臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第47號原 告 黃秀文
黃羿達共 同訴訟代理人 王伊忱律師
吳欣叡律師複 代 理人 陳姿樺律師被 告 鍾榮焜
鄧勢華共 同訴訟代理人 林祺祥律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國110年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告共同參與臺灣高雄地方法院104 年度司執字第38100 號強制執行不動產拍賣事件（下稱系爭執行事件），於民國104年8月11日得標買受被告鍾榮焜所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 號房屋（下稱系爭房屋，為未辦保存登記建物），並於104年8月18日繳足全部價金，而於同年月19日經法院核發權利移轉證書在案。系爭房屋坐落基地係高雄市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍853分之
223 ，下稱系爭土地）原亦為鍾榮焜所有，並於法院查封時同時為查封登記，依民法第425條之1第1 項前段規定，原告於拍定鍾榮焜所有系爭房屋後，對鍾榮焜所有系爭土地，即推定在系爭房屋得使用期限內，存有租賃關係。然鍾榮焜於法院核發權利移轉證書予原告、尚未點交系爭房屋之際，竟於104年11月2日與被告鄧勢華就系爭土地訂定買賣契約，並完成所有權移轉登記，未通知原告行使優先購買權。惟依土地法第104條、民法第426條之2 規定，鍾榮焜如欲出賣系爭土地，有通知原告之義務，原告亦有依相同條件優先購買系爭土地之權。且被告間因買賣關係而移轉系爭土地所有權，並不影響原告就系爭土地之原有法定租賃關係存在，是原告就系爭土地有不定期租賃關係存在，則被告間就系爭土地之買賣契約，對原告不生效力。原告自得請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並行使優先購買權，請求以被告就系爭土地買賣契約之同一條件購買系爭土地，並於原告給付買賣價金之同時，鍾榮焜應將系爭土地所有權移轉登記予原告。又縱認原告無法主張優先購買權，則原告之所以受有因無法主張優先承買權而使系爭房屋與系爭土地無法合併使用所喪失經濟上之利益及所需持續負擔土地租金之損害，可歸責於鍾榮焜未告知原告行使優先購買權所致，原告須負擔之土地租金數額為「臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第219號判決所核定之自105年1月6日起至109年4月5日為止之租金34萬8,270元，及自109 年4月6日起每月6日前應給付之租金7,714 元」。是鍾榮焜無視與原告間就系爭土地之租賃關係，違反應告知原告行使優先購買權之義務而不為，自屬違背契約義務而致原告遭受債務不履行即給付不能之損害。爰依民法債務不履行及民法第184 條之規定，請求鍾榮焜負擔損害賠償責任。並依上開規定，請求鍾榮焜賠償原告433,124元暨起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自110年4月6日起，按月給付原告7,714元。」【計算式：348,270＋84,854（自109年4月6日至110年4月1日變更訴之聲明狀之11個月之租金：7,714×ll＝84,854）＝433,124】等語。並先位聲明：㈠確認黃秀文及黃羿達等就系爭執行事件拍賣之系爭土地（權利範圍853分之223）有優先購買權。㈡被告等就系爭土地於104年11月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被告應以系爭土地公契價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。及備位聲明：鍾榮焜應給付原告433,124 元暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自110年4月6日起，按月給付原告7,714元。
二、被告則以：依民法第425條之1規定，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，係「推定有租賃關係」而非「視為有租質關係」。從而，當事人間是否有租賃關係存在仍須視實際上有無簽訂租賃契約以為斷，而非當然有租賃關係。且租賃契約成立與否須視出租人與承租人間，是否就租賃標的物之「租金」已達意思表示合致而定，非謂房屋受讓人一有承租之意願表示租賃契約即可成立。兩造如就租金未能協議時，則應另依同法第425條之1第2 項規定，請求法院定之，經法院以裁判確定租金數額後始得謂兩造當事人間具有「租賃關係」存在。系爭土地上之系爭房屋經原告應買拍定後，並未曾與鍾榮焜就系爭土地訂立租賃契約，參酌本院旗山簡易庭106 年度旗簡字第2號民事確認優先購買權存在等事件105年7月5日調解程序筆錄，已足以證明兩造間就系爭土地並無租賃關係存在。原告既非系爭土地之承租人，自無土地法第104 條所定之優先購買權。本件鍾榮焜出售土地予鄧勢華時，依法並無通知原告是否優先購買之必要。又民法第426條之2所定得主張優先承買權之基地承租人或基地所有人，限於租用基地建築房屋之情形始有適用之餘地。本件原告與鍾榮焜間係屬於民法第425條之1之「推定租賃關係」，並非民法第426條之2「租用基地建築房屋」之情況，自無主張民法第426條之2優先承買權之餘地。原告與鍾榮焜自始既無租賃關係，又系爭土地出售並移轉所有權予鄧勢華後，原告與鄧勢華於109年6月30日因臺灣高等法院高雄分院以108年度上易字第219號核定租金等事件判決確定始成立租賃關係，是原告因承租人身分而生之優先購買權僅得對鄧勢華在未來出售系爭土地時主張，尚不得對鍾榮焜與鄧勢華間之就系爭土地之買賣契約主張優先購買權。綜上，原告既無任何優先購買權存在，則鍾榮焜出賣移轉系爭土地予鄧勢華自無侵害原告權利可言。是原告先位聲明請求確認就鍾榮焜出賣與鄧勢華之系爭土地有優先購買權，並請求塗銷被告間就系爭土地之所有權移轉登記，暨備位聲明請求鍾榮焜應給付原告430,124 元暨遲延利息，及自110年4月6日起按月給付原告7,714元等損害賠償，均無法律上之依據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 號房屋（即系爭房屋）於84 年7月起課房屋稅，原納稅義務人為被告鍾榮焜，至104年8月19日為原告拍定（雄院104年度司執字第38100號，即系爭執行事件）取得，成為系爭房屋納稅義務人。
(二)系爭房屋坐落於高雄市○○區○○段○○○ ○號土地上（即系爭土地）。
(三)系爭土地（權利範圍853分之223）原為被告鍾榮焜所有，被告鍾榮焜、鄧勢華於104年11月2日就系爭土地訂定買賣契約，並完成所有權移轉登記，系爭土地所有權現登記於被告鄧勢華名下。
四、本件爭點：
(一)原告對於被告鍾榮焜就系爭土地有無依民法第426條之2、土地法第104 條規定，有優先購買權？被告應以系爭土地公契價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？
(二)如原告不得主張優先購買權，原告請求被告鍾榮焜給付原告433,124 元暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自110年4月6日起，按月給付原告7,714元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨參照）。本件原告請求確認依土地法第104 條、民法第426條之2規定，就系爭土地有依被告同一條件優先講買之權利，被告就此有爭執，則原告就系爭土地是否存有優先購買權即屬不明確，並致原告私法上之地位受有侵害危險之不安狀態，且該不安狀態得以法院之確認判決予以除去，故原告提起本件確認訴訟即具有受確認判決之法律上利益存在，自屬合法有據，先予敘明。
(二)原告對於被告鍾榮焜就系爭土地有無依民法第426條之2、土地法第104 條規定，有優先購買權？原告主張被告應以系爭土地公契價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？
1.按土地法於土地租用編中，訂定基地租用與基地承租人保護之相關規定。基地係指得供建築房屋使用之土地而言；基地租用，乃承租人租用建築基地，以在該基地上建築房屋為目的之租賃（最高法院103年度台上字第168號判決意旨參照）。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。次按土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦得主張對基地有依同樣條件優先購買之權（最高法院101年度台上字第1643號判決意旨參照）。又按土地法第104條第1 項優先承買權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。而現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院 101年度台上字第567號判決意旨參照）。易言之，土地法第104條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度台上字第669號、91 年度台上字第2154號裁判要旨參照）。是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目的無限上綱。又按土地法第104條第1項之優先承買權，依土地法第104條第2項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力（最高法院65年台上字第2701號、67 年台上字第479號裁判要旨參照），則縱處分權人得類推適用民法第425條之1第1 項規定主張成立推定租賃關係，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有別。再依民法第757 條規定，物權除依法律或習慣外，不得創設。
自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認事實上處分權人得享有此具物權效力之優先購買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。
2.本件系爭房屋於84 年7月起課房屋稅，原納稅義務人為被告鍾榮焜，後於104年8月19日為原告拍定取得，原告並成為系爭房屋納稅義務人等情，為兩造所不爭執，且有高雄市稅捐稽徵處旗山分處109年10月7日函在卷可佐，堪信為真實（見審訴卷第123至127頁）。而系爭房屋稅籍變更之原因，乃原告於104 年8月11日得標承買臺灣高雄地方法院104年度司執字第38100 號拍賣抵押物事件拍賣債務人鍾榮焜所有之系爭房屋所得，其中包含系爭房屋之事實上處分權，亦為兩造所不爭執，則揆諸上開規定及說明，系爭房屋坐落之系爭土地，於原告拍定取得系爭房屋事實上處分權時，與系爭房屋斯時坐落土地之所有權人即鍾榮焜間，推定有租賃關係。原告因拍定取得系爭房屋而為系爭房屋之事實上處分權人，依民法第425條之1規定對於系爭土地有法定租賃權；惟原告並非「租用基地建築房屋之承租人」，即與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1 項規定之「承租人」係指「租用基地建築房屋之承租人」已有不合。又本件系爭房屋之事實上處分權人與系爭土地所有權人原均為鍾榮焜，則就系爭房屋與土地而言，本無租地建屋之情，則原告縱依民法第425條之1規定所取得法定租賃權，亦非同法第426條之2第1 項之承租人，僅能視為合法使用系爭土地之人，則自不得擴張解釋或類推適用土地法第104 條主張優先購買權。是原告主張其就系爭土地有法定租賃權，得依土地法第104條、民法第426條之2規定，依被告等就系爭土地於104 年11月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，及被告應以系爭土地公契價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告云云，均無理由，應予駁回。
(三)如原告不得主張優先購買權，原告請求被告鍾榮焜應給付原告433,124 元暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自110年4月6日起，按月給付原告7,714元，有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第184條第1項、第226條第1項分別定有明文。本件原告主張鍾榮焜無視原告就系爭土地有優先購買權，違反應告知原告行使優先購買權之義務而不為，自屬違背契約義務致原告受有債務不履行之損害，依民法債務不履行及侵權行為之規定，請求鍾榮焜賠償上開損害云云。惟查，原告對於被告之系爭土地既無優先購買權存在已如上述，則兩造除原告與鄧勢華間經臺灣高等法院高雄分院108 年度上易字第219 號判決所認定之租賃關係外，原告與鍾榮焜尚無其他債權債務關係，又鍾榮焜對於原告就系爭土地無優先承購權亦無可歸責事由，鍾榮焜並無因故意或過失侵害原告之權利，則原告請求鍾榮焜給付433,124元暨遲延利息，及自110年4月6日起，按月給付原告7,714 元，洵難採據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位請求確認黃秀文及黃羿達就系爭執行事件拍賣之系爭土地（權利範圍853分之223）有優先購買權，被告二人就系爭土地於104年11月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，被告應以系爭土地公契價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告；備位請求鍾榮焜應給付原告433,124 元暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及自110 年4月6日起，按月給付原告7,714 元等情，均無理由，應予駁回。另就原告聲請調查被告間就系爭土地買賣價金交付相關之文件與證據等情，本院審酌被告前已陳報系爭土地買賣契約之相關文書，且原告上開聲請調查證據，與本件確認優先購買權存在事件尚乏關聯性，而認無調查之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 7 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 謝文嵐法 官 張瀞云以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 29 日
書記官 劉國偉