臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第101號原 告 吳昱玟
邱浩毅共 同訴訟代理人 邱循真律師被 告 翁憶玲訴訟代理人 陳樹村律師
李育儒律師張桐嘉律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國110 年9 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告各新臺幣13萬2,545 元，及其中新臺幣3 萬元自本判決確定翌日起，其中新臺幣8 萬8,130 元自民國10
9 年12月22日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告各以新臺幣4 萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣13萬2,545 元各為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：兩造經以勒房屋仲介有限公司（下稱以勒公司）居間仲介，於民國109 年5 月24日書立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告共同向被告購買高雄市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段0000、0000建號建物（下稱系爭房地），價金為新臺幣（下同）835 萬元，並辦理履約保證。原告已於109 年5 月24日以現金交付被告簽約款
9 萬元並存入履保專戶、於109 年5 月25日將158 萬元匯入履保專戶、於109 年6 月2 日將38萬元匯入履保專戶，共計已給付價金205 萬元。系爭買賣契約第9 條第5 項約定於10
9 年7 月15日前進行點交。惟被告於109 年6 月4 日請仲介口頭告知原告因家庭因素不願出賣系爭房地，並於109 年6月16日寄發左營新莊仔000558號存證信函予原告，表示因家人反對無法出售系爭房地。原告則於109 年8 月7 日寄發仁武八德郵局000145號存證信函，催告被告於收受後7 日內履行系爭買賣契約，被告於109 年8 月11日收受。原告另於10
9 年8 月24日寄發仁武八德郵局000164號存證信函，向被告為解除契約之意思表示，經被告於109 年8 月25日收受。原告因被告未依約履行，已合法解除系爭買賣契約，並㈠依系爭買賣契約第10條第3 項規定，賠償原告懲罰性違約金205萬元。㈡依系爭買賣契約第10條第3 項規定，請求被告賠償因解除契約所受之損害：1.仲介服務費16萬7,000 元；2.履約保證費用5,010 元；3.地政士費用與代支費4,250 元。㈢依民法第259 條第2 款、第203 條規定，請求被告返還自受領價金之日起之附加利息2 萬8,830 元【包含：①109 年5月25日起至109 年9 月7 日止受領167 萬元之法定利息2 萬3,890 元。②109 年6 月2 日起至109 年9 月7 日止受領38萬元之法定利息4,940 元。此部分不再請求遲延利息】，㈠至㈢共計225 萬4,952 元，並由原告平均受領各112 萬7,54
5 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告各112 萬7,545 元，及其中111 萬3,130 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對原告請求仲介服務費16萬7,000 元、履約保證費用5,010 元、地政士費用與代支費4,250 元，雖不爭執。
惟系爭買賣契約第10條第3 項所約定者係損害賠償總額預定性質之違約金，且金額過高；原告係將價金匯入履約保證專戶，被告並未受領價金205 萬元；又訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）已將價金205 萬元附加活存利息54元返還原告，原告不得再請求自受領價金之日起之法定利息2 萬8,830 元等語為辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告2 人與被告，經以勒公司居間仲介，於109 年5 月24日
書立系爭買賣契約，約定由原告共同向被告購買系爭房地，價金為835 萬元，並辦理履約保證。（審訴卷第21頁至第35頁）㈡系爭買賣契約第5 條第2 項記載，原告應於簽約時給付第一
期款84萬元，109 年6 月5 日給付第二期款83萬元，於產權過戶完成後3 個工作天內給付668 萬元，第15條其他約定事項第1 項記載被告同意原告簽約款差額75萬元開立價金本票，原告同意於109 年5 月25日匯入履約保證專戶。
㈢原告已於109 年5 月24日以現金交付被告簽約款9 萬元，並
於109 年5 月25日存入履約保證專戶；於109 年5 月25日將
158 萬元匯入履約保證專戶；於109 年6 月2 日將38萬元匯入履約保證專戶，共計已給付價金205 萬元。
㈣系爭買賣契約第9 條第5 項約定於109 年7 月15日前進行點
交。惟被告於109 年6 月4 日請仲介口頭告知原告因家庭因素不願出賣系爭房地，兩造於109 年6 月12日在住商不動產高雄自由店進行協商，但未達成共識，被告並於109 年6 月16日寄發原證三存證信函予原告，表示因家人反對無法出售系爭房地，並通知原告於109 年6 月22日協商賠償事宜。（審訴卷第41頁至第45頁）㈤原告於109 年8 月7 日寄發仁武八德郵局000145號存證信函
，催告被告於收受後7 日內履行系爭買賣契約，被告於109年8 月11日收受（審訴卷第53頁至第56頁）。原告另於109年8 月24日寄發仁武八德郵局000164號存證信函，向被告為解除契約之意思表示，被告於109 年8 月25日收受（審訴卷第51頁至第62頁）。
㈥僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）於109 年8 月
26日寄發存證信函予兩造，表示認證系爭買賣契約已解除。嗣於109 年9 月7 日將履保專戶中之款項205 萬元，扣除以勒公司仲介服務費16萬7,000 元、履約保證費用5,010 元、地政士費用與代支費4,250 元後，退還原告187 萬3,794 元。（審訴卷第63頁，退款明細如審訴卷第67頁）㈦原告於上開㈤所示時間解除系爭買賣契約前，兩造未曾辦理
系爭房地所有權移轉登記，或塗銷既有抵押權，原告亦未以系爭房地為擔保申請貸款。
㈧原告前已匯入履約保證專戶之價金205 萬元，已由中信銀行支付原告利息54元。
㈨原告已支付以勒公司居間服務費各8 萬3,500 元，共16萬7,
000 元。（本院卷第35頁）㈩依系爭買賣契約第8 條第4 項，兩造應平均負擔履約保證費5,010元，惟原告已先全額墊付。
依系爭買賣契約第8 條第3 項，兩造應平均負擔地政士費用與代支費4,250 元，惟原告已先全額墊付。
系爭買賣契約第10條第3 項約定，本約簽訂後，被告如有未
依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔原告所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還被告已支配之價金，並同意按原告已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付原告。
如認原告之訴有理由，除違約金之利息應自判決確定翌日起算外，其餘部分給付之利息，自109 年12月22日起算。
系爭買賣契約第9 條第5 項約定：本約買賣標的雙方應於產
權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾109 年
7 月15日）同時原告應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成帶清償作業或存入以方指定之帳戶）。如屆最後期限被告仍不能點交時，被告應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之2 計付違約金賠償原告，如逾15日被告仍不能點交，再經原告定期間催告仍不履行時，原告有權解除本約。
系爭買賣契約第10條第1 項約定：除本約有特別約定外，兩
造任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行獲認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作業。
系爭買賣契約第10條第6 項前段約定：本約簽訂後，若係違
約情致解除本約，由僑馥公司將專戶價金結算相關費用後之餘額，本約之約定返還原告或交付被告沒收。
如認原告請求領價金之日起之附加法定利息有理由，被告對
原告得請求之金額為2 萬8,830 元【包含：①109 年5 月25日起至109 年9 月7 日止受領167 萬元之法定利息2 萬3,89
0 元。②109 年6 月2 日起至109 年9 月7 日止受領38萬元之法定利息4,940 元】不爭執。
被告對原告請求仲介服務費16萬7,000 元、履約保證費用5,
010 元、地政士費用與代支費4,250 元，均不爭執。
四、本件之爭點：㈠原告依系爭買賣契約第10條第3 項規定，請求被告給付違約
金205 萬元，有無理由？該違約金性質為何？被告請求酌減違約金，有無理由？㈡原告依民法第259 條第2 款、第203 條規定，請求被告返還
自受領價金之日起之附加利息2 萬8,830 元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告依系爭買賣契約第10條第3 項規定，請求被告給付違約
金205 萬元，有無理由？該違約金性質為何？被告請求酌減違約金，有無理由？
1.依兩造不爭執事項㈣、㈤、㈥、、所載，被告於109年6 月4 日告知原告不願出賣系爭房地後，自系爭買賣契約第9 條第5 項約定之最後辦理點交期限即109 年7 月15日翌日起，逾15日仍不為點交，原告於109 年8 月7 日寄發仁武八德郵局000145號存證信函，催告被告於收受後7日內履行系爭買賣契約，被告於109 年8 月11日收受後，仍未履約，原告另於109 年8 月24日寄發仁武八德郵局000164號存證信函，向被告為解除契約之意思表示，被告於
109 年8 月25日收受，符合系爭買賣契約第9 條第5 項之規定，僑馥公司亦已依系爭買賣契約第10條第1 項為認證，堪認系爭買賣契約業經原告合法解除。
2.按懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。依兩造不爭執事項所載，系爭買賣契約第10條第3 項所定之違約金，已明文約定其性質為「懲罰性違約金」，被告辯稱此為損害賠償總額預定之違約金云云，並非可取。
3.又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定。約定之違約金是否過高，無論其性質係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院108 年台上字第1047號判決意旨參照）。經查：
⑴依卷附內政部成屋買賣契約書範本，約定違約金之上限
不得超過房地總價15% （見本院卷第57頁），原告請求
205 萬元之懲罰性違約金，約為系爭房地總價24.5% ，堪認依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及利益等因素，確有過高之情。
⑵本院斟酌兩造不爭執事項㈠、㈣、㈦所載，被告於系爭
買賣契約成立後約二週，即告知不願出售系爭房地，並隨即與原告進行協商，惟未能達成共識，原告進而提起本件訴訟，及兩造尚未辦理系爭房地所有權移轉登記，或塗銷既有抵押權，原告亦未以系爭房地為擔保申請貸款，及原告已給付之價金約為系爭房地總價24.5% ，且被告對原告請求兩造不爭執事項所載之損害均不爭執等情，認上開違約金應酌減為6 萬元。
4.再按民法第252 條規定之違約金酌減，應待法院為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105 年度台上字第2378號判決意旨參照）。是原告請求上開懲罰性違約金6 萬元之遲延利息，應自本判決確定翌日起算，併予敘明。
㈡原告依民法第259 條第2 款、第203 條規定，請求被告返還
自受領價金之日起之附加利息2 萬8,830 元，有無理由？
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此觀民法第259 條第1 項第1 款、第2 款規定自明。
此項當事人回復原狀義務規定，既係於當事人一方基於契約原因關係而自他方受領之給付物或金錢，因契約解除而溯及自始不生效力，亦即當事人一方受領給付物或金錢之法律上原因，其後已不存在，當事人雙方對於所受領之給付物或金錢，均有民法第179 條不當得利情形，自應對於他方各負回復原狀義務。且此項受領之給付為金錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有利益，概應溯自受領時起附加法定利息償還之（最高法院96年台上字第969 號判決意旨參照）。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，為年息5%，民法第203條亦有明文。
2.依兩造不爭執事項㈢、所載，系爭買賣契約既經原告合法解除，原告依民法第259 條第2 項規定，請求被告給付自受領價金時起之法定利息2 萬8,830 元，應屬有據。
3.雖被告辯稱原告係將價金匯入履約保證專戶，其未實際受領價金，且原告依民法第259 條第2 項規定請求之利息，應以中信銀行給付之活存利息54元計算云云。惟依兩造書立之不動產買賣價金履約保證申請書第8 條第1 項、第4項規定，履約保證專戶價金之結算與撥付，應由僑馥公司依第三方履約結果進行認證，並指示中信銀行撥款予結算後依約應受領買賣價金之人，上開價金應依中信銀行活存利率計息，不適用法定利率（見審訴卷第33頁），可知於原告解除系爭買賣契約前，依系爭買賣契約得取得履約保證專戶中之價金本息之人為被告，堪認被告已受領原告匯入履約保證專戶之價金205 萬元，且上開契約之約定，與系爭買賣契約解除後，被告依民法第259 條第2 項規定，應返還自受領價金時起之法定利息無涉，被告前揭所辯，並非可取。
㈢另原告依系爭買賣契約第10條第3 項規定，請求仲介服務費
16萬7,000 元、履約保證費用5,010 元、地政士費用與代支費4,250 元，共計17萬6,260 元（計算式：仲介服務費16萬7,000 元+ 履約保證費用5,010 元+ 地政士費用與代支費4,
250 元= 17萬6,260 元），為被告所不爭執，原告此部分請求，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第3 項規定，請求被告給付㈠懲罰性違約金各3 萬元（計算式：6 萬元1/2= 3萬元），及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及㈡依民法第259 條第2 款、第203 條規定，請求給付原告各1 萬4,415 元（計算式：2 萬8,830 元x1/2=1萬4,
415 元，此部分未再請求遲延利息），暨㈢依系爭買賣契約第10條第3 項規定，請求給付原告各8 萬8,130 元（計算式：17萬6,260 元x1/2=8萬8,130 元，以上㈠至㈢本金部分合計應給付原告各13萬2,545 元），及自109 年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 許家菱法 官 張立亭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
書 記 官 洪嘉鴻