臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第89號原 告 蔡宇南訴訟代理人 黃苙荌律師被 告 蔡春雄
蔡有明上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告蔡春雄應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上如附圖555-3 ⑴所示門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○號建物拆除後，將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。
二、被告蔡春雄應給付原告新臺幣1 萬7,717 元，及自民國109年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告蔡春雄應自民國110 年9 月23日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣687 元。
四、被告蔡有明應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上如附圖555-3 ⑵所示門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○巷○ 號建物拆除後，將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。
五、被告蔡有明應給付原告新臺幣1 萬4,061 元，及自民國109年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
六、被告蔡有明應自民國109 年11月28日起至返還第四項土地之日止，按月給付原告新臺幣545 元。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
九、本判決第一項於原告以新臺幣50萬元為被告蔡春雄供擔保後，得假執行；但被告蔡春雄如以新臺幣151 萬0,784 元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項於原告以新臺幣6,000 元為被告蔡春雄供擔保後，得假執行；但被告蔡春雄如以新臺幣1 萬7,717 元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第三項已屆期部分，於原告按月以新臺幣200 元為被告蔡春雄供擔保後，得假執行；但被告蔡春雄如按月以新臺幣687 元為原告預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第四項於原告以新臺幣60萬元為被告蔡有明供擔保後，得假執行；但被告蔡有明如以新臺幣119 萬9,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。
十三、本判決第五項於原告以新臺幣5,000 元為被告蔡有明供擔保後，得假執行；但被告蔡有明如以新臺幣1 萬4,061 元為原告預供擔保，得免為假執行。
十四、本判決第六項已屆期部分，於原告按月以新臺幣200 元為被告蔡有明供擔保後，得假執行；但被告蔡有明如按月以新臺幣545 元為原告預供擔保，得免為假執行。
十五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為原告（應有部分2/3 ）與被告蔡有明（應有部分1/9 ）、訴外人蔡耀誼（應有部分1/9 ）、蔡忠翰（應有部分1/9 ）等4 人所共有。被告蔡春雄所有如附圖555-3⑴所示門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○ 號未保存登記建物（下稱甲建物），及蔡有明所有如附圖555-3 ⑵所示門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○ 巷○ 號未保存登記建物（下稱乙建物），無權占有系爭土地，應拆屋還地，並給付自10
5 年5 月27日起至起訴狀繕本送達日止，按申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利新臺幣（下同）各4 萬4,239元、3 萬5,153 元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，暨蔡春雄自110 年9 月22日言詞辯論期日翌日起、蔡有明自起訴狀繕本送達翌日起，均至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利各1,717 元、1,363 元。爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條、第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠蔡春雄應將坐落系爭土地上甲建物拆除後，將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡蔡春雄應給付原告4 萬4,239 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢蔡春雄應自110 年
9 月23日起至返還上開第㈠項所示土地之日止，按月給付原告1,717 元。㈣蔡有明應將坐落於系爭土地上之乙建物拆除後，將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈤蔡有明應給付原告3 萬5,153 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥蔡有明應自109 年11月28日起至返還上開第㈣項所示土地之日止，按月給付原告1,363 元。㈦願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為兩造先祖蔡祥派下第三房蔡再之子孫，被告則為蔡祥派下第二房蔡賽之子孫。系爭土地實為蔡祥全體派下將系爭土地借名登記於三房繼承人名下，並約定由被告占有使用；又被告起造房屋時之系爭土地所有人，已將土地不定期出借予被告使用，原告亦應繼承前開使用借貸契約，不得請求拆屋還地，另應僅就甲、乙建物超過被告應有部分換算之面積計算不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為原告（應有部分2/3 ）與蔡有明（應有部分1/9
）、蔡耀誼（應有部分1/9 ）、蔡忠翰（應有部分1/9 ）等
4 人所共有。㈡甲建物為蔡春雄於63年間起造取得所有權，並占有使用。乙建物為蔡有明於84年間起造取得所有權，並占有使用。
㈢系爭土地原屬高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地之一部，
於105 年5 月27日依高雄地院103 年度訴字第1268號判決，登記分割為原告、蔡丁興、蔡榮瑞就系爭土地按應有部分各1/3 比例維持共有。該判決另將555 土地分割出555-9 、555-10土地，由全體共有人維持共有作道路通行使用。
㈣蔡丁興於109 年6 月10日，以買賣為原因，將其所有系爭土
地應有部分1/3 ，移轉登記為蔡有明、蔡春雄之子即蔡忠翰及蔡耀誼，應有部分各1/9 。蔡榮瑞於109 年9 月18日，以買賣為原因，將其所有系爭土地應有部分1/3 移轉登記予原告。
㈤蔡丁興於109 年5 月11日書立證物3 承諾書，記載：系爭土
地原係蔡祥先祖所留下之土地，先暫寄在蔡丁興、蔡榮瑞、原告等3 人名下，今109 年5 月11日與蔡丁興達成協議，願43萬元整達成和解，由蔡丁興出圖章完成產權移轉手續，恐空口無憑，特立此據。立據人蔡丁興等語。（審訴卷第103頁）㈥前項承諾書，記載：與蔡有明協議53萬整完成產權移轉手續
，訂金10萬元整蔡榮瑞等語。（審訴卷第103 頁）㈦蔡有明起造乙建物時，曾於於80年間提出證物4 所示「其上
載有」當時系爭土地共有人蔡朝復、蔡丁興、蔡國常、蔡玉清、蔡瑞林、蔡維芳、蔡燕等7 人之使用權同意書。（審訴卷第109 、111 頁）㈧原告、蔡丁興、蔡榮瑞為兩造先祖蔡祥派下第三房蔡再之子孫，被告為派下第二房蔡賽之子孫。
㈨分割前555 土地原登記於業主蔡再之祭祀公業所有（管理人
：蔡大嘴），於80年1 月23日因辦理祭祀公業解散登記在案，並於80年2 月8 日以解散為由，登記為蔡朝復、蔡丁興、蔡國常、蔡玉清、蔡瑞林、蔡維芳、蔡燕等7 人公同共有，嗣於80年2 月19日變更共有型態為分別共有，有土地登記簿抄本為憑（見雄院卷一第124 至129 頁），嗣蔡玉清等7 人之持分或因繼承、買賣、拍賣而異其所有；其中鄧硯文、侯當哲、黃蔡雀惠、張瑞益等人（以下合稱鄧硯文等4 人）則於102 年11月19日因拍賣而依序取得系爭土地應有部分1/70、2/70、5/70、2/70；其餘共有人則因蔡氏祭祀公業解散或繼承而取得系爭土地應有部分（見雄院卷一第6 至8 頁）。
㈩依附圖即本院107 年度重訴更一字第3 號判決附圖（見本院
105 年重訴字第128 號卷三第32頁），蔡春雄使用甲建物範圍為555-3 ⑴、蔡有明使用乙建物範圍為555-3 ⑵。
四、本件之爭點：㈠原告請求被告拆除甲、乙建物占用系爭土地部分，並將土地
騰空返還原告及其他全體共有人，是否有據？㈡原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？數額為
何？
五、本院之判斷：㈠原告請求被告拆除甲、乙建物占用系爭土地部分，並將土地
騰空返還原告及其他全體共有人，是否有據？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此據民法第767 條第1 項、第821 條各有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。依兩造不爭執事項㈡、㈩所載，被告既不爭執甲、乙建物占用系爭土地，即應就其有權占有之事實，負舉證之責任。經查：
⑴雖被告辯稱系爭土地實為蔡祥全體派下將系爭土地借名登記於三房繼承人名下，並約定由被告占有使用云云。
惟查：
①依證人蔡丁興於本院證稱：我是蔡氏祭祀公業（享祀
人蔡祥）三房蔡再之派下子孫。之前包含被告在內的部分二房繼承人，有對三房繼承人即原告、我、蔡榮瑞、蔡榮昌、蔡國常之繼承人提起訴訟，主張是蔡氏祭祀公業全體派下將系爭土地借名登記在三房繼承人名下，經本院107 年度重訴更一字第3 號判決終結訴訟後，我與蔡有明才到蔡榮瑞家中協調，簽立兩造不爭執事項㈤所示承諾書，我同意以43萬元和解並將應有部分過戶給二房，蔡榮瑞也有當場收到10萬元並簽章。上開承諾書上記載「先暫寄在蔡丁興、蔡榮瑞、原告等3 人名下」等語意旨為何，我不好說，因為系爭土地已經訴訟很久等語（見本院卷第124 頁至第12
6 頁），及三房繼承人即原告、蔡丁興、蔡榮瑞、蔡榮昌、蔡月惠、蔡惠梅、蔡顏玉英、蔡維介、蔡焴璿、蔡玉清、蔡燕於本院105 年度重訴字第128 號事件中一致陳稱：與該案原告即二房繼承人間並無借名登記關係等語（見本院105 年度重訴字第128 號卷一第
255 頁反面、卷二第5 頁），均難認系爭土地係由蔡祥之全體派下員借名登記於三房繼承人名下。
②雖被告提出蔡祥宗祠石碑照片，主張蔡春雄及蔡有明
之父蔡仙化於80年間，與其他蔡氏家族成員共同出資興建蔡祥之宗祠，足證渠等為系爭土地之實質所有權人云云（見審訴卷第80、83、85、101 頁，蔡朝復撰寫之手稿詳本院105 年度重訴字第128 號卷一第128頁）。惟前揭石碑僅記載：「. . . 公厝地於79、80年中循法規辦理祭祀公業解散，經公共（同）共有，持分共有、測量、分割、登記等繁雜手續，擬定於本年中完成，交由現居住子孫分別掌管」等語，而蔡祥宗祠及上開石碑係位於與系爭土地相鄰之現高雄市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上（見本院105 年度重訴字第128 號卷三第8 頁），則上開石碑所載「公厝地」之範圍是否及於系爭土地，仍有不明，又所載「交由現居住子孫分別掌管」等語，亦無從認係指實際所有權人為現居住之蔡氏子孫，況蔡朝復之子蔡榮昌前於本院105 年度重訴字第128 號請求所有權移轉登記等事件中陳稱：上開石碑是蔡朝復寫的，但寫的不確實等語（見本院105 年度重訴字第128 號卷二第80頁），即難據認蔡祥全體派下與三房繼承人間成立借名登記關係，亦難認被告為系爭土地之實際所有權人。
⑵被告另辯稱渠等起造房屋時之土地所有人，已將土地不定期出借予被告使用云云。然查：
①蔡有明雖提出土地使用權同意書，主張其起造乙建物
時，曾於80年間取得當時系爭土地共有人蔡朝復、蔡丁興、蔡國常、蔡玉清、蔡瑞林、蔡維芳、蔡燕等7人（下稱蔡朝復等7 人）之同意云云（審訴卷第109、111 頁）。惟證人蔡丁興於本院證稱：前揭同意書上的簽名並非我字跡，也無印象是我的印章，我沒有授權；這些簽名都不是我們簽的，因系爭土地事宜30、40年來都是蔡朝復與代書處理，我們都沒有看過相關文件等語明確（見本院卷第125 頁至第127 頁），足見蔡有明起造乙建物時，並未得當時全體共有人之同意，亦難認其與蔡朝復等7 人間，成立不定期使用借貸關係。
②蔡春雄另辯以：我於63年間起造甲建物時，有得到當
年系爭土地所有權人即業主蔡再之管理人蔡大嘴口頭同意云云（見本院卷第130 頁至第131 頁），惟並未提出任何證據以實其說，無從認其與系爭土地共有人間成立不定期使用借貸關係，其所辯亦非可取。
2.此外，被告復未舉出其他證據，證明其就系爭土地有正當占有權源，應認被告無權占有系爭土地。從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條規定，請求被告將甲、乙建物拆除，並將所占用之系爭土地返還原告及全體共有人，應屬有據。
㈡原告請求被告給付相當租金之不當得利，有無理由？數額為
何？
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決先例意旨參照）。共有人請求返還不當得利，並無民法第821 條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148 條分別定有明文。另所謂年息10% 為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報總價年息10% 計算之，尚須斟酌土地之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
2.依上所論，被告無權占有系爭土地，受有使用土地之利益，致原告受有損害，應返還按原告應有部分計算，相當於租金之不當得利。本院審酌系爭土地位在高雄市岡山區，使用地類別為乙種建築用地，使用分區為鄉村區，附近為工業區，並非位於工商交通繁榮之都會區，其上建有甲、乙建物等情，有土地登記第一類謄本、現場照片、google
map 查詢結果在卷可稽（見審訴卷第17頁、第67頁至第73頁），認以系爭土地申報地價年息5%計算租金，應屬適當，原告主張以申報地價年息10% 計算，並非可採。
3.依此計算，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利數額如下：
⑴蔡春雄應給付原告自105 年5 月27日即原告分割取得系
爭土地應有部分時起，至起訴狀繕本送達日（即109 年11月13日，見審訴卷第45頁）止之不當得利數額為1 萬7,717 元【計算式：申報地價1,440/㎡x 甲建物面積17
1.68㎡x 年息5% x（《4+171/365 ≒4.46》年，原告同意以4.3 年計算，見本院卷第193 頁）x 原告同意應有部分以1/3 計算《見本院卷第193 頁》= 1 萬7,717 元，元以下四捨五入，下同】；蔡有明給付原告自105 年
5 月27日原告分割取得系爭土地應有部分時起，至起訴狀繕本送達日（即109 年11月27日，見審訴卷第47頁）止之不當得利數額為1 萬4,061 元【計算式：申報地價1, 440/ ㎡x 乙建物面積136.25㎡x 年息5% x（《4+18
5 /3 65 ≒4.5 》年，原告同意以4.3 年計算，見本院卷第193 頁）x 原告同意應有部分以1/3 計算《見本院卷第193 頁》=1萬4,061 元】。另原告就上開金額，分別請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即蔡春雄自109年11月14日起，蔡有明自109 年11月28日起，均至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據。原告請求逾前揭數額之不當得利，則屬無據。
⑵另蔡春雄應自本院110 年9 月22日言詞辯論期日翌日即
110 年9 月23日起至返還上開土地之日止，按月給付不當得利之數額為687 元【計算式：申報地價1,440 元/㎡x 甲建物面積171.68㎡x 年息5%x1/12x原告應有部分2/3= 687元】。蔡有明應自起訴狀繕本送達翌日即109年11月28日起至返還土地之日止，按月給付原告不當得利數額為545 元【計算式：申報地價1,440 元/ ㎡x 乙建物面積136.25㎡x 年息5%x1/12x原告應有部分2/3=
545 元。原告請求逾此數額之不當得利，亦非有據。
4.雖被告辯稱應僅就甲、乙建物超過被告應有部分換算之面積計算不當得利云云。惟按98年1 月23日修正前之民法第
820 條第1 項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。另共有人之應有部分係存在於共有物之全部上，尚不得因共有人占用特定部分未逾其應有部分範圍，即可謂其已取得其他全體共有人之同意（最高法院107 年度台上字第16 94 號判決意旨參照）。另共有物之應有部分性質，係普遍存在共有物上，並無特定部分可言，從而侵權行為請求權或不當得利請求權之發生，不以共有人逾越其應有部分使用收益共有物為必要。準此，倘共有人擅自用益共有物，縱其占用共有物之範圍，未逾其應有部分換算所得之面積，他共有人仍得按其應有部分請求損害賠償或返還不當得利（學者謝在全著，民法物權論《上冊》，民國93年8 月修訂3 版，頁553 至554 參照）。被告起造
甲、乙建物時，並未得系爭土地全體共有人同意，業如前述，被告即無任意使用系爭土地特定部分之權利，即應按其無權占有系爭土地之面積，給付相當於租金之不當得利，與甲、乙建物面積是否超過被告應有部分換算面積無涉，被告此一所辯，洵非可取。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第821條規定，請求蔡春雄、蔡有明分別拆除甲、乙建物，將所占用之土地返還原告及全體共有人，及依民法第179 條規定，請求蔡春雄給付1 萬7,717 元，及自109 年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110 年9 月23日起至返還土地之日止，按月給付687 元，暨依民法第179 條規定，請求蔡有明給付1 萬4,061 元，及自109 年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109 年11月28日起至返還土地之日止，按月給付545 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 張維君
法 官 許家菱法 官 張立亭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
書 記 官 洪嘉鴻