臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第746號原 告 張廷暉訴訟代理人 曾國華律師被 告 邱秀珍
江明雲上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國111年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱秀珍應給付原告新臺幣70萬元，及自民國110年3月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱秀珍負擔二分之1，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣23萬元供擔保後，得假執行。但被告邱秀珍以新臺幣70萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告江明雲前將坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍10分之9，下稱系爭土地）信託登記為被告邱秀珍所有，同小段1402建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）則為邱秀珍所有。原告與邱秀珍於民國110年3 月19日簽立不動產買賣契約，協議由原告以新臺幣（下同）550萬元購買系爭房地，倘原告未能於110年3月26日前取得銀行核准貸款400萬元，即無條件解約（下稱系爭買賣契約），並經公證在案（下稱系爭公證書），原告復於110年3月23日匯款70萬元予邱秀珍。嗣原告申請房屋貸款時，經銀行以系爭房地門口有2平方公尺之私人土地（下稱系爭私人土地）為由而拒絕核貸，原告遂通知邱秀珍依系爭買賣契約其他特約事項第3點約定解除系爭買賣契約，並要求返還已給付之價金70萬元，邱秀珍卻拒不返還，邱秀珍應依系爭買賣契約第9條第1項後段約定、民法第249條第3款規定，加倍返還所收價款共140萬元。另江明雲為系爭房地真正出賣人，就系爭房地買賣居於主導地位，並於公證時擔任同意人，亦應負連帶賠償責任。為此，爰依民法第259條第1、2款、第249條第3款規定、系爭買賣契約第9條第1項後段約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告140萬元，其中70萬元自110年3月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中70萬元自110年7月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約為邱秀珍與原告所簽署，僅邱秀珍應負契約責任，江明雲雖有於系爭公證書之同意人欄位簽名用印，惟此不影響江明雲並非系爭買賣契約當事人之事實，原告請求江明雲負連帶責任，於法無據。又本件並無系爭買賣契約其他特約事項第3 點約定之情形，該契約並未解除，邱秀珍已以111年2月24日民事答辯狀催告原告給付第二、三期價金共80萬元，迄今未獲給付，得依系爭買賣契約第9條第2項約定解除契約，並沒收原告給付之第一期價金70萬元。況依系爭買賣契約之其他特約事項第3 點約定，原告未能於110年3月26日前取得銀行貸款，系爭買賣契約即於該日自動「無條件解除」，原告自不得再請求邱秀珍返還70萬元價金或請求損害賠償，方符合「無條件解除」之意旨。且原告僅繳納第一期價金70萬元，邱秀珍尚不負移轉系爭房地之義務，原告既主張系爭買賣契約已於110年3月26日無條件解除而不存在，原告即無從依系爭買賣契約第9條第1項後段約定，催告邱秀珍限期履行進而請求加倍返還價金；另系爭房地存有鄰地通行權之風險，非屬權利瑕疵，縱屬權利瑕疵，亦得補正，原告自不得以此主張邱秀珍違約，進而依系爭買賣契約第9條第1項約定解除契約、請求加倍返還價金。系爭買賣契約亦無因可歸責於邱秀珍之事由，致不能履行之情形，原告不得依民法第249條第3款規定請求加倍返還定金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠江明雲前將系爭土地信託登記為邱秀珍所有，系爭房屋為邱秀珍所有。
㈡原告與邱秀珍於110 年3 月19日，簽立系爭買賣契約，並經公證在案。江明雲於系爭公證書之同意人欄簽名用印。
㈢原告於110年3月23日匯款70萬元予邱秀珍。
㈣原告向台中商業銀行申請房貸，經該銀行以系爭房地前方為私人土地，恐影響系爭房地通行權為由，拒絕核貸。
㈤原告於110 年6 月16日寄發楠梓建楠郵局存證號碼000055號存證信函，請求被告賠償140 萬元，經被告收受。
四、本件之爭點：㈠原告依民法第259 條第1、2款規定，請求邱秀珍返還70萬 元
，有無理由？㈡原告依民法249條第3款規定、系爭契約第9條第1項後段約定
，請求邱秀珍賠償70萬元，有無理由？㈢原告請求江明雲負連帶給付責任，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告依民法第259 條第1、2款規定，請求邱秀珍返還70萬 元
，有無理由？⒈按雙方同意如買方未能於110年3月26日取得銀行核准貸款400
萬元，雙方同意本契約無條件解除，為系爭買賣契約其他特約事項第3 點所明定。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定，是解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；而當事人立約當時之真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院39年台上字第1053號、97年度台上字第1676號、104 年度台上字第1575號判決意旨參照）。
⒉兩造對於系爭買賣契約其他特約事項第3 點所稱「雙方同意
本契約無條件解除」，係指系爭買賣契約會自動解除，固不爭執（見本院卷第109頁），惟原告主張系爭買賣契約解除後，雙方仍應依民法第259條規定互負回復原狀之義務乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。然觀諸系爭買賣契約第1條約定，原告應於110年3月26日給付邱秀珍第一期款70萬元（見審訴卷第25頁），與該契約其他特約事項第3點所定原告取得銀行核貸之期限相同。則依該契約內容，原告未能於110年3月26日前取得銀行貸款時，系爭買賣契約即於該日自動解除，原告當毋庸在該日依該契約第1條給付邱秀珍第一期款70萬元，自不待言。足認原告與邱秀珍訂定該契約其他特約事項第3點，係欲於原告未能如期取得銀行核貸時，發生該契約當然解除之效力，使雙方均無須履行價金給付、系爭房地移轉交付等對待給付義務。今原告於該契約第1條約定之給付日期前即110年3月23日，預先匯款70萬元予邱秀珍，該契約既無排除契約解除後，雙方應互負回復原狀義務之明文約定，則於該契約因原告未取得銀行貸款而當然解除後，邱秀珍當應將所收取款項返還原告，始符當事人之本意。倘認該契約其他特約事項第3點係排除雙方於契約解除後之回復原狀義務，進而認邱秀珍無庸返還原告給付之價款，實有違當事人締約時之合理意思。應認該契約其他特約事項第3點僅係就契約解除之條件所為約定，並未排除民法第259條規定有關解除契約之法律效果適用。⒊再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。
系爭買賣契約為原告與邱秀珍所簽立，原告因系爭房地前有系爭私人土地存在，而未能取得銀行貸款，為兩造所不爭執，則原告未能於110年3月26日取得銀行核准貸款400萬元乙節，堪以認定。又原告前於110年3月23日匯款70萬元予邱秀珍，系爭買賣契約依該契約其他特約事項第3 點約定，既已於110年3月26日生解除之效力，原告自得依民法第259條第1、2款規定，請求邱秀珍返還70萬元，及自受領時即110年3月23日起之利息。原告僅請求自110年3月24日起之利息，核屬其處分權之行使，亦應准許。
⒋被告雖辯稱原告僅向台中商業銀行一家銀行申請貸款，未詢
問過其他銀行，不符合系爭買賣契約其他特約事項第3 點約定，可認該契約未解除，原告迄今未給付第二、三期價金80萬元，被告得解除契約並沒收原告給付之第一期價金70萬元等語。惟上開約定僅謂在原告未能於110年3月26日取得銀行核准貸款400萬元之情形下，系爭買賣契約即無條件解除，並未要求原告需向數家或所有銀行申辦房貸，況原告與邱秀珍係於110年3月19日簽立系爭買賣契約，至同年月26日，僅相隔一週，亦難期待原告得於短時間內向多家銀行詢問、申請，並如數取得貸款。被告上開所辯，增加契約所無之限制，自屬無據。
㈡原告依民法249條第3款規定、系爭買賣契約第9條第1項後段
約定，請求邱秀珍賠償70萬元，有無理由？⒈原告主張系爭房地遭銀行以系爭私人土地存在，影響系爭房
地通行權為由，拒絕核貸，被告於締約時亦未揭露此一重要資訊，使原告就系爭房地之權利無法完整行使，具權利瑕疵，依系爭買賣契約第5條約定，視為違約，應依該契約第9條第1項後段約定，賠償原告70萬元等語。按所謂權利瑕疵擔保責任，依民法第349條規定，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。又按賣方擔保本約房地確係自有產權清楚，絕無一屋數賣，未受限制登記或訟爭、占用他人土地情事，或任何權利瑕疵，系爭買賣契約第5條前段固有明文。然該條約定所列「一屋數賣、受限制登記、占用他人土地」等，均屬權利瑕疵可能之態樣，應認僅係將民法關於權利瑕疵擔保之規定予以契約化而已，則該條所稱「任何權利瑕疵」，自應與上開司法判解為同一解釋。經查，系爭房地係因前有系爭私人土地，遭銀行以系爭房地通行權恐受影響為由而拒絕核貸，並非第三人對原告主張其就系爭房地享有權利之情形，系爭房地得否申辦貸款、日後通行問題，亦不在出賣人權利瑕疵擔保之範圍，原告上開主張，要非可採。⒉原告主張系爭買賣契約已於110年3月26日無條件解除，被告
經催告後，仍未返還原告支付之價金70萬元，違反該契約其他特約事項第3點，應依該契約第9條第1項後段約定，賠償原告70萬元等語。惟按賣方違反本約約定時，如經買方限期催告履行，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，解約時賣方應將所收價款加倍返還買方，以為賠償，該契約第9條第1項後段約定定有明文，本條約定適用即以賣方有違反系爭買賣契約約定，經買方催告仍未履行為前提。而該契約其他特約事項第3點僅約定，該契約在原告未能於110年3月26日取得銀行核准貸款時即無條件解除，此法律效果既已於該日當然發生，邱秀珍亦無從違反。至邱秀珍雖迄未返還原告支付之價金70萬元，然此尚非該契約其他特約事項第3點所定之義務，難認邱秀珍未返還70萬元有違此約定，進而應負該契約第9條第1項後段所定賠償責任。原告此部分主張，尚屬無據。
⒊至原告依民法249條第3款規定，請求邱秀珍加倍返還定金乙
節。惟按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法249條第3款定有明文。所謂定金乃契約當事人之一方以確保契約履行為目的，交付他方之金錢或替代物。原告於110年3月23日預先給付系爭買賣契約第一期價金70萬元業經認定如前，是此70萬元為價金之一部，非屬定金，已可認定。又系爭買賣契約係因系爭房地前方有系爭私人土地，遭銀行拒絕核貸，進而依該契約其他特約事項第3 點約定，於110年3月26日自動發生解除之效力，亦如前述。故系爭買賣契約解除，乃源於系爭房地坐落位置所可能衍生之通行問題，為買賣標的物本身性質所致，自非可歸責於邱秀珍。邱秀珍就系爭買賣契約解除，既不具可歸責事由，原告依民法第249條第3款規定，請求邱秀珍加倍返還70萬元，亦屬無據。
㈢原告請求江明雲負連帶給付責任，有無理由？
按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限；數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第272條、第292條分別定有明文。原告主張江明雲就系爭房地買賣居於主導地位，原告與邱秀珍以通訊軟體Line商討系爭房地買賣事宜時，邱秀珍亦多次表示需詢問江明雲之意見，江明雲並於系爭公證書之同意人欄簽名用印，應認系爭房地之處分須由名義上所有權人邱秀珍及實際所有權人江明雲二人共同為之始能完成，被告負有同一債務而以移轉一物之所有權為標的，依其給付之性質屬不可分之債，依民法第272 條第1 項、第292 條規定，應負連帶責任等語。惟系爭土地當時已信託登記在邱秀珍名下，系爭房屋亦為邱秀珍所有，邱秀珍當得自行履行系爭買賣契約移轉系爭房地予原告之義務，無須與江明雲共同為之，已難認系爭買賣契約賣方所負契約義務，屬被告間之不可分之債。且系爭買賣契約出賣人僅列邱秀珍1人，立契約書人欄位亦僅有邱秀珍簽章，不包含江明雲（見審訴卷第25至27頁），足認僅原告、邱秀珍為系爭買賣契約當事人。雖江明雲有於系爭公證書之同意人欄位簽名用印，並參與系爭買賣契約締約事宜，惟系爭公證書第4條第4項明載「同意人為本件買賣契約土地持分10分之9之信託人兼受益人」（見審訴卷第21頁），可知江明雲係本於其為系爭土地信託人之地位，而於系爭買賣契約公證時擔任同意人，究非系爭買賣契約當事人，基於債之相對性，原告自僅得請求邱秀珍負系爭買賣契約之責。故原告請求江明雲負連帶給付責任，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第2款規定，請求邱秀珍給付70萬元，及自110年3月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰就原告勝訴部分酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告邱秀珍如供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信法 官 許家菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 24 日
書記官 劉國偉