臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第435號原 告即反訴被告 蘇偉豪
林芳因共 同訴訟代理人 呂郁斌律師被 告即反訴原告 蔡岳倫（本人也要送達）訴訟代理人 黃英傑律師（反訴部分未委任）上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國112年3月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地及高雄市○○區○○段○○段○○○○○號建物之所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰零參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告百分之六十，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國109年10月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告以總價新臺幣（下同）8,630,000元向原告購買坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），雙方約定簽約時由被告支付購屋訂金830,000元，稅捐機關核發稅單後3日內再給付完稅款900,000元，交屋後被告再於109年12月31日支付尾款6,900,000元。系爭房屋係中古屋，被告簽約前曾經多次看屋，並就中古屋尾款瑕疵向原告議價，最後兩造在系爭買賣契約第17條載明「賣方降低售價賣予買方，若有滲漏水情況均買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保責任」等語。豈料，原告依約於109年12月31日前將系爭房地之所有權移轉登記予被告，被告卻以系爭房屋「牆壁有龜裂」為由拒不配合辦理銀行貸款及拒不支付尾款6,000,000元（被告曾於12月15日支付部分尾款900,000元），原告遂以存證信函催告被告應於110年1月31日前給付尾款，惟被告置之不理，迄今仍未依約支付尾款，顯已嚴重給付遲延，原告自得依民法第254條規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀之送達作為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既已解除，依民法第259條第1項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。又本件係可歸責於被告之事由致不能履行，原告自得沒收被告所繳納之定金2,630,000元（存於履保帳戶），爰依民法第249條第1項第2款規定，請求被告給付原告2,630,000元。綜上，爰依上揭規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付原告2,630,000元。
二、被告則以：㈠被告於109年9月起與訴外人吉亨不動產仲介有限公司（下稱
吉亨公司）業務員張鈞盛接洽，尋見合適房屋物件，以供被告一家新居使用。嗣因被告配偶即將生產，被告於同年9月底，經業務員張鈞盛介紹陪同至原告家中（即系爭房屋）探訪並詢問原告系爭房屋使用情形，被告於同年10月13日與吉亨公司簽立不動產買賣意願書。被告於109年10月18日單獨至吉亨公司與原告簽訂系爭買賣契約，原告、原告配偶林芳因、原告友人、吉亨公司3名員工及地政士吳忠憲等人均在場，簽約全程由地政士吳忠憲負責向被告解說系爭買賣契約及內附「標的物現況說明書」，並由地政士吳忠憲加註買賣契約書之「特別約定事項及雙方基本資料」，最後由地政士吳忠憲代為用印，再由兩造於系爭買賣契約及標的物現況說明書等空白處各自簽名。兩造簽約後，被告曾分別與家人、設計師前往原告處所看屋，但因原告全家仍居住該處，其家電用品、各式傢俱、裝潢、雜物等諸多生活用品仍堆置於屋內，被告遂無法詳看系爭房屋之內裝，被告乃透過業務員張鈞盛請求原告支付系爭房屋平面圖及設計圖，以瞭解房屋現況與系爭買賣契約、標的物現況說明書所載是否相符。然原告拒絕交付，並稱無此圖說資料，此狀況迄109年12月19日，原告請搬家公司搬遷完畢，透過業務員張鈞盛聯絡，雙方約定於12月19日當天下午5時至現場驗屋。被告於109年12月19日與母親、姨丈在系爭房屋現場通常檢查時，發現系爭房屋內牆面與窗框附近均有裂痕或水泥剝落，因被告之姨丈曾經從事水電工程營造，且系爭房屋裂痕發生在結構牆面，認定可能有結構安全問題，被告認同此看法，並向原告表示有結構瑕疵。又原告與房仲公司當初在系爭買賣契約內附現況說明書「第33項次」之「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，現況說明書顯與系爭房屋現況不符。被告乃於109年12月31日請業務員張鈞盛通知原告，系爭房屋現況與現況說明書不符，難以點交，另於110年1月30日以存證信函通知原告應盡速依合約內容交屋。兩造於110年1月20日於高雄市左營區調解委員會進行調解，被告主張原告在系爭買賣契約內關於增建、龜裂之部分均未誠實告知【現況說明書僅勾選頂樓增建，系爭買賣契約卻記載一樓至四樓後方、駟樓（應為四與駟之錯字）及五樓有增建；龜裂部分則勾選否】，被告認為兩者記載矛盾，日後若發生爭議，相關責任難以釐清，故要求系爭房地買賣價金應減為8,000,000元，惟原告仍堅持依現況交屋且不願減價，故調解不成立。被告於110年2月初至3月初間曾透過業務員張鈞盛詢問原告意願，被告稱可幫忙委託伊代看系爭房屋，亦稱無條件終止契約、被告不要求賠償，將房屋過戶返還原告，被告願負擔必要費用，由原告另行重新出售等語。意即，被告主張解約（合意解除契約之要約），並讓房仲公司重新尋找其他可能訂約之人，但業務員張鈞盛未積極處理，待被告後續主動追蹤詢問，業務員張鈞盛才回覆原告拒絕重新出售之消息，被告始知悉原告拒絕解約而回復原狀。被告嗣於110年3月7日聯絡原告，表示因為合約內關於增建、龜裂之記載與現況不符，若原告願以承諾書補正物之瑕疵，則被告不再請求物之瑕疵並履約，然原告當晚回覆拒絕開立承諾書，並主張被告如解約，應賠償300,000元。被告復於110年3月8日請地政士吳忠憲通知原告與房仲公司，若其中任一方出示「無增建證明」，並修繕龜裂處後，被告將履約，然業務員張鈞盛於110年3月9日以LINE通知被告，因兩造簽立系爭買賣契約時，已告知系爭房屋無增建，無須出具承諾書之必要，故原告與房仲公司均拒絕再出示任何證明或承諾書。業務員張鈞盛並稱原告要求被告在110年3月11日前匯入購屋尾款、50,000元裁判費及律師費。
若被告接受此條件，則原告暫不請求延遲交屋之違約金每日4,315元、房地合一稅之滯納金、精神賠償金等3筆款項。
㈡原告曾透過吉亨公司告知伊於106年間購買系爭房屋後，花費
200多萬元翻修（包含水電），吉亨公司未經查證即轉述此資訊予被告，被告誤以為系爭房屋屋況良好，始同意以8,630,000元下斡旋金欲購買，迄109年12月19日原告搬離清空、驗屋時才發現系爭房屋並不像200多萬元整修過之狀況(壁面龜裂），遂當場詢問原告整修何處、找哪家廠商施作，原告竟答覆「哪裡有做、哪裡沒做都有跟仲介講了」、「太久了我忘記了」、「這個很重要嗎？」等語拒絕回覆整修項目。且原告於系爭買賣契約之標的物現況說明書第12項「是否曾於產權持有期間更新水電管線」部分，勾選「否」，此與簽約前原告與房仲所告知之屋況並不相符。系爭買賣契約內之標的物現況說明書第18項「是否有增建部分」，原告僅勾選「頂樓增建」，卻又在系爭買賣契約第2條第1項條文，以手寫加註「一樓至四樓後方、駟樓及五樓有增建」，原告對於系爭房屋增建之陳述矛盾，且與謄本所載情況不符。系爭買賣契約內之標的物現況說明書第21項「增建部分是否位於政府下水道工程的位置」，原告勾選「否」，然經被告向高雄市政府水利局查詢該區域下水道工程進度，高雄市政府回覆該區域附近已完成部分下水道工程，至於系爭房屋所在區域，目前尚未發包等語。系爭房屋之汙水係排放至屋後水溝，如系爭房屋有增建，但系爭買賣契約之現況說明書卻記載無增建，屆時施作下水道工程，就須拆除增建部分而損害系爭房屋結構，且系爭房屋後方牆面係自1樓垂直連接至5樓頂樓，若因下水道工程拆除1樓增建，則系爭房屋結構將受損而崩毁。系爭買賣契約標的物現況說明書第33項「是否有龜裂傾斜之情形」，原告勾選「否」，然被告於109年12月19日下午首度驗屋時，發現屋內牆面遍佈龜裂痕跡，且部分裂痕出現在結構牆面，恐影響系爭房屋安全。原告迄未交付系爭房屋鑰匙，致被告無法使用、居住系爭房屋，且原告及其家人之戶籍亦未自系爭房屋辦理遷出，與一般房屋買賣情形及系爭買賣契約第11條第5項後段不符（房屋售出搬遷後，戶籍隨同遷出）。被告多次釋出善意，要求原告開具承諾書或無增建證明即交付尾款，或是協助負擔必要費用，由原告重新出售，然均遭原告拒絕，被告甚至願以800萬元價購，裂痕結構由被告修繕，仍遭原告拒絕。被告事後查知，業務員張鈞盛並無不動產經紀人或不動產經紀營業員證照，被告於109年10月18日系爭買賣契約簽約當天，始首次見到吉亨公司營業員兼店長藍偉倫，經紀人曾憲恕則從未出現，且系爭買賣契約與不動產說明書係由地政士吳忠憲向被告說明。
㈢原告主張解約而回復原狀，惟被告認系爭房屋有物之瑕疵，
被告始得主張減價或解約，而原告無解約權，縱交付義務及給付價金義務應有不同債務不履行之認定，被告因原告未交付鑰匙，完全沒辦法進入系爭房屋，故原告未完成給付，被告主張對待給付，遲延係不可歸責，因而原告無解約權。至於被告是否行使減價或解約，待思考後再行決定，並再具狀表示。本件原告主張沒收定金，惟原告並無解約權，故解约而沒收定金之請求，並無理由。另被告如主張解約，是否提出反訴，請求加倍返還定金，待一併思考再決定。又依內政部「不動產說明書應記載不得記載事項」，關於成屋部分之「建物瑕疵情形」第2款「有無違建或禁建情事？若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形」及第6款「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度」。原告於109年10月13日填寫現況說明書交由房仲藍偉倫及曾憲恕確認時，未據實填載告知，致被告於109年10月18日簽約時接受錯誤資訊。且109年10月18日簽約時，應由具備經紀人員資格之藍偉倫或曾憲恕向被告解說，惟當天係由地政士吳忠憲解說，與不動產經紀業管理條例第
4、23、24條規定不符等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本訴不爭執事項：㈠原告與被告於109年10月18日簽立買賣契約書，價金863萬元
，其中83萬元為簽約款，尾款690萬元，交屋日期為109年12月31日。
㈡兩造於109年10月18日同日簽訂「價金履約保證申請書」約定將買買價金存（匯）入履約保證信託專戶。
㈢原告已於109年12月17日已將系爭房地所有權移轉登記予被告
，並由被告向中國信託銀行借貸金額600萬元，設定最高限額抵押權擔保債權總額720萬元之抵押權。
㈣被告迄今尚未將尾款600萬元存入履保專戶。
㈤原告於109年10月18日交付現況說明書給被告。
㈥原告於109年12月17日移轉所有權並登記完畢。
四、本訴爭點如下：原告主張被告在履約過程給付遲延為由，向被告解除本件買賣，並請求被告將系房地移轉登記予原告，並沒收已繳價金263萬元，有無理由？
五、本院判斷：㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之；定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：…二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；民法第254條、第259條第1款、第249條第2款分別定有明文。又依民法第254條規定，債務人遲延給付，須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人所定之催告期限是否相當，應按契約之目的、債權人適時受領給付之利益、債務人為給付之完成期間、社會之一般理性認知、經驗法則等情事，依客觀標準定之（最高法院110年度台上字第965號民事判決意旨供參）。
㈡原告主張兩造間成立系爭買賣契約，其已將房屋之所有權移
轉登記予被告，被告迄未將尾款600萬元匯入履保帳戶，並以定期催告被告履行等情，業據其提出不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、標的物現況說明書、岡山大仁郵局存證號碼000004存證信函（見本院審訴卷第15至25頁）為證，被告雖不爭執上開事實，惟辯稱系爭房屋有龜裂、增建等物之瑕疵，且原告尚未給付鑰匙而未依約交屋，是被告遲延給付而不可歸責於被告，並提出不動產買賣意願書，系爭房屋牆面龜裂照片及錄影光碟、左營菜公郵局存證號碼000699號存證信函、高雄市○○區○○○○○000○○○○○00號調解不成立證明書、被告與訴外人張鈞盛LINE對話紀錄等件（見本院審訴卷第99至113頁）在卷可稽。則依系爭買賣契約第4條第1項記載：「甲方應依下列日期給付乙方價款：…尾款新臺幣陸佰玖拾萬元整，交屋日期訂於民國109年12月31日，甲方應依約付清尾款。」；則買方即被告本即有於期限內繳納尾款之義務。又經本院傳喚證人吳忠憲到庭證稱：交屋之前就要把錢匯入履保帳戶。點交書要雙方簽名，之後我傳真給履保帳戶，履保帳戶收到點交書之後才會把錢匯給賣方。撥款流程在簽約時有跟被告說，要過戶時也會再說一遍，一般的流程就是這樣。被告18日驗屋之後認為屋況不行，交代我不能撥款，所以流程被告是知道的等語（見本院卷第213至219頁）。是依證人證述，依一般交易習慣，應由買方先將尾款匯入履保帳戶，賣方再辦理點交，點交後再由履保帳戶撥款給賣方，此流程亦相較於賣方負點交及移轉所有權義務之時，然買方卻不負匯入尾款或僅負同時履行匯入尾款之責任之情形，對賣方較屬公平，是上開證人所述，應堪採信。故原告主張被告未將尾款匯入履保帳戶，而屬遲延給付，即堪認定。㈢被告雖抗辯應由原告先行依現況說明書點交房屋，系爭房屋
有龜裂及增建等與現況說明書不符之瑕疵，且原告尚未給付鑰匙而未依約交屋，是被告遲延給付而不可歸責於被告並提出不動產買賣意願書，系爭房屋牆面龜裂照片及錄影光碟、左營菜公郵局存證號碼000699號存證信函、高雄市○○區○○○○○000○○○○○00號調解不成立證明書、被告與訴外人張鈞盛LINE對話紀錄等件（見本院審訴卷第99至113頁）在卷可稽。惟被告於履行買賣契約時有給付尾款之先給付義務，已如上述；又系爭買賣契約第9條第5項規定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，是系爭買賣契約並無約定於發見物之瑕疵時，被告得即時拒絕履行系爭買賣契約。再者，被告於原告依法解除契約前，亦未提出證據證明其有解除契約或減少價金之請求，僅依存證信函請求交付與現況說明書相符之房屋，難認有合法行使物之瑕疵擔保請求權。故被告上開抗辯，尚難採信。被告又抗辯原告未依現況說明書交屋有違誠信原則云云，惟原告乃依法行使其法律上權利，被告亦有物之瑕疵擔保請求權得保障其權益，不得遽認原告有違反誠信原則之情形，是被告前揭抗辯，亦無可採。
㈣被告又辯稱其並未阻擋履保機構或貸款銀行撥款，是其並未
給付尾款不可歸責於被告云云。惟經本院函詢中國信託商業銀行，其函覆以：「蔡岳倫（即被告）於109年12月17日項本行申貸金額為600萬元（至今尚未完成撥款手續）。本行於約定撥款當天收到吳忠憲代書來電通知暫停撥款；立即去電告知客戶蔡岳倫先生撥貸暫停之事。」（見本院卷第299頁）。又經本院傳喚證人吳忠憲，其證稱：買方看完之後認為房子有問題，所以買方才叫我暫時不要撥款，我才打電話給中國信託承辦人要他不要撥款。銀行收到我的訊息之後，才會打電話給買方，詢問買方確定不要撥款。是否撥款的權力在買方等語（見本院卷第337至340頁）。是被告應知悉有暫停撥付尾款予履保帳戶之情事，自難認被告對於給付尾款係不可歸責，故被告上開抗辯，為不可採。
㈤又原告主張被告遲延給付，其依民法第254條解除契約，並依
民法第249條第2款及系爭買賣契約第12條第2項約定，原告得沒收被告已給付之全部款項263萬元，原告於110年1月22日發存證信函催告被告，限於110年1月31日前給付尾款，依上開說明，其催告所定之期限過短，應訂至少一個月以上期間使被告履行，乃屬合理。又原告本件於110年2月17日起訴，可解為原告有於同時間解除契約之意思表示，惟其自催告時起期間尚未逾一個月，是應以110年1月22日起計算一個月即110年2月22日作為解除契約之始日。被告經催告後仍未給付尾款，應負遲延給付責任，原告據前揭規定解除系爭買賣契約，即屬有據。系爭買賣既經解除，故被告依民法第259條第1款，請求被告回復登記系爭房地予原告，亦屬有據。㈥末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第250條第1項、第2項前段及第252條分別定有明文。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915 號民事判例意旨供參）。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例意旨供參）。查系爭買賣契約第12條第2項約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」則系爭買賣契約既已約定違約責任不妨礙損害賠償請求權之行使，是核其性質，應屬懲罰性違約金。是原告依本條約定請求被告移轉系爭房地所有權予原告及給付被告已給付於履保帳戶之金額263萬元，顯屬過苛。參酌兩造之社會經濟狀況及所受損害情形，認系爭買賣契約之懲罰性違約金，應以20萬元為當，加計原告依民法第249條第1項第2款請求定金，可歸責於被告，已如前述，而系爭買賣契約之定金為83萬元，是原告請求被告給付103萬（計算式：20+83=103）元部分，應屬有據。其餘部分即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第2項、民法第249條第1項第2款、民法第259條第1項之規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，及請求被告給付原告103萬元，皆有理由，應予准許。至原告其餘請求，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於109年10月18日簽訂不動產買賣契約書 。反訴被告雖已將買賣標的物所有權移轉登予反訴原告，但系爭買賣契約明訂出賣人（即反訴被告）應於109年12月31日交付買受人（即反訴原告），惟迄今尚未完成交付、亦未將戶籍遷出。另依前述最高法院31年度決議（二）之見解，買賣標的物於交付後，買受人才有收益權，故反訴被告並不能以本訴中的陳述「反訴原告可以自行更換鑰匙」為由，來代替交付行為。爰依系爭買賣契約第12條第3項、民法第231條第1項、第250條第1項提起反訴，並聲明：㈠反訴被告應共同給付反訴原告1,877,025元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：本件買賣係因反訴原告於履約過程中嚴重給付遲延而遭反訴被告解除買賣契約，反訴原告請求反訴被告支付違約金，顯無理由，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴不爭執事項：同本訴不爭執事項。
四、反訴爭點如下：反訴原告向反訴被告依合約請求違約金1,877,025元及自反訴訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，有無理由？
五、本院判斷：系爭買賣契約第12條第3項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。」惟反訴被告於交屋前，反訴原告有給付尾款之先給付義務，已如前述。是反訴原告主張反訴被告有遲延交屋之情形，而依上開約定請求反訴被告給付違約金1,877,025元，即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約第12條第3項、民法第231條第1項、第250條第1項請求被告給付1,877,025元，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第一庭 法 官 劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
書記官 謝群育