臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第664號原 告 洪鳳貞訴訟代理人 吳玉豐律師被 告 陳碧華
陳彥勳上 二 人訴訟代理人 徐德勝律師被 告 吳陳碧娥上 一 人訴訟代理人 林玉芬律師複代理人 李宏文律師被 告 陳碧靜上 一 人訴訟代理人 廖傑驊律師上列當事人間分割共有物事件，本院民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有高雄市○○區○○段○○○○○○地號土地，應分割由原告洪鳳貞取得。原告洪鳳貞應依附表二所示補償金額補償被告陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳。
訴訟費用由兩造依附表一所示訴訟費用負擔比例分擔。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分如附表一所示。因系爭土地面積僅6平方公尺，且為四鄰環繞之袋地，而原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱241號房屋）跨連坐落於系爭土地及鄰地即同段1593、1594地號土地（下合稱前後鄰地）上，被告則未使用系爭土地。另系爭土地與鄰地即同段1591、1592地號土地（下合稱東側鄰地）與前後鄰地均為原告所有，如將系爭土地分歸原告所有，可合併利用發揮最大價值，是系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，亦未定有不分割之特約，因兩造不能達成分割協議，自有請求裁判分割必要，爰請求將系爭土地分歸原告所有，並由原告依附表二補償被告。
二、被告則以：㈠被告陳碧華、陳彥勳以：
被告已在東側鄰地上租地興建門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱243號房屋），原告前手出售東側鄰地時，並未通知陳碧華優先承買。而243號房屋之儲藏室，必須通過系爭土地始能到達，241號房屋於東側鄰地上有一間廁所，亦必須經過系爭土地始能到達，如將系爭土地分歸一方所有，勢將影響兩造各自對建物之利用，應由陳碧華買受原告之應有部分，並同意原告繼續使用系爭土地。如原告不同意上開方式，陳碧華即主張變價分割。又系爭土地係由同段1593地號土地分割而來，依臺灣高等法院臺南分院61年度上字第1743號判決（下稱系爭前案），認定系爭土地雖屬空地，但與使用房屋密切關連，而確認系爭前案上訴人劉居田取得系爭土地應有部分二分之一，被告等人則取得該土地二分之一優先購買權，足徵如系爭土地分割為他人單獨所有，被告在系爭土地另端之房屋將無可出入之通路，系爭土地應有因使用目的不能分割之情事等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳碧靜以：
陳碧靜部分實際上已經出售給陳碧華，毋庸分得土地，如有找補亦由陳碧華取得即可，其餘引用陳碧華及吳陳碧娥之抗辯。
㈢被告吳陳碧娥以：
原告向其前手即訴外人劉瑞源購買系爭土地時，未依法通知被告以共有人身分優先承購，違反土地法第34條之1規定，依民法第71條規定應屬無效。另系爭土地及同段1594地號土地存有被告等人所有之建物，被告等人既係該等土地之地上權人或承租人，原告未依土地法第104條第1項規定通知被告等人優先承購，不僅依民法第71條規定應屬無效，且亦不得對抗被告，原告既因買賣無效而非系爭土地之所有權人，其提起本件分割共有物訴訟，自有當事人不適格之違法。又依系爭前案之認定，系爭土地應有不分割之協議或依使用目的不能分割之情形等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項及第824條第1項及第2項分別定有明文。
㈡本件原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所
示等情，業據提出系爭土地登記謄本為憑，堪信屬實。被告雖辯稱原告向其前手購買系爭土地及同段1594地號土地時，未依土地法第34條之1及第104條第1項合法通知被告優先購買，應屬無效，原告自非系爭土地共有人云云。惟查：
⒈按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有
部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘違反法律規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。故縱使原告向第三人購買系爭土地應有部分時，該第三人未通知被告優先承買，亦不影響原告已取得系爭土地應有部分之事實，更無從影響原告請求分割系爭土地之權利，被告此部分抗辯，容有誤會。
⒉又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，雖為土地法第104條所明定，惟該條之適用，應以基地之地上權人、典權人或承租人始得主張優先購買之權利。而被告均為系爭土地之共有人，且亦未提出任何事證證明其等為系爭土地及同段1594地號土地之地上權人、典權人或承租人，自難認得依前開規定行使優先購買之權利，被告此部分抗辯，亦屬無據。
㈢又原告主張系爭土地並無不分割協議，亦無因使用目的不能
分割之情形，雖亦為被告所否認，惟查：被告抗辯系爭土地有不分割協議及因使用目的不能分割之情形，無非係以系爭前案之認定為據，然系爭前案係認定訴外人陳國興及被告陳碧華、陳碧娥、陳碧靜就系爭土地（即系爭前案中273之61地號土地附圖甲部分）係與訴外人劉居田共同承租，且與使用房屋有密切關連，故應有優先承買權存在，有系爭前案判決在卷可參（見本院卷第113頁），並未認定被告取得系爭土地之共有後，是否與劉居田及其後手達成不分割之協議，被告就此亦未提出任何證據加以佐證，自難認被告與劉居田或其後手已就系爭土地達成不分割之協議。而被告雖一再主張其等於同段1594地號土地上另有磚造小屋1間（即如附圖編號Ｆ部分，詳後述），非經系爭土地無法通行云云，惟就該小屋之所有權歸屬部分，兩造有所爭執，而被告等人於本院現場履勘時，雖持有該小屋之鑰匙，充其量僅能認定被告就該小屋有實質管領力，但仍非等同於該小屋之所有權歸屬，而被告並未提出任何事證證明該小屋確為被告等人所有，已難為有利被告之認定。
㈣況系爭前案雖曾認定系爭土地與使用房屋有密切關連等情，
惟系爭前案亦未認定該小屋之歸屬，其所稱使用房屋有密切關連，所指之房屋是否即為該小屋，難以確認，且與使用房屋有無密切關連，本非認定優先購買權之要件，系爭前案之認定，應係在強調系爭土地亦屬承租土地之範圍，而非在認定系爭土地是否為使用前述小屋所必須，自難以佐證系爭土地確有因使用目的不能分割之情形，被告此部分抗辯，亦不足採。另原告主張兩造間就系爭土地之分割方式無法達成協議部分，雖亦為被告所否認，惟兩造於本院訴訟進行中就分割方案仍無法達成共識，縱使於訴訟前進行協議，亦難期得以達成協議，自無強令原告於訴訟前需與被告協議不成之必要，被告此部分抗辯，應無理由。從而，系爭土地既屬兩造所共有，復未訂有不分割協議，亦無因使用目的不能分割之情形，而兩造就分割方法不能協議，則原告請求分割系爭土地，依上開規定，自屬有據，應予准許。
㈤按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物
之性質、經濟效用及全體共有人之利益而公平決定之。經查：
⒈系爭土地南側為1594地號土地，與左營大路相通，1594地號
土地上有3層樓混凝土建物，門牌號碼為左營大路241號。1594地號土地東側為1591地號土地，該土地上有一層樓建物，門牌號碼為左營大路243號，241號房屋現況未使用，該房屋後門後方有一空地，後方西側另有磚造小房間，現場有陳碧華持鑰匙開門，內部未放置物品，該空地北側有一鐵皮加蓋建物，內部堆置物品，現場有原告持鑰匙開啟。243號房屋現況出租炸雞店使用，後方另有鐵皮加蓋建物，與該房屋前後相通，243號房屋後方有一鐵門可通往前述空地，現況在空地側有鐵皮阻擋。在該空地與243號後方鐵皮加蓋間另有一磚造物（陳碧華稱為241號建物之廁所），現況以鐵皮覆蓋，無法確認用途，上開241、243號建物後方（即前述鐵皮加蓋建物後方）可見磚造圍牆環繞，業據本院會同兩造現場履勘明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第199至215頁），並經本院囑託高雄市政府地政局楠梓地政事務所測量上開建物及現況後製成如附圖所示之複丈成果圖。而與系爭土地相鄰之東側鄰地及前後鄰地，現均登記為原告所有，則據原告提出上開土地之登記謄本為證（見審訴卷第35至38頁），堪信屬實。
⒉本院審酌系爭土地為前後鄰地及東側鄰地所包圍，面積僅有6
平方公尺，且土地形狀並非方正，如將之單獨利用，難以發揮土地之最佳效用，而前後鄰地亦因系爭土地位處其中，導致前後鄰地形狀遭切割而不完整，亦無法合併利用，對於前後鄰地之完整利用亦有所妨害，如能將系爭土地與前後鄰地分歸同一人所有，即可解除土地形狀、位置分裂之問題，有助於該等土地之整體合併運用。而為被告所有之243號房屋坐落而由被告實際利用之東側鄰地，縱未與系爭土地合併利用，地形仍屬方正，且對於243號建物之利用亦無任何妨礙，並無必須將系爭土地與東側鄰地使用人即被告歸屬同一人之必要。至被告雖一再辯稱如將系爭土地分歸原告取得，對其等就如附圖編號Ｆ所示磚造小房屋之利用即生困難云云，惟被告未能證明其等對於該磚造小房屋之所有權及使用1594地號土地之合法權源，自難以此原因審酌是否將系爭土地分歸被告所有。而被告另抗辯之變價分割方式，不僅需增加執行費用及變價之時間，且系爭土地實際上遭前後鄰地及東側鄰地圍繞，拍得土地之人亦難以實際使用系爭土地，致他人取得之意願偏低，進而導致變價價格偏低，有害於共有人全體之利益，且如系爭土地由原告以外之人拍得時，仍將持續造成前後鄰地及系爭土地形狀切割而無法發揮最大利用效益之問題，同非妥適。綜上，堪認應以將系爭土地分配為原告所有，並由原告補償被告，方屬妥適之分割方式。
㈥而系爭土地經分割後既全部歸由原告所有，原告自應補償其
餘共有人，找補之金額則應依兩造間應有部分比例定之。本件系爭土地經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定如將土地分歸原告取得時，應找補其他共有人之數額為何，經該所針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分析及依最有效使用情況下，採用比較法及土地開發分析法等估價方式進行評估，認定系爭土地之價值為新臺幣（下同）666,000元，原告應找補其他共有人之金額即為333,000元，各共有人受補償之金額即如附表二所示，有該所111年6月7日出具之編號EAZ0000000000號估價報告書可佐，本院審酌該估價報告書所持之評估方式均屬有據，亦無明顯不當或違誤之處，應堪採為判決之基礎。而陳碧靜及陳彥勳已將其對系爭土地之權利出售被告陳碧華乙節，雖為兩造所不爭執，惟就公同共有部分，於該公同共有關係解除前尚未為處分，是陳碧靜及陳彥勳讓與陳碧華該部分權利，僅具債權效力，亦無從對抗吳陳碧娥，故該部分應受領之補償數額，仍應由被告公同共有，再由被告於解除該公同共有關係時分配，方屬適當，併此敘明。
㈦至被告雖辯稱補償金額應以原告購買系爭土地應有部分之價
額、陳碧華向陳碧靜購買系爭土地之價額或兩造先前提出願購買對造應有部分之價額認定云云，然共有物分割時，就原物分配而未受分配之共有人應給予補償，係因該等共有人原對共有物之權利，因未受分配而喪失，方規定應給予相當之補償以茲平衡，是該補償之金額，即應以共有物之客觀價值即市價為據。而本件雖有原告向其前手購買系爭土地應有部分之價額及陳碧華向陳碧靜購買系爭土地之價額可供參考，然該等金額或涉及原告取得系爭土地與相鄰土地合併利用因素，或涉及被告間親誼等因素，其價額之增減，即與系爭土地之客觀價值無關，而易導致與系爭土地之客觀市價所有偏差，自不宜採為系爭土地價額認定之基礎，前開估價報告書縱未考量該等因素，亦無不當，自不能以此指摘鑑定報告認定之金額不當。至兩造於訴訟程序中提出收購他造應有部分之金額，則含有以此方式減少訟累而節省勞力、時間、費用等目的，亦不宜作為市價審酌之基礎。而前開估價報告書則係單純以素地為考量，亦不考慮與相鄰土地合併等因素，應與系爭土地之市價較為相符，仍應以該估價報告書之認定為據，被告此部分抗辯，並不足採。
四、綜上所述，本件系爭土地中無依物之使用目的不得分割情形，復無不得分割之約定，原告請求分割，自有理由。而系爭土地既為前後鄰地所包圍，如能與前後鄰地合併利用，始能發揮土地之最大效益，自應將土地分歸前後鄰地之所有人即原告所有，以利土地整體之利用。本院審酌上情，認應以將系爭土地全部分歸原告取得，並由原告依如附表二所示之找補方式補償被告，較為妥適，爰判決如主文第1項所示。
五、末以分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 林慧雯附表一：
高雄市○○區○○段000000地號土地（面積6平方公尺） 編號 共有人姓名 應有部分及訴訟費用分擔比例 1 陳碧華 十分之三 2 吳陳碧娥 十分之一 3 陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳 公同共有十分之一（訴訟費用連帶負擔） 4 洪鳳貞 二分之一附表二：
洪鳳貞補償金額 陳碧華受補償金額 199,800元 吳陳碧娥受補償金額 66,600元 陳碧華、吳陳碧娥、陳碧靜、陳彥勳受補償金額（公同共有） 66,600元 合計 333,000元