臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第372號原 告 張欣慧訴訟代理人 江順雄律師被 告 新珍珠訴訟代理人 顏宏斌律師複代理人 李瑞禔律師上列當事人間請求減少價金事件，於民國112年8月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟肆佰貳拾參元，及自民國110年2月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣貳拾陸萬陸仟肆佰貳拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,660,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣後變更聲明為：「㈠被告應給付原告266,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」。核其所為訴之變更，其基礎事實同一，並減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，爰予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於民國109年7月14日就坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地及其上同段92建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷00號，下稱系爭建物，與上開土地下合稱系爭房地）成立買賣契約，約定買賣價金515萬元，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且於109年8月19日辦理過戶，嗣於109年8月27日辦理交屋。然原告於交屋後於109年10月初發現系爭建物有如附表所示之瑕疵，不僅其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，原告自得請求被告減少價金266,423元，被告受有該利益乃屬不當得利。爰依民法第354條、第359條、第179條規定、系爭契約約定提起本訴，並聲明：
㈠被告應給付原告266,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所指漏水情形經會同仲介、工程專業人員在場查看、測試下，現場均未見漏水狀況，而浴室門檻縫隙亦已經被告雇工修復，僅依原告所提之圖片均不能證明尚有漏水瑕疵或漏水原因，原告就瑕疵之存在自應負舉證之責。系爭建物屋況乃原告聯絡仲介看屋多次後認為無問題方同意買受，系爭建物現況並無滲漏水情形乃經兩造確認過現況無誤，兩造並簽名於現況說明書。又原告自交屋後已陸續對系爭建物作更動，例如將抽水馬達移動、將原本放置於4樓鐵皮屋內水塔搬至4樓鐵皮屋頂等等，因水塔要搬至4樓鐵皮屋頂，是必需要拆卸鐵皮屋浪板，則原告所指4樓鐵皮屋頂未密合，或有可能是拆卸後安裝不完全或在鐵皮屋頂上方另搭建水塔之施工所致，依系爭契約約定，若因原告裝修導致之滲漏水，被告依約不負修繕之責。若原告不能證明漏水瑕疵乃於締約前即已存在，當與瑕疵擔保無涉，僅被告是否依系爭契約約定負修繕之責而已。縱認被告負瑕疵擔保責任，原告主張減少之價金亦屬過高等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於109年7月14日就坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地
及其上同段92建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷00號，即系爭房地）成立買賣契約，並簽立原證1所示不動產買賣契約書（即系爭契約），且於109年8月19日辦理過戶，嗣於109年8月27日辦理交屋。
㈡被告所出具之標的物現況說明書項目12「是否曾於產權持有
期間更新水、電管線」，被告勾選「否」；項目15「建物現況是否有滲漏水情形」，被告亦勾選「否」。
㈢系爭契約書、系爭房地之土地及建物謄本（見審訴卷第17至41頁）之形式上真正。
四、本件爭點如下：㈠系爭建物是否於締約前即已存在漏水之瑕疵？㈡原告依民法第359條、第179條規定，請求被告減少價金並返
還不當得利266,423元，有無理由？
五、本院判斷：㈠系爭建物是否於締約前即已存在漏水之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨供參）。是房屋若有滲漏水之情狀，依通常交易觀念，顯已影響房屋之居住作用，並有致房屋使用人之物品因水滲入而毀損之危險，自屬該法所稱物之瑕疵。
⒉原告主張系爭建物有如附表所示之瑕疵，業經其提出系爭建
物一至四樓漏水照片（見審訴卷第43至59頁）等件為證，另聲請鑑定如附表所示之瑕疵存否，並由財團法人中華工商研究院就系爭建物完成鑑定報告乙份（下稱系爭鑑定報告，附於本院卷外）函送本院；惟為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：
⑴就附表編號4四樓鐵皮加蓋部分滲漏水部分，系爭鑑定報告
記載：「…經由高壓噴水機對鐵皮浪板屋頂進行試水測試結果可知，鐵皮屋頂下方鐵皮浪板、鐵皮牆壁及相鄰地坪，於測試後顯現滴水、滲水等滲漏水現象。…鑑定標的三樓頂增建之鐵皮屋頂以鍍鋅烤漆浪板密接構成，屋頂下為鋼構件支撐，由於鐵皮屋頂主要作為阻擋外部水源之防護功能，在浪板與浪板之組接發生縫隙而未密合時（如接合間隙、孔洞、裂缝、破斷口等），則外部水源可滲入而形成漏水現象（自間隙滲水），故無法排除鑑定標的增建之鐵皮屋頂形成縫隙、孔洞，令外部水源可滲入至屋頂下方，造成鐵皮屋頂下方鐵皮浪板、鐵皮牆壁及相鄰地坪存有變色與水漬特徵之滲漏水現象。基於本案鑑定標的二樓頂地坪形成滲漏水特徵，則為相對應三樓天花板存有水源、空氣中溼氣得以持續性滲入混凝土內，自當無法排除因漏水源沿著三樓頂地坪，向三樓之天花板、室內牆壁與三樓樓梯牆面蔓延，經連續時間推移而有共同性與一致性油漆剝落、表面呈淺薄廣泛的花紋與水漬等滲漏水特徵。」（見系爭鑑定報告第112至113頁），可見系爭建物增建之鐵皮屋頂並未密合，而有滲漏水現象，並有可能為系爭建物油漆剝落及水漬之成因。
⑵又就附表編號1至3一至三樓滲漏水部分，系爭鑑定報告記
載：「依三樓、二樓之前、後浴室之地坪蓄水測試結果可知，經蓄水完畢約24小時後，三樓、二樓之前、後浴室地坪蓄水均已不復見(17mm、15mm降為0mm;14mm、23mm降為0mm)，由此可知，鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室地坪內防水層存在阻水失效，使該處之水得以持續性浸入滲透至樓板與牆壁。雖屋內試水測試後，經目視檢視前、後浴室外地坪與牆壁、三樓浴室下方之二樓天花板、二樓浴室下方之一樓天花板並無發現新增滲水或有色水滲漏跡象，又，由紅外線熱影像儀檢視三樓、二樓之前、後浴室外牆壁與二樓、一樓之前、後浴室天花板與一樓浴室外天花板，亦無發現顯著集中區域之低溫特徵，則無法排除三樓、二樓之前、後浴室共同存在至少一處以上微小隙縫，得使單次測試之少量蓄水體得於短時間內外洩散逸完畢，造成管路內前、後浴室外地坪積水全數洩除無殘存現象。基於本案鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室地坪防水層共同存在阻水失效之成立要件，則為顯現鑑定標的三樓、二樓之前、後浴室存有水源、空氣中溼氣得以持續性滲入混凝土內，自當無法排除除因漏水源沿著三樓、二樓浴室地坪，向下方樓層之天花板與牆壁蔓延，而使三樓前、後浴室外牆壁、三樓浴室下方之二樓天花板與二樓牆壁，以及二樓前、後浴室外牆壁、二樓浴室下方之一樓天花板與一樓牆壁，經連續時間推移而有共同性與一致性油漆剝落、表面呈淺薄廣泛的花紋與不規則水潰分布等滲漏水特徵。」（見系爭鑑定報告第113至114頁），可見系爭建物二、三樓之浴室皆有阻水失效之情狀，致其殘留水分滲透入混凝土內，並有可能為系爭建物油漆剝落及水漬之成因。
⑶至上開滲漏水情狀之形成時點，系爭鑑定報告記載：「由
於鑑定標的三樓頂地坪與相對應三樓天花板滲漏水處，位於三樓頂之增建鐵皮屋頂，此非鑑定標的建物之使用執照登載建物範圍內，故排除建物竣工時點（民國81年）所完成者，而為建物竣工完成後，始於本鑑定案所勘驗之增建鐵皮屋頂搭建完成之時，則為鐵皮浪板屋頂滲漏水之形成時點。…經本院現場勘驗可知，三樓、二樓之前、後浴室地坪、牆面與磁磚填縫並無顯著黃化或黑斑發霉之變色、龜裂或分離等長期劣化特徵，亦無長時間浸水滲透或蔓延至浴室外地坪、牆面等吐黃、剝落、白華析出物或鐘乳石等顯著擴散滲漏水特徵。基於三樓、二樓之前、後浴室勘驗現況，無法排除始於三樓、二樓之前、後浴室於重新翻修完成之時，則為三樓、二樓之前、後浴室地坪滲漏水之形成時點。」（見系爭鑑定報告第116至117頁），可見在無其他證據佐證下，上開滲漏水應各自於鐵皮屋搭建完成時及二、三樓浴室翻修完成之時即已存在。又查地籍異動索引資料（見審訴卷第117頁），系爭建物於100年10月29日由被告取得所有權，並於109年8月19日以買賣為原因移轉於被告，期間並無移轉於他人之紀錄，佐以被告自承4樓鐵皮屋及衛浴係其加以改建及整理（見審訴卷第147頁），則上開滲漏水自可歸責於被告。
⑷從而，系爭鑑定報告結論記載：「…鑑定標的三樓、二樓之
前、後浴室地坪防水失效與三樓頂之鐵皮屋頂浪板間隙滲漏併存之複合型漏水（不同成因之多點漏水），而本案所勘驗之增建鐵皮屋頂搭建完成與三樓、二樓之前、後浴室於重新翻修完成之個別時間，則為鑑定標的形成滲漏水之形成時點。」（見系爭鑑定報告第10頁），其鑑定方式並無特別不可信之情形，亦無違反經驗及論理法則，堪認系爭建物確實存有滲漏水之情狀，而具物之瑕疵。
⒊被告固抗辯：系爭建物浴室施作時於磁磚下留有水道，水可
由水渠道流入水管，且原告自交屋後有拆卸4樓鐵皮屋頂，並陸續對系爭建物作更動而致滲漏水云云，惟為原告所否認，並稱原告整修時發現被告未於浴廁施作防水層，而水塔移至4樓屋頂之位置並未漏水，與本案無關。查被告所為無瑕疵或瑕疵可歸責於原告之抗辯，係屬對被告有利之事實，依民事訴訟法第277條規定，自應由被告負舉證責任。然於本件言詞辯論終結前，被告並未提出證據證明以實其說，則縱原告亦未就上開主張為舉證，仍不能為被告有利之認定。
㈡原告依民法第359條、第179條規定，請求被告減少價金並返
還不當得利266,423元，有無理由？⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，第365條第1項定有明文。被告抗辯原告本件減少價金請求權已罹於6個月期間，惟為原告所否認。查兩造於109年8月27日辦理交屋，原告於斯時始有自行檢查瑕疵之可能，縱認於交屋當日原告即已通知被告如附表所示之瑕疵，至110年1月12日原告起訴本件時，尚未逾6個月除斥期間至明，是被告前揭抗辯，即屬無據。
⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前同條第354條至358條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359條定有明文。又買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號民事判決意旨供參）。原告主張系爭建物因如附表所示之瑕疵，應減少其價金266,423元，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴系爭建物有滲漏水瑕疵，業經認定如前，原告依上開規定
請求減少價金，自屬有據。就系爭建物之滲漏水瑕疵修復金額，系爭鑑定報告結論記載：「鑑定標的並非建物結構、鋼筋梁柱等結構體或材料強度發生損害所致滲漏水，而有無法進行修復至回復原狀之價格減損成立要件，就其修繕至不漏水所需費用為266,423元。」（見系爭鑑定報告第10頁），並詳細列載各滲漏水部分工程項目之單價表及複價表（見系爭鑑定報告第126至131頁），經核並無特別不可採信之處。被告雖抗辯系爭鑑定報告之修繕金額過高云云，惟並未具體指明應無須修繕之工程項目或修繕單價與市價顯不相當等情，本院即無從為被告有利之認定。
⑵經本院調閱內政部不動產交易實價登陸資料，鄰近系爭房
地之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷00號於108年10月29日出售價格為320萬元、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷00號於104年9月15日出售價格為202萬元，堪認系爭契約以515萬元出售系爭房地，並無低於市價；於兩造未就市價之認定提出其他證據佐證下，應以515萬元為系爭房地之市價，並以市價扣除上開修復費用作為系爭房地之實際價值。則原告因系爭房地之滲漏水瑕疵得主張減少價金266,423元（計算式：5,150,000×(5,150,000-4,883,577)÷5,150,000=266,423），應堪認定。是原告上開主張，即屬有據。
⒊末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。原告主張其已給付系爭契約之全部買賣價金，因系爭建物有滲漏水瑕疵而得主張減少價金，被告應返還減少價金266,423元，惟為被告所否認，並以前詞置辯。查系爭建物因滲漏水瑕疵，原告得請求減少價金266,423元，業經認定如前，則原告於給付266,423元時雖以買賣價金為原因而給付，惟其後已不存在，被告自屬無法律上原因而受有266,423元之利益，致原告受損害，原告據此請求被告返還266,423元，亦屬有據。
⒋至被告辯稱其已降價出售等情，核屬動機問題，並非買賣契約意思表示之內容，對於上開認定不生影響，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第179條之規定，請求被告給付266,423元，及自110年2月2日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
民事第一庭 法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
書記官 謝群育
附表：編號 物之瑕疵部分 1 一樓配電箱、天花板、管線間、地板、浴室滲漏水 2 二樓浴室、樓地板滲漏水 3 三樓浴室、樓地板、天花板、牆壁滲漏水 4 四樓鐵皮加蓋部分滲漏水