臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第127號原 告 黃樹楠訴訟代理人 王智恩律師被 告 林中夫訴訟代理人 林福容律師被 告 黃文琳
黃文賢上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國110年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告黃文賢、黃文琳經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），原為原告及訴外人即被告黃文賢之父黃德號所有，其上高雄市○○區○○段○○○ ○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）原為原告及及訴外人即原告、被告黃文琳之母張戀所有。嗣於100 年8 月23日後，系爭土地輾轉移轉為黃文賢（應有部分2/5 ）、原告、黃文琳、黃義富（應有部分各1/5 ）等4 人共有，系爭房屋則輾轉移轉為原告、黃義富共有，應有部分各1/2 。系爭房屋所有人類推適用民法第425 條之1 規定，與系爭土地所有人間，存有推定租賃關係，且依土地法第104 條第1 項規定，系爭土地出賣時，系爭房屋所有人即推定租賃關係之承租人有優先購買權。嗣黃文賢於103 年4 月間，將其就系爭土地上開應有部分（下稱甲土地）以價金新臺幣（下同）266 萬元出售予被告林中夫，並於103 年5 月2 日辦理所有權移轉登記。
黃文賢出售甲土地前，於103 年4 月17、22日以存證信函通知原告、黃義富優先購買，原告表示願購買甲土地，黃文賢、林中夫卻置之不理，仍於103 年5 月2 日，以買賣為原因，將甲土地移轉登記為林中夫所有。後凱基商業銀行股份有限公司（下稱凱基銀行）對黃文琳就系爭土地上開應有部分（下稱乙土地）聲請強制執行，由本院105 司執字第000000號執行事件受理（下稱系爭執行事件）並拍賣乙土地。林中夫於106 年5 月10日以價金46萬2,000 元拍定取得乙土地，並於106 年6 月1 日獲發權利移轉證書，及於106 年6 月28日辦理所有權移轉登記。惟系爭執行事件並未通知原告優先購買。爰依土地法第104 條第1 項規定，就甲、乙土地主張優先購買權等語。並聲明：㈠確認原告就黃文賢所有甲土地有優先購買權存在。㈡林中夫應將甲土地於103 年5 月2 日，以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。黃文賢應按與林中夫同一買賣條件，與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開金額之同時，將甲土地所有權移轉登記予原告。㈢確認原告就系爭執行事件所拍賣，黃文琳所有乙土地有優先購買權存在。㈣黃文琳應以總價46萬2,000 元與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開金額之同時，將乙土地所有權移轉登記予原告。
三、林中夫則以：黃德號於66年間基於與張戀之事實上夫妻關係，將系爭土地借予張戀供系爭房屋使用，並無類推適用民法第425 條之1 之餘地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、黃文賢、黃文琳未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀做何聲明或陳述。
五、原告主張之下列事實，除為林中夫所不爭執外，另黃文賢、黃文琳已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規定，亦視同自認，堪信屬實：
㈠系爭土地於56年7 月31日由原告之父黃德號，自訴外人潘海
亭買賣取得全部所有權；於80年10月22日由原告、黃文賢、黃文琳、黃駿騰（原名黃建分）、黃秤（即黃文賢之母）以繼承為原因取得所有權（權利範圍各1/5 ）。嗣後：
1.黃秤死亡，其應有部分（權利範圍1/5 ）於90年9 月12日以分割繼承為原因移轉登記為黃文賢所有（權利範圍由1/5 增加為2/5 ）。
2.黃駿騰於92年7 月11日以夫妻贈與為原因，將其應有部分（權利範圍1/5 ）移轉登記予吳彩鳳。吳彩鳳之應有部分於99年11月2 日以買賣為原因移轉登記為周宗玄所有，再於100 年8 月23日以買賣為原因，移轉登記為黃義富（即黃駿騰之子）所有。
3.黃文賢於103 年5 月2 日，以買賣為原因，將其應有部分（權利範圍2/5 ）移轉登記為林中夫所有。
4.林中夫於106 年6 月28日，以拍賣為原因取得黃文琳之應有部分（權利範圍1/5 ）。
㈡系爭房屋為66年間興建，於66年11月16日為第一次保存登記
為張戀所有。於80年9 月18日以贈與為原因移轉登記為黃駿騰（原名黃建分）所有，於92年7 月11日以買賣為原因移轉登記為黃駿騰之妻吳彩鳳所有，於99年11月2 日以拍賣為原因移轉登記為周宗玄所有，於100 年8 月23日以買賣為原因移轉登記為原告、黃義富共有，應有部分各1/2 。（審訴卷第139 至140 頁、本院卷第39頁）㈢黃文賢於103 年4 月間，將其所有甲土地以266 萬元出售予
林中夫，並於103 年5 月2 日以買賣為原因辦理所有權移轉登記。
㈣黃文賢出售甲土地前，於103 年4 月17、22日以存證信函通
知原告、黃義富優先購買。（審訴卷第169 至173 頁）㈤債權人凱基銀行前對黃文琳所有乙土地聲請強制執行，由系
爭執行事件受理，並拍賣乙土地。嗣林中夫於106 年5 月10日以46萬2,000 元拍定取得乙土地，並於106 年6 月1 日獲發權利移轉證書，及於106 年6 月28日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記。
㈥前項強制執行程序進行中，並未通知原告優先購買。
㈦系爭土地前於104 年5 月29日，經高雄地院以103 年度訴字
第1981號分割共有物事件判決應予變價分割確定，惟迄今尚未變價。
六、本件之爭點：原告主張其為民法第425 條之1 推定租賃關係之承租人，依土地法第104 條第1 項規定，就甲、乙土地主張優先購買權，有無理由？
七、本院之判斷：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權土地法第104 條第1 項定有明文。該條所定之「承租人」，是否限於意定租賃關係之承租人，抑或包含民法第425 條之1 法定租賃關係之承租人，審判實務尚有不同見解（認限於意定租賃關係之承租人，如臺灣高等法院暨所屬法院106 年法律座談會民執類提案第14號研討結果，認包含民法第425 條之1 法定租賃關係之承租人，如臺灣高等法院
103 年重上更㈠字第138 號判決），合先敘明。惟縱認土地法第104 條第1 項所定之「承租人」包含法定租賃關係之承租人，本件亦不符合優先購買權之要件，詳如後述。
㈡次按89年5 月5 日增訂施行之民法第425 條之1 第1 項前段
規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」。依民法債編施行法第1 條之規定，並無溯及既往之效力。惟民法第425 條之1 第1 項增訂施行前，最高法院曾著有48年台上字第1457號判例，揭櫫：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之意旨。最高法院73年度第5 次民事庭會議決議，並進一步就該法律關係之性質，指明當屬租賃關係。惟如建物及土地從未同屬於一人，自與民法第425 條之1 第1 項規定之要件不符，無類推適用該法律及上開判例規定，認有租賃關係存在之餘地（最高法院99年度台上字第58號、101 年度台上字第1371號、103 年度台上字第943 號判決意旨參照）。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110 年台上字第1337號判決意旨參照）。惟得否主張土地法第104 條第1 項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準。倘基地或房屋出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地或房屋出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張該條項之優先購買權（最高法院109 年度台上字第1277號判決意旨參照）。經查：
1.依不爭執事項㈠至㈡所載，系爭房屋興建完成時，與系爭土地異其所有人（系爭房屋為張戀所有，系爭土地為黃德號所有），於80年9 月18日起至100 年8 月22日止，系爭房屋依序為黃駿騰、吳彩鳳、周宗玄單獨所有，並非由數人共有，不符合「土地及房屋同屬相同之共有人」或「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，與民法第425 條之1 所定推定租賃關係之要件不符。
2.雖自100 年8 月23日起，系爭房屋為原告及黃義富共有，系爭土地則為原告、黃義富、黃文賢及黃文琳共有，則黃文賢、黃文琳所有之甲、乙土地，分別於103 年5 月2 日、106 年6 月28日移轉予林中夫，似符合「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」，而僅將土地所有權讓與他人之情形，惟原告及黃義富係於甲、乙土地分別於103 年5 月
2 日、106 年6 月1 日所有權移轉時，始對系爭土地有法定租賃權存在，則其於甲、乙土地分別於103 年4 月間、
106 年5 月10日出賣時，僅為共有人，尚不具承租人之身分，依上說明，不得溯及主張土地法第104 條第1 項之優先購買權。原告主張甲、乙土地出賣時，系爭房屋與系爭土地所有權人間，存有民法第425 條之1 推定租賃關係，依土地法第104 條第1 項規定，其就甲、乙土地有優先購買權云云，並非可取。
㈢另原告遲至本院110 年8 月25日言詞辯論期日方主張系爭房
屋起造時，張戀與黃德號間存有意定租賃關係云云（見本院卷第226 頁）。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張之前揭事實，除與其前於準備程序所為主張相悖外，亦為林中夫所否認，而原告未就此一有利於己事實，提出任何證據以實其說，復參諸原告陳稱：系爭房屋興建完成後，由黃德號、張戀、原告、黃文琳居住，黃德號之合法配偶黃秤，則另居住在大樹等語（見本院卷第87頁），可知系爭房屋於66年間起造時，黃德號提供系爭土地作為張戀所有系爭房屋之基地，應屬基於事實上夫妻關係所成立之使用借貸法律關係，而非意定租賃關係，其等之後手自無從繼受意定租賃關係，原告此一主張，亦非可取。
㈣承上所論，原告並非系爭土地法定租賃關係，或意定租賃關
係之承租人，其依土地法第104 條第1 項規定，就甲、乙土地主張優先購買權，洵屬無據。
八、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項規定，請求確認其就甲、乙土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 翁熒雪法 官 張立亭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
書 記 官 洪嘉鴻