面積中之1/3認定屬受災面積，故可知果樹受損非全然因天災所致，其中2/3係因被告未妥善管理所致，則本次果樹受損比率僅有10％（計算式：30％×1/3＝10％)，故檸檬果樹至少仍有378棵（計算式：420－420×10％＝378）等語，查系爭土地上所種植之系爭檸檬樹於系爭租約訂立時，以及經歷尼伯特颱風後剩餘之420棵檸檬果樹是否平均分布於系爭土地不明，亦有可能在尼伯特颱風發生後，剩餘之420棵檸檬果樹均集中在屬旗山區公所審查後准予救助之土地位置，旗山區公所既審查認定1118、1121地號土地上作物之受害率為30％，本院認應以30％之受害率計算經歷天然災害後尚生存之檸檬果樹數之棵數較為公平適當，是吳銘耕上述計算方式有失公平，尚不得遽予採用。
⒊經查，被告既承租系爭檸檬樹及系爭土地，即應盡其
善良管理人之注意義務，保管系爭檸檬樹，並保持其生產力。吳銘耕主張系爭土地上已無檸檬果樹，被告雖抗辯在其108年4月1日離開系爭土地時，尚有約100多棵原承租之檸檬果樹，且其已陸續補種300多棵等語，此為吳銘耕所否認。被告就其上開抗辯並未舉證證明，復未證明在其以民事答辯狀繕本對吳銘耕就系爭土地為拋棄占有之意思表示當時（上開書狀繕本於109年12月23日送達吳銘耕之訴訟代理人），系爭土地上仍有檸檬果樹存在，被告上開所辯即難採信。從而，系爭土地上既無檸檬果樹尚生存，被告顯然未盡其善良管理人之注意義務，未依民法第432條規定保持檸檬果樹之生產力。則被告違反其注意義務，致經二次天災後尚剩餘之294棵檸檬果樹滅失，吳銘耕請求被告負損害賠償之責，即屬有據。
⒋被告另抗辯其自104年承租系爭土地後，接連遇上蘇迪
勒、天鵝、杜鵑等颱風侵襲，因前位耕種者吳志澄未防治天牛，導致檸檬樹幹遭蟲蛀中空，幾近全毀，被告於颱風毀損後與吳志澄、吳李久枝討論，因檸檬樹已幾近毀損，而種植1棵檸檬樹最少需3年時間才能採收，遂改種植設施農業，以百香果為主及短期作物，能較快有收入，此皆經吳志澄同意等語，吳銘耕則稱僅有同意被告在已死亡之檸檬樹原種植處改種百香果，並非系爭土地全部均改種百香果等語。查被告既自陳其有再補種檸檬果樹，自難認吳李久枝、吳志澄同意將系爭土地全面改種百香果，另被告就其所辯系爭土地經蘇迪勒、天鵝、杜鵑等颱風侵襲，及因吳志澄未防治天牛，導致檸檬樹幹遭蟲蛀中空，幾近全毀等節，僅提出照片為佐證（審訴卷第101頁、本院卷㈠第269頁)，惟被告所提出之照片均僅拍攝１棵檸檬樹，且拍照日期不明，無從證明被告上開所辯屬實。
⒌按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215 條亦有明文。所謂不能回復原狀或回復顯有重大困難而以金錢賠償者，乃係以金錢賠償因未回復原狀之損害。再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項規定甚明。經查，被告未盡承租人善良管理人之注意義務，致租賃物即檸檬果樹有損壞，已如前述。又上開檸檬果樹之樹齡、生長狀況各異，難期在市場上得購買相同品質之植株，應認市面上已無法購買或購買有重大困難，且依各該果樹之受損情況將其回復原狀已屬不能或有重大困難，被告應依民法215條規定賠償不能回復原狀之損害。本院審酌上開檸檬果樹之價格因品種、樹齡不同而差異甚大，惟吳銘耕無法預見上開檸檬果樹於系爭租約關係消滅時，被告無法返還，而得先行送請估價，該等檸檬果樹亦難回復至未滅失前之狀態而無從鑑定，揆諸前揭規定所示，考量高雄市政府定有「高雄市農作改良物徵收補償費查估基準」表（本院卷㈠第289至292頁），該表係用於徵收土地時對其上作物之補償依據，其訂定之上開基準表，極具公信力，並參酌被告自陳其承租時，系爭檸檬樹之樹齡最少已種植7年等語（本院卷㈠第299頁)，而原告援引該表中所載檸檬「中（4-6年生）每株1,100元」為基準（本院卷㈠第291頁），應已貼近市價，且低於該表所載「大（7-10年生）每株2,200元」，應認屬適當公允。則以檸檬果樹每棵1,100元計算，吳銘耕得請求被告賠償損害數額為323,400元(計算式：1,100×294＝323,400)，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒍吳銘耕另主張依系爭租約第4條、第8條、民法第226條
第1項之規定請求損害賠償，既為擇一而為有利吳銘耕之判決，本院已認吳銘耕得依民法第432條之規定請求，其餘請求依據即無庸再為論述。
㈣據上所述，吳銘耕得請求被告給付租金65,000元、違約金
元42,000元及賠償294棵檸檬果樹之損害323,400元，合計430,400元(計算式：65,000＋42,000＋323,400＝430,400)。
末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203 條所明定。
吳銘耕請求被告給付違約金及賠償294棵檸檬果樹之損害，乃無確定期限之給付，吳銘耕於起訴狀對被告為請求賠償檸檬果樹之損害及自109年3月19日起至返還土地之日止按日150元計算之違約金，至遲至本院准予吳銘耕所得請求違約金之終期即109年12月23日經過後，已得認吳銘耕對被告所為之各項請求均已發生且已提出請求，是吳銘耕請求被告給付以上開違約金元42,000元及賠償294棵檸檬果樹之損害323,400元計算之在109年12月23日之翌日之後即自110年9月3日起至清償日止按年息5％計算之利息，亦屬有據，而應准許。
五、綜上所述，吳銘耕依系爭租約第3條、第8條約定、民法第432條規定，請求被告給付430,400元，及自110年9月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；吳銘耕逾此範圍之請求及吳藍麗容之請求，為無理由，應予駁回。本件所命被告給付之金額，未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就吳銘耕勝訴部分，依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，准許之。至原告敗訴部分，其等該部分假執行之聲請皆已失其依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
七、據上論結，本件吳銘耕之訴為一部有理由，一部無理由，吳藍麗容之訴為無理由，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項、第79條、第85條第1項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第二庭法 官 許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 方柔尹