臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第819號原 告 林榮春訴訟代理人 蕭永宏律師被 告 蕭玉蓮訴訟代理人 林華文上列當事人間請求酌定租金等事件，本院於民國111 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告之夫林榮金為兄弟關係，原告之母林塗雲娣前向祭祀公業張邦說購買土地，於民國74年間由原告與母親一同出資興建高雄市○○區○○段00○號建物（下稱系爭建物），被告之夫林榮金並未出資，建造系爭建物時有經祭祀公業張邦說出具同意書，才有可能取得建築執照，並聲請保存登記而取得建物所權狀。因原告母親受日本教育，不認識國字，始委託林榮金申請建築執照，當初系爭建物只登記林榮金名義，後原告母親在世時將系爭建物所有權移轉登記為原告與林榮金所有，持分各為2 分之1 ，林榮金死亡後則由被告繼承取得。105 年間祭祀公業張邦說將系爭建物坐落之土地移轉登記給兩造，其中高雄市○○區○○段00000 地號土地移轉登記為原告所有，高雄市○○區○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）移轉登記為被告所有，是系爭土地及其上系爭建物持分
2 分之1 同屬於被告所有。又109 年間因拍賣分割系爭建物，系爭建物全部由原告標得，原告已取得建物全部所有權，被告僅將系爭建物所有權讓與原告，依民法第425條之1 規定，兩造間就系爭土地有租賃關係存在，惟兩造間就租金不能協議，爰請求依系爭土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同）5,840 元之年息6 ％即每年17,502元計算租金。兩造間就系爭土地既有租賃關係存在，原告就系爭土地有使用、收益之權利，惟原告拍賣取得系爭建物全部所有權後，被告搬離後即將坐落系爭土地上系爭建物前後以鐵皮圍住致原告不能就租賃物為使用、收益，爰依民法第421 條、第767 條第
1 項中段規定，請求被告如附圖編號Ａ所示圍籬，另依民法第767條第1項中段規定請求被告將如附圖編號Ｂ、Ｃ所示之圍籬拆除等語，並聲明：㈠請求酌定原告對被告所有系爭土地每年地租為17,502元；㈡被告應將如附圖所示之圍籬拆除。
二、被告則以：原告於拍賣取得系爭建物前，已為系爭建物之共有人，對於系爭建物之使用現況知之甚稔，且知悉系爭土地所有人即被告無意使其取得使用基地之權源，卻仍執意標得系爭建物，自不得率以民法第425 條之1 規定主張存有租賃關係。雙方對於被告所有土地既無租賃關係，原告自不得對被告所有土地主張存有使用、收益之權利，從而，原告訴請被告拆除圍牆自無理由。況即便未經由被告所有之系爭土地，系爭建物猶可自由進出，原告實際上仍得使用系爭建物，自無礙於被告對於系爭建物之使用等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張系爭建物原為兩造所共有，經原告於109 年因
拍賣而取得系爭建物全部所有權部分，業據原告提出系爭建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。而原告主張系爭土地及相鄰之同段144-7 地號土地原均為訴外人祭祀公業張邦說所有，經祭祀公業張邦說於109 年將系爭土地出售被告，另於105 年間將144-7 地號土地出售原告等節，則有上開土地之異動索引在卷可參（見審訴卷第81至83頁），且為兩造所不爭執，亦堪信屬實。
㈡惟按民法第425 條之1 係規定：「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，顯見該條文係於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時始有適用，本件系爭土地原為祭祀公業張邦說所有，嗣經出售而移轉登記為被告所有，而系爭建物則原為兩造所共有，嗣經拍賣而移轉登記為原告單獨所有，足徵系爭土地與及系爭建物自始即未曾同屬被告單獨所有，而與該條文所指之情形有別，應無該條文之適用。至原告雖主張祭祀公業張邦說已將土地出售原告父母云云，然縱令原告之主張屬實，當時原告之父母既未就土地辦理所有權移轉登記，僅取得移轉登記之債權請求權，而尚未取得系爭土地之所有權，自不影響系爭土地與系爭建物所有權是否曾為同一人所有之認定，原告此部分主張，對本件之論斷尚無影響。
㈢原告雖主張因系爭建物曾為兩造所共有，故應仍有民法第425
條之1 適用云云，惟民法第425 條之1 規定，係因土地與房屋同屬一人所有之情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425 條之1 規定之適用。是兩造雖曾為系爭土地上系爭建物之共有人，但原告既非系爭土地之共有人，就系爭建物使用系爭土地之權利部分，並無前述無法約定使用權限之問題，則系爭建物是否得利用系爭土地，自得另行由兩造約定處理，並無透過民法第425 條之1 保障之必要，原告主張得適用該條規定，應有誤會。從而，本件既無民法第425 條之1 規定之適用，原告單獨取得系爭建物所有權後，自無從認為即與被告就系爭土地成立租賃關係，原告請求本院酌定系爭土地之租金，即屬無據。且原告就無從因該租賃關係而取得利用系爭土地之權利，原告依民法第421 條規定請求被告將系爭土地上如附圖編號Ａ所示之圍籬拆除，亦無理由。
㈣原告雖另主張被告於系爭土地上設立之圍籬有妨害原告對系
爭建物之所有權云云，惟查，系爭房屋前方北側出入口有鐵皮圍籬阻擋，南側出入口仍可出入，另後方出入口北側及東側有鐵皮圍籬阻擋，南側可出入等情，業據本院會同兩造現場履勘明確，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第47至53頁），並囑託高雄市政府地政局美濃地政事務所測量上開鐵皮圍籬之位置，製成如附圖所示之複丈成果圖，堪以認定。然前開鐵皮圍籬設置之位置，雖有妨礙原告由系爭建物通往系爭土地及後方北側及東側之情形，但原告就被告所有之系爭土地並無租賃關係已如前述，而就系爭建物後方之同段144地號及144-11地號土地，亦均非兩造所有之土地，亦為兩造所不爭執（見本院卷第73頁），原告復未提出任何證據證明有何利用系爭土地及前開土地之權源，自難認阻擋原告由系爭建物對該等方向通行，有何妨礙原告對系爭建物之利用可言。況系爭建物南側之出入口仍可出入，亦據本院現場勘驗明確，是原告對於系爭建物之利用，仍可透過南側之出入口為之，自不因被告設立前開圍籬而受妨礙，則原告依民法第767 條第1 項中段規定請求被告將如附圖編號
Ａ、Ｂ、Ｃ所示之圍籬拆除，應屬無據。
四、綜上所述，原告就被告所有之系爭土地並無租賃關係存在，自無由本院酌定租金之必要，原告亦無從依該租賃關係請求利用系爭土地，且被告系爭建物旁設置之圍籬，亦無礙於原告對系爭建物利用之權利，則原告依民法第421 條、第767條第1 項中段規定，請求本院酌定原告對系爭土地租金，及請求被告拆除如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示之圍籬，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
書記官 林慧雯