臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第333號原 告 陳思汝訴訟代理人 朱芳儀律師
黃耀霆律師被 告 瓏又國際行銷有限公司法定代理人 謝尚育訴訟代理人 陳崇善律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應將其設址於高雄市○○區○○○街○○○號之公司登記，自上開地址遷出。
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬肆仟肆佰陸拾陸元，及其中新臺幣拾柒萬壹仟元，自民國一一０年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中新臺幣柒萬參仟肆佰陸拾陸元，自民國一一０年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一０年一月二十八日起至自上開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元，及按日給付原告新臺幣柒佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告以新臺幣陸拾壹萬壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳拾肆萬肆佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以各期已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，得就已到期部分假執行。但被告以各期已到期之總金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國109年4月15日起向原告承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○○街○○號建物（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自109年4月15日起至119年4月14日止，租期共計10年，租金每月為新臺幣（下同）38,000元，應於每月1日給付租金，兩造並簽立廠房租賃契約書（下稱系爭租約）。詎料，被告竟未依約繳納租金，屢經催討均未獲置理，兩造簽約迄今，原告僅收受第1個月租金即38,000元，此後，被告即未曾給付租金，已遲付數月有餘。為此，原告曾於109年11月12日委請律師寄發存證信函，催告被告於期限內給付其所積欠之租金，然被告迄今仍未為清償。被告除第1個月之租金外，其後各月租金均未給付，迄至原告發函催告時，被告已積欠租金共計320,466元（計算式：38,000元×8個月又13日＝320,466元），扣除押金76,000元後，尚積欠244,466元，原告依系爭租約請求被告支付前開積欠之租金244,466元，自屬有據。再者，被告遲付租金總額已逾2個月以上，原告依民法第440條第1項、第2項規定，以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止，則被告即無繼續占有系爭房屋之權源，原告自得依民法第767條前段、第455條前段規定及系爭租約第11條約定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
（二）又系爭租約終止後，被告即不得再占有使用系爭房屋，則其將公司所在地登記於「高雄市○○區○○○街○○號」（即系爭房屋地址），自屬妨害原告對系爭房屋所有權之行使，原告自得依民法第767條中段規定及系爭租約第18條約定，請求被告應將其設址於高雄市○○區○○○街○○號之公司登記，自上開地址遷出。
（三）又原告自系爭租約始期，即陸續委請廠商就系爭房屋整修，並交付鑰匙予被告公司人員，期間也一直將整修情形告知被告，惟被告僅曾泛稱系爭房屋存在有漏水及馬桶座缺失云云，惟從未指明缺失在何處，其既拒絕繳納房租，也不將鑰匙繳回，一直拒絕溝通，也拒不遷讓系爭房屋，直到本件起訴，先在訴訟中表示願意和解，又在調解當日中午，才打電話告知原告訴訟代理人稱被告訴訟代理人人在外地，不能到庭調解云云，其認為被告有心延滯訴訟，居心可議。復以，系爭租約既經終止，被告即應將系爭房屋遷讓返還予原告，如未遷讓返還，則自系爭租約終止之翌日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，即屬無權占有系爭房屋，其無法律上原因而受有相當於房屋租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利38,000元。此外，被告遲延返還系爭房屋之違約金，原告依照系爭租約第11條約定，請求被告按日給付原告2,533元（計算式：38,000元÷30日×2＝2,533元），因原告因被告遲不遷讓系爭房屋，受有提訴而支出律師委任酬金之損害，及另行轉投資之收益損失，故上開違約金之請求，係屬有理。綜上，爰依上開規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應將其設址於高雄市○○區○○○街○○號房屋之公司登記，自上開地址遷出。㈢被告應給付原告244,466元，及其中171,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其中73,466元部分自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元，及按日給付原告2,533元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告將系爭房屋出租予被告公司前，曾於109 年
4 月1 日與被告公司負責人之父親謝東瑋擔任負責人之匠邑企業有限公司（下稱匠邑公司）簽立系爭房屋租賃契約，約定租金為每月35,000元。雙方簽署租賃契約後，原告確實曾由其人員將系爭房屋之鑰匙等交付予匠邑公司，由匠邑公司人員了解系爭房屋之情形以規劃搬遷事宜，匠邑公司人員檢視發現系爭房屋多處有自然損壞、漏水、漏雨等瑕疵，經雙方協商，出租人即原告同意進行整修以確實承擔出租人之責任，兩造因此改約定租金為每月38,000元，由被告公司與原告接續簽署系爭租約（系爭租約上簽署日期經協商記載為10
9 年3 月30日）。詎原告遲遲未能將相關缺失修復完成，被告公司係經營麵包坊，需要衛生與安全之環境，方能合法製造與經營等，因此，於修繕確實完成前，不敢遷入系爭房屋，此部分係於兩造間由所屬人員或代理人以及仲介人員等，多次以LINE訊息或電話聯繫，多次溝通。原告迄今未能將系爭房屋修繕完成以交付予被告公司搬遷進入使用，被告公司不得已於原租賃處與原房東簽署臨時續租契約，後搬遷至目前使用之處所，原告提起本件之訴顯與事實不符，其主張顯然無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於109年4月15日起向原告承租系爭房屋，租賃期間自109年4月15日至119年4月14日，租期10年，每月38,000元，並簽立系爭租約。
（二）被告至今僅繳納第一期租金38,000元。
（三）原告於109年11月12日寄發原證2之存證信函予被告，經被告收受。
（四）被告繳納之押金為76,000元。
四、本件爭點為：
（一）原告主張被告遲付租金達2月以上，並依民法第440條解除租約，有無理由？被告抗辯因原告尚未將房屋修繕妥當，因此亦尚未將系爭標的交付被告進住交付使用，故拒絕給付租金有無理由？
（二）被告是否應自系爭房屋遷出？
（三）原告請求被告給付積欠之租金，有無理由？金額若干？
（四）原告主張被告應自遷讓起每月給付38,000元及按日給付2,533元，有無理由？若有理由，其金額應以若干為當？
五、本件得心證之理由：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經查：
1.原告主張被告於109年4月5日向原告承租系爭房屋，租期自109年4月15日起至119年4月14日止，每月租金38,000元之事實，業據提出系爭租約1份為憑（見岡調卷第19-27頁）。而被告僅繳納第1個月租金38,000元後，即未再繳納房租，屢經原告催告，被告均拒不繳納，原告遂於109年11月12日寄發存證信函，催告被告繳納，否則將依法終止租約，惟被告仍不繳納，故原告以起訴狀送達作為終止系爭租約之意思表示等情，經原告於本院陳述在卷，亦有存證信函及回執等件附卷可佐（見岡調卷第29-40頁），而被告對於僅繳納第1個月租金，迄今均未繳納任何租金，及收受原告上開存證信函等情，並不爭執，上開事實，堪認為真。
2.按所謂合於約定使用、收益之租賃物，應指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態，若已在租賃存續期間，出租人已提出交付合於約定使用收益之租賃物，其即已盡其債之本旨之給付，承租人自不得因此拒絕給付租金。被告雖辯稱：原告遲遲未能將相關缺失修復完成，於修繕確實完成前，不敢遷入系爭房屋，亦無繳納租金之義務云云，惟原告於109年12月7日起訴，被告於110年4月20日提出上開答辯時，並未提出任何證據以實其說，經本院於110年6月4日函知就上開答辯應提出相關證據及證據方法，直至110年8月12日言詞辯論期日，被告對於上開答辯仍未提出任何證明以資證明其為事實，直至110年10月19日最後1次言詞辯論期日始「當庭」提出部分line截圖以作為其抗辯之舉證，是被告上開所述，是否屬實，已有可疑，並顯有延滯訴訟之情。參諸而原告早已在109年4月1日之前即已將系爭房屋鑰匙交付予被告，系爭房屋早已在被告之使用支配之下，而迄至言詞辯論終結前，被告均未將鑰匙交還一情，為被告所不爭執，並參以被告提出之line對話中，原告稱：「目前屬於您承租時期，本人進出都需經過您的同意，下週一四點務必來開門，讓我方可方便作業...我每次進去都要跟你拿鑰匙，不就是經過你們的同意嗎...」等語（見本院卷第107頁），而被告對上情亦未見反駁，堪認原告主張已交付房屋一情為真。
3.被告雖陳稱：原告未將系爭房屋修繕妥當，等於未交付系爭房屋予被告使用云云，然參以被告對於系爭房屋究竟何處未修繕妥當，如何達到不能使用房屋之程度，被告自始均乏舉證及說明，僅泛稱：系爭房屋有漏水及馬桶座缺失，被告從事食品業，會讓被告工廠有問題云云，然觀諸原告提出於109年3月10日起，已陸續委請廠商搭建屋頂浪板、建置水槽、天窗，施作3樓室內牆壁壁癌處理、陽台地磚打除、防水及素地整理等工程，有原告提出之估價單、匯款記錄、傳送予被告之LINE照片等件附卷可參（見本院卷第31-53頁），原告上開主張，並非無據，而被告於110年10月19日始當庭提出之line截圖對話（見本院卷第103-122頁），裡面僅有line截圖之黑白小尺寸拍攝照片（見本院卷第103、104頁），然上開照片之位置為何、情形如何，均屬模糊不清，要未能證明其情況已達被告不能使用系爭房屋之程度，而參諸被告法定代理人父親謝東瑋、被告方人員呂淑謙（下稱被告方）、原告、原告代理人陳京愷（下稱原告方）於109年5月8、9日之群組對話：被告方呂淑謙稱：陳小姐（即原告）早上有油漆商來估價，說會報價給您，馬桶部分因屋齡25年以上，外觀有裂痕，要求您更換，遮雨棚有破損，也請您記得修繕等語，而原告答覆稱：油漆會去施工兩天，馬桶修繕也會處理等語，於109年5月19日，原告稱：門片已更新，馬桶因尚可以使用，目前不會更換等語後，雙方即就馬桶是否應換新一事相互爭執，而109年5月20日，被告方傳送照片，稱：請房東處理，因馬桶還是會漏水，我會將水源頭關閉等語，而被告提出之對話記錄終止於109年5月26日，其傳送：「109年5月26日14時55分，水電老闆已來拿遙控器至安林三街71號，16：00歸還。」為止，足見被告所指之缺失，於109年5月9日之時，亦僅有油漆、遮雨棚、馬桶3項，而嗣後原告亦已一一改進，僅有馬桶是否應換新一事，兩造存有爭執，而被告於109年5月20日所傳送之馬桶漏水情形，於109年5月26日，原告方仍有派水電師傅前往被告處拿遙控器前往處理，之後是否已修繕完畢，雖未見之後對話，惟被告對此均未見進一步舉證，堪認兩造對此亦未再有其他爭執，依常情而言，堪認亦已修繕解決完畢。綜合上開對話內容，益見被告所稱：原告提供之系爭房屋不能入住，原告未將租賃標的修繕妥當，不算交付云云，要屬不實，兩造於被告所提出之證明中，所存之爭議僅剩餘馬桶是否需要換新一情，而此部分爭議顯然不致被告無法入住之程度，與被告是否經營食品工廠亦無關，被告以此為由，主張原告尚未交付房屋，顯無理由，不足採信。
4.又參諸被告提出之line對話截圖，堪認被告方雖多次提出起租日延後計算之請求，惟原告方從未答應，由陳京愷、謝東瑋之對話中，陳京愷陳稱：「維修維護工作持續進行中，直至目前為止維修以（已之誤寫）達近30萬，若是您有任何不滿意導致不願付房租...本人將會停止任何動作，直至雙方達到共識為止，相關房子修護視情況處理...直到雙方達成共識，我方才能進行維護維修等工作...租金方面煩請處理繳清，請勿拖欠...再次提醒租金與房屋維修並無關係...若是因為小小水電維修，都可作為扣繳租金或延遲繳納租金影響雙方權益，造成不必要的不悅...再次提醒您，下週一派人來詳談溝通...這兩天你盡量撥空出來好好談談，把你真正的需求說出來，盡量達成共識，好聚好散才對，不要再因為一個馬桶把彼此搞的難受...你不想租也沒關係，我們都可以談...」等語（見本院卷第103-111頁），惟被告提出之上開對話內容，僅至109年5月22日，另一群組之對話亦僅見至109年5月26日，之後均未見被告有所回應，是原告已明確向被告催討租金，惟被告除請求原告就上開馬桶換新外，未見有何向原告其他修繕之主張，且原告亦釋出若被告有意終止租約，亦需商議已終止紛爭之意，惟被告均未見回應，也未將鑰匙及系爭房屋返還予原告，或終止租約之意思，僅見謝東瑋於LINE對話內容中，於109年5月22日回覆陳京愷：本件租賃爭議，已全權委託陳崇善律師處理，請與陳律師接洽等語，而陳京愷亦回覆：那麻煩陳律師下週一下午4點到現場，我也會請我法律顧問到場等語，惟被告直至收到原告寄發之存證信函，本件起訴終止租約，甚至言詞辯論終結為止，既未見被告對此有所協議之證明，而被告既未表示終止租約或返還系爭房屋之意思，其在租約有效期間，自應負租金給付之義務，而租約經原告終止後，未返還期間內，亦為無權占用，原告請求相當於租金之不當得利，亦有理由。
5.是原告以起訴狀送達被告作為終止系爭租約之意思表示，而其已於110年1月27日送達於被告，有本院送達證書在卷可稽（見審訴卷第23頁），迄該日為止，被告積欠之租金已有8月13日（109年5月15日至110年1月27日），扣除被告繳納之押金76,000元，遲付租金之總額為244,466元（8×38,000+38,000÷30×13-76,000＝244,466，元以下四捨五入），已達2個月以上之租額且遲延給付亦已逾2個月，則原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，即屬有據，被告自負有返還租賃物即系爭房屋之義務。從而，原告本於系爭租約及租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
6.次按「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之」民法第767條第1項中段定有明文。查原告業已合法終止與被告間之租賃契約，業如前述，則被告自該日起自不得再占有使用系爭房屋，惟被告登記地址仍在系爭房屋，此有原告提出之有限公司設立登記表為憑（見審訴卷第33頁），自屬妨害原告對系爭房屋所有權之行使，則其請求被告應辦理公司登記地址之遷出登記一節，亦洵屬有據，應予准許。
（二）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又依系爭租約約定：被告每月應於1日前繳租金38,000元至甲方（即原告）指定帳戶甚明。經查，被告自109年4月15日起租，僅繳納第1個月租金，嗣後即未依約繳足租金，至系爭租約終止時即110年1月27日止，所積欠之租金數額扣除押金後仍積欠244,466元，業如前述，則原告請求被告給付積欠之租金244,466元，為有理由，應予准許。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書亦分別定有明文。被告迄今仍占有使用系爭房屋乙情，業經原告陳明在卷，依前揭說明，原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬有據。另系爭租約本約定每月租金為38,000元，堪認被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦以此等標準計算為適當，而系爭租約已於110年1月27日經原告終止，業如前述，則原告請求被告自110年1月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元，非無所據，堪予准許。
（四）再按依系爭租約第11條之約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有延遲，每逾限一日，應給付甲方（即原告）日租金貳倍違約金」等語以觀（見岡調卷第23頁），原告主張：依上開租約之約定，被告應自租約終止至返還系爭房屋為止，每日給付原告2,533元之罰款等語，惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。本院審酌上開約定之罰款達每月租金之2倍，加計原告請求每月相當於租金之不當得利，其違約金額尚屬過高，衡以原告主張：其因被告之行為，受有委任律師酬金之損害，及無法轉投資之損失，並提出系爭房屋附近租金一覽表，陳稱：系爭房屋約100坪，現在出租行情為每月45,000元左右，是審酌原告確實因被告之違約行為，因此受相當之勞費支出損失，及其所受積極損害、所失利益及相關情節，是認原告主張違約金之請求，係屬有理，惟不適以2倍計算，應酌減至每月租金之6成為上限，始為妥適。是原告每日得請求之違約金應為760元（38,000×60％÷30＝760），逾此範圍之請求，則不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係，請求被告自系爭房地遷讓返還予原告，及應將其設址於系爭房屋之登記遷出，並給付原告244,466元，及其中171,000元自起訴狀繕本送達翌日即110年1月28日起至清償日止，及其中73,466元，自110年10月20日（因原告未陳明送達日期，故以最利於被告之方式計算，以被告於110年10月19日言詞辯論期日知悉訴之變更翌日起算）按年息5%計算之利息，及自110年1月28日起至被告遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元，及按日給付原告760元，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，即無理由，應予駁回。
七、又本件原告勝訴部分，於請求遷讓返還及金錢給付部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 11 月 16 日
民事第一庭 法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日
書記官 楊淳如