臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第812號原 告即反訴被告 楊喬甯
楊進財楊千瑩共 同訴訟代理人 周志龍律師被 告即反訴原告 遠豐不動產有限公司兼法定代理人 洪士峰共 同訴訟代理人 林石猛律師
趙禹賢律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告遠豐不動產有限公司應給付原告新臺幣250,500元，及自民國111年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告遠豐不動產有限公司負擔五分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告遠豐不動產有限公司如以新臺幣250,500元為原告供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴被告應給付反訴原告遠豐不動產有限公司新臺幣90,000元，及自民國111年6月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
七、反訴原告其餘之訴駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。
九、本判決第六項得假執行。但反訴被告如以新臺幣90,000元為反訴原告遠豐不動產有限公司供擔保後，得免為假執行。
十、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告楊喬甯與原告之母劉秀枝於民國109年8月1日將高雄市○○
區○○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告遠豐不動產有限公司（下稱遠豐公司），約定遠豐公司應於每月5日前繳納租金新臺幣（下同）45,000元，租賃期間自109年8月1日起至112年8月1日止。又依該租約第13條約定，被告洪士峰為遠豐公司之連帶保證人，原告依租約法律關係得向遠豐公司請求者，洪士峰均應負連帶給付責任（下稱系爭甲租約）。
㈡遠豐公司自110年1月起即未依約繳納租金，楊喬甯於110年6
月2日寄發存證信函催告遠豐公司支付，仍未獲給付。嗣劉秀枝於110年12月9日死亡，由原告繼承其出租人地位，並於111年1月7日寄發存證信函催告遠豐公司給付租金，亦未獲置理。遠豐公司自110年1月起，至本件起訴狀繕寫完成時即110年6月17日止，共積欠租金250,500元【計算式：45,000元×（5＋17/30）＝250,500元】未付。茲依民法第440條第1項、第2項規定終止系爭甲租約，並以本件民事訴之變更追加暨準備㈠狀之送達作為終止租約之意思表示。而遠豐公司於原告終止系爭甲租約後，仍持續無權占有系爭房屋，每月受有相當於原租金45,000元之不當得利利益；且依系爭甲租約第6條約定，遠豐公司若未即時遷讓返還系爭房屋時，原告得每月請求遠豐公司給付1個月租金之違約金。為此，爰依民法第455條規定，請求遠豐公司遷讓返還系爭房屋；及依民法第439條前段、系爭甲租約第3條及第13條約定，請求被告連帶給付租金250,500元；暨依民法第179條規定、系爭甲租約第6條及第13條約定，請求被告按月連帶給付相當租金不當得利及違約金90,000元等語。
㈢並聲明：⒈遠豐公司應將系爭房屋遷讓返還予原告。⒉被告應
連帶給付原告250,500元，及自民事訴之變更追加狀暨準備㈠狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自民事訴之變更追加狀暨準備㈠狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告90,000元，及其中45,000元自各月之翌月5日起，其中45,000元自判決確定翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠楊喬甯、劉秀枝於109年8月1日與遠豐公司簽訂系爭房屋之租
約時，洪士峰雖有到場協助訴外人即遠豐公司原法定代理人郭秉凱議約、確認完成簽約程序，並曾於磋商過程中，因一時疏忽而誤在系爭甲租約「立契約人（丙方）」欄位簽名，惟旋遭劉秀枝發現錯誤，故系爭甲租約當下即已作廢，不生效力，自非真正之租約。雙方於同日隨即重新簽訂由楊喬甯及劉秀枝為出租人、遠豐公司為承租人、郭秉凱為連帶保證人之房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），系爭乙租約始為真正之租約，原告依系爭甲租約請求洪士峰負連帶責任，即無理由。
㈡原告楊進財、楊喬甯與遠豐公司於110年4月28日協商，約定
出租人應賠償遠豐公司裝潢費用432,000元、免除遠豐公司自110年1月至5月間之租金，並合意於110年5月底終止系爭租約，此協議既已達成，應不因原告事後拒絕履行而受影響。退步言之，雙方原約定待遠豐公司正式對外營運後，始給付租金，遠豐公司之租金給付義務附有停止條件，停止條件既未成就，遠豐公司自毋庸給付110年1月至5月間之租金。
況楊喬甯、劉秀枝出租系爭房屋時，未告知遠豐公司系爭房屋後方為違建，遠豐公司於109年9月17日經高雄市政府工務局違章建築處理大隊成員到場告知，始知悉系爭房屋約有3分之1為違建，有隨時遭拆遷之可能，自未合於租約約定使用、收益狀態，遠豐公司本得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，原告終止租約並非適法。縱認原告已合法終止租約，遠豐公司業於110年7月31日遷出系爭房屋，並於同日以通訊軟體LINE告知楊喬甯，欲交還系爭房屋鑰匙及已自系爭房屋遷出一事，應認遠豐公司已交還房屋，原告不得請求遠豐公司給付相當租金不當得利責任及違約金。且租約所定之違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠遠豐公司前向楊喬甯、劉秀枝承租系爭房屋，雙方約定遠豐
公司應於每月5日前支付租金45,000元，租賃期間自109年8月1日起至112年8月1日止。
㈡遠豐公司自110年1月起未再給付系爭房屋租金。
㈢楊喬甯於110年6月2日寄發高雄站後郵局存證號碼000070號存
證信函，催告遠豐公司於函到7日內給付自110年1月起至同年5月之租金225,000元，遠豐公司於110年6月9日收受。
㈣劉秀枝於110年12月9日死亡，原告為其繼承人。
㈤原告於111年1月7日寄發楠梓亞洲城郵局存證號碼000002號存
證信函予遠豐公司，內容略以：遠豐公司向劉秀枝承租系爭房屋，約定每月租金45,000元，並催告遠豐公司於函到7日內給付自110年1月至同年12月間之租金540,000元。遠豐公司於111年1月10日收受。
㈥民事訴之變更追加暨準備㈠狀於111年3月10日送達被告。
㈦民事陳報㈣暨反訴訴之聲明變更狀繕本於111 年9 月2 日送
達反訴被告。
四、本件之爭點：㈠原告是否已合法終止與遠豐公司間之系爭房屋租賃契約？㈡原告請求遠豐公司遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求遠豐公司給付積欠之租金、相當租金不當得利及違
約金，有無理由？如有，金額為若干？㈣原告請求洪士峰負連帶給付責任，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告是否已合法終止與遠豐公司間之系爭房屋租賃契約？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。遠豐公司自110年1月起未再給付系爭房屋租金，楊喬甯先於110年6月2日寄發高雄站後郵局存證號碼000070號存證信函，限期催告遠豐公司給付欠租，經遠豐公司於110年6月9日收受；原告再於111年1月7日寄發楠梓亞洲城郵局存證號碼000002號存證信函予遠豐公司，限期催告遠豐公司給付欠租，遠豐公司於111年1月10日收受後，迄今仍未給付等情，為兩造所不爭執，依首開規定，原告自得終止與遠豐公司間就系爭房屋之租賃契約。而原告以民事訴之變更追加暨準備㈠狀之送達作為終止租約之意思表示，經遠豐公司於111年3月10日收受，原告與遠豐公司間之系爭房屋租賃契約即於111年3月10日合法終止，堪以認定。
⒉被告雖辯稱楊喬甯、劉秀枝出租系爭房屋時，未告知遠豐公
司系爭房屋後方為違建，有隨時遭拆遷之可能，未合於租約約定使用、收益狀態，遠豐公司得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金等語。惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。楊喬甯、劉秀枝出租系爭房屋予遠豐公司後，高雄市政府工務局以109年10月14日高市工務隊字00000000000號函，通知楊喬甯、劉秀枝有關系爭房屋屋後建物涉及違建乙事；工務局違章建築處理大隊拆除組（下稱違建拆除組）復於110年5月31日出具通知單表示，系爭房屋屋後涉及違建，違建拆除組於該日派工，因系爭房屋門鎖因故未執行等語，有前開高雄市政府工務局函、違建拆除組通知單可憑（見審訴卷第119-121頁），固可知系爭房屋有因違章建築，而經主管機關要求拆除之情形。然系爭房屋違建迄今未遭拆除乙節，為被告所不否認，已難認系爭房屋有何未合於約定之使用、收益狀態之情。況遠豐公司係自109年8月1日起承租系爭房屋，而依原告提出之109年6月20日影片所示，楊進財當日即告知洪士峰及遠豐公司原法定代理人郭秉凱「這木板啊，因為底下有一間，這間是增建的部分（指向廚具）」等語，已有表示系爭房屋後方為增建（見本院卷第476、481頁）， 顯見遠豐公司承租系爭房屋前，即已知悉系爭房屋屋後有違建，而有遭拆除之可能，仍願承租系爭房屋。則依楊喬甯、劉秀枝與遠豐公司間訂立租賃契約時之共同主觀認知，系爭房屋屋後有違建一事，在違建部分遭拆除前，並不妨害雙方租賃契約供遠豐公司營業之使用目的。是原告依現況交付系爭房屋予遠豐公司使用，即合於保持系爭房屋合於使用、收益狀態之義務，與債之本旨無不符之處。遠豐公司仍否認原告有告知系爭房屋為違建，抗辯其得為同時履行抗辯權，拒絕給付租金，及原告不得終止系爭房屋租賃契約等語，自非有據。
⒊被告再辯稱楊進財、楊喬甯與遠豐公司曾於110年4月28日協
商，約定原告應賠償遠豐公司裝潢費用432,000元，免除遠豐公司自110年1月至5月間之租金，並合意於110年5月底終止租約等語，並提出楊喬甯、洪士峰之對話錄音譯文為證。惟觀雙方對話錄音譯文內容，洪士峰固曾在110年5月2日表示「說要40幾萬給我，現在又不要了」，楊喬甯當日回覆「我晚點回覆你好不好？因為我現在手邊有點事情」、翌日則陳稱「沒有啦，爸爸的意思就是說，他的意思就是說如果你們要租，就是繼續付租金啊，然後繼續租下去，啊那邊就是有什麼問題，我們會處理，這樣子」，洪士峰回應「我們不要租了，我們按照合約走，然後我們錢給你們，房租給你們，然後我們就搬走，這樣」、「爸爸不喜歡再43萬給我們，那那個當初是，也是你爸爸說要給我們的啊，啊你不要，那算了，你就要反悔了，那我們再找個時間，我們再談」；楊喬甯於110年5月4日表示「我也沒有聽過其他人這樣子很誇張就是房租就是這麼多個月沒有算阿」，洪士峰答稱「那個都有跟你報告，你們也同意過」、「你們也同意說可以延，延到這個情況之下，我們才這麼做的」等語（見本院卷第41、44-45、51-52頁）。就原告是否曾允諾賠償遠豐公司裝潢費用432,000元一事，楊喬甯均未積極表達有願意給付之意，洪士峰亦表示「我們再談」，足見雙方仍在協商階段，尚未達成合意；就原告有無免除遠豐公司自110年1月至5月間之租金一事，洪士峰上開對話過程僅稱原告同意得「延期」給付，而非免除給付，甚至曾表示「我們錢給你們，房租給你們」，可見原告並未免除遠豐公司110年1月至5月間之租金給付義務；另自上開對話內容，亦未見雙方有何達成於110年5月底終止系爭房屋租約之意思表示合致。再就被告提出之110年4月28日錄影截圖畫面（見本院卷第135-137、385頁），僅能得知楊進財、楊喬甯與洪士峰有於當日見面，亦無法證明該日談論內容為何，不足為被告有利之認定。被告此部分所辯，自非可採。
⒋至被告辯稱楊喬甯、劉秀枝原與遠豐公司約定，待遠豐公司
正式對外營運後始須給付租金，該停止條件尚未成就，遠豐公司毋庸給付租金等語，全未提出證據以實其說，所辯即非可取。㈡原告請求遠豐公司遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條
前段所明文。次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條分別定有明文。所謂返還租賃物係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，即將租賃物交付出租人而言。然倘承租人已於適當之處所及時期提出給付，而出租人對於已提出之給付，無正當理由拒絕受領或不能受領者，承租人僅須從租賃標的物中騰空遷出，並以準備給付之通知以代給付，達使出租人可受領狀態即已盡其遷讓返還之義務，出租人何時去受領系爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以承租人未回復原狀為由，拒絕受領，而要求承租人負擔遲延責任及違約金之損害。經查，原告與遠豐公司間就系爭房屋之租約已於111年3月10日合法終止，業如前述，遠豐公司本應遷讓返還系爭房屋予原告。而遠豐公司前已於110年7月30日清理系爭房屋內物品，遷出系爭房屋，並於110年7月31日以通訊軟體LINE告知楊喬甯，欲交還系爭房屋鑰匙及已自系爭房屋遷出一事，有LINE對話紀錄、系爭房屋照片附卷為證（見本院卷第109、245-249頁），堪信屬實。被告更於111年6月2日準備程序期日當庭表示欲交付系爭房屋鑰匙予原告收受，惟為原告拒絕（見本院卷第266頁），依上開法條及說明，應認遠豐公司已於110年7月31日遷出系爭房屋並提出給付，已盡其遷讓返還系爭房屋之義務，則原告再請求遠豐公司遷讓返還系爭房屋，即屬無據。
⒉至原告主張被告提出之前開照片尚不足證明其已騰空系爭房
屋，故被告未盡其遷出系爭房屋之義務等語。惟遠豐公司縱有物品未清空，亦係原告是否依雙方租賃契約第17條約定處理遠豐公司所留置物品之問題，無礙於遠豐公司已遷讓返還系爭房屋之認定。是原告此部分主張，洵非可採。
㈢原告請求遠豐公司給付積欠之租金、相當租金不當得利及違
約金，有無理由？如有，金額為若干？⒈積欠之租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條前段所明定。遠豐公司自110年1月起未再給付系爭房屋租金予原告，而原告與遠豐公司間就系爭房屋之租約係於111年3月10日合法終止，且原告未免除遠豐公司之租金給付義務，業據認定如前，則原告請求遠豐公司給付自110年1月起至110年6月17日止之租金250,500元【計算式：45,000元×（5＋17/30）＝250,500元】，自屬有據。
⒉相當租金不當得利及違約金部分：
遠豐公司已遷讓返還系爭房屋予原告，已如前述，則原告以遠豐公司遲未遷讓返還系爭房屋為由，請求遠豐公司給付相當租金不當得利及違約金，洵屬無據。
㈣原告請求洪士峰負連帶給付責任，有無理由？
依原告提出之系爭甲租約，立契約人甲方（即出租人）、乙方（即承租人）、丙方（即保證人）三方分別係由楊喬甯、遠豐公司、洪士峰簽章（見審訴卷第20頁），惟原告自陳當時出租人為楊喬甯與劉秀枝，系爭甲租約之出租人簽章欄卻未經劉秀枝簽名，該契約是否確為原告與遠豐公司間最後協議之契約，實有可疑。反觀系爭乙租約之立契約人甲、乙、丙三方分別係由楊喬甯與劉秀枝、遠豐公司、郭秉凱簽章（見審訴卷第116-117頁），出租人簽章欄係由當時出租人全體簽名，保證人欄則由遠豐公司原法定代理人郭秉凱簽名（見審訴卷第77、81-83頁）；加以系爭乙租約之房租收付款明細欄，所載月租45,000元、押金90,000元之欄位，均經楊喬甯簽名，系爭甲租約則無（見審訴卷第21頁），楊喬甯並於本院自陳其簽約當日有收押金及租金，且有寫在合約上等語（見本院卷第148頁），可見系爭乙租約較符合出租人方由全體出租人簽名、保證人方由公司代表人簽名，並由收款者於收付款明細欄簽章之交易常態，應認被告抗辯系爭乙租約為兩造正式契約，系爭甲租約為已作廢租約，為真實可採。原告雖主張系爭乙租約之丙方即郭秉凱之簽名用筆與乙方即遠豐公司字樣所書寫之用筆顯然不同，似有事後添加之情事等語，惟簽約在場人以不同用筆簽立姓名，並無何違反常情之處，實難以用筆不同，推認郭秉凱之簽名為事後添補，原告此部分主張，洵非可採。既洪士峰非系爭乙租約之保證人，原告請求洪士峰與遠豐公司負連帶給付責任，即無理由。
六、綜上所述，原告依民法第439條前段規定，請求遠豐公司給付250,500元，及自民事訴之變更追加狀暨準備㈠狀繕本送達之翌日即111年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，本判決所命給付金額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行。又遠豐公司陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、被告雖聲請傳喚證人楊樹欣，欲證明楊進財、楊喬甯與遠豐公司110年4月28日協商經過，惟被告自陳證人楊樹欣當日並未在場，係經由洪士峰轉述得知協議結果（見本院卷第308頁），則證人楊樹欣所得證述內容均僅係事後聽聞洪士峰轉述者，自無傳喚之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。反訴原告就本訴部分所提出之防禦方法，係反訴被告交付之租賃物未合於租約約定使用、收益狀態，並以此為反訴部分請求之原因事實，審判資料有共通性，本、反訴間有牽連關係甚明，反訴原告提起反訴自屬合法，應予准許，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。反訴原告原依民法第227條第1項、第226條第1項規定提起反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告682,000元，及自民事答辯⑷暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於112年1月12日具狀追加系爭乙租約第5條後段約定為請求權基礎，並變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告856,962元，及其中682,000元自111年6月3日起，其中51,887元自111年9月3日起，其中123,075元自112年1月13日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第513-517頁）。經核其追加請求權基礎部分之基礎事實與原起訴同一，均為兩造就系爭房屋租約終止之爭議，所利用之證據資料亦具有同一性，變更聲明部分核屬擴應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應予准許。
三、反訴原告主張：劉秀枝、楊喬甯出租系爭房屋予伊時，明知伊承租之目的係將系爭房屋作為營業據點使用，卻未告知伊系爭房屋後方為違建。伊於109年9月17日經高雄市政府工務局違章建築處理大隊成員告知，始知系爭房屋約有3分之1為違建，有隨時遭拆遷之可能，若違建部分遭拆除，將妨礙伊就系爭房屋之圓滿使用收益，並影響伊作為房仲業者之形象與商譽，復因違建部分緊鄰系爭房屋本體且直達三層樓，如予拆除亦有破壞系爭房屋整體結構安全之可能，足認反訴被告交付之租賃物未合於租約約定使用、收益狀態，伊得請求反訴被告賠償已支出之裝潢費用682,000元、窗簾裝設費12,000元、市內電話裝機及線路配置費23,000元、中華電信股份有限公司（下稱中華電信）市內電話及網路服務提前解約違約金2,287元、搬遷費用14,000元、影印機租賃費14,175元、保全服務費18,900元，並請求反訴被告返還押租金90,000元。為此，爰依民法第227條第1項、第226條第1項規定、系爭乙租約第5條後段約定，提起反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告856,962元，及其中682,000元自111年6月3日起，其中51,887元自111年9月3日起，其中123,075元自112年1月13日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
四、反訴被告則以：系爭房屋迄今未遭拆除，反訴原告在伊終止租約前，均得使用系爭房屋，並無不能為合於租約圓滿使用之情形，且系爭房屋增建部分係位於房屋後方，不影響反訴原告之營業。另反訴原告為房仲業者，於訂立租約時就系爭房屋有違建情形應可得而知，且社會上房屋增建情形比比皆是，僅以所承租房屋有違建為由，訴請損害賠償，屬權利濫用。縱使反訴原告有支付系爭房屋裝潢費用，亦與系爭房屋之增建部分無相當因果關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事項：同本訴部分不爭執事項。
六、本件之爭點：㈠反訴被告交付之系爭房屋，是否合於所約定使用收益之狀態
？㈡反訴原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求反訴
被告損害賠償，是否有據？如有，金額為若干？㈢反訴原告依系爭乙租約第5條後段約定請求反訴被告返還押租
金，是否有據？
七、本院之判斷㈠反訴被告交付之系爭房屋，是否合於所約定使用收益之狀態
？反訴原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求反訴被告損害賠償，是否有據？如有，金額為若干？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。反訴被告依現況交付系爭房屋予遠豐公司使用，即合於保持系爭房屋合於使用、收益狀態之義務，並無債務不履行情事，業據認定如前，反訴原告依上開規定，請求反訴被告賠償裝潢費用682,000元、窗簾裝設費12,000元、市內電話裝機及線路配置費23,000元、中華電信市內電話及網路服務提前解約違約金2,287元、搬遷費用14,000元、影印機租賃費14,175元、保全服務費18,900元，自屬無據。
㈡反訴原告依系爭乙租約第5條後段約定請求反訴被告返還押租
金，是否有據？按乙方（即反訴原告）應於訂約時，交付甲方（即反訴被告）90,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金，為系爭乙租約第5條後段所明定。經查，原告與遠豐公司間之系爭房屋租賃契約業於111年3月10日終止，且遠豐公司已遷出系爭房屋，已如前述，反訴被告對其前有收受押金90,000元乙節，復不爭執（見本院卷第537頁），遠豐公司依上開約定請求反訴被告返還押租金90,000元，即屬有據。又洪士峰非系爭乙租約當事人，已如前述，其請求反訴被告返還押租金部分，自無理由。
八、綜上所述，遠豐公司依系爭乙租約第5條後段約定，請求反訴被告給付90,000元，及自111年6月3日起（見本院卷第269頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
九、本件遠豐公司勝訴部分，本判決所命給付金額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行。又反訴被告陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十一、據上論結，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信法 官 許家菱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
書記官 劉國偉