臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第30號原 告 趙家魯被 告 賴月鳳訴訟代理人 李兆隆律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國110 年12月
2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊前向被告買受其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○ ○號土地及其上同段1366建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋；上開土地及建物之權利範圍均為1/6 ，下合稱系爭不動產），兩造於民國108 年12月
5 日簽立土地房屋買賣契約書，並約定被告應於伊給付定金後，辦理抵押權塗銷及將系爭不動產所有權移轉登記予伊，伊屢次請求被告辦理不動產所有權移轉等事宜，被告以各種理由推拖達數月，嗣經地政士居中協調，兩造就系爭不動產於109 年7 月18日重新簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金新臺幣（下同）80萬元，伊已陸續給付27萬元，詎被告於系爭買賣契約訂立後，未經雙方同意，擅自至高菁霞代書處取回權狀、印章、身分證明文件及其他應備文件，伊多次向被告告知辦理移轉所有權事宜，且約好109 年8 月30日、同年9 月19日至高菁霞代書處辦理買賣契約履行事宜，被告均藉故不到場，影響伊之權益甚鉅。伊爰以起訴狀繕本之送達對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，伊得依系爭買賣契約第11條第
3 項約定，請求被告返還買賣價金27萬元，及按伊已給付之買賣價金27萬元給付同額之懲罰性違約金予伊等語，求為判決：㈠被告應給付原告54萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於系爭買賣契約簽訂後，多次向原告傳訊告知依約履行之進度及原告應配合辦理之事項，原告均置若罔聞。嗣因高菁霞代書表示終止委任關係，伊於109 年8 月10日自高菁霞代書處取回權狀，此係因代書退回，非伊主動取回，不影響兩造間買賣契約之效力。依系爭買賣契約第4 條第
2 項約定第一期款簽約款含訂金應於109 年7 月18日前給付，原告應於109 年8 月18日前給付第二期款備證用印款18萬元，且因系爭不動產為伊與他人共有，兩造於系爭買賣契約第16條「其他約定事項」第3 項約定，原告同意其他共有人放棄優先承購權後5 個工作日內匯入第二期款，故伊於原告交付之第二期款18萬元匯入後，始有交付其他過戶所需之證件資料並完成用印手續之義務。伊於109 年8 月20日已通知原告有關其他共有人放棄優先承買權之事，原告依約即應給付第二期款18萬元，在原告未繳足上開款項前，伊尚未有交付相關文件之義務，是原告主張伊有可歸責之事由等語，並不可採。原告雖稱其於109 年8 月29日交付3 萬元給伊，並向伊敘明翌日至高菁霞代書事務所續辦買賣事宜，並達成共識等語，惟兩造並未協議修改原告所應給付第二期款之金額，自應由原告舉證證明之。如認兩造有協議修改第二期款之金額，然依原告所提出伊收受3 萬元之收據，僅能證明原告交付3 萬元之事實，其上未記載雙方協議之具體內容，原告之舉證是否能支持其之主張，不無疑問等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院於110 年8 月24日、同年10月14日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執事項如下（本院卷㈠第322 、324 、444 頁）：
㈠兩造於108 年12月5 日簽訂土地房屋買賣契約書（下稱10
8 年12月5 日契約），原告向被告買受其所有之系爭不動產，約定買賣價金80萬元。原告於簽訂契約同日已依該契約第2 條交付價金之一部分20萬元予被告作為定金。㈡原告前以被告未依108 年12月5 日契約就系爭不動產辦理
抵押權塗銷及將所有權移轉登記予原告，對被告解除上開契約為由，訴請被告加倍返還定金40萬元，由本院以109年度岡簡調字第65號事件（下稱系爭前案）受理，兩造自行協議後，同意將108 年12月5 日契約作廢，並於109 年
7 月18日就系爭不動產另行簽訂系爭買賣契約，原告同意撤回系爭前案。
㈢系爭買賣契約約定買賣價金80萬元，原告已依系爭買賣契
約第4 條第2 項約定交付第一期款（簽約款含訂金）22萬元，此筆22萬元款項係以原告依108 年12月5 日契約交付予被告之20萬元定金抵付，原告另於109 年7 月6 日交付其餘2 萬元。嗣原告陸續於109 年8 月10日、同年月29日向被告交付買賣價金2 萬元、3 萬元，總計原告已向被告交付買賣價金27萬元。
㈣被告於簽訂系爭買賣契約時將系爭不動產權狀正本、身分證影本1 份交由高菁霞代書保管。
㈤高菁霞代書於109 年8 月10日將「解除委任協議書」、「
終止不動產買賣價金履約保證協議書」（本院卷㈠第124、126 頁）交予被告，並向被告表示終止其與被告間之委任契約。被告於109 年8 月10日至同月27日間之某日向高菁霞代書取回上開權狀正本及身分證影本。
㈥原告於109 年8 月29日以LINE通訊軟體通知被告於同年月
30日下午6 時至高菁霞代書處辦理買賣價金付款及過戶事宜，並告知被告應準備系爭不動產之權狀、身分證明文件、存證信函正本、印鑑證明正本（本院卷㈠第294 頁），被告於109 年8 月30日未到高菁霞代書處。
㈦原告於109 年9 月18日以LINE通訊軟體通知被告於同年月
19日上午10時30分至高菁霞代書處辦理買賣價金付款及過戶事宜，並告知被告應準備系爭不動產之權狀、印鑑證明、身分證明文件、印鑑章（本院卷㈠第296頁），被告於
109 年9 月19日未到高菁霞代書處。
四、原告主張被告於系爭買賣契約訂立後，未經雙方同意，擅自至高菁霞代書處取回權狀、印章、身分證明文件及其他應備文件，其通知被告於109 年8 月30日、同年9 月19日至高菁霞代書處辦理移轉所有權事宜，被告均藉故不到場，因可歸責於被告之事由給付遲延，其自得解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金27萬元及給付懲罰性違約金27萬元，合計54萬元等語，為被告所否認，並辯以前揭情詞。是本件爭點厥為：系爭買賣契約是否經原告合法解除？原告依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求被告返還買賣價金27萬元及給付懲罰性違約金27萬元，有無理由？茲析述如下：
㈠按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條定有明文。
㈡查兩造於109 年7 月18日就系爭不動產達成買賣合意，並
簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金80萬元，原告已依系爭買賣契約第4 條第2 項約定交付第一期款（簽約款含訂金）22萬元，嗣原告陸續於109 年8 月10日、同年月29日向被告交付買賣價金2 萬元、3 萬元，總計原告已向被告交付買賣價金27萬元，為兩造所不爭。依系爭買賣契約第3條約定，兩造合意辦理不動產買賣價金履約保證（專屬帳號：00000-000000000 ），並約定辦理履約保證時，所有價款（除有特別約定外）均應存入僑馥建築經理股份有限公司指定之專戶（下稱系爭專戶），第4 條「付款方式」第2 項約定；「第一期款簽約款含訂金（22萬元）：⑴甲方（即原告）應於109 年7 月18日前給付。⑵乙方（即被告）應交付所有權狀正本。第二期款備證用印款（18萬元）：甲方（即原告）應於109 年8 月18日前給付，乙方（即被告）應同時備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政事所執。……」、第16條「其他約定事項」第3 項前段約定：「買方（即原告）同意其他共有人放棄優先承購權後5 個工作日內匯入第二期款……」等語（審訴卷第14、17頁），是原告應將第二期款即備證用印款18萬元存入系爭專戶，被告則應將辦理過戶所需之一切證件資料並完成用印手續，交予地政士（即完成備證手續），雙方各負之義務立於對待給付地位，應同時履行。另查，訴外人即系爭不動產之共有人張紅梅以109 年8 月10日台南成功路第1614號存證信函對被告聲明放棄優先購買權，被告於同年月20日收受上開信函，業據被告提出上開信函及信封袋影本等件為證（本院卷㈠第270 、272 頁），被告於109 年8 月20日以LINE通訊軟體通知原告上情，並提出兩造間LINE對話紀錄為據（本院卷㈠第134 頁），此亦為原告所是認（本院卷㈠第448 頁）。依上揭契約付款時程之約定，原告應於其他共有人放棄優先承購權後5 個工作日內將第二期款匯入系爭專戶，被告已於109 年8 月20日對原告通知其他共有人放棄行使優先承買權之情，則原告應自該日起5 個工作日內即109 年8 月27日（按：109年8 月22日、23日為例假日應予扣除）前將第二期款18萬元匯入系爭專戶，亦即原告應於109 年8 月27日前給付第二期款27萬元。原告雖陸續於109 年8 月10日、同年月29日向被告交付買賣價金2 萬元、3 萬元，但其並未按第二期款之總數18萬元給付，其上開給付自不符債之本旨。㈢至於原告主張其於109 年8 月29日以LINE通訊軟體通知被
告於同年月30日下午6 時至高菁霞代書處辦理買賣價金付款及過戶事宜，並告知被告應準備系爭不動產之權狀、身分證明文件、存證信函正本、印鑑證明正本（本院卷㈠第
294 頁），被告於109 年8 月30日未到高菁霞代書處，其又於109 年9 月18日以LINE通訊軟體通知被告於同年月19日上午10時30分至高菁霞代書處辦理買賣價金付款及過戶事宜，並告知被告應準備系爭不動產之權狀、印鑑證明、身分證明文件、印鑑章（本院卷㈠第296 頁），被告於10
9 年9 月19日未到高菁霞代書處等節，固為被告所不爭執，惟抗辯原告未依約履行給付第二期款18萬元之義務，於原告履行上開義務前，被告未有交納相關文件之義務，且無可歸責於被告之事由等語，觀諸原告於109 年8 月29日以LINE對被告表示其準備6 萬元及欠高代書的2 萬元，共
8 萬元，請你準備權狀、身分證明文件、存證信函正本、印鑑證明正本等語，另於109 年9 月18日再以LINE對被告表示其約拿5 萬元，除了再給你3 萬元，另2 萬元替你還給高代書，請你準備權狀、印鑑證明、身分證明文件、印鑑章等語，有上開LINE對話紀錄在卷可稽（本院卷㈠第29
4 、296 頁），原告於109 年8 月29日、同年9 月18日LINE對話中分別通知被告，其準備提出8 萬元或5 萬元價金之事情，縱加計原告於109 年8 月10日、同年月29日向被告交付買賣價金2 萬元、3 萬元後，原告亦僅有提出13萬元或10萬元之一部分第二期款，不足18萬元，與民法第235條但書規定不符，不生其依債務本旨提出給付之效力。
㈣據上說明，依系爭買賣契約第4 條第2 項約定，應認被告
於原告履行交付第二期款18萬元之給付義務之同時，始有履行備證用印手續之義務。況被告之備證用印手續義務不可分，無從按原告之履行部分交付第二期款之義務而履行其部分之備證用印手續義務，是原告既未依約提出第二期款18萬元之全部給付，其雖曾於109 年8 月10日、同年月29日向被告交付2 萬元、3 萬元，合計5 萬元，並先後於
109 年8 月29日、同年9 月18日以LINE對被告通知準備提出8 萬元或5 萬元價金之事情，亦不生其依債務本旨提出給付之效力，原告既仍未履行其交付第二期款之給付義務，被告自無同時履行備證用印手續之義務可言，是被告並無給付遲延之情事，原告執此事由對被告解除系爭買賣契約，自不合法。
㈤原告另主張為了買賣契約能夠繼續履行，雙方約定由其給
付2 萬元以資證明買賣契約要繼續履行，其於109 年8 月10日當場交付2 萬元予被告，並希望被告將權狀、印鑑證明、身分證影本交給高菁霞代書及依買賣契約辦理所有權移轉登記，被告受領後，又故態復萌開始推拖，嗣兩造持續溝通，並於109 年8 月29日約同訴外人即抵押權人施文賢，討論如何塗銷抵押權及交付價金給抵押權人，其當場交付3 萬元給被告，並敘明翌日至高菁霞代書處續辦買賣契約事宜，兩造達成共識，惟被告並未到場，足認被告不願履行買賣契約，此可歸責於被告等語，被告不否認原告陸續於109 年8 月10日、同年月29日向被告交付買賣價金
2 萬元、3 萬元一節，惟否認兩造合意將第二期款之金額更動為原告僅須交付前開5 萬元。查原告就上述原告於10
9 年8 月29日交付3 萬元後，被告即已同意原告無須交付足額之第二期款18萬元，被告願於109 年8 月30日完成備證用印之手續，亦即原告所主張被告同意原告就第二期款僅須交付5 萬元之有利於己之事實，既為被告所否認，原告就上開事實，自應負舉證之責，惟原告並未舉證證明，其上開主張自無足採。
㈥原告復又主張被告於系爭買賣契約訂立後，未經雙方同意
，擅自至高菁霞代書處取回權狀、印章、身分證明文件及其他應備文件，足認被告有意不履行契約等語，此為被告所否認，並以上開情詞置辯。查被告於簽訂系爭買賣契約時，已將系爭不動產權狀正本、身分證影本1 份交由高菁霞代書保管；高菁霞代書於109 年8 月10日將「解除委任協議書」、「終止不動產買賣價金履約保證協議書」（本院卷㈠第124 、126 頁）交予被告，並向被告表示終止其與被告間之委任契約；被告於109 年8 月10日至同月27日間之某日向高菁霞代書取回上開權狀正本及身分證影本等情，為兩造所不爭執，且據證人高菁霞到庭證稱：其於10
9 年8 月30日之前就有跟雙方口頭說我要解除委任，其於
109 年8 月10日交付其所製作之「解除委任協議書」、「終止不動產買賣價金履約保證協議書」（本院卷㈠第124、126 頁）予被告，表示其要解除委任，上開二份協議書之日期記載109 年8 月10日，權狀應該就是那天或過後讓被告拿回去，因為其於當時已決定與兩造終止委任關係；被告已取回權狀正本、印章等語（本院卷㈠第234 至236頁），並有被告提出之高菁霞製作之「解除委任協議書」、「終止不動產買賣價金履約保證協議書」在卷足憑（本院卷㈠第124 、126 頁），足認被告於109 年7 月18日簽訂系爭買賣契約時，已將系爭不動產之權狀正本及身分證影本交予高菁霞代書保管，嗣因高菁霞於109 年8 月10日向被告表示終止委任關係，因高菁霞已不欲繼續受任處理兩造間系爭買賣契約履行之相關事務，被告乃於109 年8月10日至27日間之某日自高菁霞處取回所有權狀及印章，被告並無原告所指因不願履行系爭買賣契約而擅自取回所有權狀及印章之情事，且被告取回所有權狀及印章之原因既係因高菁霞代書終止委任關係所致，自不可歸責於被告，是原告以此為由，對被告為解除契約之意思表示，亦不生解除之效力。
㈦從而，依系爭買賣契約第4 條第2 項、第16條第3 項前段
約定，被告於原告履行交付第二期款18萬元之給付義務之同時，始有履行備證用印手續之義務，且原告應於系爭不動產之其他共有人放棄優先承買權後之5 個工作日內即10
9 年8 月27日前將第二期款18萬元匯入系爭專戶，原告逾期未履行，且其嗣後提出之給付及對被告通知準備提出給付之事情，亦未按第二期款18萬元之全部金額提出，不符債之本旨，不生提出之效力。準此，原告既仍未履行其交付第二期款之給付義務，被告自無同時履行備證用印手續之義務可言，被告並無給付遲延之情事，是原告以起訴狀繕本之送達對被告所為之解約意思表示，不生合法解除契約之效力。原告對被告所為解約之意思表示，既不合法，不生解除之效力，則原告依系爭買賣契約第11條第3 約定，請求被告返還其已付買賣價金27萬元，併給付同額之懲罰性違約金，均屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求被告給付54萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決之結果均不生影響，爰不逐一論敘。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
民事第二庭法 官 許慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 方柔尹